MINUTE N° : 25/00423

JUGEMENT

DU 11 Février 2026

N° RG 25/02925 – N° Portalis DBYF-W-B7J-JW6M

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “[Adresse 1]”

ET :

[A] [P]

GROSSE + COPIE le

à

COPIE le

à

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. BELOUARD, Vice-Président du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : V. AUGIS, lors des débats

GREFFIER : C. FLAMAND lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 décembre 2025

DÉCISION :

Annoncée pour le 11 FEVRIER 2026 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “[Adresse 1]” situé [Adresse 3] agissant poursuites et diligences de son syndic la société LSI LES SERVICES IMMOBILIERS dont le nom commercial TANTIEME, immatriculé au RCS de [Localité 1] N° 434 458 568, dont le siège social est sis [Adresse 4]

non comparante, représentée par M^e PLESSIS de l’AARPI OMNIA LEGIS, avocats au barreau de TOURS

D’une part ;

DEFENDERESSE

Madame [A] [P], demeurant [Adresse 5]

Non comparante, ni représentée

D’autre part ;

EXPOSE DU LITIGE

Mme [A] [P] est propriétaire des lots n°148 et 80 dans l’immeuble situé [Adresse 6] (37).

Le 20 juin 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immmeuble [Adresse 1], représenté par son syndic, a donné assignation à Mme [A] [P] devant le Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1, 18-1 A et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 1240 du code civil, du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015

condamner cette dernière à lui payer :la somme de 3422,86 € correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 10 juin 2025 ;la somme de 154,36 € au titre des frais de recouvrement,la provision de 1332,76 € correspondant au règlement par anticipation des trimestres à échoir de l’exercice en cours ;la somme de 1500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice découlant des impayés; condamner cette dernière à lui payer la somme de 1500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens.

Il fait valoir que la défenderesse ne paie pas ses charges de copropriété et qu’elle reste devoir au 10 juin 2025 la somme de 3422,86 € ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que la copropriétaire qui ne s’acquitte pas de manière répétée de ses charges de copropriété met en péril la gestion financière de la copropriété.

A l’audience du 03 décembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immmeuble [Adresse 1], représenté par son Conseil, maintient en l’état ses demandes et accete de produire un décompte actualisé pour tenir compte des versements intervenus qui baisseront les demandes.

Mme [A] [P], régulièrement citée par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, ne comparait pas et n’est pas représentée.

La décision a été mise en délibéré au 11 février 2025.

Le décompte transmis le 04 décembre 2025, porte à 861,38 € le solde des charges et frais sollicités.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 ».

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l’immmeuble [Adresse 1] verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux;

— le contrat de syndic;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 06 juin 2024 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01 janvier 2024 au 31 décembre 2024 qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice suivant ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.

— l’extrait de compte actualisé de la partie défenderesse, arrêté au 04 décembre 2025 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 589,27

Frais/diligences sollicitées 214,36

Autre- dépens 57,75

TOTAL 861,38

Il ressort de l’ensemble de ces documents que Mme [A] [P] n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 04 décembre 2025 à hauteur de la somme de 589,27 €.

Mme [A] [P] sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 589,27 € au titre des charges et fonds de travaux échus au 04 décembre 2025 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance, leur réalité (2 x 30 €) n’est pas justifiée par les pièces versées au dossier.

S’agissant des frais de commissaire de justice sollicités (hors frais d’assignation qui relèvent des dépens), leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier à hauteur de la somme de 154,36 € (commandement de payer/sommation de payer).

Les frais d’assignation de 57,75 € seront examinés au titre des dépens.

***

Mme [A] [P] sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 154,36 € au titre des frais de recouvrement.

Sur les charges à échoir de l’année en cours sollicitées

Aux termes de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version issue de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1».

En droit positif, la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte ( voir sur ce point avis de la Cour de cassation, 12 décembre 2024, n° 24-70.007).

La réactualisation à l’audience a rendu sans objet cette demande, les sommes sollicitées au titre du 19-2 étant inclues dans le décompte actualisé.

Sur les autres demandes

Mme [A] [P] est pour la première fois assignée en justice dans le cadre de charges de copropriété impayées. Le caractère répété de la défaillance de cette copropriétaire au paiement n’est pas démontré. Dans ces conditions, le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice particulier, distinct de celui résultant du retard apporté au règlement de sa créance, lequel est indemnisé par les intérêts au taux légal sus visés conformément aux termes de l’article 1344-1 du code civil. Il convient de rejeter cette demande.

Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, Mme [A] [P] sera tenue aux dépens en ce compris les frais d’assignation de 57,75 €.

Elle sera également condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 800 € au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort,

Condamne Mme [A] [P] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immmeuble [Adresse 1] les sommes suivantes :

589,27 € (CINQ CENT QUATRE-VINGT-NEUF EUROS VINGT-SEPT CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 04 décembre 2025;154,36 € (CENT CINQUANTE-QUATRE EUROS TRENTE-SIX CENTIMES) au titre des frais de recouvrement;

Rejette la demande de dommages et intérêts formulées par le Syndicat des copropriétaires de l’immmeuble [Adresse 1] ;

Condamne Mme [A] [P] aux dépens en ce compris les frais d’assignation de 57,75 € (CINQUANTE-SEPT EUROS SOIXANTE-QUINZE CENTIMES) ;

Condamne Mme [A] [P] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immmeuble [Adresse 1] la somme de 800,00 € (HUIT CENTS EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile;

Rejette le surplus des demandes ;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués ;

LE GREFFIER,

Signé C. FLAMAND

LE PRÉSIDENT,

Signé C. BELOUARD