COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [K] [P] c/ S.A.R.L. CABINET MARI

N° 25/

Du 6 Février 2025

4ème Chambre civile

N° RG 20/01061 – N° Portalis DBWR-W-B7E-MXX5

Grosse délivrée à

M^e Cécile JACQUEMET

expédition délivrée à

la SCP SCP OLIVIER DE FASSIO- DAVID PERCHE

le 06 Février 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du six février deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Taanlimi BENALI, Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 5 septembre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 19 décembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 6 février 2025 après prorogation du délibéré, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEUR:

M. [K] [P]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Cécile JACQUEMET, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

S.A.R.L. Cabinet MARI, prise en la personne de son gérant

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par Maître David PERCHE de la SCP SCP OLIVIER DE FASSIO- DAVID PERCHE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [K] [P] était propriétaire indivis, avec les consorts [Z], de lots au premier étage d’un immeuble dénommé Villa [2] situé [Adresse 1] à [Localité 3], endommagés depuis plusieurs années par des infiltrations en provenance de la toiture-terrasse constituant la terrasse arborée des consorts [M], propriétaires du lot sus-jacent.

M. [P] a saisi le juge des référés qui, par ordonnance du 11 mars 2008, a désigné M. [T] [C] en qualité d’expert. Le technicien commis a établi son rapport le 17 novembre 2009 préconisant la reprise de l’intégralité de l’étanchéité de la toiture-terrasse.

La société Cabinet Mari qui était le syndic de la Villa [2] a convoqué une assemblée générale des copropriétaires qui s’est réunie le 6 janvier 2012 et a notamment adopté une résolution n° 14 décidant de réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire et de répartir leur coût entre le syndicat et les consorts [M].

Par acte du 8 mars 2012, M. [W] [M] et sa sœur Mme [D] [M] ont saisi le tribunal de grande instance de Nice pour obtenir l’annulation de la résolution n° 14 au motif que la terrasse arborée n’était pas une partie privative mais une partie commune à usage privatif.

Ils ont été déclarés irrecevables en leur demande par un jugement du 21 janvier 2014 dont ils ont interjeté appel.

Par arrêt du 12 mars 2015, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence a prononcé la nullité de la résolution n°14 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires du 6 janvier 2012 au motif que la convocation à cette assemblée était irrégulière pour avoir été adressée à M. [W] [M] et pas à Mme [M], le bien étant détenu en indivision entre les deux.

M. [K] [P] et ses coïndivisaires ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la Villa [2] et les consorts [M] devant le tribunal de grande instance de Nice, par actes des 20 et 29 novembre 2012, pour obtenir principalement la réalisation sous astreinte des travaux préconisés par l’expert judiciaire et l’indemnisation de leurs préjudices.

Par jugement du 7 septembre 2020, le tribunal a condamné le syndicat des copropriétaires de la Villa [2] à faire procéder aux travaux de réfection de l’étanchéité de la toiture-terrasse sous astreinte de 100 euros par jour de retard.

Par acte d’huissier du 4 mars 2020, M. [K] [P] a fait assigner la société Cabinet Mari devant le tribunal judiciaire de Nice en réparation du préjudice causé par des manquements ayant eu pour conséquence l’inexécution des travaux de réfection.

Par ordonnance du 25 septembre 2023, le juge de la mise en état, saisi par la société Cabinet Mari, a rejeté une fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action initiée par M. [P] à son encontre et a déclaré cette action recevable.

Par conclusions récapitulatives n°2 notifiées le 27 juin 2024, M. [K] [P] conclut au débouté de la société Cabinet Mari de ses demandes et sollicite sa condamnation à lui payer les

sommes suivantes :

—  20.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice personnel subi en lien avec l’état d’insalubrité de son logement,

—  3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il fait valoir que les fautes commises par la société Cabinet Mari dans l’exercice de sa mission, notamment ne pas avoir convoqué Mme [M] à l’assemblée générale du 6 janvier 2012 en méconnaissance de l’article 23 de la loi du 19 juillet 1965, engagent sa responsabilité sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil pour les préjudices qu’il a subis. Il estime que la faute du syndic a été confirmée par l’arrêt rendu le 12 mars 2015 qui a annulé sa résolution n°14 en raison de l’omission de convoquer une copropriétaire.

Il souligne que l’assemblée générale du 6 janvier 2012 a voté à la majorité les travaux préconisés par l’expert et que cela permettait leur réalisation rapide afin de mettre un terme aux dommages qu’il subit. Il insiste que sans la faute commise par le syndic concernant la convocation de Mme [M], l’assemblée générale approuvant les travaux n’aurait pas été annulée.

Il reproche en outre à la société Cabinet Mari de n’avoir convoqué aucune assemblée générale pendant trois ans entre le 12 février 2015 et le 23 juillet 2019 qui aurait permis un nouveau vote sur les travaux à réaliser.

Par conclusions récapitulatives en réplique notifiées le 1er juillet 2024, la société Cabinet Mari conclut au débouté de M. [P] de l’ensemble de ses demandes et sollicite sa condamnation à la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et injustifiée, à la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que M. [P] ne démontre ni la faute, ni le lien de causalité, ni le préjudice nécessaires pour obtenir sa condamnation. Il note que les assemblées générales des 26 octobre 2012, 12 février 2015 et 23 juillet 2019 lui ont donné quitus pour sa gestion.

Elle estime que M. [P] procède volontairement à une confusion entre la responsabilité éventuelle du syndicat des copropriétaires et celle du syndic dont la responsabilité ne peut qu’être spécifique et attachée à sa mission. Il soutient que peu importe que la résolution n°14 ait été annulée pour des irrégularités affectant la convocation puisqu’elle demeurait en tout état de cause frappée d’illégalité compte tenu de la mise à la charge des consorts [M] d’une partie du coût des travaux.

Il insiste s’être montré extrêmement diligent pour tenter de trouver une solution au litige opposant les copropriétaires et que ses diligences sont relatées dans les procès-verbaux des assemblées générales. Il estime que c’est la situation conflictuelle au sein de la copropriété et l’attitude de M. [P], consistant à vouloir imputer à tort une part de responsabilité aux consorts [M], à refuser toute transaction et à ne pas vouloir régler les charges de copropriété, qui est à l’origine des problèmes et non la gestion du syndic. Il observe que les travaux de reprise nécessaires auraient été effectués depuis longtemps si M. [P] n’avait pas refusé de signer

un protocole transactionnel et si lui et les autres copropriétaires avaient accepté la prise en charge par le syndicat de l’intégralité des travaux.

Il observe que l’absence de tenue d’une assemblée générale entre 2015 et 2019 n’a aucune incidence sur la situation M. [H] et ne lui a pas été préjudiciable dès lors que les consorts [H] avaient dès avant assigné la copropriété et les consorts [M] en indemnisation de leurs préjudices et que cette procédure était en cours.

Il souligne qu’il a continué à s’occuper de la gestion de la copropriété gratuitement à compter du 31 décembre 2017.

Il note également que le préjudice de M. [P] a déjà été indemnisé par le jugement du tribunal judiciaire de Nice du 7 septembre 2020 et qu’il ne peut pas réclamer une double réparation. Il ajoute qu’une transaction est finalement intervenue et que cela démontre son implication dans la gestion de la copropriété. Il précise que suite à la vente de ses biens et aux dommages et intérêts accordés, M. [P] bénéficie d’un gain de 105.211,41 euros, après déduction des charges de copropriété dues.

La clôture de l’instruction est intervenue le 22 août 2024. L’affaire a été retenue à l’audience du 5 septembre 2024 et le prononcé de la décision a été fixé au 19 décembre 2024 prorogé au 6 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la responsabilité de la société Cabinet Mari

En application de l’article 7 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâties, dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires. Sauf s’il en est disposé autrement dans la loi du 10 juillet 1965 ou ce décret, l’assemblée générale est convoquée par le syndic.

Les copropriétaires qui supportent un préjudice spécifique sont fondés à mettre en cause la responsabilité du syndic de copropriété sur le fondement, non pas des dispositions relatives au mandat puisque le syndic n’est pas le mandataire de chaque copropriétaire, mais les dispositions des articles 1240 et suivants du code civil.

La mise en œuvre de cette responsabilité par un copropriétaire nécessite la preuve d’une faute commise par le syndic, d’un préjudice personnel et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice allégué.

Pour justifier l’action engagée contre le syndic, le copropriétaire demandeur doit établir l’existence d’un préjudice direct et personnel, indépendamment de celui éprouvé par la copropriété.

Il est également acquis que, même si le copropriétaire ne peut pas demander l’annulation de la résolution de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires donnant quitus au syndic, il peut toujours rechercher la responsabilité délictuelle du syndic. Il peut ainsi demander réparation

pour un préjudice personnel causé par la faute de ce dernier nonobstant le quitus donné par l’assemblée générale.

En l’espèce, il est acquis que l’assemblée générale qui s’est réunie le 6 janvier 2012 a approuvé la résolution n° 14 relative à des travaux de reprise de l’étanchéité de la toiture-terrasse à l’origine des infiltrations constatés dans les lots appartenant de M. [P] et a opéré une répartition pour le coût des travaux entre le syndicat des copropriétaires et les consorts [M].

Les consorts [M] ont initié une action en justice tendant à l’annulation de cette résolution et par jugement du 21 janvier 2014, le tribunal de grande instance de Nice les a déboutés de cette demande au motif que leur lot n° 6 constituait une partie privative et non une partie commune à jouissance privative.

Les consorts [M] ont interjeté appel de ce jugement et, par arrêt du 12 mars 2015, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence a prononcé la nullité de la résolution n° 14 en accueillant un nouveau moyen soulevé par les consorts [M] selon lequel la convocation à l’assemblée générale a été adressée uniquement à M. [W] [M], sans que celui-ci dispose d’un pouvoir de représenter à l’assemblée générale sa sœur Mme [D] [M], alors que leur lot est détenu en indivision.

L’envoi des convocations à l’assemblée générale incombe au syndic, qui est responsable de l’absence d’envoi d’une convocation à Mme [M] ayant entraîné l’annulation de la résolution approuvant les travaux. Aussi, M. [P] n’opère pas de confusion entre la responsabilité du syndicat des copropriétaires et celle du syndic, contrairement aux affirmations de la société Cabinet Mari à cet égard.

En outre, l’argument de la société Cabinet Mari selon lequel la résolution n° 14 était en tout état de cause frappée d’illégalité compte tenu de la mise à la charge des consorts [M] d’une partie du coût des travaux est également inopérant dès lors que cette résolution a été annulée pour le seul défaut de convocation de Mme [M] et qu’elle serait devenue définitive si ce moyen n’avait pas été soulevé.

La société Cabinet Mari a par conséquent commis une faute en omettant de convoquer Mme [M] à l’assemblée générale et cette faute a été directement à l’origine de l’annulation de la résolution n° 14.

De même, il n’est pas contesté qu’aucune assemblée générale n’a été convoquée en 2016, 2017 et 2018 à laquelle les copropriétaires auraient pu émettre un nouveau vote sur les travaux de reprise de l’étanchéité. La société Cabinet Mari ne précise pas les raisons de ce défaut de convocation mais affirme qu’il n’a pas été préjudiciable à M. [H] puisque la procédure judiciaire qu’il a été diligentée aux fins d’obtenir indemnisation de ses préjudices avançés.

Or, si l’assemblée générale des copropriétaires avait approuvé une nouvelle résolution permettant de faire réaliser les travaux de reprise nécessaires, ces travaux auraient pu mettre un terme aux infiltrations et aux préjudices subis par M. [H].

La société Cabinet Mari a donc également commis une faute en omettant de convoquer une assemblée générale pendant trois années, en violation des dispositions du décret de 1967 précité.

Comme précisé ci-dessus, le quitus donné par l’assemblée générale au syndic n’interdit pas à un

copropriétaire de rechercher la responsabilité délictuelle du syndic pour des manquements lui causant un préjudice.

Les fautes examinées ci-dessus ont causé un préjudice direct à M. [H] en ce que les infiltrations occasionnant des dégradations dans ses lots se sont poursuivies.

La responsabilité de la société Cabinet Mari est donc engagée au titre de ces manquements, même s’il convient de relever les difficultés de gestion considérables associées au conflit existant entre copropriétaires et ses diligences pour parvenir à un accord transactionnel.

Sur la demande indemnitaire

Le rapport d’expertise judiciaire déposé par M. [C] le 17 novembre 2019 relève que les appartements dépendant de l’indivision [Z] étaient « insalubres » en raison des infiltrations les affectant et que les installations électriques devaient impérativement être refaites.

Deux constats d’huissier dressés le 22 mars 2011 et le 23 juillet 2019 témoignent eux aussi de l’état particulièrement dégradé du logement de M. [P] et font état de nombreuses traces d’humidité et de moisissure, de salpêtre, de boursouflures, de cloquages, d’auréoles, d’un décollement du papier peint, d’écoulements d’eau sur les murs, de boiseries noircies de moisissure, de traces d’humidité en proximité des équipements électriques, de décollements d’enduit et d’une odeur prégnante d’humidité.

Le préjudice personnel ou moral lié à l’occupation prolongée, faute de travaux de reprise de l’étanchéité, d’un logement particulièrement dégradé par l’humidité et insalubre est par conséquent caractérisé.

Contrairement aux déclarations de la société Cabinet Mari, ce préjudice est distinct du préjudice de jouissance d’un montant de 112.500 euros accordé par jugement du tribunal judiciaire de Nice du 7 septembre 2020 sur la base d’une estimation de la valeur locative du logement. Le préjudice moral est lié aux répercussions morales de l’occupation prolongée d’un logement particulièrement dégradé et insalubre et aux problèmes de santé dont il est justifié par des certificats médicaux.

En outre, le prix de vente des lots de M. [P] négocié d’un commun accord avec la copropriété et dont la société Cabinet Mari fait état est sans incident sur l’existence et l’évaluation du préjudice moral.

La société Cabinet Mari sera par conséquent condamnée à payer à M. [P] la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts pour son préjudice moral eu égard à l’état particulièrement dégradé et insalubre de son logement en raison des infiltrations qui se sont prolongées entre 2012 et 2020 de façon injustifiée.

Sur la demande reconventionnelle en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive

Le tribunal ayant fait droit aux demandes formées par M. [P], son action ne peut être

qualifiée d’abusive et la société Cabinet Mari sera déboutée de sa demande reconventionnelle

en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au procès, la société Cabinet Mari sera condamnée aux dépens et à payer à M. [P] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucune circonstance ne justifie en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONDAMNE la SARL Cabinet Mari devenue SAS Citya Cabinet Mari à payer à payer à M. [K] [P] la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts pour son préjudice moral ;

CONDAMNE la SARL Cabinet Mari devenue SAS Citya Cabinet Mari à payer à M. [K] [P] la somme de 3.000 euros le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL Cabinet Mari devenue SAS Citya Cabinet Mari aux dépens de l’instance, avec distraction au profit de Maître Cécile Jacquemet conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SARL Cabinet Mari de ses demandes ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT