N° RG 24/00341 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GI6F

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP MERY – RENDA – KARM – GENIQUE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

M^e Virginie COYAC GERBET, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 18,

[C] [L]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

réputée contradictoire

DU 07 Janvier 2025

DEMANDEUR(S) :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR

dénommé HABITAT EURELIEN (RCS CHARTRES n°434 059 192)

dont le siège social est 6 rue Jean Perrin, 28300 MAINVILLIERS,

agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, Monsieur [V] [F]

domicilié en cette qualité audit siège

représenté par M^e KARM de la SCP MERY – RENDA – KARM – GENIQUE, avocat du barreau de CHARTRES, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Madame [U] [O]

demeurant 78 rue de la vallée de l’Eure – Logement n°4 – 28600 LUISANT

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2808520240014567 du 10/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CHARTRES)

représentée par M^e Elise MEINE, demeurant 55 Rue du Grand Faubourg – 2ème étage – 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 47 substituant

M^e Virginie COYAC GERBET, demeurant 6 Rue du Docteur Maunoury – 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 18

Monsieur [C] [L]

demeurant 78 rue de la vallée de l’Eure – Logement n°4 – 28600 LUISANT

non comparant, ni représenté

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME, statuant en matière de référé

Greffier: Karine SZEREDA

En présence de : [R] [I], greffier stagiaire lors des débats

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 19 Novembre 2024 et mise en délibéré au 07 Janvier 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 18 février 2022, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR dénommé HABITAT EURELIEN a donné à bail à Madame [U] [O] et Monsieur [C] [L] un local à usage d’habitation situé au 78 rue de la Vallée de l’Eure logement n°4 28600 LUISANT, pour un loyer mensuel de 544,06 € et € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l’HABITAT EURELIEN a fait signifier un commandement de payer la somme de 1242,28 € visant la clause de résiliation insérée au bail le 23 novembre 2023.

L’HABITAT EURELIEN a ensuite fait assigner Madame [U] [O] et Monsieur [C] [L] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chartres statuant en référé par un acte de commissaire de justice du 8 avril 2024 pour, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, obtenir la résiliation du bail aux torts des locataires, leur expulsion et leur condamnation au paiement d’une astreinte de 60€ par jour de retard, qui sera liquidée par le juge des contentieux et de la protection statuant en référé, outre le paiement à titre provisionnel de la somme de 2762,906 au titre de l’arriéré locatif, une indemnité d’occupation fixée à un montant égal à celui du loyer courant majorée des charges jusqu’à libération des lieux, la somme de 600 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

.

A l’audience du 19 novembre 2024, l’HABITAT EURELIEN – représenté par son conseil – reprend les termes de son assignation et actualise sa créance à la somme de 325,18€.

A l’appui de ses demandes, l’HABITAT EURELIEN indique que Monsieur [C] [L] a quitté les lieux et qu’un plan d’apurement a été accordé à Madame [U] [O], il ne s’oppose donc pas à des délais en raison du plan d’apurement consenti à Madame [U] [O].

Madame [U] [O] régulièrement citée à étude et représentée par son conseil ne conteste pas la dette locative mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant et sollicite à ce qu’il lui soit donné acte au plan d’apurement consenti par le bailleur.

Monsieur [C] [L], bien que régulièrement cité par dépôt de l’acte en l’étude, n’était ni présent, ni représenté.

Madame [U] [O] indique qu’elle n’a plus de nouvelles de Monsieur [C] [L], elle occupe donc seul le bien avec son fils de deux ans.

Elle est actuellement en arrêt maladie et perçoit des allocations familiales. Elle est aidée par une conseillère sociale d’action pour le logement. Elle bénéfice d’une aide FSL.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 7 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

En vertu des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée, ce qui est le cas en l’espèce.

Le bail ayant été conclu avant le 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de six semaines avant l’audience.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Eure et Loir par la voie électronique le 9 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR dénommé HABITAT EURELIEN justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 24 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 8 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action est recevable.

II. SUR LA RESILIATION DU BAIL:

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023 précitée applicable au bail, prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En effet, conformément à l’avis de la cour de cassation en date du 13 juin 2024, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi

En l’espèce, le bail conclu le 18 février 2022 contient une clause de résiliation et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 novembre 2023, pour la somme en principal de 1242,28 €. Ce commandement est demeuré infructueux, Madame [U] [O] et Monsieur [C] [L] n’ont ni réglé la dette dans son intégralité, ni saisi le juge suivant la délivrance du commandement.

En conséquence, il convient de constater que le bail est résilié aux torts des locataires.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, l’HABITAT EURELIEN produit un décompte démontrant que Madame [U] [O] et Monsieur [C] [L] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 325,18 € à la date du mois de octobre 2024 inclus.

Madame [U] [O] ne conteste pas le montant de la dette locative.

Monsieur [C] [L], qui a quitté les lieux, sans qu’il soit démontré qu’il ait demandé la désolidarisation du bail, dont il reste donc tenu, est néanmoins tenu au paiement de l’arriéré locatif.

En conséquence, Madame [U] [O] et Monsieur [C] [L] seront condamnés solidairement à verser à l’HABITAT EURELIEN cette somme de 325,18 €, à titre provisionnel.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

L’article 24 VII de cette même loi précise que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, il est justifié de la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. En outre, Madame [U] [O], qui est actuellement en arrêt maladie, bénéficie d’un emploi, elle démontre respecter le plan d’apurement, qui lui a été consenti, enfin le bailleur, qui est un bailleur social accepte les délais de paiement.

Du fait du respect du plan d’apurement, la locataire sollicite de rester dans les lieux et par conséquent, la suspension des effets de la clause de résiliation.

Compte tenu de la demande de la locataire et de l’accord du bailleur et des propositions de règlements, Madame [U] [O] sera autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause de résiliation seront dès lors, en raison même des délais ainsi accordés, suspendus, sous condition du respect par la locataire de sa proposition de règlement et de son obligation de paiement du loyer et des charges courants. En cas de respect des délais et modalités fixées, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Du fait des délais accordés, les demandes d’expulsion, et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Néanmoins, dès le premier impayé ou dès lors que la locataire ne se libère pas de la dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, Madame [U] [O]sera déchu du bénéfice de ces délais et la clause résolutoire reprendra d’office plein effet sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire, le bailleur pouvant alors faire procéder à l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, à défaut de départ volontaire, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux resté sans effet. Dans cette hypothèse, Madame [U] [O] et Monsieur [C] [L] seront condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle fixée au montant du loyer en cours outre les charges jusqu’au départ effectif des locataires des lieux.

En revanche, il n’est pas fait droit à la demande d’astreinte, qui n’apparaît pas justifiée.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, Madame [U] [O] et Monsieur [C] [L], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer,.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision:

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 février 2022 entre l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR dénommé HABITAT EURELIEN et Madame [U] [O] et Monsieur [C] [L] concernant le local à usage d’habitation situé au 78 rue de la Vallée de l’Eure logement n°4 28600 LUISANT sont réunies;

CONDAMNONS solidairement Madame [U] [O] et Monsieur [C] [L] à verser à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR dénommé HABITAT EURELIEN à titre provisionnel la somme de 325,18 € (trois cent vingt cinq euros et dix huit cents) (décompte incluant l’échéance du mois d’ octobre 2024);

AUTORISONS Madame [U] [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 17 mensualités, dont 16 mensualités d’un montant de 20 € chacune et une 17ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause de résiliation pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés et qu’il n’y a aucun impayé, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception réclamant le solde de la dette justifiera :

* que la clause de résiliation retrouve son plein effet ;

* que soit résilié le bail

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [U] [O] et Monsieur [C] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR dénommé HABITAT EURELIEN puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [U] [O] soit condamnée à verser à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR dénommé HABITAT EURELIEN une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer en cours et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

RAPPELONS qu’en application de l’article 1343-5 alinéa 4 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes amples ou contraires,

CONDAMNONS in solidum Madame [U] [O] et Monsieur [C] [L] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer;

DEBOUTONS l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR dénommé HABITAT EURELIEN de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d’Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi ordonnée et prononcée le 07 Janvier 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Karine SZEREDA Isabelle DELORME