Tribunal Judiciaire de Nice, 4e chambre civile, 13 mars 2025, n° 22/01056

TJ Nice 13 mars 2025

Arguments

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Rejeté
Abus de majorité
La cour a estimé que le refus du syndicat des copropriétaires était légitime et ne constituait pas un abus de majorité, car il visait à préserver l'intégrité de la copropriété.
Rejeté
Obligation de signer un document d'arpentage
La cour a rejeté cette demande, considérant que le syndicat n'était pas tenu de signer un document qui ne régulariserait pas la situation juridique du garage.
Rejeté
Modification du règlement de copropriété
La cour a jugé que le syndicat n'était pas obligé de procéder à cette modification, compte tenu des éléments juridiques présentés.
Rejeté
Perte de chance d'acquérir le garage
La cour a estimé qu'aucun préjudice n'avait été démontré, et que la perte de chance n'était pas suffisamment établie.
Rejeté
Frais irrépétibles
La cour a jugé que les demandeurs, ayant succombé dans leurs demandes, ne pouvaient prétendre à un remboursement des frais.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nice, 4e ch. civ., 13 mars 2025, n° 22/01056
Numéro(s) :	22/01056
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Salomé BENABUBastien CAIRE
Cabinet(s) :	SELARL LESTRADE CAPIA
Parties :	Syndicat Syndicat des copropriétaires de l' immeuble

Texte intégral

COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [J] [T], [D] [F], [R] [V] c/ Syndicat Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13]

N° 25/

Du 13 Mars 2025

4ème Chambre civile

N° RG 22/01056 – N° Portalis DBWR-W-B7G-ODAA

Grosse délivrée à

la SELARL NEOJURIS

expédition délivrée à

M^e Salomé BENABU

le 13 Mars 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du treize Mars deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Isabelle DEMARBAIX Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 23 Janvier 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 13 Mars 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le13 Mars 2025, signé par Madame Isabelle DEMARBAIX Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEURS:

Monsieur [J] [T]

[Adresse 4]

[Localité 1]/FRANCE

représenté par M^e Salomé BENABU, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [D] [F]

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e Salomé BENABU, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Monsieur [R] [V]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par M^e Salomé BENABU, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12], pris en la personne du syndic BORNE ET DELAUNEY, SAS dont le siège social est à [Adresse 10] prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par Maître Bastien CAIRE de la SELARL NEOJURIS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 22 juillet 2019, Mme [D] [F] et M. [J] [T] ont acquis de M. [R] [V] les lots n° 54 et 22 constituant un appartement et une cave au sein de l’immeuble « [Adresse 12] » situé à [Adresse 11].

La vente portant sur le garage constituant le lot n° 28 n’a pas abouti en raison de la découverte par le notaire instrumentaire d’une difficulté juridique portant à son rattachement à la copropriété « [Adresse 12] ».

Mme [D] [F] et M. [J] [T] ont sollicité l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 12 janvier 2022 d’une première résolution ayant pour objet de soumettre au vote de l’assemblée « le détachement du garage de M. [V] de la copropriété en un lot individuel et indépendant » et d’une seconde portant sur leur prise en charge des honoraires du géomètre.

L’assemblée génétale du 12 janvier 2022 a rejeté ces deux réolutions portant les n° 40 et 41, dont Mme [D] [F] et M. [J] [T], ainsi que M. [R] [V], sollicitent l’annulation pour abus de majorité par acte du 17 mars 2022.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 3 mai 2023, Mme [D] [F] ainsi que MM. [J] [T] et [R] [V] sollicitent voir :

— ordonner l’annulation des résolutions n° 40 et 41 de l’assemblée générale du 12 janvier 2022 pour abus de majorité,

— condamner le syndicat des copropriétaires à signer avec M. [V], dans les trois mois suivant la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, un document d’arpentage établi par tout géomètre mandaté par M. [V] et/ou Mme [F] et/ou M. [T],

— condamner le syndicat à signer, dans les trois mois suivants la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, un modificatif du règlement de copropriété pour rectifier l’assise cadastrale de la copropriété, qui sera composée de la nouvelle parcelle issue de la division contenue dans le document d’arpentage ; ledit rectificatif devant être publié au service de la publicité foncière,

— condamner le syndicat à leur payer la somme de 10.000 euros chacun à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice généré par la perte de chance d’avoir pu contracter l’achat du garage appartenant à M. [V], outre la somme de 5.000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’irrecevabilité des demandes reconventionnelles du syndicat en application de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, faute d’avoir été autorisées par les copropriétaires réunis en assemblée générale,

— débouter le syndicat de toutes ses demandes, fins et conclusions, et le condamner aux dépens,

— maintenir l’exécution provisoire, pour éviter un appel dilatoire et abusif.

Les demandeurs soutiennent que c’est par la suite d’une erreur matérielle du notaire des auteurs de M. [V] que le garage constituant le lot n° 28 a été rattaché à la copropriété.

Ils soulignent qu’il y a déjà un lot n° 28 dans la copropriété qui appartient à un tiers, de sorte qu’il ne peut y avoir deux lots portant le même numéro dans le même immeuble.

Ils font observer que M. [V] est propriétaire de ce garage depuis 1975, sans payer de charges et sans la moindre protestation.

Ils prétendent que ce lot est édifié hors du terrain d’assiette de la copropriété, n’est pas mentionné dans l’état descriptif de division et n’est affecté d’aucun tantième, n’est accessible que par l'[Adresse 7], et non par le [Adresse 8], et qu’il est mentionné dans le règlement de copropriété comme étant une parcelle contiguë à la parcelle de l’immeuble « [Adresse 12] ».

Ils ajoutent qu’un vote favorable aurait pu régulariser la situation.

Ils estiment que c’est donc abusivement, et avec une parfaite foi, que les copropriétaires ont voté contre les résolutions querellées.

Ils répondent qu’il appartient au syndicat de rapporter la preuve que le garage litigieux est un lot de copropriété, ce qu’il ne fait pas.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 22 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires sollicite voir :

1) à titre principal :

— juger que les consorts [U]-[V] n’ont produit à l’appui de leur demande de résolution aucun document clair, précis et complet afin de permettre aux copropriétaires de donner un consentement éclairé,

— juger qu’ils n’ont formulé aucune proposition de contrepartie financière à l’appui de leur résolution,

— juger que le vote en défaveur de la résolution n° 40 de l’assemblée ne constitue pas un abus de majorité,

— juger que le vote en défaveur de la résolution n°41 de la mêm assemblée ne constitue pas un abus de majorité,

— juger que les consorts [U]-[V] sont défaillants à rapporter la preuve d’une perte de chance consécutive au vote en défaveur des résolutions contestées,

— en conséquence, les débouter de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

2) à titre reconventionnel :

— juger que la procédure initiée par les demandeurs est abusive,

— juger que les demandeurs ont fait dégénérer leur droit d’ester en justice en abus,

— prendre acte que M. [V] soutient aux termes de ses écritures ne pas être copropriétaire au sein de la résidence « Riviera Parc »,

— juger que les consorts [U] n’étaient plus copropriétaires au sein de la copropriété au jour où le syndicat défendeur a formé sa demande reconventionnelle à l’encontre des demandeurs,

— en conséquence, juger la demande reconventionnelle formée par lui à l’encontre des consorts [U] recevable,

— condamner in solidum les demandeurs à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts, outre une amende civile de 10.000 euros,

— en tout état de cause, condamner in solidum les demandeurs la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condmaner les demandeurs aux dépens de l’instance,

— dire n’y a avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Le syndicat des copropriétaires réplique que le garage litigieux dépend de la copropriété pour avoir été édifié sur son assiette foncière.

Au visa de larticle 552 du Code civil, il rappelle que la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous, et souligne que si le garage ne dépendait pas de la copropriété, les demandeurs n’auraient pas sollicité son détachement lors de l’assemblée générale du 12 janvier 2022.

Il ajoute que les demandeurs ne démontrent pas en quoi le refus de division, et donc de diminution de l’emprise foncière de la copropriété qu’ils ont sollicité, serait constitutif d’un abus de majorité.

La procédure a été clôturée au 9 janvier 2025.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 23 janvier 2025 et mise en délibéré au 13 mars suivant.

MOTIFS DE LA DECISION

La demande d’annulation des résolutions n° 40 et 41 de l’assemblée générale du 12 janvier 2022 pour abus de majorité

I) Attendu que lors de l’assemblée générale du 12 janvier 2022, le syndicat des copropriétaires a rejeté les résolutions libellées comme suit :

Que M. [J] [T] et Mme [D] [F], ont voté en faveur de ces résolutions, de sorte qu’ils ont la qualité d’opposants au sens de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Qu’ils sont recevables en leur action en contestation desdites résolutions.

II) Attendu que les demandeurs invoquent un abus de majorité au soutien de leur demande d’annulation.

Qu’une décision d’assemblée générale ne peut être annulée pour abus de majorité que s’il est établi qu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.

Qu’est ainsi abusive la décision qui, bien qu’intervenue dans des formes régulière et prise dans la limite des pouvoirs du syndicat, lèse un copropriétaire sans être pour autant conforme à l’intérêt commun.

Que cet abus de droit ou de majorité doit néanmoins être distingué de la simple opposition d’intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire.

Qu’il ressort de la page 10 du titre de propriété de M. [V] en date du 10 juillet 1975 que le garage litigieux a fait l’objet d’un acte administratif le 17 mars 1952 aux termes duquel la commune de [Localité 9] a autorisé la société Riviera Palace à construire deux garages souterrains « lot deux » sur l’assiette du terrain de la copropriété qu’elle avait cédé à la ville de [Localité 9] le 22 octobre 1924.

Que dans l’état descriptif de division publié au service de la publicité foncière de [Localité 9] le 20 mars 1959, le « lot deux » correspond au garage de M. [V] devenu le lot n° 28.

Que dans le courrier adressé par Me [O], notaire à [Localité 9], à son confrère, Me [Z] [H], le 30 octobre 1975, il est mentionné qu'« il résulte de toutes ces recherches que ce garage est un lot dépendant de la copropriété « [Adresse 12] », bâti sur un terrain (parties communes de la copropriété), mais ce garage n’a pas d’existence hypothécaire ».

Qu’en outre, contrairement à ce que soutiennent les demandeurs, ce lot est affecté de huit/millièmes pour le garage, ainsi que cela résulte du titre de propriété de M. [V] en date du 10 juillet 1975.

Que c’est à juste titre que le syndicat des copropriétaires affirme que le garage dépend de la copropriété.

Que reste à rechercher si le refus voté à l’assemblée générale du 12 janvier 2022 est injustifié et susceptible de constituer un abus de majorité.

Que cet abus ne saurait être considéré comme établi en l’espèce, le refus du syndicat des copropriétaires pouvant légitimement s’expliquer par sa volonté de maîtriser le bâti de sa parcelle.

Que le syndicat a apprécié souverainement, en assemblée générale, s’il convenait de faire droit ou non à la demande de détachement du lot n° 28 telle que sollicitée par les demandeurs, sans contrepartie financière.

Qu’au regard de ces éléments, il échet de rejeter la demande d’annulation des résolutions contestées et de leurs demandes subséquentes.

Les demandes reconventionnelles

I) Attendu que les demandeurs soulèvent l’irrecevabilité des demandes reconventionnelles formées par le syndicat des copropriétaires à titre principal au visa de l’article 55 du décret n° 67-223 du décret du 17 mars 1967, et à titre subsidiaire, pour défaut d’abus du droit d’ester en justice.

Que l’article 55 alinéas 1er et 2 du décret précité dispose :

« Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice (…). »

Que si ces dispositions sont d’ordre public, est dispensée d’autorisation la demande reconventionnelle qui est la suite et la conséquence nécessaire de la demande principale, à laquelle elle se rattache par un lien suffisant.

Que le moyen d’irrecevabilité sera rejeté.

II) Attendu que le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des demandeurs à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et la même somme à titre d’amende civile.

Que selon l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Qu’au vu des deux courriers de Me [O], notaire de M. [V], en date du 30 octobre 1975, mentionnant le fait que le garage litigieux ne ferait pas partie de la copropriété, le syndicat des copropriétaires ne peut valablement soutenir que les demandeurs auraient commis une faute faisant dégénérer en abus leur droit d’agir en justice.

Qu’il y a lieu de le débouter de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, et par voie de conséquence de sa demande de condamnation des demandeurs à payer une amende civile au visa de l’article 32-1 du code de procédure civile.

Les demandes accessoires

Attendu que Mme [D] [F] et MM. [J] [T] et [R] [V] qui succombent, supporteront les dépens.

Qu’il serait manifestement inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires le montant des frais irrépétibles qu’il a été contraint d’exposer pour faire valoir ses droits.

Qu’il y a lieu de condamner in solidum Mme [D] [F] et MM. [J] [T] et [R] [V] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DÉBOUTE Mme [D] [F] et MM. [J] [T] et [R] [V] de leurs demandes ;

DIT recevables les demandes reconventionnelles formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 12] », sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 12] », sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, de ses demandes reconventionnelles ;

CONDAMNE in solidum Mme [D] [F] et MM. [J] [T] et [R] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Riviera Parc », sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT