TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 5]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 06 Juin 2025

N° RG 25/00740 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LM5Z

Jugement du 06 Juin 2025

N°: 25/524

OPH [U]

C/

[K] [Y]

[G] [O]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à OPH [U]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 06 Juin 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 28 Mars 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 06 Juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH [U]

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M. [E] [I], muni d’un pouvoir

ET :

DEFENDEURS :

Mme [K] [Y]

[Adresse 6]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

M. [G] [O]

[Adresse 6]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 juin 2019, l’établissement [U] a consenti un bail d’habitation à M. [T] [O] et Mme [K] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 410,78 euros.

Par actes de commissaire de justice du 2 août 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 978,74 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [T] [O] et Mme [K] [Y] le 5 août 2024.

Par assignations du 17 janvier 2025, l’établissement [U] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour, au bénéfice de l’exécution provisoire, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [T] [O] et Mme [K] [Y] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2.979,98 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.A titre subsidiaire, en cas d’octroi de délais de paiement, de prononcer l’exigibilité de la dette et la poursuite de la procédure d’expulsion à défaut de paiement d’une seule échéance

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 janvier 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 mars 2025.

A cette date, l’établissement [U] a comparu représenté par M. [E] [I] dûment muni d’un pouvoir.

Se référant oralement aux termes de son assignation, au visa des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’établissement [U] maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 24 mars 2025, s’élève désormais à 3.653,55 euros.

Il précise qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, aucun règlement n’étant intervenu depuis le mois de juin 2024.

Il indique également ne pas avoir connaissance de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [T] [O] et Mme [K] [Y] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’établissement [U] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le contrat de bail a été signé le 25 juin 2019, et il contient, à l’article 4.1 des conditions générales, une clause résolutoire qui fixe à deux mois le délai permettant d’obtenir la résiliation de plein droit du bail après la délivrance d’un commandement de payer.

Le bailleur justifie qu’un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 2 août 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 978,74 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 3 octobre 2024.

Il convient, en conséquence, de constater la résiliation du bail et d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’établissement [U] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

1.3 Sur l’indemnité d’occupation,

Par application de l’article 1240 du Code civil, au vu du préjudice causé au bailleur par l’occupation des locaux, en cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 334,13 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 3 octobre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement [U] ou à son mandataire.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, l’article 2 alinéa 2 des conditions générales applicables au contrat de bail précise que le loyer est payable chaque mois à terme échu et au plus tard le 10 de chaque mois.

Il comprend également, tant dans les conditions particulières que générales, une clause de solidarité en cas de pluralité de preneurs. Il est précisé qu’elle s’étend aux indemnités d’occupation. La solidarité des locataires sera par suite retenue.

L’établissement [U] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 24 mars 2025, M. [T] [O] et Mme [K] [Y] lui devaient la somme de 3.653,55 euros, au titre des loyers, provisions pour charges et indemnités d’occupation arrêtés à cette date, échéance de février 2025 incluse, et soustraction faite des frais de procédure.

Malgré l’absence de comparution des locataires, la demande de condamnation à une indemnité d’occupation étant énoncée dans son principe et dans son montant dans l’acte introductif d’instance, il sera fait droit à la demande d’actualisation de l’arriéré locatif.

M. [T] [O] et Mme [K] [Y] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 2 août 2024 sur la somme de 978,74 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 2001,24 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

4. Sur les demandes accessoires

M. [T] [O] et Mme [K] [Y], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, tenus aux dépens, M. [T] [O] et Mme [K] [Y] seront solidairement condamnés à payer à l’établissement [U] la somme de 50 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 2 août 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 25 juin 2019 entre l’établissement [U], d’une part, et M. [T] [O] et Mme [K] [Y], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 7] est résilié depuis le 3 octobre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [T] [O] et Mme [K] [Y], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [T] [O] et Mme [K] [Y] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 7] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [T] [O] et Mme [K] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 334,13 euros (trois cent trente-quatre euros et treize centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 3 octobre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [T] [O] et Mme [K] [Y] à payer à l’établissement [U] la somme de de 3.653,55 euros (trois mille six cent cinquante-trois euros et cinquante-cinq centimes), au titre des loyers, provisions pour charges et indemnités d’occupation arrêtés au 24 mars 2025, échéance de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 2 août 2024 sur la somme de 978,74 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 2001,24 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE solidairement M. [T] [O] et Mme [K] [Y] à payer à l’établissement [U] la somme de 50 euros (cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [T] [O] et Mme [K] [Y] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 2 août 2024 et celui des assignations du 17 janvier 2025,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 6 juin 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge