TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e Miguel NICOLAS

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Benjamin JAMI

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/05756 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBJXV

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 28 avril 2026

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], représenté par son syndic,, dont le siège social est sis Le Cabinet IMMO DE FRANCE SAS – [Adresse 2]

Représenté par M^e Benjamin JAMI, avocat au barreau de Paris,

DÉFENDEURS

Monsieur [T] [J], demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Miguel NICOLAS, avocat au barreau de Paris,

Association L’UNION DEPARTEMENTALE DES ASSOCIATIONS FAMILIALES DE [Localité 1], ès qualités de curateur de Monsieur [T] [J], dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représenté par M^e Miguel NICOLAS, avocat au barreau de Paris,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 février 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 28 avril 2026 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 28 avril 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/05756 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBJXV

EXPOSE DU LITIGE

M. [T] [J] est propriétaire des lots n°23 et 65 dans l’immeuble situé [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires dudit immeuble, représenté par son syndic en exercice le cabinet IMMO DE FRANCE, a assigné M. [T] [J] et l’Union départementale des associations familiales (UDAF) de Paris en qualité de curateur devant le tribunal judiciaire de PARIS – pôle civil de proximité en paiement des sommes suivantes, avec capitalisation des intérêts:

—  7651,52 euros au titre des charges de copropriété et frais impayés, échéance du 4ème trimestre 2025 incluse,

—  1500 euros de dommages et intérêts,

—  1216 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 9 février 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance à la somme de 7119,78 euros et s’est opposé à l’octroi de délais de paiement.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires a indiqué que M. [T] [J] ne payait pas régulièrement ses charges de copropriété, ce qui entraînait pour lui des difficultés de gestion.

M. [T] [J] et l’UDAF de [Localité 1], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions écrites soutenues oralement au terme desquelles ils ont sollicité de :

— constater que M. [T] [J], par l’intermédiaire de son curateur, s’acquitte désormais régulièrement de ses charges courantes et verse une somme mensuelle de 311 euros en vue de l’apurement de l’arriéré,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts,

— accorder à M. [T] [J] 24 mois de délais de paiement avec une mensualité de 311 euros jusqu’à apurement de la dette,

— statuer ce que de droit sur les dépens et les frais irrépétibles.

Au soutien de leurs prétentions, ils ont indiqué avoir commencé à apurer la dette. Ils ont précisé que M. [T] [J] avait des difficultés financières et qu’il était en outre sous mesure de protection.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 28 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— une attestation de propriété concernant l’immeuble et relatif aux lots n°23 et 65,

— les appels de charges, provisions sur charges, et travaux pour la période du 1er trimestre 2024 au 1er trimestre 2026,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 24 septembre 2024 et 27 mai 2025 comportant:

o vote des budgets prévisionnels 2025 et 2026,

o approbation des comptes 2024,

o vote des travaux et dépenses suivantes: reprise maçonnerie (Assemblée générale du 24 septembre 2024, résolutions 14 et 15), phase étude ravalement pignons (Assemblée générale du 27 mai 2025, résolution 10),

— une facture du 31 janvier 2024: réfection peinture suite vandalisme

— les attestations de non recours desdites assemblées générales,

— un décompte arrêté au 4 février 2026,

— le contrat de syndic.

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus, au vu des pièces produites par le syndicat des copropriétaires et de la reconnaissance de la dette par M. [T] [J], la créance est établie à hauteur de la somme de 5919,78 euros selon décompte arrêté au 4 février 2026, portant sur la période du 1er trimestre 2024 au 1er trimestre 2026 inclus.

La créance du syndicat des copropriétaires est donc fixée à la somme de 5919,78 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision au regard des paiements effectués depuis la délivrance de l’assignation.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, les frais sollicités s’élèvent à la somme totale de 1200 euros, décomposée comme suit :

—  180 euros de frais de suivi impayés,

—  120 euros de frais de mise en demeure par avocat,

—  720 euros de frais de dossier avocat,

—  180 euros de frais de suivi de contentieux.

En l’espèce, les défendeurs ont indiqué reconnaître la dette. Il faut toutefois qu’elle soit prouvée. Or, il apparaît que les frais de mise en demeure par avocat peuvent être indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile mais pas au titre des frais nécessaires au recouvrement. Par ailleurs, si des factures sont communiquées pour les autres dépenses, il n’est pas justifié de diligences particulières et exceptionnelles dépassant le rôle classique d’un syndic.

Ces demandes seront ainsi rejetées.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, le décompte montre que M. [T] [J] a irrégulièrement payé ses charges durant plus d’un an. Il a par ailleurs déjà été condamné à ce titre. Toutefois, le demandeur ne justifie pas ses dires lorsqu’il indique avoir dû faire l’avance de la somme due par M. [T] [J]. Ensuite, il ressort des décisions du juge des tutelles que M. [T] [J] est en incapacité de gérer ses finances et qu’à ce titre, il est placé sous curatelle renforcée. Il serait ainsi inéquitable qu’il doive payer des dommages et intérêts alors qu’il n’est pas directement responsable du paiement des charges. Enfin, la dernière décision du juge des tutelles datant du 3 juin 2024 a déchargé l’ancien curateur, dont des difficultés l’empêchait de pouvoir sereinement exercer la mesure de protection. Or, il doit être constaté que la première condamnation de M. [T] [J] date du 11 janvier 2024 et est donc contemporaine aux difficultés du curateur alors désigné. Les charges sont désormais régulièrement payées et M. [T] [J] a commencé à apurer sa dette. Aucune mauvaise foi n’est ainsi établie et la condamnation à payer des dommages et intérêts n’apparaît pas justifiée.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Ce mécanisme, appelé anatocisme, est destiné à compenser le préjudice du créancier pour le retard de paiement et inciter le débiteur à y mettre fin.

En l’espèce, la capitalisation des intérêts ayant été demandée, elle sera ordonnée.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 1343-5, du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, au regard des paiements effectués par M. [T] [J] depuis le mois de juillet 2025, il apparaît en capacité de respecter un échéancier. S’il a proposé de payer la somme de 311 euros par mois, il a également sollicité 24 mois de délais de paiement. M. [T] [J] est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale ce qui démontre la faiblesse de ses ressources. Il lui sera ainsi accordé 24 mois de délais de paiement, selon les modalités visées au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

M. [T] [J], qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, l’équité commande de ne pas le condamner au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [T] [J], assisté par l’Union départementale des associations familiales de [Localité 1] en qualité de curateur, à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le cabinet IMMO DE FRANCE, la somme de 5919,78 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 4 février 2026, portant sur la période du 1er trimestre 2024 au 1er trimestre 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

AUTORISE M. [T] [J], assisté par l’Union départementale des associations familiales de [Localité 1] en qualité de curateur, à s’acquitter des sommes dues en 23 versements mensuels de 249 euros au minimum, payables le dixième jour de chaque mois suivant celui de la signification du présent jugement, le 24ème et dernier versement étant majoré du solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours, l’échelonnement qui précède sera caduc et la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le cabinet IMMO DE FRANCE, de ses demandes de dommages et intérêts, au titre des frais nécessaires au recouvrement et de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [T] [J], assisté par l’Union départementale des associations familiales de [Localité 1] en qualité de curateur, aux dépens,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 avril 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière, La juge