TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 17]

4ème Chambre civile

Date : 12 Septembre 2025 -

MINUTE N°25/

N° RG 24/01568 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PVAI

Affaire : S.A.R.L. ELYSEE, prise en la personne de son gérant en exercice

C/ Syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 15] pris en la personne de son syndic en exercice,

Société GAN ASSURANCES prise en la personne de son représentant légal

[U] [J]

ORDONNANCE DE MISE EN ETAT

Nous, Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Juge de la Mise en Etat,

assistée de Madame Estelle AYADI, Greffière,

DEMANDERESSE AU PRINCIPAL ET À L’INCIDENT

S.A.R.L. ELYSEE, prise en la personne de son gérant en exercice

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Thierry TROIN, avocat au barreau de NICE

DEFENDEURS AU PRINCIPAL ET À L’INCIDENT

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 15], pris en la personne de son syndic en exercice

[Adresse 9]

[Localité 2]

représenté par Maître David TICHADOU de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE

Société GAN ASSURANCES, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 8]

[Localité 7]

représentée par Maître Stéphane GALLO de la SELARL ABEILLE AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE

M. [U] [J]

[Adresse 5]

[Localité 2]

représenté par M^e Madeline COSCAT, avocat au barreau de NICE

Vu les articles 780 et suivants du Code de Procédure Civile,

Ouï les parties à notre audience du 01 Juillet 2025,

La décision ayant fait l’objet d’un délibéré au 12 Septembre 2025, a été rendue le 12 Septembre 2025 par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Juge de la Mise en état, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière,

Grosse

Expédition

M^e Thierry TROIN

Maître [L] [T]

Maître [U] GALLO

M^e Madeline COSCAT

Le

Mentions diverses :

RMEE 27/05/2026

La société Elysée est propriétaire du lot n°26 de l’état descriptif de division au rez-de-chaussée d’un immeuble en copropriété dénommé « [Adresse 15] » situé [Adresse 10], assuré auprès de la société Gan Assurances notamment au titre d’une garantie responsabilité civile et dégât des eaux selon le contrat n°151645359.

M. [U] [J] est propriétaire du lot n°31 sus-jacent à celui de la société Elysée au premier étage du même immeuble qu’il a acquis auprès de Mme [C] le 15 février 2022.

Un dégât des eaux a endommagé le lot de la société Elysée le 26 novembre 2018.

De multiples recherches de fuite ont été opérées entre le 16 décembre 2020 et le 20 février 2024 afin de déterminer l’origine des désordres récurrents subis par le lot de la société Elysée.

M. [U] [J] et la société Elysée ont signé un constat amiable de dégât des eaux a le 31 janvier 2023.

Des travaux ont été réalisés à plusieurs reprises dans l’appartement de M. [U] [J] et la canalisation d’eaux usées commune a été remplacée en octobre 2023 afin de faire cesser les fuites affectant l’appartement de la société Elysée, sans succès.

Par acte de commissaire de justice du 24 avril 2024, la société Elysée a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 15] » devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir l’indemnisation de ses préjudices locatif, matériel et moral.

Par acte de commissaire de justice du 21 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 15] » a fait assigner en intervention forcée la société Gan Assurances et M. [U] [J] devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir leur condamnation à le relever et garantir de toutes condamnations éventuellement prononcées à son encontre au bénéfice de la société Elysée.

Le juge de la mise en état a ordonné la jonction de cette assignation en intervention forcée à l’instance principale par ordonnance du 9 octobre 2024.

La société Elysée a saisi le juge de la mise en état d’un incident aux fins de désignation d’un expert judiciaire par conclusions d’incident notifiées le 31 mars 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident notifiées le 17 juin 2025, la société Elysée sollicite qu’une expertise judiciaire soit ordonnée pour déterminer notamment la cause des désordres, qu’un expert soit désigné avec mission habituelle en la matière, que les frais de consignation soient mis à la charge du syndicat des copropriétaires et que les frais irrépétibles ainsi que les dépens soient réservés.

Elle rappelle qu’un dégât des eaux est survenu le 26 novembre 2018 dans l’appartement qu’elle louait à Mme [A] [X] épouse [S] en vertu d’un bail d’habitation du 1er janvier 2018 et que cette dernière s’est maintenue dans les lieux sans s’acquitter des loyers et des charges locatives jusqu’au 7 octobre 2020 pour une dette totale de 20.885,44 euros.

Elle relate qu’une recherche de fuite a été effectuée dans l’appartement situé au-dessus du sien appartenant à Mme [C] et que la société intervenue a conclu à un débordement accidentel en provenance de cet appartement en raison de l’absence d’une plinthe dans l’angle du sol de la baignoire. Elle ajoute que Mme [C] a signalé le 18 juillet 2019 une fuite au niveau du robinet des toilettes ainsi qu’une petite inondation causée par un tuyau du lave main et s’est engagée à effectuer les réparations nécessaires.

Elle indique avoir été indemnisée par son assureur le 18 décembre 2019 afin qu’elle puisse procéder à la réfection des murs endommagés au sein de son appartement.

Elle explique que les désordres se sont aggravés en décembre 2020 et que le syndic a supposé que le problème pourrait provenir d’une canalisation des parties communes située dans la dalle.

Elle relate qu’à la suite de l’intervention d’une nouvelle entreprise, le receveur de douche de l’appartement de Mme [C] dont le joint périphérique était non conforme a été identifié comme étant à l’origine de la fuite et que le syndic a tenté en vain de contacter Mme [C] ainsi que son locataire afin de procéder aux réparations préconisées par le rapport d’intervention.

Elle fait valoir qu’elle a conclu un nouveau contrat de bail le 18 février 2021 avec Mme [I] [V] qui s’est maintenue dans les lieux sans s’acquitter des loyers et des charges locatives jusqu’au 9 janvier 2022 pour une dette totale de 3.317 euros.

Elle expose que Mme [C] a vendu son appartement à M. [U] [J] en 2022 sans avoir procédé aux travaux nécessaires à la cessation des désordres.

Elle indique avoir ensuite conclu un bail le 28 février 2022 avec M. [P] [N] qui s’est également maintenu dans les lieux sans s’acquitter des loyers et charges locatives jusqu’au 1er octobre 2022 pour une dette totale de 4.250 euros.

Elle rappelle qu’une nouvelle expertise a été organisée le 24 août 2022 sans que le rapport n’ait permis de déterminer l’origine des fuites et qu’une entreprise est intervenue le 26 août 2022 à la demande de M. [U] [J] sans qu’une fuite ne soit constatée sur les réseaux EF et EC ni sous le bac de couche. Elle précise que l’entreprise n’a pas effectué de recherche de fuite au niveau des toilettes et du lavabo de la salle de bain de l’appartement de M. [U] [J].

Elle indique que d’autres recherches de fuite ont été entreprises le 20 septembre 2022, l’absence de M. [U] [J] ne permettant pas de déterminer l’origine du sinistre, et les 12 et 26 janvier 2023 et que selon le rapport, le sinistre était consécutif à une fuite sur la canalisation encastrée d’évacuation des eaux usées du cabinet de toilettes de l’appartement de M. [U] [J], raison pour laquelle un constat amiable de dégât des eaux a été signé avec ce dernier le 31 janvier 2023.

Elle fait valoir que les désordres persistent malgré la réalisation des travaux afférents à la canalisation fuyarde de M. [U] [J]. Elle en déduit que cette canalisation ne constituait pas, ou seulement en partie, la cause du sinistre.

Elle relate que selon le rapport consécutif à une nouvelle recherche de fuite effectuée le 4 juillet 2023, la canalisation [Localité 14] commune était très vétuste et piquée, son remplacement sur 3 mètres à partir de la salle de bain de son appartement étant alors recommandé.

Elle soutient que ces travaux n’ont pas été réalisés à ce jour alors que le sinistre endommageant son appartement perdure depuis des années, ce qui résulte des procès-verbaux de constat de commissaire de justice produits. Elle considère que l’origine de la fuite est commune et qu’il revient donc au syndicat de supporter le coût des travaux.

Fondant son incident sur l’article 789 5° du code de procédure civile, elle indique que la présence de désordres au sein de son appartement est avérée depuis 2018 et que leurs origines exactes, communes et/ou privatives, demeurent inconnues malgré les nombreux rapports d’intervention déposés par divers professionnels.

Elle en conclut qu’une expertise judiciaire est nécessaire afin que l’origine des dommages et leur imputabilité soient déterminées.

En réplique aux conclusions adverses, elle ne dément pas qu’une partie de ses demandes indemnitaires, représentant la somme de 5.874 euros, soit prescrite mais conteste la période concernée. Elle fait valoir qu’elle ne réclame la condamnation du syndicat qu’au paiement de sommes dues à compter du 1er août 2018 et non du 1er janvier 2018.

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident notifiées le 7 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le [Localité 16] France » formule des protestations et réserves d’usage sur la demande d’expertise judiciaire mais sollicite la condamnation de la société Elysée à faire l’avance des frais d’expertise et conclut à la prescription de la demande en paiement de la somme de 5.874 euros de dommages et intérêts correspondant à son préjudice locatif pour la période du 1er janvier 2018 au 23 avril 2019.

Il expose être assuré auprès de la société Gan Assurances au titre de la garantie responsabilité civile et dégât des eaux.

Il fait valoir que la société Elysée a subi depuis le 26 novembre 2018 plusieurs dégâts des eaux provenant de l’appartement sus-jacent appartenant désormais à M. [U] [J]. Il considère que les deux premiers sinistres survenus les 26 novembre 2018 et 18 juillet 2019 ont été clôturés et soldés, que les réparations nécessaires pour résorber les deux sinistres suivants apparus les 15 décembre 2020 et 26 février 2022 ont été effectuées et que seul subsiste le cinquième sinistre survenu le 6 juin 2023 dont l’origine est indéterminée.

Il explique que la société Sep Plomberie lui a conseillé le 4 juillet 2023 de procéder, par précaution, au remplacement de la canalisation d’eaux usées commune sans qu’il ne soit jamais indiqué dans leur rapport d’intervention que cette canalisation était fuyarde ou à l’origine des sinistres survenus dans l’appartement de la demanderesse. Il relate que cette réparation a été réalisée en octobre 2023.

Il énonce que selon le rapport de recherche de fuite du 20 février 2024 et celui de la société Eurl Dsm, la canalisation remplacée en octobre 2023 n’était pas à l’origine des infiltrations d’eau.

Il rappelle que les travaux visant à bouchonner une ancienne canalisation privative inutilisée réalisés en mars 2024 n’ont pas permis de mettre un terme aux désordres litigieux.

Il souligne que l’origine du dernier sinistre demeure indéterminée de l’aveu même de la société Elysée. Il estime qu’il aurait été opportun de solliciter la désignation d’un expert judiciaire en référé avant de saisir le juge du fond.

Il rappelle que sur les cinq sinistres affectant le lot appartenant à la société Elysée, les 4 premiers ayant une origine privative ont été résorbés par les réparations adéquates.

Il formule des protestations et réserves d’usage quant à la demande d’expertise mais s’oppose à ce qu’il fasse l’avance des frais puisque la charge de la preuve repose sur la demanderesse à laquelle il incombe de prendre en charge les frais de consignation.

Il considère que le préjudice de perte locative invoqué qui lui est imputé est contestable car la preuve du lien de causalité entre le défaut de règlement des loyers par les locataires et la survenance des infiltrations n’est pas rapportée, d’autant plus qu’il n’est pas démontré que ces fuites ont leur origine dans des parties communes.

Il ajoute qu’une partie des demandes indemnitaires formulées par la société Elysée correspondant à la période du 1er janvier 2018 au 23 avril 2019 et à la somme de 5.874 euros est prescrite sur le fondement de l’article 2224 du code civil.

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident notifiées le 5 mai 2025, la société Gan Assurances formule des protestations et réserves d’usage quant à la demande d’expertise judiciaire, conclut à la prescription de la demande visant à la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 5.874 euros réclamée en réparation du préjudice locatif pour la période du 1er janvier 2018 au 23 avril 2019.

Elle rappelle que la société Elysée a été indemnisée au titre des deux premiers sinistres survenus dans son appartement, que le syndicat des copropriétaires justifie avoir procédé aux réparations nécessaires pour mettre un terme aux deux sinistres suivants et que l’origine du dernier sinistre survenu est indéterminée malgré les réparations effectuées à la demande du syndicat le 27 octobre 2023.

Au regard de l’existence d’un différend, elle formule des protestations et réserves d’usage quant à la demande d’expertise en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le [Localité 16] France ».

Elle estime que les attestations produites par la société Elysée ne démontrent aucunement l’existence d’un préjudice locatif lié au sinistre mais qu’au contraire, les multiples baux d’habitation conclus prouvent que son lot était loué en permanence pendant cette période. Elle estime que les impayés locatifs ne sauraient être considérés comme un préjudice lié au sinistre et dont le syndicat aurait la charge.

Enfin, elle s’associe aux moyens du syndicat des copropriétaires et de M. [U] [J] selon lesquels une partie des demandes indemnitaires de la société Elysée correspondant à la période du 1er janvier 2018 au 23 avril 2019 et s’élevant à la somme de 5.874 euros est prescrite.

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident notifiées le 14 avril 2025, M. [U] [J] formule des protestations et réserves d’usage quant à la demande d’expertise judiciaire et conclut à la prescription de la demande en paiement de 5.874 euros de dommages et intérêts pour un préjudice locatif ayant couru sur la période du 1er janvier 2018 au 23 avril 2019.

Il indique être propriétaire du lot n°31 au sein de l’immeuble dénommé « Le [Localité 16] France » depuis le 15 février 2022.

Il expose que dès le premier sinistre survenu dans l’appartement de la société Elysée, il a été immédiatement suspecté que la fuite provenait de l’appartement sus-jacent, appartenant antérieurement aux consorts [C], sans s’intéresser davantage à d’autres causes. Il estime que, malgré les investigations de la société de plomberie DSM, l’origine de la fuite n’était pas déterminée et que le technicien a conclu sans certitude à un débordement accidentel et clôturé le sinistre sans investigation sur les colonnes collectives ou chez d’autres voisins.

Il explique qu’aucune pièce n’atteste que la société Elysée a de nouveau déclaré un dégât des eaux en juillet 2019, seule Mme [C] ayant signalé une fuite au niveau de sa salle de bain le 18 juillet 2019. Il en déduit que cette fuite n’est pas forcément liée au sinistre subi par la société Elysée, d’autant plus que Mme [C] avait procédé à des réparations.

Il énonce que lorsque la société Elysée a signalé une importante fuite le 2 décembre 2020 et affirmé qu’elle provenait de l’appartement des consorts [C], le syndic a mandaté une société pour effectuer une recherche de fuite dans cet appartement sans étendre les investigations aux installations communes.

Il fait valoir que la société Nouvelle Victor Woliner a conclu qu’il n’y avait rien à signaler dans l’appartement dont il est désormais propriétaire après un contrôle complet de la salle d’eau, des tests des évacuations des eaux usées du receveur de douche, du lavabo et des toilettes mais qu’une fuite, qui serait à l’origine du sinistre, liée à la non-conformité du joint a été détectée sur le receveur de douche.

Il soulève toutefois qu’il est étonnant qu’un simple défaut de joint soit à l’origine d’une fuite provoquant l’écoulement de litres d’eau dans l’appartement de la demanderesse. Il souligne également que les consorts [C] avaient procédé aux réparations nécessaires le 21 janvier 2021.

Il expose que la société Elysée a signalé la survenance d’un nouveau dégât des eaux le 26 février 2022 ainsi qu’une importante fuite le 1er juillet 2022 dont la demanderesse impute l’origine à son appartement alors que les investigations n’ont pas été étendues à d’autres parties privatives ou communes et que son appartement était inoccupé de mai à septembre 2022 et que l’eau avait été coupée pendant cette période.

Il fait valoir qu’il a été constaté que son appartement et la salle de bain ont été entièrement rénovés, que les joints périmétriques de la baignoire étaient en parfait état et qu’aucune fuite ni problème sur son réseau d’alimentation privatif n’ont été détectés le 26 août 2022. Il relate avoir tout de même procédé au changement du meuble vasque.

Il énonce qu’après de nouvelles interventions, une fuite légère a été détectée au niveau de la canalisation encastrée d’évacuation des eaux usées des toilettes de son appartement mais qu’une autre pièce se situe au-dessus de la zone au taux d’humidité élevé de l’appartement de la société Elysée. Il estime qu’une goutte à goutte ne saurait engendrer une fuite de plusieurs litres dans l’appartement sous-jacent.

Il souligne avoir fait procéder au remplacement de l’élément défectueux le 7 février 2023 dans le but de clôturer définitivement le sinistre.

Or, il relate qu’un nouveau sinistre a affecté l’appartement de la demanderesse le 6 juin 2023 malgré toutes les réparations antérieures qu’il a effectuées et le remplacement préconisé de la canalisation vétuste des parties communes en octobre 2023.

Il soulève le fait qu’aucune fuite n’a été détectée dans son appartement après l’intervention du 4 mars 2024. Il indique avoir dépensé plusieurs milliers d’euros en réparations et recherches de fuite et avoir été particulièrement diligent.

Il mentionne avoir informé le syndic le 13 janvier 2025 de l’existence d’une tâche d’humidité située au plafond de sa cuisine sous la colonne des eaux usées des étages supérieures dont le caractère récent est certain au regard de la date de rénovation de son appartement.

Il estime que les intervenants n’ont pas réellement trouvé l’origine de la fuite dans l’appartement de la demanderesse mais procédé à des suppositions par éliminations. Il en conclut qu’il n’a jamais été certain que les désordres litigieux étaient dus à une fuite provenant de son lot.

Il ne s’oppose donc pas à la demande d’expertise judiciaire dans le cas où il s’agirait de la seule façon pour déterminer l’origine de la fuite mais conclut qu’il revient à celui qui invoque un dommage d’en prouver l’origine et donc à la société Elysée de prendre en charge les frais d’expertise.

Il fait valoir que le lien de causalité entre le sinistre subi par la demanderesse et le défaut de règlement des loyers et charges par les locataires de cette dernière n’est pas démontré et qu’une partie de la demande en paiement est prescrite compte tenu du délai quinquennal et de la date de l’acte introductif d’instance.

Il en conclut que la demande correspondant à l’arriéré locatif et aux indemnités d’occupation de la période du 1er janvier 2018 au 23 avril 2019 s’élevant à la somme de 5.874 euros est prescrite.

L’incident a été retenu à l’audience du 1er juillet 2025. La décision a été mise en délibéré au 12 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription.

En vertu de l’article 789 6° du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

L’article 42 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, tel que modifié par l’article 213 de la loi n°2018-1020 du 23 novembre 2018 prévoit que les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

L’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Le point de départ du délai pour agir en indemnisation d’un dommage est le jour de la réalisation de ce dommage ou le jour de sa révélation à la victime, date à compter de laquelle elle dispose de tous les éléments lui permettant d’exercer une action en responsabilité.

L’article 2222 prévoit en son alinéa 2 que, en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

En l’espèce, la présente instance a été introduite par acte de commissaire de justice du 24 avril 2024 par la société Elysée qui a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le [Localité 16] France » pour obtenir, notamment, la réparation de son préjudice locatif qui correspond aux loyers impayés par ses locataires successifs de la société Elysée, Mme [A] [X] épouse [S], Mme [I] [V] et M. [P] [N], ayant occupé l’appartement du 1er janvier 2018 au 1er octobre 2022.

Cette action personnelle est soumise la prescription quinquennale si bien qu’elle n’est pas recevable pour la réparation d’un préjudice dont la société Elysée a eu connaissance plus de cinq ans avant la date de l’assignation, soit le 24 avril 2019.

La société Elysée a eu connaissance de son dommage dès la date d’exigibilité des loyers et indemnités d’occupation impayés par ses locataires. Elle a également eu connaissance de l’existence du sinistre imputé au syndicat des copropriétaires et dont elle soutient qu’il est causal de sa perte de loyers dès l’année 2018, date de déclaration à son assureur et au syndic.

Par conséquent, la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 5.874 euros de dommages et intérêts correspondant à un préjudice locatif pour la période antérieure au 24 avril 2019 sera déclarée irrecevable car prescrite.

Sur la demande d’expertise judiciaire.

En vertu de l’article 789 5° du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction.

Mais si l’article 145 du code de procédure civile permet au juge des référés d’ordonner une mesure d’instruction destinée à conserver ou établir, avant tout procès, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, l’article 144 du même code rappelle qu’une telle mesure ne peut être ordonnée par le juge du fond saisi que s’il ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

L’article 146 du même code précise qu’une mesure d’instruction ne peut en aucun cas être ordonnée pour pallier la carence des parties dans l’administration de la preuve.

Dès lors, l’opportunité d’ordonner une mesure d’instruction doit donc être appréciée au regard des éléments produits par la partie sur laquelle pèse la charge de la preuve car cette faculté trouve ses limites dans la finalité et la proportionnalité de la mesure réclamée.

En l’espèce, la société Elysée, sur laquelle pèse la charge de la preuve des faits nécessaires au succès de ses prétentions, produit notamment les rapports de recherche de fuite de la société Victor Woliner du 16 décembre 2020, de la société Fuite Expert du 26 août 2022, de la société Detech Fuite des 24 août 2022, 12 et 26 janvier 2023 et de la société Sep Plomberie des 4 juillet 2023, 28 novembre 2023, 4 décembre 2023 et du 20 février 2024 ainsi qu’un constat amiable de dégât des eaux, signé le 31 janvier 2023 par elle et M. [U] [J], établissant que les désordres avaient pour origine la fuite d’une canalisation privative d’évacuation non accessible dépendant du lot appartenant à M. [U] [J].

Il ressort toutefois de ces pièces que la détermination de l’origine du dégât des eaux affectant notamment le plafond de la salle de bain de l’appartement appartenant à la société Elysée n’est pas déterminée et aisément déterminable puisque les rapports d’intervention des différentes sociétés sont contradictoires.

En effet, il a été conclu que la fuite provenait du receveur de douche de l’appartement des consorts [C] du fait d’un joint périphérique non conforme, qu’aucune fuite n’était constatée sur les réseaux d’alimentation EF et EC ni sous le bac de douche, que l’appartement et la salle de bain ont été entièrement rénovés et que les joints périmétriques de la baignoire étaient en parfait état, que le sinistre était consécutif à une fuite sur la canalisation encastrée d’évacuation des eaux usées du cabinet de toilettes de l’appartement de M. [U] [J], qu’aucun problème n’affectait le lot de ce dernier, que la canalisation [Localité 14] commune était très vétuste et piquée et que son remplacement était préconisé et enfin que plus aucune fuite n’était constatée au plafond de la salle de bain de l’appartement de la société demanderesse.

Or, la société Elysée verse également aux débats un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 22 décembre 2023 selon lequel sont constatées dans la salle de bain « la présence de légères traces brunâtres et d’écaillures de la peinture sur la partie supérieure de l’encadrement de l’ouverture du mur gauche séparant ce volume du water-closet voisin » ainsi que « quelques boursouflures de la peinture » au plafond de ce même volume et de la cuisine alors que les zones affectées par le dégât des eaux auraient été repeintes près d’une semaine auparavant.

Il est également constaté, sur une vidéo prise depuis le téléphone portable de M. [G], représentant de la société demanderesse, avant que l’appartement ne soit repeint, « un écoulement d’eau important depuis le plafond au niveau de la cloison entre la salle d’eau et le water-closet » ainsi que « d’importantes auréoles brunes sur les murs et le plafond du volume à usage de water-closet ».

En outre, « un écoulement d’eau important » est aussi visible depuis la partie supérieure de l’ouverture de la cloison entre la salle d’eau et les toilettes sur une autre vidéo postérieure aux travaux de peinture présentée au commissaire de justice par M. [G].

De plus, selon le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 4 juin 2025, est constatée « la présente de traces brunâtres importantes et de détrempement sur la partie supérieure de l’encadrement de l’ouverture du mur gauche séparant ce volume du water-closet voisin » mais aussi de celle de « traces sombres et d’humidité importantes sur toute la partie supérieure de l’encadrement de l’ouverture du mur de gauche », de « boursouflures visibles à divers endroits », de « tâches d’humidité et coulures sur la paroi du mur », de « moisissures et tâches de salpêtre importantes sur la partie basse des carrelages du mur » et de « dommages et dégradations importantes au-dessus de la hotte de cuisine ».

Les dommages se sont donc aggravés entre le 22 décembre 2023 et le 4 juin 2025 malgré les différents travaux réalisés dans l’appartement de M. [U] [J] et sur la canalisation d’eaux usées communes.

L’origine du sinistre reste donc indéterminée, tout comme l’imputabilité des désordres décrits dans les procès-verbaux de constat de commissaire de justice et affectant le lot de la demanderesse, le coût des réparations nécessaires et l’évaluation des préjudices subis.

L’ampleur des désordres constatés et leur lien de causalité avec les fuites identifiées dans l’appartement de M. [U] [J] et la vétusté des canalisations communes n’est corroborée par aucun élément objectif, l’existence d’un sinistre constaté contradictoirement le 31 janvier 2023 ne permettant pas de déterminer précisément les dommages qui se seraient manifestés ultérieurement et seraient imputables aux défendeurs.

Dès lors, il est nécessaire d’ordonner une mesure d’instruction pour permettre au tribunal de disposer des éléments de fait suffisant pour statuer sur le litige.

La société Elysée étant tenue de rapporter la preuve des faits fondant ses demandes, elle avancera les honoraires du technicien qui lui seront remboursés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 15] » en cas de succès de son action.

Sur les demandes accessoires.

Les dépens de l’incident seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge de la mise en état, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire susceptible d’appel,

DECLARONS la demande visant à la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé " [Adresse 15] " au paiement de la somme de 5.874 euros réclamée par la société Elysée à titre de dommages et intérêts correspondant à son préjudice locatif pour la période antérieure au 24 avril 2019 irrecevable car prescrite ;

ORDONNONS une expertise et commettons pour y procéder :

M. [Z] [E]

[Adresse 6]

[Localité 1]

Port. : 06.45.46.10.54

Courriel : [Courriel 13]

inscrit sur la liste des experts de la Cour d’appel d'[Localité 12], avec pour mission après avoir entendu les parties et leurs conseils dans les conditions des articles 160 et suivants du code de procédure civile, de :

Se rendre sur les lieux situés [Adresse 11] à [Localité 17] après s’être fait communiquer par les parties tous les documents nécessaires à l’accomplissement de sa mission, notamment les factures correspondantes aux travaux effectués dans l’appartement de M. [U] [J] et sur les parties communes ainsi que le constat amiable du 31 janvier 2023, en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées ;Vérifier la réalité des désordres dans l’appartement de la société Elysée, les décrire et en rechercher les causes ;Dire si ces désordres proviennent des fuites constatées dans l’appartement de M. [U] [J], de la vétusté d’une canalisation d’eaux usées communes et, dans le cas contraire, dire s’ils proviennent d’un vice de conception, d’un défaut d’entretien de l’immeuble ou de toute autre cause ;Préconiser les travaux nécessaires pour y remédier en chiffrant leur coût ;Donner son avis sur les préjudices consécutifs aux désordres ;De manière générale, apporter toute précision technique ou faire toute observation de nature à éclairer les débats ;

DISONS qu’en application des dispositions des articles 748-1 et suivants du code de procédure civile, dans l’hypothèse où l’expert judiciaire aurait recueilli l’accord des parties à l’utilisation de la plate-forme OPALEXE, celle-ci devra être utilisée, conformément à la convention entre le ministère de la justice et le conseil national des compagnies d’experts de justice concernant la dématérialisation de l’expertise civile du 18 avril 2017 et à l’arrêté du 14 juin 2017 portant application des dispositions du titre XXI du livre 1° du code de procédure civile aux experts judiciaire , aux envois, remises et notifications mentionnés à l’article 748-1 du code de procédure civile ;

DISONS que la société Elysée devra consigner à la régie du tribunal judiciaire de NICE une provision de 1.500 euros TTC à valoir sur les frais d’expertise, et ce au plus tard le 12 novembre 2025, à peine de caducité de la mesure d’expertise, sauf dans l’hypothèse où une demande d’aide juridictionnelle antérieurement déposée serait accueillie, auquel cas les frais seront avancés directement par le Trésorier Payeur Général ;

DISONS que l’expert procédera à sa mission dès qu’il sera avisé du versement de la consignation ci-dessus fixée ou dès notification de la décision d’aide juridictionnelle, et qu’il déposera au greffe rapport de ses opérations au plus tard le 12 mai 2026, sauf prorogation dûment autorisée ;

DISONS que, conformément aux dispositions de l’article 280 du code de procédure civile, en cas d’insuffisance manifeste de la provision allouée, au vu des diligences faites ou à venir, l’expert en fera sans délai rapport au juge, qui, s’il y a lieu, ordonnera la consignation d’une provision complémentaire à la charge de la partie qu’il détermine et qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, et sauf prorogation de ce délai, l’expert déposera son rapport en l’état ;

DISONS que, conformément aux dispositions de l’article 282, le dépôt par l’expert de son rapport sera accompagné de sa demande de rémunération, dont il aura adressé un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception et disons que, s’il y a lieu, celles-ci adresseront à l’expert et à la juridiction ou, le cas échéant, au juge chargé de contrôler les mesures d’instruction, leurs observations écrites sur cette demande dans un délai de quinze jours à compter de sa réception ;

DISONS que, passé le délai imparti aux parties par l’article 282 pour présenter leurs observations, le juge fixera la rémunération de l’expert en fonction notamment des diligences accomplies, du respect des délais impartis et de la qualité du travail fourni ;

DISONS que, sauf accord contraire des parties, l’expert commis devra adresser aux parties un pré-rapport de ses observations et constatations afin de leur permettre de lui adresser un DIRE récapitulant leurs arguments ;

DISONS qu’en cas d’empêchement de l’expert commis, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé de la surveillance des expertises ;

COMMETTONS le magistrat chargé du contrôle des expertises, pour surveiller les opérations;

RENVOYONS l’affaire à l’audience de mise en état du mercredi 27 mai 2026 à 09h00 (audience dématérialisée) ;

RESERVONS les dépens ;

Et la présente ordonnance a été signée par le Juge de la mise en état et le Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ÉTAT