TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Caroline GUEDJ ; Maître Stéphane PAUTONNIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/00686 – N° Portalis 352J-W-B7I-C3YZ3

N° MINUTE :

2-2025

JUGEMENT

rendu le mardi 13 mai 2025

DEMANDEUR

Monsieur [W] [Y], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Caroline GUEDJ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0475

DÉFENDERESSE

S.A. RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Stéphane PAUTONNIER de la SELEURL Cabinet PAUTONNIER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #L0159

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 février 2025

Délibéré le 13 mai 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 13 mai 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 13 mai 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/00686 – N° Portalis 352J-W-B7I-C3YZ3

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 janvier 2020, la SA [Adresse 6] a consenti un bail d’habitation à M. [W] [Y] et Mme [P] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 509,52 euros. Mme [P] [Z] ayant donné congé, M. [W] [Y] est devenu seul titulaire du bail selon avenant du 27 août 2020.

L’immeuble est soumis au régime de la copropriété.

M. [W] [Y] règle depuis son entrée dans les lieux la somme mensuelle de 149,48 euros au titre de la provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 23 janvier 2024, M. [W] [Y] a assigné la SA Résidence Le Logement des Fonctionnaires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Condamnation de la SA [Adresse 6] à lui payer la somme de 5231,80 euros au titre des provisions de charges indues sur la période de 2020 à 2022,Autorisation à suspendre tout versement de provisions pour charges jusqu’à ce que la bailleresse procède à la régularisation et à la justification des charges pour 2024, Condamnation de la SA Résidence Le Logement des Fonctionnaires à lui payer la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire, appelée à l’audience du 23 mai 2024, a été renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties pour être retenue à l’audience du 19 février 2025.

À l’audience M. [W] [Y], représenté par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande sous le bénéfice de l’exécution provisoire  :

La condamnation de la SA [Adresse 6] à lui payer la somme de 8520,36 euros au titre des provisions de charges indues sur la période de 2020 à 2024,L’autorisation de suspendre tout versement de provisions pour charges jusqu’à ce que la bailleresse procède à la régularisation et à la justification des charges, A titre subsidiaire ;Ordonner une expertise des charges locatives facturées par la SA Résidence Le Logement des Fonctionnaires à l’ensemble des locataires,Mettre à la charge de la SA [Adresse 6] la consignation des honoraires versés à l’expert,La condamnation de la SA Résidence Le Logement des Fonctionnaires à lui payer la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La SA [Adresse 6], représentée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande :

Le rejet des demandes de M. [W] [Y], A titre reconventionnel : la condamnation de M. [W] [Y] au paiement de la somme de 500 euros en application de l’article 32-1 du code de procédure civile, En tout état de cause : la condamnation de M. [W] [Y] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus reprises et soutenues oralement à l’audience pour l’exposé de leurs différents moyens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de la SA Résidence Le Logement des Fonctionnaires tendant à ce que les attestations de M. [W] [Y] soient écartées des débats

L’article 202 du code de procédure civile dispose que l’attestation contient la relation des faits auxquels son auteur a assisté ou qu’il a personnellement constatés. Elle mentionne les nom, prénoms, date et lieu de naissance, demeure et profession de son auteur ainsi que, s’il y a lieu, son lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles. Elle indique en outre qu’elle est établie en vue de sa production en justice et que son auteur a connaissance qu’une fausse attestation de sa part l’expose à des sanctions pénales. L’attestation est écrite, datée et signée de la main de son auteur. Celui-ci doit lui annexer, en original ou en photocopie, tout document officiel justifiant de son identité et comportant sa signature.

En l’espèce, la SA [Adresse 6] demande à ce que les attestations de M. [W] [Y] soient écartées des débats car non conformes aux dispositions susvisées.

Les pièces n° 8 et 9 qui correspondent à des écrits de M. et Mme [T] et de M. [D] ne respectent aucunement l’article 202 du code civil principalement en raison de l’absence de document d’identité joint. Elles seront dès lors écartées des débats

Les pièces 17, 18, 19, 20 et 22 correspondent aux attestations de Mme [G], Mme [M], Mme [D], M. et Mme [T], Mme [V]. Elles ne comportent aucune mention quant à leur établissement en vue d’une action en justice ce qui est un élément essentiel. Elles seront en conséquence écartées des débats. Au demeurant elles auraient été considérées comme dotées d’une faible force probante car ne concernant pas la situation personnelle de M. [W] [Y].

La pièce n° 21 n’est pas, contrairement à ce qu’indique M. [W] [Y] dans son bordereau de pièces, une attestation mais un courrier adressé par Mme [J] à la SA Résidence Le Logement des Fonctionnaires. Il n’y a pas lieu de l’écarter des débats.

Sur la demande en paiement de la somme de 8520, 36 euros au titre des provisions de charges indues sur la période 2020 – 2024

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les charges récupérables sont exigibles sur justification en contrepartie notamment : 1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ; 2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée (…). La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires (…).

Le décret n°87-713 du 26 août 1987 pris en application de l’article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 fixe la liste des charges récupérables.

Aux termes de l’article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, La SA [Adresse 6] tend à inverser la charge de la preuve en considérant que M. [W] [Y] n’établit pas l’irrégularité des charges qu’il conteste alors qu’au contraire il lui appartient de justifier qu’elles sont dues de sorte que la question de la preuve des pannes de chauffage ou d’eau chaude est indifférente.

S’agissant des compteurs individuels, M. [W] [Y] ne rapporte pas la preuve de leur installation et de leur caractère défectueux, une facture étant à ce titre insuffisante et les photocopies de photographies qu’il a versées aux débats ne pouvant être reliées de façon certaine à son appartement.

Sur l’année 2020

Sont versées aux débats :

Le relevé des compteurs lors de l’état des lieux d’entrée faisant apparaitre « eau froide : 37, EDF : 1771 kWh »Un avis d’échéance du 20 février 2024 dont il ressort : « OD EAU 2020 : -177,19, REGUL CHARGES : 212,57 ».Un décompte individuel de charges pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2020 daté du 29 février 2024 et détaillant pour les postes « eau froide, ascenseur, rubriques individuelles, prestations » : les charges à répartir, la quote-part, la TVA, le montant des provisions appelées, le détail des bases de répartition par tantièmes ; un décompte individuel d’eau daté du 29 février 2024 dont il ressort que le bailleur est redevable de la somme de 117,19 euros « compteur état des lieux entrant : 54, relevé du 31/12/2020 : 108 soit une consommation de 54, montant facturé : 197,10 , montant appelé : 374,29 ». Un relevé général des dépenses établi par le syndic pour l’année 2020. Des factures de la société RIVATHERM.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que les charges imputées à M. [W] [Y] pour l’année 2020 d’une part présentent le caractère de charges récupérables et d’autre part sont dues. S’il est exact concernant l’eau comme l’indique M. [W] [Y], que l’index lors du relevé lors de l’entrée dans les lieux était de 37 et non de 54, cette erreur lui bénéficie et ne peut donner à lieu à remboursement.

M. [W] [Y] sera en conséquence débouté de sa demande concernant l’année 2020.

Sur l’année 2021

Sont versées aux débats un courrier de la bailleresse du 27 décembre 2024 aux fins de régularisation des charges pour l’année 2021 auquel étaient joints un décompte individuel d’eau dont il ressort qu’elle est redevable de la somme de 136,68 euros, un décompte individuel de charges par tantièmes, la répartition des charges locatives.

Il s’ensuit que les provisions pour l’année 2021 ont été régulièrement régularisées. M. [W] [Y] sera en conséquence débouté de sa demande de remboursement des provisions sur charges au titre de l’année 2021.

Sur les années 2022 et 2023

S’il est exact que la loi n’a assorti d’aucune sanction l’obligation du bailleur de régularisation annuelle des charges, lequel peut ainsi lorsqu’il en demande le paiement en justifier dans la limite du délai de prescription (Cour de cassation, 3e chambre civile, 9 Novembre 2017 – n° 16-22.445) – qui est dorénavant de trois ans, il n’en demeure pas moins qu’en l’absence de régularisation annuelle, la conséquence en est que le bailleur doit restituer au locataire les sommes perçues à titre provisionnel, sauf à vider totalement de sens et de portée les dispositions de l’article 23 susvisé.

En l’espèce, il n’est pas contesté que La SA [Adresse 6] n’a pas procédé à la régularisation des charges pour les années 2022 et 2023.

Se fondant à tort sur la décision précitée de la Cour de cassation pour en déduire qu’elle dispose d’un délai de trois ans, elle n’a apporté aucune explication quant aux raisons ayant fait obstacle à cette régularisation y compris en cours d’instance alors qu’elle indique elle-même que l’assemblée générale des copropriétaires, qui approuve les comptes, est en principe convoquée à la fin du 1er semestre de l’année n+1 de sorte que les charges 2022 auraient dû être régularisées au 2ème semestre 2023 et celles de 2023 au 2ème semestre 2024.

Elle n’a pas davantage justifié des budgets prévisionnels 2022 et 2023.

N’ayant pas justifié que les sommes versées par M. [W] [Y] au titre des provisions sur charges étaient réellement dues ou que le montant des provisions étaient justifiées par les régularisations antérieures et les budgets prévisionnels, elle sera condamnée à les restituer à M. [W] [Y]. Il lui appartiendra de demander au locataire le paiement des charges réelles lorsqu’elle pourra en justifier et ce dans les conditions légales.

Ainsi la SA Résidence Le Logement des Fonctionnaires sera condamnée à payer à M. [W] [Y] la somme de 149,48 euros x 24 mois = 3587,52 euros.

Sur l’année 2024

En l’espèce, faute de régularisation des charges pour l’année 2023 et à défaut de justifier du budget provisionnel pour l’année 2024, la demande de provisions sur charges par le bailleur au titre de l’année 2024 n’est pas justifiée.

La SA [Adresse 6] sera en conséquence condamnée à rembourser à M. [W] [Y] la somme de 149,48 euros x 12 mois = 1793,76 euros.

Sur la demande d’expertise

La régularisation de charges ayant été validée, il n’y a pas lieu à expertise.

Sur la demande d’autorisation à suspendre tout versement de provisions pour charges jusqu’à ce que la bailleresse procède à la régularisation et à la justification des charges pour 2024

En l’espèce, l’exception d’inexécution n’est pas justifiée, l’absence de régularisation des charges n’ayant pas pour conséquence l’impossibilité pour M. [W] [Y] d’user du logement loué selon sa destination définie au contrat de bail.

Sur la demande reconventionnelle de la SA Résidence Le Logement des Fonctionnaires

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

L’article 32-1 ne peut être mis en œuvre que de la propre initiative du tribunal saisi, les parties ne pouvant avoir aucun intérêt moral au prononcé d’une amende civile à l’encontre de l’adversaire.

Au demeurant M. [W] [Y] n’a pas agi en justice de façon abusive.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La SA [Adresse 6], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 2000 euros à la demande de M. [W] [Y] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

ECARTE des débats les pièces de M. [W] [Y] numérotées 8, 9, 17, 18, 19, 20 et 22 ;

CONDAMNE la SA Résidence Le Logement des Fonctionnaires à payer à M. [W] [Y] la somme totale de 5381,28 euros en remboursement des provisions pour charges versées au titre des années 2022, 2023 et 2024 ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

CONDAMNE la SA [Adresse 6] aux dépens ;

CONDAMNE la SA Résidence Le Logement des Fonctionnaires à payer à M. [W] [Y] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 mai 2025, et signé par la juge et le greffier susnommé.

Le Greffier La Juge