COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT – PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 25/00531 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QKPA

Du 06 Juin 2025

MINUTE N°25/00161

Affaire : Syndic. de copro. PALAIS PACIFIQUE

c/ [V]

Grosse(s) délivrée(s) à

M^e Maxime ROUILLOT

Expédition(s) délivrée(s) à

Partie défaillante (1)

le

Président : Madame Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée lors des débats par Madame Wendy NICART, Greffier et lors du prononcé par Madame Wendy NICART, Greffier, qui a signé la minute avec le président,

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 19 Mars 2025, déposée par commissaire de justice,

A la requête de :

Syndic. de copro. PALAIS PACIFIQUE, sis [Adresse 5]

Représenté par son syndic le cabinet CROUZET & [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Rep/assistant : Maître Maxime ROUILLOT de la SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI, avocats au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

M. [Y] [V]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Non comparant ni représenté

DEFENDEUR

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience publique du 25 Avril 2025, au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 06 Juin 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Y] [V] est propriétaire des lots n° 36 et 9 au sein de la copropriété de l’immeuble situé au [Adresse 6].

Faisant valoir que des charges de copropriété demeurent impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble PALAIS PACIFIQUE a, par acte de commissaire de justice du 19 mars 2025, fait assigner Monsieur [Y] [V] devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins de le voir condamner à lui payer les sommes suivantes :

2873,71 euros au titre des charges et provisions échues au 18 février 2025, outre intérêts à compter de la délivrance de l’assignation ;365,46 euros de l’appel provisionnel du 1er avril 2025 (3ème trimestre exercice du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025) ;365,46 euros de l’appel provisionnel du 1er juillet 2025 (4ème trimestre exercice du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025), sauf à parfaire ;400 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, lesquels comprendront notamment les droits et émoluments des actes du commissaire de justice, le droit de recouvrement dans le cas de la mise à exécution de la décision à intervenir, ou d’encaissement perçus tels que prévus par l’article 90 de la Loi n.2006-872 du 13 juillet 2006 modifiant le 1er alinéa de l’article 10-1 de la Loi n.65-557 du 10 juillet 1965, le tout lié au défaut de paiement.

À l’audience du 25 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Syndicat de copropriétaires PALAIS PACIFIQUE représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

Monsieur [Y] [V], régulièrement assigné par acte déposé en l’étude n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 juin 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre des charges :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : “À moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1o La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2o Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3o Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ; (…)

6o Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ” ;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Il est de principe que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 de la loi de 1965, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires PALAIS PACIFIQUE justifie avoir tenté une conciliation qui n’a pas abouti en versant le procès-verbal de carence du conciliateur de justice du 17 février 2025.

Il est justifié que Monsieur [Y] [V] est propriétaire des lots n° 36 et 9 dépendants de l’immeuble PALAIS PACIFIQUE.

Il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 29 février 2024 que les copropriétaires ont approuvé les comptes pour les exercices relatifs à la période du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 et ont adopté les budgets prévisionnels des exercices relatifs aux périodes du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 et du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les appels de fonds adressés à Monsieur [Y] [V] pour la période considérée ainsi qu’une mise en demeure du 3 octobre 2024 envoyée par lettre recommandée avec avis de réception avisé et non réclamé, portant sur la somme de 1585,43 euros lui précisant qu’à défaut de paiement dans le délai de trente jours, il sera sollicité sa condamnation au paiement des charges échues et à échoir.

Il ressort du décompte versé en date du 16 janvier 2025, que Monsieur [Y] [V] ne s’est pas acquitté des sommes visées dans la mise en demeure dans le délai imparti, qu’il est redevable de la somme de 2129,71 euros portant sur les charges dues postérieurement à la précédente condamnation prononcée par jugement du 13 janvier 2023 portant sur la période du 1er octobre 2023 au mois de janvier 2025, déduction faite des frais de recouvrement qui seront examinés au paragraphe suivant, et que les autres provisions non encore échues portant la période du 1er avril 2025 au 30 septembre 2025 sont devenues exigibles.

Dès lors, force est de considérer que Monsieur [Y] [V] qui n’a pas comparu et qui n’a fait valoir aucun moyen contraire, est bien redevable de la somme de 2129,71 euros au titre des charges de copropriété dues au 16 janvier 2025 et de la somme de 730,92 euros au titre des sommes à échoir, 365,46 euros au titre de l’appel provisionnel du 1er avril 2025 (3ème trimestre exercice du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025), et 365,46 euros au titre de l’appel provisionnel du 1er juillet 2025 (4ème trimestre exercice du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025).

Il sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 2129,71 euros au titre des charges et provisions échues au 16 janvier 2025 et de la somme de 730,92 euros au titre des provisions à échoir devenues exigibles pour la période du 1er avril 2025 au 30 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande au titre des frais au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 :

L’article 10-1 de la loi dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

S’agissant des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi, pour que l’imputation des frais de recouvrement au copropriétaire défaillant soit admise, plusieurs conditions doivent être réunies, résultant de la rédaction même du texte :

— une mise en demeure préalable,

— la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires doit être justifiée,

— les frais exposés doivent être nécessaires, ce qui est soumis à l’appréciation du tribunal qui doit rechercher parmi les frais et honoraires afférents à la procédure diligentée à son encontre, quels sont ceux qui s’avèrent nécessaires au recouvrement de la créance.

En l’espèce, le syndic a, par lettre recommandée du 3 octobre 2024, mis en demeure Monsieur [Y] [V] de régler les charges et provisions échues.

Les frais afférents à cette mise en demeure de 120 euros sont bien des frais nécessaires au sens du texte susvisé et doivent en conséquence être supportés par ce dernier à l’instar des frais de rappel qui sont justifiés, à hauteur de la somme de 118 euros (rappel avril et juin 2024).

En outre, si le contrat de syndic prévoit des honoraires particuliers au titre des frais de relance, de remise à l’avocat ou de commissaire de justice, ces frais ne sauraient davantage être considérés comme procéduralement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires au vu de leur multiplication dans un temps court, leur ôtant tout caractère nécessaire. En effet, la transmission du dossier à l’avocat ou son suivi constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété et entrent donc dans la mission classique du syndic. Ils peuvent, toutefois, être considérés comme nécessaires selon les circonstances et les démarches exceptionnelles accomplies par le syndic, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce. Dès lors, la demande formée à ce titre sera rejetée.

Monsieur [Y] [V] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 238 euros au titre des frais de recouvrement au sens de l‘article 10-1 de la loi de 1965 et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En sa qualité de copropriétaire, Monsieur [Y] [V] est tenu au règlement des charges et provisions afférentes aux lots dont il est propriétaire.

Or, en s’abstenant de payer ses charges à leur date d’exigibilité et en totalité, sans justifier de raisons valables pour sa carence, aucun règlement n’étant effectué depuis plusieurs mois, Monsieur [Y] [V] commet une résistance abusive vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, privé de moyens financiers pour assurer l’entretien de l’immeuble et lui cause un préjudice.

De surcroît, il doit être relevé que Monsieur [Y] [V] a déjà fait l’objet de trois condamnations pour non-paiement des charges par jugements rendus par le tribunal judiciaire de Nice le 19 avril 2018, le 20 janvier 2021 et 13 janvier 2023.

Dès lors, il convient de le condamner à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble PALAIS PACIFIQUE la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l’immeuble PALAIS PACIFIQUE la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [Y] [V], qui succombe, sera condamné au paiement de cette somme et aux dépens lesquels comprendront notamment les droits et émoluments des actes du commissaire de Justice, le droit de recouvrement dans le cas de la mise à exécution de la décision à intervenir, ou d’encaissement perçus tels que prévus par l’article 90 de la Loi n.2006-872 du 13 juillet 2006 modifiant le 1er alinéa de l’article 10-1 de la Loi n.65-557 du 10 juillet 1965, le tout lié au défaut de paiement.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

CONDAMNE Monsieur [Y] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble PALAIS PACIFIQUE, la somme de 2129.71 euros au titre des charges et provisions échues au 16 janvier 2025 outre la somme de 238 euros au titre des frais nécessaires et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

CONDAMNE Monsieur [Y] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble PALAIS PACIFIQUE, la somme de 730,92 euros au titre des charges et travaux, provisions non échues pour la période du 1er avril 2025 au 30 septembre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble PALAIS PACIFIQUE la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble PALAIS PACIFIQUE la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Syndicat de copropriétaires PALAIS PACIFIQUE du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [V] aux entiers dépens lesquels comprendront notamment les droits et émoluments des actes de commissaire de justice, le droit de recouvrement dans le cas de la mise à exécution de la décision à intervenir, ou d’encaissement perçus tels que prévus par l’article 90 de la Loi n.2006-872 du 13 juillet 2006 modifiant le 1er alinéa de l’article 10-1 de la Loi n.65-557 du 10 juillet 1965, le tout lié au défaut de paiement ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT