Tribunal Judiciaire de Nice, Chambre des referes, 7 mars 2025, n° 22/01798

TJ Nice 7 mars 2025

Arguments

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Rejeté
Trouble manifestement illicite
La cour a estimé que la demanderesse ne justifie pas d'une entrave au passage, car les clés et badges permettant d'ouvrir le portail ont été remis aux locataires, et le portail reste ouvert durant la journée.
Rejeté
Frais engagés en raison de la procédure
La cour a rejeté la demande de la S.C.I. LES COLLINES DE TERRON, la condamnant à verser une somme à la S.A.R.L. GOLF COUNTRY CLUB pour ses frais.

Résumé par Doctrine IA

La SCI LES COLLINES DE TERRON demandait la remise en état d'un chemin d'accès à sa propriété, en faisant enlever des ouvrages obstruant celui-ci, sous astreinte. Elle sollicitait également une indemnisation au titre de l'article 700 du code de procédure civile et le remboursement des dépens.

La SARL GOLF COUNTRY CLUB DE [Localité 16] soulevait une exception d'incompétence au profit du juge de l'exécution, puis demandait l'irrecevabilité de l'assignation. Subsidiairement, elle sollicitait le rejet des demandes et une indemnisation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La juridiction a rejeté l'exception d'incompétence et la fin de non-recevoir. Elle a considéré que la SCI LES COLLINES DE TERRON ne justifiait pas d'une entrave au passage ni d'un trouble manifestement illicite, car les clés et badges du portail avaient été remis et celui-ci restait ouvert une grande partie de la journée. Par conséquent, les demandes de la SCI LES COLLINES DE TERRON ont été rejetées.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nice, ch. des réf., 7 mars 2025, n° 22/01798
Numéro(s) :	22/01798
Importance :	Inédit
Dispositif :	Dit n'y avoir lieu à prendre une mesure en raison du défaut de pouvoir
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Louis DEPLANOHervé BOULARDPhilippe TEBOUL
Parties :	S.C.I. LES COLLINES DE TERRON c/ S.A.R.L. GOLF COUNTRY CLUB DE, S.C.I.

Texte intégral

COUR D’APPEL D'[Localité 12]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 16]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 22/01798 – N° Portalis DBWR-W-B7G-ONYZ

du 07 Mars 2025

N° de minute 25/00385

affaire : S.C.I. LES COLLINES DE TERRON

c/ S.A.R.L. GOLF COUNTRY CLUB DE [Localité 16], [Y] [N] épouse [W], [C] [N], S.C.I. [J] [S]

Grosse délivrée

à M^e TEBOUL

Expédition délivrée

à M^e DELPLANO

à M^e BOULARD

l’an deux mil vingt cinq et le sept Mars à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, Juge des Référés, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 22 Septembre 2022 déposé par commissaire de justice.

A la requête de :

S.C.I. LES COLLINES DE TERRON

[Adresse 11]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Jean-louis DEPLANO, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

S.A.R.L. GOLF COUNTRY CLUB DE [Localité 16]

[Adresse 9]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Philippe TEBOUL, avocat au barreau de NICE

Mme [Y] [N] épouse [W]

[Adresse 8]

[Localité 3]

Décédée

Mme [C] [N]

[Adresse 10]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Hervé BOULARD, avocat au barreau de NICE

S.C.I. [L] [G] [S]

[Adresse 8]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Hervé BOULARD, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSES

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 21 Janvier 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 07 Mars 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du commissaire de justice en date des 22 septembre 2023, la SCI LES COLLINES DE TERRON a fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Nice, la SARL GOLF COUNTRY CLUB DE NICE, Mme [Y] [W], Mme [C] [N] et la SCI [L] [G] [S], aux fins de :

— condamner la SARL GOLF COUNTRY CLUB DE [Localité 16] à la remise en état du chemin d’accès notamment en procédant à l’enlèvement des ouvrages obstruant l’accès desservant sa propriété sous astreinte de 5000 euros par jour de retard passé 10 jours suivant la signification de la décision et par infraction constatée

— condamner la SARL GOLF COUNTRY CLUB DE [Localité 16] à lui verser la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris les frais de constat d’huissier du 11 août 2022

A l’audience du 19 décembre 2023, à laquelle l’affaire a été retenue, la SCI LES COLLINES DE TERRON représentée par son conseil a maintenu ses demandes.

La SARL GOLF COUNTRY CLUB DE [Localité 16], représentée par son conseil a sollicité dans ses conclusions déposées à l’audience :

— que le juge des référés se déclare incompétent au profit du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nice,

— subsidiairement déclaré irrecevable l’assignation délivrée le 22 septembre 2022 en l’absence d’une partie des propriétaires du fonds litigieux, et en l’absence de mise en cause des héritiers des bailleresses Madame [Y] [W], Mme [C] [N],

— à titre très subsidiaire, rejeter les demandes et condamner la société demanderesse à lui verser la somme de 1366,83 euros outre la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La SCI [J] [S] a sollicité dans ses conclusions :

— de constater que Madame [Y] [W] est décédée,

— qu’elle s’en rapporte à justice sur les demandes.

Suivant une ordonnance du 4 avril 2024, le juge des référés a enjoint aux parties de rencontrer un médiateur et a renvoyé l’affaire à l’audience du 23 mai 2024.

À l’audience du 21 janvier 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, la SCI LES COLLINES DU TERRON a maintenu ses demandes.

Elle expose qu’elle a acquis une propriété cadastrée [Cadastre 15] située à [Localité 16] qui jouxte dans sa partie ouest, un terrain exploité par la SARL GOLF COUNTRY CLUB DE [Localité 16], que l’accès de sa propriété se fait par un ancien chemin d’exploitation qui en est la desserte unique et que le 10 septembre 2018 elle a eu la désagréable surprise de constater que l’accès avait été barré par la pose de clôtures. Elle expose que suivant un arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 5 septembre 2019, la société GOLF COUNTRY CLUB DE NICE a été condamnée enlever les ouvrages situés sur le chemin traversant les terrains qu’elle exploite et obstruant l’accès à sa parcelle sous astreinte, puis que cette dernière a saisi le juge des référés en vue de la mise en place d’une expertise qui a été rejetée par une ordonnance du 13 décembre 2021. Elle ajoute que manifestement courroucée par son deuxième échec judiciaire, elle a de manière inconcevable fait barrer le chemin par un portail cadenassé et a consenti de lui remettre un certain nombre de clés du cadenas ce qui est incompatible avec ses besoins car elle a aménagé sur son terrain des carrés potagers à un certain nombre de personnes désirant pratiquer le jardinage. Elle ajoute que l’obstruction d’une voie d’accès est constitutive d’une voie de fait et d’un trouble manifestement illicite, que la cour d’appel s’est déjà prononcée en indiquant que les ouvrages entreposés obstruaient l’accès à sa parcelle et qu’elle est bien fondée à solliciter à nouveau sa condamnation à enlever les nouveaux ouvrages obstruant l’accès à sa propriété. En réponse à l’exception d’incompétence soulevée, elle indique que la décision de la cour d’appel a été entièrement exécutée et que la situation actuellement soumise au juge n’est pas identique, que sa demande est parfaitement recevable pour n’être dirigée qu’à l’encontre de l’auteur du trouble à savoir la SARL GOLF COUNTRY CLUB qui exploite les lieux, aucune demande n’étant formée contre les bailleurs. Elle ajoute que les contestations soulevées en défense ne sont pas sérieuses, que l’usage de la servitude est plus incommode, qu’elle a divisé son terrain en 62 parcelles de type jardin ouvrier, que les utilisateurs des jardins ne disposent pas des vigiks et bien que les occupants de l’habitation en disposent, de 20 heures à 8 heures, ils subissent une gêne pour ouvrir aux tiers car le portail n’est pas équipé d’un interphone ni d’une sonnette.

La SARL GOLF COUNTRY CLUB DE [Localité 16] représentée par son conseil a maintenu ses demandes dans ses dernières écritures déposées à l’audience.

Elle expose être locataire d’un bail commercial conclu avec Madame [Y] [W], Mme [C] [N] qui sont décédées ainsi que la SCI [J] [S] et que suivant un arrêt du 5 septembre 2019, elle a déjà été condamnée enlever les ouvrages situés sur le chemin traversant les terrains qu’elle exploite et obstruant l’accès à la parcelle cadastrée [Cadastre 13] de la société demanderesse, qu’il n’existe aucune servitude conventionnelle ou légale de passage sur le fond exploité et qu’elle a installé depuis le début de son exploitation soit il y a plusieurs années, un portail à l’entrée de sa propriété en raison de son droit de se clore s’agissant d’une propriété privée, en précisant que le gérant du golf et sa famille vivent au sein des locaux du club. Elle précise que de 8 heures du matin à 20 heures, le portail reste ouvert de sorte que tout le monde peut circuler librement et notamment sur le chemin menant à la propriété de la SCI LES COLLINES DE TERRON mais que de 20 heures à 8 heures le portail est fermé pour des raisons de sécurité et que les clés ont été donnés à tous les locataires de la société demanderesse. Elle précise que la médiation n’a pas abouti, que la SCI LES COLLINES DE TERRON souhaite que le portail reste ouvert jour et nuit et qu’il s’agitd’une difficulté d’exécution relevant de la compétence du juge de l’exécution et non pas du juge des référés. Elle soutient que l’assignation est de surcroît irrecevable car le bail a été signé par Madame [Y] [W] et Mme [C] [N] qui sont décédées ainsi que la SCI [J] [S] et que la procédure n’a pas été régularisée à l’encontre de leurs héritiers et ce alors que le portail est situé sur l’emprise foncière des bailleresses et qu’elle doit être en mesure de pouvoir se retourner le cas échéant contre ces derniers si elle ne peut jouir de la chose louée.

Elle soutient que le trouble manifestement illicite n’est pas caractérisé, que la cour d’appel l’a condamnée à retirer les palissades qui avaient été fixées à l’arrière de son terrain pour le clôturer, qu’elle s’est exécutée et a déposé les palissades mais qu’elle a le droit de conserver le portail qui situe à l’entrée du club car ce dernier existe depuis le début de son exploitation, qu’il est ouvert la journée et que les clés ainsi que les vigiks ont été remis à la société demanderesse et à ses locataires à ses frais. Elle ajoute que la demanderesse est en infraction aux règles d’urbanisme, qu’elle a transformé sa maison à usage d’habitation en 12 appartements loués, qu’il existe un va-et-vient important sur le chemin principal du golf et qu’ une plainte pénale a été déposée à son encontre.

La SCI [J] [S] représentée par son conseil indique dans ses conclusions déposées à l’audience qu’elle s’en rapporte à justice.

Elle précise avoir conclu un bail commercial avec la SARL GOLF COUNTRY CLUB, le 26 mars 2015 mentionnant que la route d’accès est grevée d’une servitude de passage au profit de la propriété appartenant désormais à la SCI LES COLLINES DU TERRON et que le preneur s’est engagé à ne rien faire qui puisse en entraver l’exercice. Elle ajoute que le respect des droits de passage a été rappelé au preneur par un arrêt de la cour d’appel du 5 septembre 2019 et qu’aucune demande n’est formée à son encontre de sorte qu’elle s’en rapporte à justice sur les demandes.

Madame [Y] [W] et Mme [C] [N] sont décédées le 8 janvier 2020 et le 25 janvier 2023.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’exception d’incompétence soulevée :

Selon l’article 75 du code de procédure civile, s’il est prétendu que la juridiction saisie en première instance ou en appel est incompétente, la partie qui soulève cette exception doit, à peine d’irrecevabilité, la motiver et faire connaître dans tous les cas devant quelle juridiction elle demande que l’affaire soit portée.

Il ressort des éléments versés aux débats que par un arrêt de la cour d’appel du 5 septembre 2019, la SARL GOLF COUNTRY CLUB DE NICE a été condamnée à enlever les ouvrages situés sur le chemin traversant les terrains qu’elle exploite et obstruant l’accès à la parcelle cadastrée [Cadastre 13] appartenant à la SCI LES COLLINES DE TERRON et ce sous astreinte.

Il ressort de cette décision que le chemin objet du litige traverse les terrains appartenant à la SCI [F] [S] et les consorts [N], qui sont donnés à bail à la société GOLF COUNTRY CLUB DE NICE depuis le 26 mars 2015, que ce chemin donne accès au fond cadastré [Cadastre 15] dont la SCI LES COLLINES DE TERRON a acquis la propriété le 21 août 2018, que la parcelle bénéficie depuis de très nombreuses années d’un accès par ce chemin reconnu par les propriétaires et usufruitiers des parcelles [Cadastre 14], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] et qu’en interdisant à cette dernière accéder à son fonds par le chemin traversant les terrains qu’elle exploite malgré un usage ancien de ce chemin, la société GOLF COUNTRY CLUB DE NICE a causé par la pose de palissades obstruant le passage, un trouble manifestement illicite justifiant de lui enjoindre d’enlever les ouvrages obstruant l’accès à la parcelle.

Bien que cette décision n’indique pas précisément en son dispositif de quels ouvrages il s’agit, tout en faisant toutefois référence à des palissades dans les motifs, il ressort d’un procès-verbal de constat du 13 septembre 2018, qu’onze palissades avaient été posées sur le chemin, et que les parties indiquent dans leur conclusions respectives que cette décision concernait le retrait de ces dernières, qui étaient situées à l’arrière du chemin.

Or, en l’espèce il ressort des pièces versées aux débats que la demande formée par la SCI LES COLLINES DE TERRON a pour objet la dépose du portail qui a été installé à l’entrée du passage.

En outre, il doit être relevé que la SARL GOLF COUNTRY CLUB DE NICE reconnait avoir exécuté la décision rendue à son encontre et avoir retiré les palissades litigieuses, ce que la SCI LES COLLINES DU TERRON confirme.

Dès lors, force est de considérer que l’exception d’incompétence soulevée par la SARL GOLF COUNTRY CLUB DE NICE au profit du juge de l’exécution n’est pas fondée puisque la demande formée par la société demanderesse en la présence instance, n’a pas le même objet en ce qu’elle porte sur le portail installé à l’entrée de la propriété et ne concerne pas un problème d’exécution de l’arrêt rendu par la cour d’appel.

En conséquence, l’ exception d’incompétence sera rejetée.

Sur la fin de non recevoir :

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Bien que la SARL GOLF COUNTRY CLUB DE [Localité 16] soulève l’irrecevabilité des demandes en l’absence de régularisation de la procédure à l’encontre des héritiers de ses anciennes bailleresses, Madame [Y] [W] et Mme [C] [N], décédées, force est de relever que le moyen soulevé est inopérant dans la mesure où aucune demande n’est formée à leur encontre et qu’il lui est reproché en sa qualité de locataire du bail commercial d’avoir installé un portail à l’entrée de la propriété, objet du bail. En outre force est de relever que ces dernières avaient la qualité d’usufruitières et la SCI [J] [S] celle de nue-propriétaire lors de la conclusion du bail.

En conséquence, la fin de non-recevoir soulevé sera rejetée.

Sur la demande principale :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la SCI LES COLLINES DU TERRON verse un procès-verbal de constat d’huissier de justice dressé le 11 août 2022 mentionnant qu’elle est propriétaire de divers appartements au [Adresse 7], qu’à cette adresse se trouve également le golf de Nice, qu’une voie permet d’accéder à diverses habitations à l’extrémité du passage, qu’un portail y est installé et qu’il est fermé à l’aide d’un gros cadenas.

Son titre de propriété mentionne que sa propriété est desservie par une voie d’accès prenant naissance en bordure de la RM 6202 puis traversant d’Ouest en Est, la parcelle cadastrée [Cadastre 14] et [Cadastre 4], un compte rendu de Monsieur [U] qualifiant ce chemin d’accès, de chemin d’exploitation.

Il ressort du bail commercial dont la SARL GOLF COUNTRY CLUB DE NICE est locataire depuis le 26 mars 2015, qu’elle a en charge la réalisation des travaux d’entretien de la route carrossable et de ses abords dont elle ignore pas qu’elle est grevée d’une servitude de passage de la propriété [P], qui appartient désormais à la SCI LES COLLINES DE TERRON, et qu’en sa qualité de preneur elle s’engage à ne rien faire qui puisse en entraver l’exercice.

La SCI LES COLLINES DU TERRON fait valoir qu’elle subit un trouble manifestement illicite depuis l’installation de ce portail car l’usage de la servitude est plus incommode, qu’elle a divisé son terrain en 62 parcelles de type jardin ouvrier, que les utilisateurs des jardins ne disposent pas des vigiks et que les occupants des appartements en disposent mais que de 20 heures à 8 heures, le portail n’étant pas équipé d’un interphone et d’une sonnette, leurs proches ou des tiers ne peuvent accéder à leur bien.

Elle produit à ce titre une seule convention d’occupation précaire en date du 1er avril 2022 conclue avec un locataire portant sur la location d’un terrain d’environ 90 m² sur ces parcelles moyennant un loyer de 90 euros.

Il ressort des pièces versées aux débats que les relations entre les conflits sont particulièrement conflictuelles et que la SARL GOLF COUNTRY CLUB DE [Localité 16] a déposé une plainte avec constitution de partie civile, le 22 septembre 2022 à l’encontre de la demanderesse pour des infractions au code de l’ urbanisme, en faisant état de la création de 12 appartements et de 60 lots de jardin partagés, qui selon elle, auraient été construits sans aucun permis de construire ni affichage. Les suites de cette plainte ne sont pas justifiées.

Si la qualification de ce droit de passage en servitude relève de la seule appréciation du juge du fond, il est acquis que la parcelle [Cadastre 13] appartenant la SCI LES COLLINES DE TERRON bénéficie depuis de très nombreuses années d’un accès par le chemin traversant les parcelles exploitées par la SARL GOLF COUNTRY CLUB DE NICE, reconnu par les propriétaires des ditesparcelles [Cadastre 14] et [Cadastre 4].

Toutefois, il ressort des pièces versées en défense que la SARL GOLF COUNTRY CLUB DE NICE qui ne conteste pas avoir installé un portail à l’entrée de la propriété objet du bail commercial, justifie avoir remis à la SCI LES COLLINES DU TERRON et à ses différents locataires, les clés et les badges Vigiks permettant d’ouvrir ce dernier et ainsi accéder à leurs logements. Elle verse à ce titre, un document contenant la signature de ces derniers contre remise ainsi qu’une facture du 5 juin 2003 portant sur la commande de dix badges pour le portail.

Il n’est en conséquence pas sérieusement contesté que les locataires de la demanderesse disposent bien des clés et badges du portail leur permettant d’accéder à leur habitation et de l’ouvrir notamment lors de visites de tiers ou proches en l’absence d’interphone.

Par ailleurs, la SARL GOLF COUUNTRY CLUB DE [Localité 16] fait valoir que ce portail reste ouvert de 8 heures à 20 heures et qu’il est uniquement fermé le soir,en invoquant des raisons de sécurité car le gérant et sa famille résident dans les lieux, la société demanderesse ne versant de son côté aucun élément contraire.

En outre, il doit être relevé que la demanderesse qui allégue d’un trouble manifestement illicite caractérisé par une entrave à l’accès à son fonds, ne verse qu’un procès-verbal de constat qui remonte à plus de deux ans, sans produire d’éléments établissant la gêne subie du fait de l’installation de ce portail.

Enfin, le moyen tiré du fait que les utilisateurs des parcelles de terre ne disposent pas des vigiks se montrent inopérant dans la mesure où le portail reste ouvert toute la journée de 8 heures à 20 heures soit durant une amplitude horaire importante, leur permettant d’y accéder.

Dès lors, il doit être considéré au vu de ces éléments que la société demanderesse ne justifie pas d’une entrave au passage dont elle bénéficie sur le chemin d’accès, traversant la propriété exploitée par la SARL GOLF COUNTRY CLUB DE [Localité 16] AFIN afin d’accèder à son fonds, et en conséquence du trouble manifestement illicite subi dans la mesure où les clés du portail ainsi que les badges permettant de l’ouvrir à distance lui ont bien été remis ainsi qu’à l’ensemble des locataires de ses appartements et le portail reste ouvert toute la journée de 8 heures à 20 heures ce qui permet également aux locataires des parcelles de terre d’y accéder.

Il n’y a donc pas lieu à référé, la demande étant rejetée.

Sur les demandes accessoires :

La demanderesse qui succombe à l’instance, supportera les dépens et sera condamnée à verser à la SARL GOLF COUNTRY CLUB DE [Localité 16], la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais qu’elle a dû engager en la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Nous, Céline POLOU, juge des Référés du tribunal judiciaire de Nice, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme il appartiendra, mais d’ores et déjà,

REJETONS l’exception d’incompétence soulevée par la SARL GOLF COUNTRY CLUB DE [Localité 16] ;

REJETONS la fin de non-recevoir soulevée par la SARL GOLF COUNTRY CLUB DE [Localité 16] ;

DISONS n’y avoir lieu à référé et rejetons en conséquence les demandes formées par la SCI LES COLLINES DE TERRON ;

CONDAMNONS la SCI LES COLLINES DE TERRON à payer à la SARL GOLF COUNTRY CLUB DE NICE, la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SCI LES COLLINES DE TERRON aux dépens ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT