TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 22/03030 – N° Portalis DBW5-W-B7G-IDGG

Minute : 2025/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 06 Mai 2025

Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE DU [Localité 9] PARC

C/

[J] [S]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e David ALEXANDRE – 70

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M^e David ALEXANDRE – 70

M^e Aude TEXIER – 16

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Syndic. de copro. [Adresse 12]

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e David ALEXANDRE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 70

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [S]

né le 27 Mai 1943 à [Localité 11]

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Aude TEXIER, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 16 substitué par M^e Alexandre CECCALDI, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 74

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

En présence de [N] [T], auditrice de justice et de [F] [B], candidate à l’intégration directe à l’ENM

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 06 Septembre 2022

Date des débats : 11 Mars 2025

Date de la mise à disposition : 06 Mai 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [J] [S] est propriétaire de plusieurs lots dépendant d’un ensemble immobilier en copropriété dénommé Résidence [Localité 9] Quartier situé [Adresse 6] sur la commune d'[Localité 10].

Par courrier recommandé avec avis de réception du 10 septembre 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 13], représenté par son syndic en exercice, a vainement mis en demeure Monsieur [S] d’avoir à lui payer, sous quinze jours, la somme de 2.021,21 euros au titre d’un arriéré de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 7 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice à vainement fait sommation à Monsieur [S] d’avoir à lui payer, sous huit jours, la somme de 2.832,38 euros au titre d’un arriéré de charges de copropriété.

En l’absence de tout paiement, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, a, par acte de commissaire de justice du 12 août 2022, fait assigner Monsieur [J] [S] devant le tribunal judiciaire de Caen en paiement d’un arriéré de charges de copropriété.

Après un renvoi ordonné à la demande des parties, l’affaire a été appelée à l’audience du 11 mars 2025, au cours de laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé Résidence [Localité 9] Quartier, représenté par son conseil se référant aux conclusions déposées et soutenues à l’audience, sollicite de voir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Condamner Monsieur [S] à lui payer la somme de 3.352,23 euros au titre de l’arriéré de charges, avec intérêts au taux légal à compter du 7 septembre 2021 pour la somme de 2.977,82 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

Déclarer prescrite la demande de Monsieur [S] en paiement de dommages et intérêts ;

Débouter Monsieur [S] de l’ensemble de ses demandes ;

Condamner Monsieur [S] à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Condamner Monsieur [S] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens.

A l’appui de sa demande en paiement, il fait valoir, sur le fondement de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, que Monsieur [S] s’abstient de régler ses charges de copropriété en dépit des courriers de mise en demeure lui étant adressés, tandis qu’il ne conteste pas être redevable des sommes sollicitées au titre des arriérés de charges de copropriété. Sur le fondement de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, il précise que les frais de relance et de recouvrement ne constituent pas des frais irrépétibles, mais correspondent aux dépenses que le syndicat des copropriétaires se trouve contraint d’engager, lesquelles demeurent imputables au seul copropriétaire défaillant.

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts, il explique, sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, que la défaillance réitérée de Monsieur [S] a engendré un préjudice à la copropriété contrainte d’avancer les fonds relatifs aux charges de copropriété.

A l’appui de sa demande tendant à voir déclarer prescrit Monsieur [S] dans sa demande de dommages et intérêts, le syndicat des copropriétaires indique, sur le fondement de l’article 2224 du code civil, que celui-ci invoque une perte de loyer pour la période de janvier 2013 à juin 2017, laquelle est prescrite depuis juin 2022.

Aux fins de voir Monsieur [S] débouter de l’ensemble de ses demandes, il soutient que celui-ci ne justifie ni de la réalité des infiltrations d’eau qu’il allègue, ni de leur cause, ni d’une faute imputable au syndicat des copropriétaires. Il souligne que la seule attestation écrite d’un ancien locataire ne peut suffire à établir la réalité de son préjudice. Il explique que le procès-verbal de l’assemblée générale du 2 juillet 2012, faisant état d’une infiltration située près du bâtiment n°933, ne suffit pas à établir l’existence d’une infiltration dans le garage n° 337 de Monsieur [S] situé dans un autre bâtiment éloigné d’une centaine de mètres. Il conclut enfin que les travaux de réfection de l’étanchéité, votés suivant assemblée générale de 2012, ont été achevés en 2017 du fait d’une contestation élevée en justice en 2015.

Monsieur [J] [S], représenté par son conseil s’en référant à ses conclusions déposées et soutenues à l’audience, sollicite de voir :

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes ;

Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 312,94 euros de dommages-intérêts ;

Ordonner la compensation entre le montant des charges de copropriété restant dû et le montant des dommages-intérêts restant dû ;

Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens.

Au soutien de ses demandes, il explique avoir subi un préjudice en lien avec des infiltrations survenues dans les garages du fait d’un défaut d’entretien des parties communes. Il souligne que des travaux de réfection de l’étanchéité ont été votés lors d’une assemblée générale du 2 juillet 2012. Il fait valoir que, contrairement à ce que prétend le syndicat des copropriétaires, les infiltrations ont nécessairement affecté le garage dont il est propriétaire, de sorte qu’elles ont été à l’origine de la rupture du bail qu’il avait conclu. Il indique qu’en l’état du préjudice subi, il appartenait au syndicat des copropriétaires de l’indemniser, de sorte qu’une compensation doit intervenir entre cette indemnisation et les sommes dues au titre des charges de copropriété. Il expose qu’au regard de cette compensation devant intervenir, les décomptes du syndicat des copropriétaires au titre des arriérés de charges de copropriété ne sont pas justifiés.

La décision a été mise en délibéré au 6 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement de charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

Le syndicat des copropriétaires produit notamment au soutien de sa demande :

Le relevé de propriété démontrant que Monsieur [J] [S] est propriétaire des lots 14, 26, 29, 105, 111, 116, 118, 328 et 337 au sein de la copropriété ;

Les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires des 7 juillet 2011, 2 juillet 2012, 25 juin 2013, 9 septembre 2014, 8 juillet 2015, 16 septembre 2016, 14 juin 2017, 26 septembre 2018, 26 juin 2019, 25 janvier 2021 et 27 avril 2022 ;

Les états de répartition des charges pour Monsieur [J] [S] concernant les années 2014, 2015, 2016, 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022 ;

Les appels de fonds pour les exercices 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022.

Un décompte des charges daté du 17 mai 2022.

Le décompte des charges daté du 17 mai 2022, indiquant un solde débiteur à la somme de 3.352,23 euros, n’est pas exclusivement constitué de charges de copropriété, mais comprend également les frais suivants :

Frais de relance 2015 : 44,40 euros,

Relance du 03/01/2019 : 8,40 euros,

Lettre recommandée du 13/03/2019 : 37,20 euros,

Lettre recommandée du 19/06/2019 : 37,20 euros,

Lettre recommandée du 10/09/2019 : 37,20 euros,

Mise en demeure du 09/04/2020 : 37,20 euros,

Mise en demeure du 22/01/2021 : 37,20 euros,

Sommation de payer du 08/12/2021 : 143,59 euros,

Frais de remise du dossier au contentieux : 144 euros.

Ces frais s’élèvent à un montant total de 526,39 euros.

Il est acquis que constituent des frais nécessaires remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, les frais et honoraires du syndic afférents au recouvrement des charges ne peuvent cependant pas être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu du contrat de syndic car les rapports entre le syndicat et ses membres sont régis exclusivement par le règlement de copropriété.

Les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre de frais de constitution d’un dossier contentieux ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Il incombe donc au syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve que les frais de constitution de dossier, d’un montant de 144 euros, étaient nécessaires au recouvrement d’une créance justifiée ou que les honoraires du syndic sont justifiés par des diligences inhabituelles excédant ses fonctions de base.

La somme de 526,39 euros doit donc être déduite de la créance du syndicat des copropriétaires car elle ne correspond pas à des frais nécessaires au recouvrement de la créance ou comprend des sommes comprises dans les dépens ou indemnisées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En définitive, le syndicat justifie de l’existence et du montant de sa créance à hauteur de 2.825,84 euros de charges de copropriété (3.352,23 euros – 526,39 euros), montant arrêté au 17 mai 2022.

Par conséquent, Monsieur [S] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.825,84 euros de charges de copropriété, comptes arrêtés au 17 mai 2022.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 7 décembre 2021.

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort des pièces fournies que Monsieur [S] ne règle plus aucune charge de copropriété depuis le mois de mars 2014, sans faire état d’aucun motif légitime qui pourrait justifier la carence persistante à régler les sommes dues.

Or, en s’abstenant, sans faire état de motifs légitimes et de manière récurrente, de régler régulièrement sa contribution aux charges, il impose à la copropriété des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses courantes et permettre l’entretien et la conservation de l’immeuble.

Monsieur [S] lui cause ainsi un préjudice distinct de celui causé par le retard de paiement justifiant l’allocation de dommages et intérêts qui seront évalués à la somme de 400 euros en considération du montant important de la dette.

Monsieur [S] sera par conséquent condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts de Monsieur [S]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Toute condamnation à des dommages et intérêts exige que soit rapportée la prévue d’une faute, d’un dommage et d’un lien de causalité entre la faute et le dommage.

En l’espèce, Monsieur [S] expose qu’en raison d’un vice inhérent aux parties communes, des infiltrations sont survenues dans l’un des garages qu’il possède au sein de la copropriété dénommée [Adresse 13], de sorte qu’un préjudice tenant à la résiliation du bail qu’il avait consenti à Monsieur [W] [K] en a résulté.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

Il résulte des dispositions de l’article 122 du code de procédure civile que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel notamment la prescription.

En vertu de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

L’article 2224 du code civil prévoit que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce et contrairement à ce que prétend le syndicat des copropriétaires, le point de départ du délai d’action de Monsieur [S] ne peut être reporté à l’année 2017 dès lors que celui-ci sollicite, dans un courrier du 16 juillet 2018, l’indemnisation de son préjudice causé par les infiltrations survenues dans son garage.

Ce courrier du 16 juillet 2018 constitue par conséquent le point de départ du délai de prescription, lequel n’était pas expiré lorsque Monsieur [S] a sollicité, dans le cadre de la présente procédure initiée le 12 août 2022 par le syndicat des copropriétaires, l’indemnisation du préjudice causé par les infiltrations survenues dans son garage.

L’action de Monsieur [S] n’est donc pas prescrite et sera déclarée recevable.

Sur le bien-fondé de l’action en responsabilité

A l’appui de sa demande indemnitaire, Monsieur [S] verse à la procédure :

Le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 2 juillet 2012 aux termes duquel a notamment été adoptée la résolution n°20 concernant la réfection de l’étanchéité de la terrasse située au niveau de la façade arrière du bâtiment n° [Cadastre 7] ;

Le courrier de Monsieur [K] en date du 27 mars 2013 sollicitant de Monsieur [S] la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties du fait d’inondations subies dans le garage n° 337 pris à bail depuis le 8 septembre 2012 ;

Les courriers adressés le 10 octobre 2012 et le 27 mars 2013 au syndicat des copropriétaires par Monsieur [S] sollicitant la mise en œuvre des réparations nécessaires aux fins de faire cesser les fuites d’eau survenues dans son garage ;

Le courrier du 18 juillet 2013 aux termes duquel le conseil de Monsieur [S] indique que celui-ci s’abstiendra de payer ses charges de copropriété en l’état du préjudice subi en lien avec les infiltrations survenues dans le garage n°337 ;

Un décompte du 13 juin 2018 évaluant à la somme de 3.186 euros le préjudice de jouissance subi du fait des infiltrations survenues dans le garage n° 337 entre l’année 2013 et les six premiers mois de l’année 2017 ;

Un courrier du 16 juillet 2018 adressé au syndicat des copropriétaires par Monsieur [S] sollicitant la compensation entre l’indemnisation de son préjudice du fait des infiltrations subies et le paiement de l’arriéré des charges de copropriété.

En réponse à la demande indemnitaire formée par Monsieur [S], le syndicat des copropriétaires verse à la procédure :

Un plan de masse de l’ensemble immobilier dénommé Résidence [Localité 9] Quartier mettant en exergue les différents bâtiments qui le composent ;

Un plan de coupe dudit ensemble immobilier indiquant l’emplacement du garage n°337 au sein du bâtiment n°5 ;

Il n’est pas contesté, ainsi qu’il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 2 juillet 2012, que des travaux de réfection d’étanchéité ont été votés en 2012 au niveau de la façade arrière du bâtiment n° 926 appartenant à l’ensemble immobilier dénommé Résidence [Localité 9] Quartier.

Il ressort, d’une part, du plan de masse dudit ensemble immobilier que le garage n° 337 dont Monsieur [S] est propriétaire se situe dans le bâtiment n° 5, tandis que, d’autre part, celui-ci est nettement séparé du bâtiment n° [Cadastre 7], de sorte que ces deux bâtiments sont distincts et ne partageant aucun élément commun, qu’il s’agisse des murs ou de la toiture.

Il se déduit de ce constat que le défaut d’étanchéité affectant le bâtiment n° 926, justifiant les travaux votés par décision d’assemblée générale des copropriétaires du 2 juillet 2012, ne suffit pas à établir que les infiltrations alléguées par Monsieur [S] trouvent elles aussi leur origine dans ce même défaut.

Dès lors, les infiltrations alléguées par Monsieur [S] dans le garage n° 337 situé dans le bâtiment n° 5 doivent être distinguées, à tout le moins dans leur origine, de celles survenues au niveau du bâtiment n° 926.

Par ailleurs, les clichés photographiques et l’attestation de Monsieur [K], versés par Monsieur [S], sont insuffisants pour établir que les infiltrations dont il se plaint concernant le garage n°337 résultent également d’un défaut d’étanchéité du bâtiment n°5, ou à tout le moins d’un vice inhérent aux parties communes de l’immeuble.

Dès lors que Monsieur [S] n’établit pas la cause des infiltrations qu’il allègue d’une part, tandis que celles-ci ne peuvent valablement se déduire du défaut d’étanchéité ayant affecté le bâtiment n°927 d’autre part, il y a lieu de considérer qu’aucun élément du dossier ne permet de les imputer aux parties communes de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 13], de sorte que la responsabilité du syndicat des copropriétaires ne saurait, en l’état, être engagée.

Par conséquent, Monsieur [S] sera débouté de sa demande indemnitaire.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [S], partie succombante au litige, sera condamné au paiement des dépens ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 13] la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

Partie succombante et condamnée aux dépens, Monsieur [S] sera débouté de sa demande de ce chef.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE Monsieur [J] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 13] la somme de 2.825,84 euros de charges de copropriété dues au 17 mai 2022 ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 7 septembre 2021 ;

CONDAMNE Monsieur [J] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 13] la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts ;

REJETTE l’irrecevabilité soulevée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 13] tirée de la prescription des demandes indemnitaires formées par Monsieur [J] [S] ;

DEBOUTE Monsieur [J] [S] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [J] [S] au paiement des dépens de l’instance ;

CONDAMNE Monsieur [J] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé Résidence [Localité 9] Quartier la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est, de plein droit, assortie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à dispsition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION