COUR D’APPEL D'[Localité 11]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [T] [B], [S] [R] épouse [B] c/ Syndic. de copro. 12 [G] [D], [U], [O], [A], [M], S.A. GENERALI IARD

N° 25/

Du 06 Octobre 2025

4ème Chambre civile

N° RG 23/00759 – N° Portalis DBWR-W-B7H-OW5E

Grosse délivrée à :

la SCP BERARD & [A]

M^e Sébastien ZARAGOCI

expédition délivrée à

la SARL ATORI AVOCATS

le

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du six Octobre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame SANJUAN PUCHOL

Assesseur : Madame VALAT

Assesseur : Monsieur SULTANA

Greffier : Madame KALO.

DÉBATS

A l’audience publique du 05 Juin 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 03 décembre 2024 par mise à disposition au greffe la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 06 Octobre 2025 après prorogation, signé par Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame ISETTA, Greffier auquel la minute de la décision été remise par le magistrat signataire.

NATURE DU JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEURS:

M. [T] [B]

[Adresse 9]

[Localité 2]

représenté par Maître Sébastien ZARAGOCI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Mme [S] [R] épouse [B]

[Adresse 9]

[Localité 2]

représentée par Maître Sébastien ZARAGOCI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDEURS:

Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice,

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par Maître Etienne BERARD de la SCP BERARD & NICOLAS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

M. [U], [O], [A], [M]

[Adresse 8]

[Localité 3]

N’ayant pas constitué avocat

S.A. GENERALI IARD prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 10]

représentée par Maître Emmanuelle DURAND de la SARL ATORI AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

Vu l’assignation délivrée à la requête de Monsieur [T] [B] et de Madame [S] [R] épouse [B] à l’encontre du syndicat de copropriété du [Adresse 6], de Monsieur [U] [O] [A] [M] et de la compagnie d’assurances Generali IARD, par acte du 9 février 2023.

Vu les conclusions des époux [B], notifiées par voie de RPVA le 28 février 2025 à l’égard du syndicat de copropriété et de la SA Generali IARD et par signification par huissier à l’égard de Monsieur [M], et par lesquelles il est demandé au tribunal de juger que leur appartement a été inexploitable et inhabitable jusqu’à la consolidation du plancher, par nature partie commune ; de juger que les désordres se situent dans les parties communes de l’immeuble à savoir au niveau du plancher entre 2 lots ; de débouter le syndicat de copropriété de l’ensemble de ses prétentions ; de juger que le syndicat de copropriété est responsable des désordres et des préjudices subis par eux ; de juger que le syndicat pourra solliciter de manière récursoire qu’il soit relevé et garanti à hauteur de 70 % par Monsieur [M] ; en conséquence, de condamner le syndicat de copropriété à leur payer à titre de pertes locative 5078,24 €, à titre de dommages-intérêts pour trouble de jouissance 1708,70 € et à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral la somme de 5000 € ; de dire qu’ils seront dispensés de toute participation aux frais de procédure ; de condamner tout succombant à leur payer la somme de 5500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les conclusions du syndicat de copropriété du [Adresse 5], notifiées par voie de RPVA le 7 février 2025 à l’égard des parties comparantes et signifiées par acte d’huissier à Monsieur [M] selon acte du 20 mars 2025 et par lesquelles il est demandé au tribunal de fixer le préjudice des demandeurs à la somme de 3000 €, l’imputabilité et le lien de causalité directe n’étant pas établi pour le surplus ; de débouter la compagnie d’assurances Generali IARD de son argumentation et de ses prétentions ; de la condamner en sa qualité d’assureur de la copropriété à le garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre ; de juger que Monsieur [U] [M] et les époux [B] sont responsables du dommage comme provenant du lot dont ils ont été successivement propriétaires et de les condamner solidairement à lui payer la somme de 12 857,30 € en remboursement des frais de réparation exposés ; de condamner la compagnie Generali IARD et Monsieur [M] solidairement à payer au syndicat de copropriété la somme de 4000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les conclusions de la SA Generali IARD, notifiées par voie de RPVA le 2 septembre 2024 et par lesquelles il est demandé au tribunal de débouter le syndicat de copropriété du [Adresse 5] de l’intégralité de ses prétentions dirigées à son encontre ; de condamner le syndicat de copropriété ou tout autre succombant à lui payer la somme de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ; à titre subsidiaire, de réduire à de plus justes proportions les prétentions des époux [B], de même que celles du syndicat de copropriété ; de débouter les époux [B] de leur demande fondée sur les dispositions de l’article A 444 – 32 du code de commerce ; de fixer la répartition des responsabilités dans les dommages subis par le plancher du premier étage de l’immeuble et des préjudices en résultant à 30 % à la charge du syndicat de copropriété et 70 % à la charge de Monsieur [M] ; de condamner Monsieur [M] à garantir la compagnie Generali à hauteur de 70 % des dommages ; de condamner Monsieur [M] à lui payer la somme de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu l’absence de comparution de Monsieur [M].

MOTIVATION RETENUE PAR LE TRIBUNAL :

Attendu que par acte du 7 juillet 2020 de maître [K], les époux [B] ont acquis de Monsieur [U] [O] [A] [M] un appartement au premier étage de l’immeuble situé [Adresse 6], d’une surface de 22,67 m² ;

Attendu qu’il a été réalisé par le vendeur avant la vente un diagnostic le 25 juin 2020 dans lequel l’expert en diagnostic a conclu à l’absence de termites ; qu’après la prise de possession, les acquéreurs ont souhaité changer le bac à douche de l’appartement et ont alors constaté la disparition du plancher sous cet élément et d’une manière générale une détérioration importante sur une partie du plancher de l’appartement ;

Attendu que l’Apave qui a été consulté sur dossier photographique a précisé dans un courriel du 10 août 2020 le caractère fortement préoccupant de la bonne tenue structurelle du plancher bas à la suite de la disparition complète des soliveaux, la zone devant être réputée à risque ; que l’Apave a conseillé à Monsieur [B] de rendre la zone inaccessible dans l’attente d’études approfondies et de travaux de confortement ;

Attendu que ces éléments ont été confirmés par l’Apave dans un rapport du 24 août 2020, sollicité à la demande du syndicat de copropriété et la forte dégradation du plancher par suite d’attaques anciennes d’insectes xylophages, sur une surface d’environ 4,5 m² ;

Attendu que nonobstant une mise en demeure, le syndicat n’a pas entrepris des travaux de réparation ;

Attendu que les époux [B] ont obtenu par ordonnance de référé du 13 octobre 2020 la condamnation du syndicat de copropriété à réaliser les travaux de consolidation du sous plancher de l’appartement sur la surface altérée, telle que définie dans le rapport Apave du 24 août, sous astreinte de 500 € par jour de retard durant 40 jours, passé le délai de 90 jours après la signification de l’ordonnance ;

Attendu que les époux [B] ont obtenu par ordonnance de référé du 23 février 2021 la désignation d’un expert judiciaire au contradictoire du syndicat de copropriété, de la SA Generali IARD, assureur du syndicat, et de Monsieur [U] [M], avec la mission classique de décrire les désordres affectant le plancher, de déterminer leur origine ; de dire notamment si des dégâts des eaux antérieurs à la vente ont eu un lien avec les désordres allégués et enfin d’indiquer les moyens propres à y remédier ;

Attendu que Monsieur [P] [N], qui a remplacé l’expert initial, a procédé à sa mission et déposé rapport de ses opérations le 1er octobre 2022 ;

Attendu qu’il résulte tout d’abord du rapport d’expertise que le plancher en bois est dégradé dans son intégralité par des agents destructeurs de bois d’œuvre ; que l’expert a ajouté en page 13 et 15 du rapport que l’essence de bois résineuse est insuffisamment durable à l’égard des insectes ; que cette présence d’insectes a généré une dégradation des ossatures jusqu’à un état de ruine ; que leur prolifération est due à une source d’humidité permanente conjuguée à une source d’humidité temporaire ; que cette essence de bois ne doit pas être soumise à une source d’humidité permanente, alors qu’il a été constaté par l’expert que le plancher en parties communes est saturé d’humidité ; que la négligence dans l’entretien de l’ouvrage est avérée, surtout au regard des relevés d’humidité contradictoirement effectués par l’expert sur les parties communes ;

Attendu que ces constatations indiquent clairement que l’origine des dégradations du plancher ont pour causes principales des insectes xylophages, une essence de bois résineuse insuffisamment durable à l’égard des insectes et enfin, une humidité permanente incompatible avec l’essence de bois résineuse constituant le plancher, humidité qui se retrouve ailleurs dans les parties communes de l’immeuble ;

Attendu cependant que l’expert a également découvert une humidité ponctuelle au niveau de la défaillance d’un bac à douche de l’appartement ;

Attendu qu’au vu de ces différentes causes, l’expert a conclu curieusement que les causes conjuguées induiraient une part principale d’imputabilité aux parties privatives à raison de 70 % et subsidiairement aux parties communes à raison de 30 %, ce qui apparaît contraire aux constatations établies ;

Attendu que l’expert a estimé que les désordres affectant la solidité du plancher ne pouvaient être vérifiés sans sondage destructif par l’ancien propriétaire Monsieur [M] ou par le syndicat de copropriété ;

Attendu que l’expert a également précisé en page 17 du rapport que l’origine des dégradations biologiques était antérieure à la signature du compromis de vente entre Monsieur [M] et les époux [B] et que les dégâts des eaux antérieurs à la vente avaient généré un événement déclencheur de nouveaux cycles de vie des agents biologiques de type petites vrillettes ;

Attendu que l’expert a estimé que les travaux propres à remédier aux désordres devaient être chiffrés à la somme de 9324 € hors-taxes ; que par ailleurs le syndicat de copropriété avait procédé à une réfection du plancher pour la somme de 7727,50 € TTC en février 2021 ;

Attendu que s’agissant des préjudices, l’expert a estimé qu’une perte financière est établie du fait de l’absence de location du studio jusqu’à la réception du marché de travaux affectant le plancher, soit pendant 9 mois, de septembre 2020 à juin 2021 ;

Attendu que l’affaire se présente en l’état ;

Attendu que les époux [B] font valoir que les désordres affectent le plancher bas de leur appartement qui constitue une partie commune ce qui doit entraîner la responsabilité du syndicat, sauf son recours récursoire éventuel ; qu’ils sollicitent l’indemnisation de la perte de loyers qu’ils ont subie, alors que l’appartement avait été acheté dans un but locatif ; qu’ils demandent la condamnation du syndicat à leur payer de ce chef la somme de 5078,24 € ; qu’ils sollicitent en outre le remboursement des intérêts du prêt et de l’assurance de l’appartement pour un montant de 1708,70 €, soit au total 6786,94 € ;

Attendu que les époux [B] sollicitent également l’indemnisation d’un préjudice moral au motif qu’ils ont dû vivre dans la précarité pendant près d’un an en étant obligés de rembourser les prêts sans percevoir de loyers ; qu’ils sollicitent la condamnation du syndicat à leur payer la somme de 2500 € de dommages-intérêts à chacun pour préjudice moral, soit au total 5000 €, outre 5500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu que le syndicat de copropriété du [Adresse 5], tout en admettant le principe selon lequel il est responsable des dommages trouvant leur source dans les parties communes, fait valoir cependant qu’en l’espèce une telle responsabilité existe sans préjudice de toutes actions récursoires ; qu’il estime qu’en l’espèce les désordres proviennent du lot 25 appartenant aux époux [B] ; qu’ils sont ainsi responsables du dommage causé par leur lot ; qu’ils doivent en conséquence être condamnés à garantir le syndicat des condamnations pouvant être prononcées à son encontre ;

Attendu que le syndicat conteste par ailleurs le montant des préjudices sollicités à savoir la durée de la perte locative de même que l’indemnisation des frais financiers et assurances, de même que la preuve d’un préjudice moral ou résultant de difficultés financières ;

Attendu que le syndicat sollicite d’être également garanti par son assureur Generali de toutes condamnations prononcées à son encontre en application de l’article L114 – 1 du code des assurances ; qu’il fait valoir de ce chef que le refus de garantie opposé par l’assureur est prescrit en application de l’article L114 – 1 du code des assurances ; qu’il conteste en outre l’argument selon lequel le fait dommageable aurait été antérieur à la souscription du contrat ; qu’il conteste également l’application des conditions générales au motif que celles-ci n’ont pas été portées à sa connaissance et qu’ainsi, l’assureur ne peut invoquer un défaut d’entretien ou de réparation de l’immeuble ;

Attendu que le syndicat fait valoir par ailleurs encore que l’assureur ne peut invoquer des causes d’exclusions qui n’ont pas été acceptées par l’assuré, qui ne sont pas applicables et qui ne figurent pas d’une manière suffisamment apparente dans le contrat ainsi que l’exige l’article L 113 – 1 du code des assurances ; que par ailleurs, encore une clause d’exclusion doit être formelle mais également limitée ce qui n’est pas le cas de la clause invoquée par l’assureur ;

Attendu que le syndicat de copropriété sollicite la condamnation in solidum de Monsieur [M], des époux [B] et de la SA Generali IARD à lui payer le montant de la facture du rapport Apave soit 1890 €, le montant de la réparation des dommages pour 7727,30 € outre la facture du bureau d’études Saladino pour 3240 € soit au total 12 857,30 €, outre leur condamnation in solidum à lui payer la somme de 4000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu que la SA Generali IARD s’oppose à toute demande formulée à son encontre ; qu’elle fait valoir tout d’abord que les faits dommageables sont antérieurs à la souscription du contrat d’assurance, ayant été constaté dès l’année 2003 ;

Attendu que l’assureur fait encore valoir une absence de garantie due au titre des dommages engendrés par l’atteinte causée aux parties communes par des insectes xylophages ; que de même, les dommages engendrés par l’atteinte causée aux parties communes par des dégâts des eaux récurrents ne peut être garanti ;

Attendu qu’à titre infiniment subsidiaire, l’assureur conteste les préjudices subis par les époux [B] et sollicite la condamnation de Monsieur [M] à le garantir à hauteur de 70 % des condamnations prononcées à son encontre, outre à lui payer la somme de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Sur ce :

Sur la demande principale :

Attendu qu’en application de l’article 14 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 le syndicat de copropriété est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ;

Attendu qu’en application de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectés à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux ; que dans le silence ou la contradiction des titres sont réputées parties communes notamment le gros œuvre des bâtiments dont les planchers ;

Attendu qu’ainsi, la destruction des planchers, partielle ou totale, entraîne la responsabilité de plein droit du syndicat de copropriété à l’égard du propriétaire qui subit le désordre ;

Attendu que les dommages ont entraîné divers préjudices pour les époux [B] ;

Attendu tout d’abord que le principe d’une indemnisation pour les pertes locatives subies ne peut être contesté dans la mesure où l’appartement litigieux a été acheté à titre d’investissement locatif ; que le loyer de 550 € nets par mois apparaît normal ; qu’il échet en conséquence de condamner le syndicat à payer de ce chef aux époux [B] la somme de 5078,24 € ;

Attendu que les demandeurs réclament également le paiement des intérêts du prêt et l’assurance du bien pendant son indisponibilité ;

Mais attendu que le paiement des intérêts d’emprunts est totalement indépendant de l’existence ou non d’un dommage et il en est de même de l’assurance du bien ; qu’il échet de débouter les époux [B] de ce chef ;

Attendu qu’il est également sollicité par les demandeurs une somme de 5000 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral ;

Mais attendu que le certificat médical produit n’est pas suffisamment explicite sur l’existence d’un tel préjudice ; que les époux [B] ne versent pas davantage aux débats leurs revenus afin de justifier du stress provoqué par une situation précaire ; qu’il échet en conséquence de les débouter de ce chef ;

Attendu qu’aucune considération d’équité ou liée à la situation du syndicat défendeur ne permet d’exonérer celui-ci de la prise en charge des frais irrépétibles exposés par les époux [B] ; qu’il échet de le condamner à leur payer de ce chef la somme de 4000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu que les époux [B] sollicitent par ailleurs la condamnation du syndicat aux entiers dépens en ce compris les monuments prévus par les dispositions de l’article A 444 – 32 du code de commerce ;

Mais attendu qu’à ce stade un défaut d’exécution n’apparaît qu’éventuel ; que cet article concerne les tarifs des actes d’exécution déjà réalisés ; qu’il échet en conséquence de débouter les époux [B] de ce chef ;

Sur les recours récursoires du syndicat à l’encontre de Monsieur [M] et des époux [B] :

Attendu que le syndicat de copropriété sollicite d’être garanti des condamnations mises à sa charge par Monsieur [M] mais également par les époux [B] ;

Attendu qu’un recours récursoire à l’encontre des époux [B] qui sont victimes du dommage, apparaît clairement dénué de tout fondement ; qu’en effet les époux [B] ont acquis l’appartement litigieux par acte de Maître [K] du 7 juillet 2020 ; qu’ils n’ont pas occupé eux-mêmes l’appartement à titre d’habitation ; qu’ils ont commencé à y réaliser des travaux et ont alors découvert le dommage résultant de la dégradation totale des éléments de structure du plancher, telle qu’elle existait avant leur acquisition, ce dont il résulte qu’aucune responsabilité ne peut leur être imputée dans l’apparition de ce dommage ; qu’en particulier, un propriétaire ne peut être déclaré responsable des dommages imputables à d’éventuels propriétaires antérieurs, ou résultant de leur seule qualité de propriétaires ;

Attendu, sur le recours récursoire à l’encontre de Monsieur [M], qu’il échet de relever que les conclusions du rapport enferment une certaine insuffisance ou contradiction dans la mesure où il apparaît que les causes principales de la dégradation du plancher résultent essentiellement d’attaques d’insectes xylophages depuis des années dans la totalité de l’immeuble et de l’utilisation de bois résineux pour constituer la structure porteuse des planchers de l’immeuble, lesquels ne sont pas d’une résistance importante à des attaques d’insectes xylophages, ainsi qu’à une humidité permanente qui a été constatée par l’expert dans tout l’immeuble ; qu’il en résulte que les fuites constatées sous le bac à douche n’ont pu avoir qu’une incidence très localisée sous la douche elle-même ; qu’il échet en conséquence de juger que le syndicat de copropriété doit supporter 70 % de responsabilité dans l’apparition des désordres ; qu’il est bien fondé en revanche à exercer un recours contre Monsieur [M], qui était alors propriétaire de l’appartement au moment de l’apparition de ces fuites, à raison de 30 % des condamnations prononcées à son encontre au bénéfice des époux [B], mais également à solliciter sa condamnation à lui payer 30 % du montant des sommes payées au titre des réparations, rapport Apave et facture du bureau d’études soit 12 857,30 € x 30 % = 3857,19 € ;

Attendu qu’il échet de condamner Monsieur [M] à payer ladite somme au syndicat de copropriété du [Adresse 5] ; qu’aucune considération d’équité ne permet d’exonérer Monsieur [M] de la prise en charge des frais irrépétibles exposés par le syndicat ; qu’il échet de le condamner à lui payer de ce chef la somme de 1500 € en application de l’article 700 du CPC ;

Sur le recours en garantie du syndicat de copropriété à l’encontre de l’assureur :

Attendu que l’assureur du syndicat lui oppose un refus de garantie au motif que les dommages sont apparus bien avant la souscription du contrat d’assurance ;

Attendu qu’il échet de relever de ce chef que le rapport d’expertise judiciaire fait état d’un rapport d’état parasitaire de BRED ingénierie du 17 décembre 2003, dans lequel celui-ci après avoir visité l’ensemble de l’immeuble du sous-sol à la toiture terrasse, a établi qu’il existait des traces d’attaque de termites de bois sec ;

Attendu que le rapport d’expertise judiciaire établit également que l’immeuble a subi un certain nombre de dégâts des eaux en parties communes, favorisant la réapparition d’insectes xylophages de type vrillettes ;

Attendu que le dommage étant apparu, à tout le moins en germe, dès avant 2003, le syndicat ne rapporte pas la preuve qu’il aurait pris toutes dispositions pour supprimer définitivement le phénomène, ce dont il résulte que la compagnie d’assurances Generali IARD est bien fondée à lui opposer un refus de garantie ; qu’il échet en conséquence de débouter le syndicat de copropriété de toute demande à l’encontre de son assureur ;

Attendu qu’aucune considération d’équité ou liée à la situation du syndicat de copropriété ne permet d’exonérer celui-ci de la prise en charge des frais irrépétibles exposés par l’assureur ; qu’il échet de le condamner à lui payer de ce chef la somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

Condamne le syndicat de copropriété du [Adresse 5] à payer à Monsieur [T] [B] et Madame [S] [B] la somme de 5078,24 € (cinq mille soixante dix huit euros et vingt quatre centimes) ;

Le condamne à leur payer la somme de 4000 € (quatre mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les époux [B] de leurs autres prétentions ;

Déboute le syndicat de copropriété du [Adresse 5] de son recours récursoire à l’encontre des époux [B] ;

Condamne Monsieur [M] à garantir le syndicat de copropriété à hauteur de 30 % des condamnations prononcées au profit des époux [B] ;

Condamne Monsieur [M] à payer au syndicat de copropriété, au titre de son propre préjudice la somme de 3857,19 € (trois mille huit cent cinquante sept euros et dix neuf centimes) ;

Condamne Monsieur [M] à payer au syndicat de copropriété du [Adresse 5] la somme de 1500 € (mille cinq cents euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute le syndicat de copropriété de toutes ses prétentions à l’encontre de la SA Generali IARD ;

Condamne le syndicat de copropriété du [Adresse 5] à payer à la SA Generali IARD la somme de 1500 € (mille cinq cents euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle qu’en application de l’article 10 –1 de la loi du 10 juillet 1965, les époux [B] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, ce qui englobe les dépens et la condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum le syndicat de copropriété du [Adresse 5] et Monsieur [M] aux entiers dépens de la présente instance, lesquels seront partagés entre eux à raison de 30 % à la charge de Monsieur [M] et 70 % à la charge du syndicat de copropriété, et qui seront distraits dans les formes et conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Et le présent jugement a été signé par la présidente et la greffière.

La greffière. La présidente.