MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 24/00701 – N° Portalis DBZ2-W-B7I-IMU6

AFFAIRE : S.A. SIA HABITAT / [K] [W]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE

JUGEMENT DU 26 SEPTEMBRE 2025

Grosse(s) délivrée(s)

à

le

Copie(s) délivrée(s)

à

le

LE PRESIDENT : Madame THOREZ Julie,

LE GREFFIER : Madame LOMORO Marie

DEMANDERESSE

S.A. SIA HABITAT,

dont le siège social est sis 67, Avenue des Potiers – BP 649 – 59506 DOUAI CEDEX

représentée par M^e Régis DEBROISE, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEUR

Monsieur [K] [W],

demeurant 15 IMB CHRISTINE DE PISAN – RESIDENCE JEANNE D’ARC – 62620 BARLIN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025000327 du 21/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BETHUNE)

représenté par M^e Jérémie CHABE, avocat au barreau de BETHUNE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 mai 2022, la SA D’HLM SIA HABITAT a donné à bail à M. [K] [W] , pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un local à usage d’habitation et un garage sis Résidence Jeanne d’Arc, 15 Immeuble Christine de Pisan à Barlin (62620), moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable d’un montant total de 368,03 euros, outre une provision sur charges d’un montant de 37 euros, et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 360 euros.

Alléguant le non-paiement des loyers, la SA D’HLM SIA HABITAT a fait délivrer à M. [K] [W], par exploit de commissaire de justice en date du 26 août 2024, un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire et portant sur la somme en principal de 1 461,47 euros.

Par exploit de commissaire de justice en date du 22 novembre 2024 (notifié le 25 novembre 2024 au représentant de l’État dans le Département), la SA D’HLM SIA HABITAT a fait citer M. [K] [W] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Béthune à l’audience du 27 juin 2025, afin d’obtenir, sur le fondement de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et des articles 1728 et 1741 du code civil :

– le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, et à défaut son prononcé ;

– son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, en vertu des articles L142-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

– qu’il soit dit et jugé qu’il devra rendre les lieux libres de sa personne et de celles de tous occupants de son chef et ainsi que de ses biens après avoir satisfait aux réparations locatives;

– l’autorisation de transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais et risques et périls du défendeur en vertu des dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

– sa condamnation au paiement de la somme de 1 796,13 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 28 octobre 2024, déduction faite des acomptes perçus à ce jour, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

– sa condamnation au paiement des loyers échus depuis cette date et de ceux à échoir jusqu’au jour du jugement à intervenir ;

– sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date de la résiliation du bail, égale au montant du loyer et des charges et subissant les augmentations légales et ce jusqu’à libération effective des lieux ;

– sa condamnation au paiement de la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;

– sa condamnation au paiement de la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée en vertu de l’article 1153 du code civil.

L’affaire a été appelée et utilement retenue à l’audience du 27 juin 2025.

A cette audience, la SA D’HLM SIA HABITAT a comparu représentée par son conseil.

La bailleresse a réitéré les termes de son assignation et indiqué que sa créance s’élevait désormais à la somme de 4 589,49 euros suivant décompte arrêté au 19 juin 2025. Elle a ajouté n’être pas opposée à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire malgré la non reprise du paiement des loyers.

Au soutien de ses prétentions, elle a fait valoir qu’un commandement de payer avait été délivré au locataire le 26 août 2024 mais que ses causes n’avaient pas été acquittées dans les délais requis de sorte que la clause résolutoire devait être regardée comme acquise sur ce fondement.

M. [K] [W] a comparu représenté par son conseil.

Par conclusions écrites développées oralement à l’audience, par son conseil, il a reconnu l’existence et le montant de la dette. Il sollicite la suspension de la résiliation du bail et l’octroi de délais de paiement les plus larges possibles en application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023.Il a précisé que ses seules ressources consistent en l’Allocation adulte handicapé.

L’enquête de la plate-forme de prévention des expulsions a pu être diligentée et a été réceptionnée par le tribunal le 13 juin 2025.

A l’issue des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 26 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la recevabilité de la demande tendant à la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

Par ailleurs, selon l’article 24 II du même texte, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L542-1 et L831-1 du code de la sécurité sociale.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le Département le 25 novembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience du 27 juin 2025.

Par ailleurs, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été réalisée le 23 août 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation en date du 22 novembre 2024.

L’action en résiliation du bail doit en conséquence être déclarée recevable.

Sur le bien-fondé de la demande tendant au constat de la résiliation du bail

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 précitée dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi ( avis Civ. 3ème n024-70,002 du 13 juin 2024)

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit de la location pour non-paiement du loyer ou des charges. Le contrat de bail stipule en effet : « Le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit deux mois après un commandement demeuré infructueux, à l’initiative du bailleur, dans les cas suivants :

— à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées […] ».

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, a été signifié à M. [K] [W] le 26 août 2024.

Il résulte du décompte produit par le bailleur que M. [K] [W] ne s’est pas acquitté du montant des loyers et charges impayés visés dans le commandement de payer dans le délai de deux mois précité, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 27 octobre 2024.

Il y a lieu, dès lors, de dire la clause résolutoire acquise au profit de la SA D’HLM SIA HABITAT et de constater la résiliation du bail à compter du 27 octobre 2024 conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.

Sur la demande en paiement au titre du loyer et des charges

L’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

A l’audience, la SA D’HLM SIA HABITAT verse notamment aux débats les pièces suivantes :

– le bail souscrit entre les parties le 10 mai 2022 ;

– le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 26 août 2024 ;

– le décompte de la créance arrêté au 19 juin 2025, dont il résulte que le défendeur reste toujours redevable de loyers, charges et indemnités d’occupation impayés pour une somme totale de 4187,45 euros, terme du mois de juin 2025 inclus, déduction faite des frais de poursuite qui ne peuvent être pris en compte le cas échéant qu’au titre des dépens, et des frais non justifiés (pénalités d’enquête et frais d’assurance en l’absence de tout document notamment contractuel justifiant de la souscription effective d’une assurance par le bailleur pour le compte des locataires dans les conditions légales et réglementaires, et en l’absence de toute preuve du règlement par le bailleur de l’assurance pour le compte des locataires, étant rappelé que la charge de la preuve incombe au demandeur en application de l’article 1353 alinéa 1 du Code civil ).

Il résulte de ce qui précède que M. [K] [W], faute de justifier d’un paiement libératoire, doit être condamné au paiement de la somme de 4187,45 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois de juin 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 26 août 2024, date du commandement de payer les loyers sur la somme de 1 461,47 euros et de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précitée dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au litige, dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ».

Selon l’article 24 VII de cette même loi, « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. ».

En l’espèce, le locataire sollicite l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. Il apparaît que l’intéressé n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant. Sa situation financière est par ailleurs précaire. Cependant, la bailleresse s’est dite favorable à ce qu’il soit fait droit aux demandes du locataire, et a déclaré renoncer aux conditions fixées par les dispositions précitées.

Il ressort des pièces produites aux débats et du diagnostic social et financier que M. [K] [W] perçoit uniquement l’allocation adulte handicapé à hauteur de 1138 euros par mois et s’acquitte de charges mensuelles comprenant le loyer à hauteur de 480 euros dont il convient de déduire l’APL de 253 euros.

Au vu de l’accord de la bailleresse, il convient d’accorder à M. [K] [W] des délais de paiement et de l’autoriser à se libérer de sa dette au moyen de 35 mensualités d’un montant de 50 euros chacune, et d’une dernière mensualité correspondant au solde de la dette, majorée des frais et intérêts, en sus du loyer courant, dans les conditions décrites au dispositif du présent jugement. Il convient également de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais.

A défaut de respect par M. [K] [W] des modalités d’apurement définies au dispositif du présent jugement, la clause résolutoire reprendra son plein effet et celui-ci pourra être expulsé s’il ne libère pas volontairement les lieux.

Il serait alors tenu de s’acquitter d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu’à son départ définitif des lieux, afin de réparer le préjudice causé à la bailleresse lié à l’occupation sans droit ni titre des lieux qui s’élève actuellement à 469,07 euros comprenant le garage.

Par ailleurs, l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

Au regard de ce texte, si M. [K] [W] devait être expulsé, il n’est pas nécessaire d’autoriser la SA D’HLM SIA HABITAT à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls du défendeur, ces dispositions pouvant être mises en œuvre de plein droit, sans autorisation judiciaire.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 dernier alinéa du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la SA D’HLM SIA HABITAT ne rapporte ni la preuve de la mauvaise foi de M. [K] [W] ni celle de l’existence d’un préjudice indépendant du retard de paiement.

Il convient en conséquence de la débouter de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, il ressort de l’article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, rien ne motive l’inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner M. [K] [W] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

Pour le surplus, il sera rappelé que les dépens afférents aux instances, actes et procédure d’exécution sont limitativement énumérés par l’article 695 du code de procédure civile auquel il est donc simplement renvoyé sur cette question.

L’équité ne commande par ailleurs pas d’allouer à la SA D’HLM SIA HABITAT une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du Code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient donc de constater l’exécution provisoire de la présente décision, rien ne permettant de l’écarter au regard des articles 514-1 et suivants du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 410 alinéa 2 du code de procédure civile, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

DECLARE l’action de la SA D’HLM SIA HABITAT recevable ;

CONSTATE la résiliation du bail relatif à l’immeuble d’habitation situé Résidence Jeanne d’Arc, 15 Immeuble Christine de Pisan à Barlin (62620), conclu le 10 mai 2022 entre la SA D’HLM SIA HABITAT, d’une part et M. [K] [W] , d’autre part, à compter du 27 octobre 2024 ;

CONDAMNE M. [K] [W] à payer à la SA D’HLM SIA HABITAT la somme de 4187,45 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois de juin 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 26 août 2024, date du commandement de payer les loyers sur la somme de 1 461,47 euros et de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE M. [K] [W] à se libérer de sa dette en 35 mensualités successives d’un montant de 50 euros chacune, en sus de son loyer courant, et une dernière mensualité correspondant au solde de la dette, majorée des frais et intérêts restant dus à cette date ;

DIT que la première mensualité devra être réglée au plus tard le 10 du mois suivant l’acte de signification du présent jugement, et les suivantes au plus tard le 10 de chaque mois ;

DIT que pendant ces délais de paiement, les effets de la clause résolutoire sont suspendus ;

RAPPELLE que si M. [K] [W] s’acquitte intégralement du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant ce délai, ainsi que de l’arriéré locatif selon les modalités ci-dessus définies, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

— qu’il puisse être procédé, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de M. [K] [W] et de tous occupants de son chef de l’immeuble situé Résidence Jeanne d’Arc, 15 Immeuble Christine de Pisan à Barlin (62620), à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux en application de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— que M. [K] [W] soit condamné à payer à la SA D’HLM SIA HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail, subissant les augmentations légales, à compter de la déchéance du paiement et jusqu’à la libération effective des lieux, soit actuellement la somme de 469,07 euros ;

DEBOUTE la SA D’HLM SIA HABITAT de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [K] [W] aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer :

DEBOUTE la SA D’HLM SIA HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

Ainsi jugé et prononcé à Béthune, le 26 septembre 2025.

LA GREFFIERE, LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

M. LOMORO J. THOREZ