Tribunal Judiciaire de Nice, 4e chambre civile, 20 août 2025, n° 22/03149

TJ Nice 20 août 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que le syndicat a justifié l'existence et le montant de sa créance, et a appliqué la clause de solidarité entre copropriétaires indivis.
Rejeté
Mauvaise foi du copropriétaire
La cour a estimé que la mauvaise foi de Mme [Z] [J] n'était pas démontrée, car ses difficultés de paiement étaient liées à la situation de la succession.
Accepté
Dépens de l'instance
La cour a condamné les défendeurs aux dépens, en application de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nice, 4e ch. civ., 20 août 2025, n° 22/03149
Numéro(s) :	22/03149
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Marie-Françoise DEPOHervé BOULARDPhilippe TEBOUL
Cabinet(s) :	SCP PETIT - BOULARD - VERGER
Parties :	Syndicat des copropriétaires LE KALINKA, Syndicat des copropriétaires de l' ensemble immobilier dénommé LE KALINKA, public SERVICE

Texte intégral

COUR D’APPEL D'[Localité 12]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndicat des copropriétaires LE KALINKA c/ Etablissement public SERVICE DES DOMAINES, S.E.L.A.R.L. [M] [R] & ASSOCIES, [Z] [J] épouse [N]

N° 25/

Du 20 août 2025

4ème Chambre civile

N° RG 22/03149 – N° Portalis DBWR-W-B7G-OLSW

Grosse délivrée à

la SELARL TEBOUL PHILIPPE

expédition délivrée à

la SCP SCP PETIT-BOULARD-VERGER

le 20 Août 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt août deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 20 mars 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 16 juin 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 20 août 2025 après prorogation du délibéré, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé LE KALINKA, représenté par son syndic en exercice, la SAS NEXITY LAMY dont le siège social est sis [Adresse 8], représentée par son agence de [Localité 14], sise [Adresse 16], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié es qualité audit siège

[Adresse 9]

[Localité 5]

représentée par Maître Philippe TEBOUL de la SELARL TEBOUL PHILIPPE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEURS:

Le SERVICE DES DOMAINES, pris en la personne de Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes Maritimes, ès qualités de curateur à la succession de Monsieur [K] [J]

[Adresse 7]

[Localité 2]

Défaillant

S.E.L.A.R.L. [M] [R] & ASSOCIES, prise en la personne de Maître [M] [R], en qualité de mandataire successoral désigné par jugement rendu selon la procédure accélérée au fond par le Tribunal judiciaire de NICE en date du 17 mai 2022 et dont il a été mis fin à la mission par ordonnance rendue le 17 octobre 2022.

[Adresse 6]

[Localité 3]

Défaillant

Madame [Z] [J] épouse [N]

Chez le Cabinet MVDG AVOCATS représenté par Maître Marie-Françoise DEPO,

[Adresse 11]

[Localité 2]

représentée par Maître Hervé BOULARD de la SCP SCP PETIT-BOULARD-VERGER, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [Z] [J] épouse [W] et sa sœur Mme [P] [J] étaient propriétaires en indivision d’un appartement et d’un garage dans l’immeuble en copropriété dénommé [Adresse 13] situé [Adresse 9] à [Adresse 15] [Localité 1], suite à une donation consentie par leur père M. [K] [J] en 1988.

Mme [P] [J] est décédée le 15 février 1996.

Mme [Z] [J] a informé le syndicat qu’elle vivait en Iran et qu’elle ne pouvait plus régler seule les charges de copropriété.

Par jugement du 17 mai 2022, le tribunal judiciaire de Nice a constaté qu’il était impossible d’établir la dévolution successorale de Mme [P] [J] et a désigné la Selarl [M] [R] et Associés, prise en la personne de Maître [M] [R], en tant que mandataire successoral.

Par acte du 5 août 2022, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Mme [Z] [J] et la Selarl [M] [R], ès qualités, devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir leur condamnation à lui régler l’arriéré de charges de copropriété.

Par ordonnance du 17 octobre 2022, le juge délégué du président du tribunal judiciaire de Nice a mis fin à la mission de la Selarl [M] [R] et Associés au motif que Mme [P] [J] ne détiendrait plus aucun droit sur le bien immobilier en l’état de la clause de retour du bien à son père M. [K] [J] en cas de décès qui était stipulée dans l’acte de donation.

Par ordonnance du 28 mars 2023, le service du Domaine, prise en la personne du Directeur général des finances publiques des Alpes Maritimes, a été désigné en tant que curateur à la succession vacante de M. [K] [J].

Par acte du 21 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner le service du Domaine, ès qualités de curateur à la succession vacante de M. [K] [J] devant le tribunal judiciaire de Nice afin de le voir condamner in solidum avec Mme [Z] [J] à régler l’arriéré de charges de copropriété.

Par ordonnance du 13 mars 2024, le juge de la mise en état a ordonné la jonction entre les deux affaires.

Par conclusions en réplique notifiées le 19 février 2025, le syndicat des copropriétaires Le Kalinka conclut au débouté de Mme [Z] [J] et demande au tribunal de :

constater la fin de la mission de la Selarl [M] [R] et Associés en cours de procédure par ordonnance sur requête rendue le 17 octobre 2022,condamner solidairement Mme [Z] [J] et le service du Domaine, ès qualités, à lui payer les sommes suivantes :26.765,22 euros au titre des charges de copropriété dues, arrêtées au 18 février 2025, en ce compris les frais et les intérêts légaux à compter de la première mise en demeure, soit le 17 février 2020, avec capitalisation des intérêts,800 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens,dire et juger qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées, et qu’en cas d’exécution par voie extra judiciaire, les sommes retenues par l’huissier de justice instrumentaire en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001, portant modification du décret du 10 décembre 1996, seront supportées solidairement par Mme [Z] [J] et par le service du Domaine ès qualités.

Il fait valoir que sa créance est justifiée, fondée et que le règlement de copropriété prévoit une solidarité entre les copropriétaires indivis dans le cadre d’une indivision successorale.

Par conclusions notifiées le 5 décembre 2022, Mme [Z] [J] épouse [W] demande à être déchargée des charges correspondant à la quote-part indivise de M. [K] [J] et conclut au débouté du syndicat des copropriétaires de ses demandes de dommages et intérêts et au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose que suite à la donation consentie par leur père M. [K] [J] le 17 mars 1988 à sa sœur et à elle, avec un droit de retour, et les décès ultérieurs de sa sœur et de leur père, elle est vraisemblablement en indivision avec la seconde épouse de son père, Mme [T] [U]. Elle explique qu’elle a assumé seule pendant de longues années les charges de copropriété de l’appartement dont elle n’est que copropriétaire indivise, n’est plus en mesure de continuer à le faire et ne s’oppose pas à la mise à la vente du bien.

Par courrier du 26 septembre 2023 adressé au tribunal, le service du Domaine a précisé que la Direction générale des finances publiques est dispensée du ministère d’avocat devant le tribunal judiciaire.

La clôture de l’instruction est intervenue le 7 mars 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 20 mars 2025 et la décision a été mise en délibéré au 16 juin 2025 prorogé au 20 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale de paiement de charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] produit :

un relevé de propriété,l’acte de donation entre vifs du 4 mai 1988,les procès-verbaux des assemblées générales du 25 octobre 2017, 22 octobre 2018, 28 octobre 2019, 15 janvier 2021, 19 mars 2021, 13 décembre 2021, 7 décembre 2022 et 14 décembre 2023,les comptes individuels de charges pour les périodes 2017-2018, 2018-2019, 2019-2020, 2020-2021, 2021-2022 et 2022-2023,un commandement de payer du 5 juin 2020,un décompte daté du 18 février 2025.

Ces pièces permettent de rapporter la preuve du principe et du montant de sa créance. Le solde débiteur de 26.765,22 euros n’est cependant pas constitué exclusivement de charges de copropriété mais comprend :

des frais de courriers de mise en demeure et de lettre comminatoire des 17 février 2020, 4 mars 2020 et 6 mars 2020 d’un montant de 52 euros, 52 euros et 53,17 euros,une facture « assignation » du 31 juillet 2020 pour un montant de 222,65 euros,une facture « commandement » du 29 mai 2020 pour un montant de 54 euros,une facture « commandement » du 8 juin 2020 pour un montant de156,77 euros,une facture « assignation » du 1er juin 2021 pour un solde de 56,92 euros,une provision sur honoraires d’avocat du 2 décembre 2021 d’un montant de 600 euros,des frais « assignation procédure accélérée » au fond du 7 janvier 2022 d’un montant de 53,59 euros,une lettre recommandée « sommation » du 8 mars 2022 pour un montant de 9,93 euros,

des honoraires « suivi de contentieux » des 27 juin 2022 et 23 décembre 2022 pour un montant de 259,99 euros chacun.

Il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés à compter de la mise en demeure qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les frais prévus par les contrats de syndic au titre de « suivi de contentieux », les « lettre comminatoire » et « lettre de relance » ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

En outre, les honoraires d’avocat, de signification d’assignation et de traduction entrent dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile ou constituent des dépens de l’instance si bien que leur montant de 2.217,98 euros sera exclu de la créance du syndicat des copropriétaires.

Les frais du premier courrier de mise en demeure et de commandement de payer seront retenus comme frais nécessaires. La somme totale de 1.308,25 euros (52 + 53,17 + 222,65 + 56,92 + 600 + 53,59 + 9,93 + 259,99) afférente aux autres frais appliqués sera déduite de la créance du syndicat des copropriétaires car elle ne correspond pas à des frais nécessaires au recouvrement de la créance ou comprend des sommes comprises dans les dépens ou indemnisées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En définitive, le syndicat justifie de l’existence et du montant de sa créance à hauteur de 25.456,97 euros (26.765,22 – 1.308,25) de charges de copropriété, montant arrêté au 18 février 2025.

En application de la clause de solidarité entre les copropriétaires indivis prévue par l’article 36 du règlement de copropriété, Mme [Z] [J] et le service du Domaine, ès qualités, seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires Le Kalinka la somme de 25.456,97 euros de charges de copropriété, comptes arrêtés au 18 février 2025.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal calculés sur la somme de 1.701,52 euros à compter du 17 février 2020, date de de la première mise en demeure, et sur la totalité de la dette à compter du 20 août 2025, date de la présente décision.

Sur la demande additionnelle de dommages-intérêts pour résistance abusive

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il est acquis que, en s’abstenant de régler régulièrement sa contribution aux charges, sans faire état de motifs légitimes, le copropriétaire cause un préjudice distinct du retard de paiement en imposant à la copropriété de procéder à des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses courantes.

La mauvaise foi du copropriétaire débiteur, à l’origine de ce préjudice, doit toutefois être démontrée.

En l’espèce, le service du Domaine ne peut régler les charges qu’avec les fonds dépendant de la succession vacante de M. [K] [J] si bien qu’il n’est pas démontré que sa carence à répondre à la demande de règlement de charges est consécutive à sa mauvaise foi plutôt qu’à

l’impécuniosité de la succession. Mme [Z] [J] est également impactée par les difficultés liées au règlement de la succession.

Au regard de ces circonstances, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande additionnelle de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au procès, Mme [Z] [J] et le service du Domaine, ès qualités, seront condamnés in solidum aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

CONSTATE la fin de la mission de la Selarl [M] [R] et Associés en tant que mandataire successoral par ordonnance sur requête rendue le 17 octobre 2022 ;

CONDAMNE solidairement Mme [Z] [J] épouse [W] et le service du Domaine, pris en la personne de Monsieur le directeur départemental des finances publiques des Alpes Maritimes, en sa qualité de curateur à la succession vacante de M. [K] [J], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé Le Kalinka situé [Adresse 10] ([Adresse 4]) la somme de 25.456,97 euros de charges de copropriété, comptes arrêtés au 18 février 2025, assortie des intérêts au taux légal calculés sur la somme de 1.701,52 euros à compter du 17 février 2020, et sur la totalité de la dette à compter du 20 août 2025 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE in solidum Mme [Z] [J] épouse [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [Z] [J] épouse [W] et le service du Domaine, pris en la personne de Monsieur le directeur départemental des finances publiques des Alpes Maritimes, en sa qualité de curateur à la succession vacante de M. [K] [J], aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT