TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 24/50122 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C3NUJ

N° : 2

Assignation du :

08 Décembre 2023

[1]

[1] 3 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 10 septembre 2024

par Béatrice FOUCHARD-TESSIER, Premier Vice-Président Adjoint au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] Représenté Par Son Syndic le Cabinet CREDASSUR

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par Maître Pénélope DELESTRE de l’AARPI DIPTYK AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #D0345

DEFENDERESSES

S.A.S.U. [9] WA

[Adresse 3]

[Localité 6]

S.A.S.U. [7] GROUP

[Adresse 3]

[Localité 6]

S.A.S.U. [8]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentées par Maître Charles-edouard FORGAR de la SELARL LARGO AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #P0112

S.C.I. PARDES PATRIMOINE

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Odile COHEN, avocat au barreau de PARIS – #E0051

DÉBATS

A l’audience du 09 Juillet 2024, tenue publiquement, présidée par Béatrice FOUCHARD-TESSIER, Premier Vice-Président Adjoint, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Faits et procédure

L’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et son syndic en exercice est le Cabinet CREDASSUR.

La société PARDES PATRIMOINE est propriétaire du lot n°1 décrit comme suit dans le règlement de copropriété “au rez-de-chaussée, entresol et sous-sol, à gauche sur la rue au rez-de-chaussée, un local commercial en trois niveaux reliés par un escalier intérieur privatif”.

Il a été donné à bail commercial selon contrat du 23 juillet 2021 à la société SAS [9] pour un usage de restauration sur place, à emporter et en livraison.

Le syndicat des copropriétaires soutient que ce local est actuellement exploité comme laboratoire de cuisine pour la préparation de plats japonais destinés à être livrés à plusieurs restaurants du groupe « [9] » situés aux alentours ou destinés à être emportés par les clients (« dark kitchen »).

Il précise que le groupe «[9]» a domicilié plusieurs sociétés au [Adresse 3], à savoir, selon les extraits Kbis produits :

— la société [8] ayant pour activité, «la création, l’acquisition, l’exploitation de toutes entreprises ou commerces de restauration, traiteur, vente à emporter en tous genres, pizzeria, glaces, pâtisseries, salon de thé, crêperie»,

— la société [9] WA ayant pour activité «l’activité de centrale d’achat, l’étude des produits, la recherche de fournisseurs, la négociation d’achats»,

— et la société [7] GROUP ayant pour activité «l’acquisition, la vente, la gestion de toutes prises de participations, valeurs mobilières, par achat, souscription, apport et fusion, ainsi que toutes prestations de services en matière financière, comptables et administratives, la centralisation d’achat des sociétés du Groupe».

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] expose que l’exploitation de ce local commercial par les sociétés du Groupe [9] provoque d’importantes nuisances – essentiellement olfactives – au sein de la copropriété, du fait de l’installation de plusieurs cuisines au sous-sol, au rez-de-chaussée et au 1er étage de manière non autorisée et en tout état de cause non conforme au règlement de la Ville de [Localité 10]. Il soutient que les occupants de l’immeuble subissent d’importantes nuisances olfactives dans les parties communes et la cour arrière de la copropriété mais également dans les appartements.

Des signalements ont été faits auprès des services de la Mairie. Ils ont donné lieu à des contrôles et à un procès-verbal d’infraction pour les nuisances olfactives en juin 2023 et au prononcé, le 13 mai 2024, d’un jugement du tribunal de police condamnant le président des sociétés [7] et et la société [9] au paiement d’amendes et de dommages et intérêts au profit du syndicat des copropriétaires.

Malgré un accord de conciliation intervenu entre deux copropriétaires, le représentant de la société [8] (M. [I]) et le représentant de la SCI PARDES PATRIMOINE (Madame [U]) en avril 2023, par lequel la SCI PARDES PATRIMOINE s’engageait à effectuer toutes investigations utiles sur le ou les conduits d’évacuation an cause “dans les meilleurs délais”, et la diffusion d’un rapport réalisé par la société SIMON 4G missionnée par le propriétaire du lot en cause constatant l’inadaptation du conduit existant aux besoins de ventilation liés aux équipements de cuisson mis en place dans les locaux, le syndicat soutient que les nuisances perdurent et que les mesures nécessaires n’ont pas été prises par le bailleur et le preneur des lieux.

Une mise en demeure a été adressée aux sociétés du Group [7] et à la SCI PARDES PATRIMOINE par le conseil du syndicat des copropriétaires le 25 septembre 2023.

C’est dans ces conditions que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6] a, par actes de commissaire de justice en dates des 8 et 11 décembre 2023, assigné en référé la SCI PARDES PATRIMOINE, la SAS [8], la SAS [7] GROUP et la SAS [9] WA aux fins de condamnation sous astreintes d’avoir à mettre un terme aux nuisances olfactives dénoncées.

Cette affaire a été appelée à l’audience du 25 janvier 2024, à laquelle les parties ont été invitées à rencontrer un médiateur ; ré-évoquée à l’audience du 23 mai 2024, elle a été à nouveau renvoyée à celle du 9 juillet 2024 à laquelle elle a été plaidée.

Par ses conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6] demande au juge des référés de :

Vu notamment les dispositions des articles 834 et 835 du Code de procédure civile,

Vu le règlement de copropriété de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6],

Vu les pièces versées au débat,

A titre principal :

CONDAMNER solidairement les sociétés PARDES PATRIMOINE, [8], [9] WA et [7] GROUP à faire cesser les nuisances olfactives subies par le syndicat des copropriétaires requérant et leur faire interdiction de faire de la cuisine chaude dans le local, au plus tard sous 10 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

CONDAMNER solidairement les sociétés PARDES PATRIMOINE, [8], [9] WA et [7] GROUP à payer une astreinte journalière fixée à la somme de 300 € par jour de retard qui commencera à courir à compter du 11ème jour suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, en cas de non-respect de la cessation des nuisances olfactives et de l’interdiction de faire de la cuisine chaude dans le local, infractions dûment constatées par Commissaire de justice, astreinte qui courra pendant une durée d’un mois,

ORDONNER l’arrêt de l’exploitation du local commercial à compter du 31ème jour suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, en cas de non-respect de la cessation des nuisances olfactives et de l’interdiction de faire de la cuisine chaude dans le local, infractions dûment constatées par Commissaire de justice,

JUGER que l’exploitation ne pourra reprendre qu’une fois qu’il sera justifié par constat de Commissaire de justice, de l’arrêt des nuisances olfactives occasionnées à la copropriété et du respect de l’interdiction de faire de la cuisine chaude dans le local,

A titre subsidiaire : A défaut d’ordonner cette interdiction d’exploitation,

ASSORTIR l’obligation de mettre un terme aux nuisances olfactives et de l’interdiction de faire de la cuisine chaude dans le local, d’une nouvelle astreinte journalière fixée à la somme de 500 € qui sera due solidairement par les sociétés PARDES PATRIMOINE, [8], [9] WA et [7] GROUP,

En tout état de cause :

CONDAMNER solidairement les sociétés PARDES PATRIMOINE, [8], [9] WA et [7] GROUP à payer au syndicat des copropriétaires requérant la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

RAPPELER en tant que de besoin que l’ordonnance à intervenir sera exécutoire de plein droit nonobstant toutes voies de recours,

DÉBOUTER les sociétés PARDES PATRIMOINE, [8], [9] WA et [7] GROUP de toutes leurs demandes, fins et prétentions.

Le syndicat estime que, malgré la réunion de l’assemblée générale tenue le 30 avril 2024, aucun plan d’action n’a été présenté aux copropriétaires et que rien n’a été fait pour remédier aux nuisances. Il maintient ses demandes.

Par ses leurs conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil, les sociétés [8], [7] GROUP et [9] WA demandent au juge des référés de :

Vu les articles 834 et 835 du Code de procédure civile,

• DÉBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

• ORDONNER au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6], sous astreinte de 500 € par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, de faire procéder à la réfection complète de la toiture du local exploité par le Groupe [7] ;

• CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le locataire indique avoir réalisé des travaux pour améliorer l’isolation de ses locaux, notamment d’une porte ouvrant sur les parties communes en mai 2023 ; il considère que les désordres affectant la toiture du réduit du 1er niveau dans la courette (qui contient de l’amiante) sont peut-être en cause, mais que sa réfection ne relève pas de lui. Il soutient qu’il ne reconnaît pas sa responsabilité et produit un procès-verbal de constat démontrant l’absence de nuisance. Il sollicite à titre reconventionnel la condamnation du syndicat des copropriétaires de faire procéder à la réfection de la toiture en cause.

Par ses conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil, la SCI PARDES PATRIMOINE demande au juge des référés de :

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile

Vu les pièces versées aux débats,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Dire n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble de ses demandes,

Débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de condamnation de la SCI PARDES PATRIMOINE solidairement avec son preneur, les sociétés [8], [7] GROUP et [9] WA ;

Débouter le syndic de sa demande de cessation d’exploitation qui est disproportionnée et injustifiée ;

Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande “d’arrêt de l’exploitation à défaut de justifier s’être conformé à l’arrêt des nuisances, et plus généralement des infractions” dans la mesure où cette demande est vague et indéterminée et qu’elle est sujette à interprétation et dérive ;

Condamner les sociétés [8], [7] GROUP et [9] WA, en cas de condamnation solidaire, à garantir la SCI PARDES PATRIMOINE de toutes condamnations indemnitaires qui pourraient être mises à sa charge ;

Condamner le syndicat des copropriétaires et/ou tous succombants à payer à la SCI PARDES PATRIMOINE la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.

La SCI PARDES PATRIMOINE souligne que l’activité de restauration n’est pas interdite par le règlement de copropriété; elle estime que le syndicat des copropriétaires n’établit pas, avec l’évidence requise en référé, que des nuisances proviennent du restaurant [7] ; elle rappelle que le local est pourvu d’un conduit d’extraction ; elle invoque sa bonne foi à l’égard du syndicat des copropriétaires et sollicite le cas échéant la garantie de son locataire auquel elle a rappelé ses obligations.

Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions des parties comparantes pour un plus ample exposé de leurs prétentions respectives et de leurs moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 septembre 2024.

MOTIFS

Sur les demandes au titre des mesures provisoires sollicitées par le demandeur

Aux termes de l’article 835 du même code, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dispositions.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste. Il doit également démontrer le caractère actuel du dit trouble.

Il résulte des écritures du requérant que la demande de mesures provisoires se fonde notamment sur la violation du règlement de copropriété.

Aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Il est constant que le copropriétaire bailleur est responsable des manquements des occupants de son chef, même ignorés de lui, sauf son recours contre celui-ci.

En l’espèce, le règlement de copropriété stipule en sa page 22 que l’immeuble est destiné “à titre principal à l’habitation à l’exception des locaux situés au rez-de-chaussée et à l’entresol qui sont à usage commercial” ; aucun restriction n’est prévue au titre de l’activité exercée dans ces locaux commerciaux. L’exploitation d’une activité de restauration n’est donc pas contraire aux dispositions du règlement de copropriété.

En revanche, il est clair que ce règlement impose aux copropriétaires de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires, notamment à la « sécurité ou à la tranquillité des habitants », puisque, « de façon générale, les occupants ne devront en aucun cas causer un trouble de jouissance diurne ou nocturne par les sens, les trépidations, les odeurs, la chaleur, les radiations ou toute autre cause, le tout compte tenu de la destination de l’IMMEUBLE. Ils devront veiller à l’ordre, la propreté, la salubrité de l’IMMEUBLE ».

Il n’est pas contesté que le tribunal de police a condamné la société [9] et son dirigeant pour non respect du règlement sanitaire départemental à la suite des rapports d’enquête dressés par les services de la mairie de [Localité 10] suite à des signalements pour nuisances olfactives, constatant des infractions les 10 octobre 2022 et 6 janvier 2023, suivie d’un procès-verbal d’infraction du 7 juin 2023 ; le jugement du 13 mai 2024 constate que les nuisances ont été dûment constatées.

Le rapport de visite, en date du 28 avril 2023, de la société SIMON 4G mandatée par la SCI PARDES PATRIMOINE, conclut clairement que :

— les besoins en ventilation liés aux équipements de cuisson mis en place sont beaucoup trop importants par rapport aux capacité du conduit mis à disposition.

— dans le local de cuisson au sous-sol, le dispositif de compensation d’air neuf qui serait nécessaire pour les équipements de cuisine installés est inexistant, et les sections des conduits d’extraction sont sous dimensionnés,

— dans le local de préparation froide du 1er étage, l’activité réalisée génère d’importantes odeurs, alors que ce système ne dispose d’aucun système de ventilation, il serait nécessaire d’assurer, a minima, la mise en dépression du local par le biais d’une extraction de l’air vicié, et son rejet loin des tiers (…) A défaut, les odeurs se dispersent dans les locaux avoisinant, et jusqu’en dans les parties communes et cours, depuis des ouvrants non étanches”.

Quand bien même le constat dressé par commissaire de justice le 25 juin 2024 à la demande des sociétés du groupe [7] indique ne constater aucune odeur de cuisine dans les parties communes, notamment dans l’escalier de service, alors qu’un de ses confrères constatait l’inverse le 9 avril 2024 et alors qu’il n’est pas fait état de travaux de modification récents (le colmatage de la porte effectuée par les défendeurs remontant à mai 2023), il est constant que la toiture endommagée du local sur courette par lequel passe le conduit d’extraction qu’il conviendrait de modifier demeure une source de diffusion des odeurs.

Dès lors, le syndicat demandeur démontre l’existence d’un trouble, résultant de l’émanation dans les parties communes d’odeurs de cuisine provenant incontestablement du local exploité par les sociétés [7], lequel trouble apparaît manifestement illicite en ce qu’il a pour origine, notamment, une inadaptation du système de ventilation et extraction des airs viciés, en violation du règlement sanitaire de la Ville de [Localité 10]

Si les demandes telles que formulées par le syndicat des copropriétaires tendant à condamner les défenderesses à faire cesser les nuisances olfactives et leur interdire de faire de la cuisine chaude dans leur local sont trop imprécises pour être ordonnées dans ces termes en référé, il est constant que la modification du système d’extraction, que les société [7] se disent prêtes à installer nécessite une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires ainsi qu’une réfection de la toiture du local sur courette dans laquelle le conduit actuel passe.

Le juge des référés relève qu’il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires tenue le 30 avril 2024 que la SCI PARDES PATRIMOINE est en possession d’un devis pour les travaux de remplacement du conduit d’extraction puisque ce document est visé dans la résolution n° 28 concernant un “point sur la procédure engagée”.

Il appartient donc au bailleur de solliciter dans les formes une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour ces travaux de remplacement du système d’extraction du local commercial.

Par ailleurs il convient de relever que le bail signé entre la SCI PARDES PATRIMOINE et la société [9] précise clairement les éventuels travaux de mise aux normes du conduit d’extraction du local sont à la charge du preneur (bail article 4.2).

Dans ces conditions, il y a lieu d’enjoindre les défenderesses à dresser un dossier complet relatifs aux travaux nécessaires à la mise aux normes du conduit d’extraction du local afin de permettre la saisine, par la SCI PARDES PATRIMOINE de l’assemblée générale des copropriétaires pour autorisation des dits travaux dans les trois mois suivant la signification de la présente ordonnance. Le prononcé d’une astreinte n’est pas nécessaire compte tenu du fait que les défenderesses justifient avoir effectué, depuis les plaintes des copropriétaires, différentes démarches et travaux.

Sur la demande reconventionnelle des société [7] :

Les sociétés [7] sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires à faire procéder à la réfection complète de la toiture du local exploité par le Groupe [7].

S’il ressort des éléments soumis aux débats que la réfection de cette toiture est nécessaire, il apparaît également que le syndicat des copropriétaires en est parfaitement conscient puisqu’une résolution de l’assemblée générale du 30 avril 2024 portait sur ce point.

L’examen de ces travaux étant, ainsi que le soulignent les défenderesses, lié aux modalités de réalisation des travaux de mise aux normes du conduit d’extraction du local commercial, il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande de condamnation sous astreinte dirigée contre le syndicat des copropriétaires.

Cette demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires,

Les défenderesses, partie perdante, doivent supporter in solidum la charge des dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

Elles seront par ailleurs condamnées in solidum à verser au demandeur la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Les autres demandes fondées sur ce texte sont rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Enjoignons la SCI PARDES PATRIMOINE, la SAS [8], la SAS [7] GROUP et la SAS [9] WA à dresser et communiquer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 6], un dossier complet relatifs aux travaux nécessaires à la mise aux normes du conduit d’extraction du local afin de permettre la saisine, par la SCI PARDES PATRIMOINE, de l’assemblée générale des copropriétaires pour autorisation des dits travaux dans les trois mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

Rejetons le surplus des demandes présentées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 6]

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle présentée par la SAS [8], la SAS [7] GROUP et la SAS [9] WA ;

Condamnons in solidum la SCI PARDES PATRIMOINE, la SAS [8], la SAS [7] GROUP et la SAS [9] WA à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 6] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons in solidum la SCI PARDES PATRIMOINE, la SAS [8], la SAS [7] GROUP et la SAS [9] WA aux entiers dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 10 septembre 2024

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Béatrice FOUCHARD-TESSIER