AFFAIRE N° RG 23/01084 – N° Portalis DBWW-W-B7H-DI2G

MINUTE :

C.C.C revêtue de la formule exécutoire délivrée

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C.C.C délivrée

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CARCASSONNE

DATE DU JUGEMENT : 25 Novembre 2025

DEBATS PUBLICS : 22 Septembre 2025

ACTE DE SAISINE : 19 Juin 2023

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Marion DESPLATS, Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Amira BOUSROUD, lors des débats et du prononcé

DEMANDEUR

Madame [T] [R] épouse [V],

demeurant 2 Lotissement Moulin – 11400 VERDUN EN LAURAGAIS

Représentée par Maître Stéphane CABEE, avocat au barreau de CARCASSONNE

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [M],

demeurant 11, rue Centrale – 11400 VERDUN EN LAURAGAIS

Représenté par la SELARL RAVINA-THULLIEZ-RAVINA, avocats au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 janvier 2023, Monsieur [Z] [M] a donné à bail à Madame [T] [V] des locaux à usage d’habitation situés 2 lotissement Moulin à Vent 11400 VERDUN EN LAURAGAIS pour une durée reconductible de six mois à compter du 11 janvier 2023 en contrepartie d’un loyer mensuel de 500 euros.

Par avenant signé le 25 février 2023, les parties ont convenu d’une augmentation de loyer à 600 euros à compter du 1er avril 2023 au 30 juin 2023 et à 700 euros à compter du 30 juin 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 juin 2023, Madame [T] [V] a fait assigner Monsieur [Z] [M] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir obtenir la requalification du contrat de location du 11 janvier 2023 en contrat de bail d’habitation d’une durée minimale de trois ans avec un loyer mensuel de 500 euros et en nullité de l’avenant du 25 février 2023 ainsi qu’en paiement de dommages et intérêts.

Par ordonnance de référé en date du 31 mai 2024, le juge des contentieux de la protection a :

— ordonné une expertise et désigné en qualité d’expert Monsieur [D] [X] pour y procéder.

— Déclaré Monsieur [Z] [M] irrecevable en sa demande reconventionnelle formée à l’encontre de Madame [T] [V] ;

— Rejeté toutes demandes autres ou plus amples formées par les parties,

— Laissé les dépens exposés à ce jour à la charge de Madame [T] [V] .

Par décision en date du 04 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection saisi au fond a :

— Sursis a statuer dans l’attente du dépôt du rapport de l’expertise judiciaire ordonnée par décision de référé du 31 mai 2024,

— Dit que l’instance sera poursuivie à l’expiration du sursis,

— Réservé les dépens.

La locataire a quitté les lieux le 30 avril 2025 et un constat des lieux de sortie a été dressé par commissaire de justice le 02 mai 2025.

À l’audience du 22 septembre 2025, Madame [T] [V] , représentée, maintient ses demandes et sollicite :

— Juger que Monsieur [Z] [M] a manqué à ses obligations de bailleur et doit réparer l’intégralité des préjudices subis par ses locataires du fait des désordres et autre non-conformités affectant les lieux loués,

— Annuler le commandement de payer du 04 juillet 2023,

— Requalifier le contrat de location de six mois renouvelable signé le 11 janvier 2023 en contrat de bail d’habitation d’une durée minimale de trois ans pour un loyer mensuel de 500 euros,

— Annuler l’avenant du 5 février 2023 et en tout cas juger cet avenant nul et de nul effet,

— Dire et Juger que Madame [V] ne doit aucun arriéré de loyer, ayant toujours respecté le loyer mensuel de 500 euros,

— Rejeter l’intégralité des demandes de Monsieur [M],

— Constater que Madame [V] a quitté les lieux litigieux au 30 avril 2025,

— Condamner Monsieur [M] à indemniser l’entier préjudice subi par Madame [T] [V] du fait de ses manquements et du harcèlement dont il a fait preuve à l’encontre de Madame [V] a savoir :

2.520 Euros au titre du préjudice de jouissance tel qu’estimé par l’expert judiciaire,

6.000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi,

— Condamner Monsieur [M] à verser à Madame [V] la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [M] aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise.

Madame [T] [V] soutient que le contrat de bail qu’elle a régularisé est un contrat de location classique d’une durée de trois ans, le bail mobilité ne lui étant pas applicable. Elle soutient au vu de l’expertise réalisée que le logement que lui louait Monsieur [Z] [M] ne répondait pas aux normes de la décence et que cela lui a causé préjudice.

Monsieur [Z] [M], représenté, forme les demandes suivantes :

— Déclarer irrecevable et écarter des débats la pièce n° 6 de Madame [T] [V] au motif que nul ne peut se constituer de preuve à soi-même ;

A titre principal :

— Dire et juger que le bail qui a été signé entre les parties est un bail mobilité qui devait prendre fin le 30 juin 2023, et en conséquence débouter Madame [T] [V] de sa demande de requalification du contrat et de sa demande d’annulation de l’avenant du 25 février 2023,

— Dire et juger que depuis le 1er juillet 2023, Madame [T] [V] est occupante sans droit ni titre,

— Condamner Madame [T] [V] au paiement de la somme de 4.508 euros au titre des arriérés de loyer et d’indemnités d’occupation, selon le décompte arrêté au 30 avril 2025,

— Condamner Madame [T] [V] au paiement de la facture d’eau et d’assainissement de 2025 pour un montant de 183,32 euros

Subsidiairement :

— Dire que le contrat de location est un bail d’habitation en meublé d’une durée d’un an ;

— Valider le congé qui a été notifié le 05 septembre 2023 à Madame [T] [V] pour le 11 janvier 2024 pour motifs graves et pour reprises pour habiter,

— Dire et juger que le bail a pris fin le 11 janvier 2024 par la notification du congé notifiée à Madame [T] [V] le 05 septembre 2023,

— Débouter Madame [T] [V] de sa demande de requalification du contrat et de sa demande d’annulation de l’avenant du 25 février 2023,

— Dire et juger que depuis le 11 janvier 2024, Madame [T] [V] est occupante sans droit ni titre,

— Constater que Madame [T] [V] a libéré les lieux depuis le 30 Avril 2025,

— Condamner Madame [T] [V] au paiement de la somme de 4.508 euros au titre des arriérés de loyer et d’indemnités d’occupation, selon le décompte arrêté au 30 avril 2025,

— Condamner Madame [T] [V] au paiement de la facture d’eau et d’assainissement de 2025 pour un montant de 183,32 euros

A titre infiniment subsidiaire et si le bail était requalifié en bail de trois ans :

— Dire et juger que Madame [T] [V] a gravement manqué à ses obligations de locataire par le non-paiement des loyers, les dégradations portées aux locaux donnés à bail et par le défaut d’entretien général,

— Constater que Madame [T] [V] a libéré les lieux depuis le 30 Avril 2025,

— Condamner Madame [T] [V] au paiement de la somme de 4.508 euros au titre des arriérés de loyer et d’indemnités d’occupation, selon le décompte arrêté au 30 avril 2025,

— Condamner Madame [T] [V] au paiement de la facture d’eau et d’assainissement de 2025 pour un montant de 183,32 euros,

— Prononcer la nullité du rapport d’expertise pour non respect du principe du contradictoire,

— Dire et juger que le logement mis à disposition de Madame [T] [V] n’était ni indécent ni dangereux,

— Débouter Madame [T] [V] de sa demande de dommages et intérêts,

En tout état de cause :

— Condamner Madame [T] [V] au paiement d’une somme de 7.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de tous préjudices confondus,

— Condamner Madame [T] [V] à payer la somme de 4.000 euros en application de la’rticle700 du code de procédure civile,

— Condamner Madame [T] [V] aux entiers dépens en ce compris les frais de l’expertise judiciaire mais également du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie du 02 mai 2025.

Monsieur [Z] [M] soutient que Madame [T] [V] lui a forcé la main pour l’occupation de sa maison et qu’il lui a consenti un bail pour lui venir en aide à un loyer bien en dessous des prix du marché d’un commun accord entre eux avec une augmentation progressive. Selon lui, dés le départ il lui a indiqué qu’elle devait être partie pour l’été car son fils qui est nu propriétaire du bien passe ces étés dans la maison. Il précise que Madame [T] [V] a refusé de signer un état des lieux d’entrée.

Il y a lieu de renvoyer aux moyens de fait et de droit développés par les parties pour un exposé plus ample du litige en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 novembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande de rejet de pièces :

En application de l’article 9 du code de procédure civile aux termes duquel il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention, et de l’article 6 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, un mode de preuve n’est admissible que s’il est licite et s’il n’a pas été obtenu dans des circonstances déloyales. Toute preuve obtenue en contradiction avec ce principe de loyauté dans l’administration de la preuve est dès lors irrecevable.

En l’espèce, la pièce n°6 produite par Madame [T] [V] est un courrier écrit par ses soins pour faire état de la situation. Monsieur [Z] [M] ne fait toutefois valoir aucun grief à l’appui de sa demande d’écarter ladite pièce.

Il n’y a donc pas lieu d’écarter cette pièce, mais de constater que sa valeur probatoire est celle des simples déclarations faites par l’intéressée, et ne saurait emporter la conviction du juge en l’absence d’autre élément plus objectif, sauf dans l’hypothèse où son contenu serait confirmé par l’autre partie, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Sur la nullité du rapport d’expertise :

Au visa des dispositions de l’article 74 du code de procédure civile les exceptions de nullité doivent être soulevées avant toute défense au fond.

En l’espèce, la demande de nullité du rapport d’expertise n’ayant pas été soulevée avant toute défense au fond elle doit être rejetée.

Sur la nature du contrat de location :

Selon l’article 25-12 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bail mobilité est un contrat de location de courte durée d’un logement meublé au sens de l’article 25-4 à un locataire justifiant, à la date de la prise d’effet du bail, être en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, en engagement volontaire dans le cadre d’un service civique prévu au II de l’article L. 120-1 du code du service national, en mutation professionnelle ou en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle.

Le bail mobilité est régi par les dispositions du présent titre, qui sont d’ordre public.

En l’espèce, Monsieur [Z] [M] soutient que le contrat de location signé le 11 janvier 2023 est un bail mobilité conclu en raison de l’urgence pour Madame [T] [V] de se reloger ou à tout le moins un bail meublé d’un an, Madame [T] [V] sollicite sa requalification en bail classique de trois ans.

Il ressort des éléments du dossier que Madame [T] [V] n’était ni en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, en engagement volontaire, en mutation professionnelle ou en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle de sorte qu’il n’était pas possible qu’elle bénéficie d’un bail mobilité.

Le contrat de location du 11 janvier 2023 ne peut donc être qualifié de bail mobilité et la demande de Monsieur [Z] [M] sur ce point sera rejetée.

Aux termes de l’article 25-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, "un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret ".

Il résulte que le contrat de location produit vise un état des lieux contradictoire à établir et un inventaire des meubles loués accessoirement à la maison.

Toutefois, il est constaté que l’état des lieux d’entrée n’a jamais été établi et que Monsieur [Z] [M] a relancé plusieurs fois Madame [T] [V] par mail et par l’intermédiaire de son conseil pour que cet état des lieux soit établi, en vain, Madame [T] [V] s’opposant à la réalisation de cet état des lieux en indiquant qu’elle souhaitait que le contrat de location soit établi au préalable, et ce alors même qu’elle résidait déjà dans les lieux.

L’inventaire des meubles n’est pas non plus annexé au contrat de location, il ressort toutefois des attestations versées au dossier par Monsieur [Z] [M] que la maison était meublée juste avant la location à Madame [T] [V] . Il ressort des échanges entre les parties et des courriers adressés à Madame [T] [V] par le conseil de Monsieur [Z] [M] que Madame [T] [V] a entreposé dans le garage les meubles se trouvant dans la maison, ce qu’elle n’a jamais contesté.

Il ressort du procès-verbal d’état des lieux réalisé par commissaire de justice le 02 mai 2025 suite au départ de Madame [T] [V] et auquel cette dernière n’a pas voulu assister, que des meubles et ustensiles, de cuisine notamment, sont entreposés dans la maison, le garage et une remise couverte.

Il ressort de ces éléments que le bien loué à Madame [T] [V] était meublé et que le bail signé le 11 janvier 2023 entre les parties doit être requalifié en contrat de location meublé.

Par conséquent, il y a lieu de rejeter la demande formée par Madame [T] [V] de requalification du bail en contrat de location classique de trois ans.

Sur la nullité de l’avenant au contrat de bail

Selon les dispositions de l’article 1130 du code civil « L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes ». L’article 1131 indique que « Les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat ».

L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Madame [T] [V] sollicite la nullité de l’avenant au contrat signé le 25 février 2023 et prévoyant une augmentation du loyer à 600 euros du 1er avril au 30 juin 2023 et à 700 euros au-delà du 30 juin 2023.

Il est constaté que Madame [T] [V] a effectivement signé l’avenant et qu’elle ne conteste pas que sa signature y figure. Toutefois, Madame [T] [V] n’établit pas le vice du consentement dont elle se prévaut pour solliciter la nullité dudit avenant, elle sera donc déboutée de sa demande.

Sur la validité du congé pour reprise :

Aux termes de l’article 25-8 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié par sa décision de reprendre le logement. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu’il émane du bailleur dans le cadre d’un bail meublé.

En vertu de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, en cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Il en résulte que la sanction du défaut de justification du caractère réel et sérieux de la décision de reprise est la nullité du congé et que l’intention frauduleuse du bailleur ayant délivré un congé pour habiter doit s’apprécier au moment où le congé a été délivré. En outre, il appartient au preneur de prouver la fraude qui ne se présume pas.

Il est acquis que le bailleur doit motiver précisément le congé, et à ce titre préciser les raisons qui justifient que la reprise n’est pas un vague projet, mais une certitude au jour de sa notification. L’obligation de la justification dans le congé du caractère réel et sérieux de la décision de reprise, à titre de condition de forme n’est pas édictée à peine de nullité.

En l’espèce, il résulte des débats et des pièces produites que le congé pour reprise des lieux du 05 septembre 2023, délivré par le bailleur à sa locataire est motivé par Monsieur [Z] [M] pour y loger avec son épouse. Il est précisé que le caractère sérieux de cette reprise est justifié pour des raisons médicales, les époux [M] indiquant qu’ils sont âgés et que la configuration des lieux, de plein pied, leur convient mieux que leur logement actuel composé de plusieurs étages.

Madame [T] [V] reste taisante quant à la validité dudit congé et au caractère réel et sérieux de la reprise, elle n’oppose aucun élément afin de le contester.

La fraude ne se présumant pas, le congé délivré par Monsieur [Z] [M] dûment motivé et donc parfaitement valide puisque réalisé plus de trois mois avant la date d’échéance du bail.

Par conséquent, le congé pour reprise délivré par Monsieur [Z] [M] le 05 septembre 2023 avec effet au 11 janvier 2024 étant valide, le contrat de bail conclu avec Madame [T] [V] s’est ainsi trouvé résilié par l’effet du congé au 11 Janvier 2024.

Madame [T] [V] qui n’a pas libéré les lieux à cette date mais le 30 avril 2025, se trouve ainsi occupante sans droit ni titre du bien loué depuis le 11 janvier 2024 jusqu’à la date de son départ.

Sur la demande en paiement au titre de la dette locative :

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

En l’espèce, Monsieur [Z] [M] sollicite le paiement de la somme de 4.508 euros au titre de l’arriéré locatif et indemnité d’occupation selon décompte arrêté au 30 avril 2025.

Il produit à cet effet le bail du 11 janvier 2023 et son avenant du 25 février 2023 prévoyant une hausse du loyer, une mise en demeure d’avoir à quitter les lieux et un congé pour reprise des lieux loués adressé à Madame [T] [V] le 05 février 2023 pour le 11 janvier 2024.

En défense, Madame [T] [V] indique qu’elle s’est toujours acquittée du montant du loyer et qu’elle n’a pas de dette locative.

Il ressort des éléments du dossier que si Madame [T] [V] a toujours versé une partie du loyer et la CAF l’autre partie, elle n’a jamais tenu compte de l’augmentation du loyer prévu par l’avenant du 25 février 2023.

Madame [T] [V] est donc redevable du reliquat du loyer à compter du mois d’avril 2023 et jusqu’à janvier 2024 et d’une indemnité d’occupation à compter du mois de février 2024 compte tenu de la résiliation du bail du fait du congé qui lui a été délivré, jusqu’à la libération effective des lieux le 30 avril 2025.

Madame [T] [V] n’a pas contesté le décompte réalisé par Monsieur [Z] [M] à l’exception de l’augmentation du montant du loyer qui était du compte tenu de la validité de l’avenant du 25 février 2023 déterminé ci-avant.

Il est toutefois relevé que la dernière échéance de charges d’un montant de 183,32 euros n’est pas justifiée par Monsieur [Z] [M] , les montants de consommation d’eau n’étant pas vérifiables faute de relevé du compteur d’eau, elle sera donc déduite du décompte et de la demande en paiement formulée par ce dernier.

Par conséquent, il y a lieu de condamner solidairement Madame [T] [V] à payer la somme de 4.325 euros à Monsieur [Z] [M] au titre des loyers et indemnités d’occupation restées impayées, somme portant intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande en indemnisation pour préjudice de jouissance :

L’article 1719 du code civil dispose que « le bailleur est notamment tenu, sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, d’en assurer la jouissance paisible pendant la durée du bail ».

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que " le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. (…)

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ".

L’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n°2000-1208 relative à la solidarité et au renouvellement urbain fixe les critères que logement doit respecter pour satisfaire la sécurité physique et la santé des locataires.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, " celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ".

En l’espèce, Madame [T] [V] sollicite une indemnisation pour préjudice de jouissance. Elle se fonde sur le rapport d’expertise de Monsieur [X] et sollicite 90 euros par mois au titre de son préjudice de jouissance soit 2.520 euros au total.

Il est produit le rapport d’expertise judiciaire dans lequel il est constaté que le logement n’est pas décent du fait d’infiltrations d’eau dans le garage, de défauts dans la canalisation d’évacuation des eaux usées et de non-conformité de l’installation de la VMC. Il est également souligné de la non-conformité de l’insert et de raccordement électriques dangereux. L’expert indique retenir 15% de réduction du loyer du fait des désordres.

Il ressort de ce rapport d’expertise que les parties avaient conclu un accord verbal pour la non utilisation de l’insert et que les travaux de mise en conformité de la VMC ont été effectués en septembre 2024 et Octobre 2024. Il n’est pas constaté d’infiltrations d’eau en toiture.

Ainsi, le préjudice de jouissance dont fait état Madame [T] [V] est avéré mais doit être minoré compte tenu des désordres et des risques relevés par l’expert qui sont finalement peu nombreux au vu de ceux allégués par Madame [T] [V] et qui n’ont pas pu être démontrés.

Aussi, la réduction globale du loyer retenue sera de 5% soit 25 euros de janvier 2023 à mars 2023, 30 euros d’avril à juin 2023 et 35 euros de juillet 2023 à avril 2025, soit un montant total de 935 euros.

Par conséquent, il y a lieu de dire que le préjudice de jouissance de Madame [T] [V] s’élève à la somme de 935 euros, somme qui viendra en compensation des sommes dues par Madame [T] [V] au titre de l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation.

Sur les demandes de dommages et intérêts pour préjudice moral :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, Madame [T] [V] soutient que le bailleur s’est permis de perturber la jouissance paisible en se rendant régulièrement dans le logement ce qu’elle ne démontre pas. Elle ne produit aucun élément permettant de justifier l’existence d’un préjudice moral.

Il peut néanmoins être reproché à Monsieur [Z] [M] d’avoir loué un logement de répondant pas aux normes de sécurité et salubrité et de ne pas avoir procéder immédiatement aux travaux y afférents.

Au regard de cet élément il y a lieu de condamner Monsieur [Z] [M] a verser à Madame [T] [V] la somme de 500 euros au titre de son préjudice moral.

Monsieur [Z] [M] reproche à Madame [T] [V] de s’être maintenue dans le logement et de l’avoir harcelé constamment depuis son entrée dans les lieux. Il produit un certificat médical de son médecin traitant en date du 13 avril 2024 qui indique que Monsieur [Z] [M] est perturbé par le conflit ce qui entraine pour lui un climat délétère en terme de santé psychique et physique incompatible avec son âge.

Au regard de cet élément, il y a lieu de constater que les conditions de la responsabilité sont réunies et qu’il y a lieu de condamner Madame [T] [V] à payer à Monsieur [Z] [M] la somme de 500 euros au titre de son préjudice moral.

Sur l’annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire :

Madame [T] [V] ayant quitté les lieux le 30 avril 2025, cette demande est devenue sans objet.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de partager les dépens de l’instance entre les parties.

Les parties seront déboutées de leurs demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DEBOUTE Monsieur [Z] [M] de sa demande de voir écarter des débats la pièce 6 communiquée par Madame [T] [V] ,

DEBOUTE Monsieur [Z] [M] de sa demande de nullité du rapport d’expertise,

REQUALIFIE le contrat de location du 11 janvier 2023 en contrat de location meublée,

DEBOUTE Madame [T] [V] de sa demande d’annulation de l’avenant du 25 février 2023,

CONSTATE la résiliation du bail au 11 janvier 2024,

CONDAMNE Madame [T] [V] à verser à Monsieur [Z] [M] la somme de 4.325 au titre de l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation pour la période de janvier 2023 au 30 Avril 2025 avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [Z] [M] à verser à Madame [T] [V] la somme de 935 euros au titre de son préjudice de jouissance du bien loué avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [Z] [M] à verser à Madame [T] [V] la somme de 500 euros au titre de son préjudice moral,

CONDAMNE Madame [T] [V] à verser à Monsieur [Z] [M] la somme de 500 euros au titre de son préjudice moral,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

DIT que les dépens seront partagés par moitié entre les parties,

DEBOUTE Madame [T] [V] et Monsieur [Z] [M] de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT