COUR D’APPEL D'[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [C] [S] c/ [Z] [K]

N° 25/

Du 15 mai 2025

4ème Chambre civile

N° RG 23/02239 – N° Portalis DBWR-W-B7H-O6UL

Grosse délivrée à

l’AARPI CONCAS & GREGOIRE

M^e Philippe SOUSSI

expédition délivrée à

le 15 Mai 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du quinze mai deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du Code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 20 février 2025, le prononcé du jugement étant fixé au 15 Mai 2025, par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 15 Mai 2025, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

Mme [C] [S]

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par Maître Marc CONCAS de l’AARPI CONCAS & GREGOIRE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

M. [Z] [K]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par M^e Philippe SOUSSI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 mars 2012, le Réseau Ferré de France a consenti à Mme [C] [S] une convention d’occupation d’un cabanon situé sur la plage de la commune d'[Localité 6] à titre de pied à terre saisonnier moyennant une redevance annuelle de 4.285 euros HT.

Cette convention a été conclue pour une durée de cinq ans pour la période du 1er avril 2012 au 31 mars 2017.

Une seconde convention d’occupation a été signée par la SNCF Réseau et Mme [S] le 12 décembre 2017 pour une nouvelle période 5 ans du 1er avril 2017 au 31 décembre 2022 moyennant le même montant de redevance annuelle de 4.285 euros HT.

Par acte sous seing privé du 9 août 2020, Mme [S] a transféré son droit d’occupation à M. [Z] [K] moyennant un prix de 55.000 euros sous certaines conditions concernant le renouvellement de la convention d’occupation par la SNCF Réseau au-delà du 31 décembre 2022.

Quinze mille euros ont été versés par M. [K] à Mme [S] au moment de la signature de l’acte sous seing privé.

Le 28 octobre 2020, une nouvelle convention d’occupation temporaire a été signée par la SNCF Réseau et par M. [K] selon des termes identiques à la convention signée par Mme [S] le 12 décembre 2017 et valable jusqu’au 31 décembre 2022.

Par courrier du 1er mars 2022, la société Esset, gestionnaire des lieux, a informé M. [K] que la convention d’occupation ne pourra pas être renouvelée au-delà du 31 décembre 2022 en raison des risques de submersion et d’un programme de requalification de la plage d'[Localité 6].

Par courrier du 11 janvier 2023, Mme [S] a mis en demeure M. [K] de lui payer le solde de 40.000 euros.

Par acte de commissaire de justice du 5 juin 2023, Mme [S] a fait assigner M. [K] devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir le paiement du solde.

Par conclusions récapitulatives n°2 notifiées le 30 janvier 2025, Mme [C] [S] sollicite :

la condamnation de M. [K] à lui payer la somme de 40.000 euros en principal, assortie d’intérêts au taux légal à compter du 11 janvier 2022,la capitalisation des intérêts,le débouté de M. [K] de l’intégralité de ses prétentions,sa condamnation à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Elle fait valoir que la convention d’occupation a été prolongée au bénéfice de M. [K] puisque les occupants des vingt cabanons de la plage d'[Localité 6] se sont regroupés en une association dénommée Association des usagers et propriétaires des cabanons d'[Localité 6] plage et ont obtenu de la SNCF Réseau une autorisation temporaire d’occupation du domaine public jusqu’au 31 décembre 2025, sans la moindre augmentation de loyer.

Elle expose que M. [K] a ainsi bénéficié d’une convention d’occupation temporaire lui permettant d’occuper le cabanon au-delà du 31 décembre 2022, mais qu’il a refusé de la signer. Elle estime qu’il reste débiteur du solde de 40.000 euros puisqu’il a continué à occuper les lieux au-delà du 31 décembre 2022.

Elle estime que la circonstance selon laquelle M. [K] a refusé de signer la nouvelle convention alors qu’il avait été agréé par la société SNCF Réseau ne saurait l’exonérer du paiement des sommes restant dues.

Elle souligne que le fait que M. [K] a continué à occuper le cabanon après le 31 décembre 2022 est démontré par son nom figurant sur la boîte aux lettres en avril 2023 et par la confirmation faite par les voisins au commissaire de justice ayant signifié une assignation dans le cadre de la présente instance. Elle note que M. [K] a cédé son droit d’occupation à un tiers.

Elle insiste que la SNCF Réseau a donné son accord le 30 juillet 2020 pour le transfert du droit d’occupation à M. [K] en qualité de nouvel occupant et qu’il ne peut pas affirmer que les conditions générales de la convention d’occupation temporaire interdisaient la cession de l’autorisation d’occupation du territoire.

Elle conteste l’étendue des travaux alléguée par M. [K] et observe avoir effectué de multiples travaux avant le transfert du cabanon.

Par conclusions en réponse n°2 notifiées le 16 octobre 2024, M. [Z] [K] sollicite :

la révocation de l’ordonnance de clôture du 30 mai 2024 et la fixation de la date de clôture de l’affaire à la date de l’audience,le débouté de Mme [S] de toutes ses demandes,la condamnation de Mme [S] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A titre principal, il fait valoir à que la contrepartie convenue à son profit était illusoire compte tenu de l’interdiction de transfert d’une convention d’occupation à un tiers figurant dans les conditions générales et que l’acte sous seing privé signé le 9 août 2020 est nul en raison de l’absence de contrepartie convenue à son profit.

A titre subsidiaire, il soulève la défaillance d’une condition suspensive insérée dans l’acte sous seing privé en raison de l’absence de renouvellement de la convention d’occupation initialement consentie à Mme [S]. Il estime qu’il est libéré du paiement du solde du prix de 40.000 euros en raison de la non réalisation de la condition suspensive contenue dans l’acte.

A titre infiniment subsidiaire, il estime que l’intention commune des parties était d’obtenir un renouvellement de la convention d’occupation initialement conclue par Mme [S].

Il fait valoir que la convention d’occupation proposée par la société SNCF Réseau à compter du 1er décembre 2022 prévoyait des conditions désavantageuses, différentes de celles figurant dans la convention conclue par Mme [S] et potentiellement très coûteuses puisqu’elle ne pouvait être accordée que pour une période d’un an renouvelable dans la limite de trois années et qu’en raison d’un arrêté de mise en demeure par la préfecture, la Métropole de [Localité 7] Côte

d’Azur a envisagé des travaux de remplacement de la canalisation d’eaux usées à laquelle le cabanon était raccordé aux frais de l’occupant de celui-ci.

Il précise s’être désolidarisé pour ces raisons de l’action menée par l’Association des usagers et des propriétaires des cabanons, ne pas avoir signé la nouvelle convention proposée et avoir quitté le cabanon le 31 décembre 2022, après avoir déboursé la somme totale de 70.588 euros au titre du loyer, des frais administratifs SNCF, de la taxe d’habitation, des travaux obligatoires et de l’acompte versé à Mme [S].

Il observe que le transfert de la convention d’occupation initialement accordée à Mme [S] n’a pas eu lieu à son profit comme prévu et qu’une nouvelle convention aux conditions désavantageuses lui a été proposée par la SNCF Réseau.

Il expose que l’acte sous seing privé établi le 9 août 2020 ne consistait pas en un transfert de la convention d’occupation initialement conclue par Mme [S] à son profit, mais en la possibilité pour lui d’être présenté par Mme [S] à la SNCF Réseau en tant que nouvel occupant du cabanon.

Il précise avoir constaté dans les conditions générales de la convention d’occupation temporaire qui lui a été adressée par la société SNCF Réseau que l’autorisation d’occupation ne pouvait pas être cédée sous quelque forme que ce soit. Il note que le prix de loyer avait été augmenté de façon significative et qu’il a appris que la terrasse devant son cabanon n’était pas la propriété de la société SNCF Réseau mais celle de la commune d'[Localité 6] et qu’elle devait être détruite.

La clôture de l’instruction est initialement intervenue le 30 mai 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience du 13 juin 2024. L’ordonnance de clôture a ensuite été révoquée à la demande des parties et la nouvelle date de clôture a été fixée au 6 février 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 20 février 2025 et la décision a été mise en délibéré au 23 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de relever à titre liminaire que l’ordonnance de clôture du 30 mai 2024 a déjà été révoquée et qu’il n’y a donc pas lieu d’examiner la demande de M. [K] tendant à la révocation de l’ordonnance de clôture.

Sur la demande principale en paiement du prix de cession

En vertu des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

L’article 1128 du même code dispose que sont nécessaires à la validité d’un contrat :

1° Le consentement des parties ;

2° Leur capacité de contracter ;

3° Un contenu licite et certain.

L’article 1169 du même code précise qu’un contrat à titre onéreux est nul lorsque, au moment de sa formation, la contrepartie convenue au profit de celui qui s’engage est illusoire ou dérisoire.

En l’espèce, M. [K] estime que la contrepartie convenue à son profit est illusoire en raison de l’interdiction de transfert de la convention d’occupation à un tiers prévue dans les conditions générales de la convention.

Toutefois, même si l’acte sous seing privé rédigé par Mme [S] et par M. [K] auraient pu l’être en des termes plus précis, il est constant que M. [K] a été présenté par Mme [S] à la société SNCF Réseau, agréé par celle-ci en tant que nouvel occupant du cabanon et qu’il a occupé ce cabanon en acquittant un loyer en tant qu’occupant régulier auprès de la SNCF Réseau. La contrepartie convenue au profit de M. [K] n’était donc ni illusoire, ni absente.

Ensuite, le contrat prévoit certaines conditions quant au versement de la somme de 55.000 euros :

« Si le renouvellement de la COT au 31/12/2022 ne se faisait pas à cause des règles touchant le littoral, les quinze mille euros (15 000 €) d’acompte ne seront pas remboursés à Monsieur [K], et les quarante mille euros (40 000 €) finalisant la transaction seront perdus pour Madame [S].

Si, après la transaction avec Yxime, la première COT au profit de Monsieur [K], peut être prolongée au-delà du 31/12/2022, dans ce cas, Monsieur [K] règlera immédiatement le solde en totalité, soit quarante mille euros (40 000 €).

Si Monsieur [Z] [K] se désistait pour quelque raison que ce soit, ce premier acompte de dix mille euros ne sera pas rendu. »

M. [K] a été informé par courrier du gestionnaire des lieux en date du 31 mars 2022 du fait que la convention d’occupation temporaire ne pourrait pas être renouvelée au-delà du 31 décembre 2022 en raison des risques de submersion liés à des « coups de mer » et un programme de requalification de la plage d'[Localité 6] par les services de l’Etat.

Le projet de convention d’occupation temporaire communiqué à M. [K], après l’action menée par l’Association des usagers et des propriétaires des cabanons, précise que les informations suivantes ont été portées à leur connaissance : les services maritimes de l’Etat « ont alerté sur l’existence d’un risque de plus en plus important de submersion menaçant directement la solidité des constructions et de fait la sécurité de leurs occupants », les « collectivités de l’Etat mènent un programme de requalification de la plage d'[Localité 6] » et « la présence de canalisation des eaux usées en limite des cabanons à proximité immédiate de la plage et de la mer, dont le déplacement est en cours d’études par les services de la Métropole de [Localité 7] Côte d’Azur pour des raisons environnementales et ses éventuels impacts sur la stabilité du talus et sur les raccordements des cabanons au réseau. »

Après négociations, le maintien des occupants des cabanons a ainsi été autorisé, « à titre précaire et à leurs risques et périls, le temps que l’ensemble des études techniques sous les

différentes maîtrises d’ouvrage soient réalisés ».

L’article 7 de cette convention prévoit que la convention est conclue « pour une durée d’un an (1 an) » du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 et qu’elle « pourra faire l’objet de prorogation tacite par période d’un an dans la limite de deux années supplémentaires ».

Il s’ensuit que les termes de la convention proposée en 2022 diffèrent substantiellement des termes de la convention d’occupation temporaire conclu par Mme [S] le 12 décembre 2017 pour une durée de cinq ans et dans des circonstances ne remettant pas en question l’existence des cabanons.

L’analyse du second paragraphe de l’acte sous seing privé signé le 8 août 2020 conduit à relever que les parties envisageaient lors de sa signature une nouvelle convention d’occupation au profit de M. [K] comportant des termes identiques à celle conclu par Mme [S] et non la convention précaire négociée par la SNCF Réseau et l’Association des usagers et des propriétaires de cabanons dans l’attente de mise en place des travaux projetés.

Le montant de la redevance annuelle a en outre été doublé (9.430 euros HT).

Sur la base de ces éléments, Mme [S] ne peut pas prétendre au règlement du solde de quarante mille euros puisque « la première COT au profit de Monsieur [K] » n’a pas été comme prévu « prolongée au-delà du 31/12/2022 ».

Mme [S] sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au procès, Mme [S] sera condamnée aux dépens et à payer à M. [Z] [K] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure.

Aucune circonstance ne justifie en l’espèce d’écarter l’exécution de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Mme [C] [S] de sa demande principale de paiement de la somme de 40.000 euros au titre de l’acte de seing privé signé le 9 août 2020 avec M. [Z] [K] et la sa demande relative à la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE Mme [C] [S] à payer à M. [Z] [K] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE Mme [C] [S] aux dépens de l’instance ;

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT