Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/02116 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IJDX

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 26 Novembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : M. Bernard VALEZY, Juge chargé des contentieux de la protection

assisté de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 24 Septembre 2024

ENTRE :

S.A. LE TOIT FOREZIEN

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Mme [S], munie d’un pouvoir

ET :

Monsieur [U] [T]

demeurant [Adresse 2]

non comparant

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 26 Novembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 6 novembre 2023 prenant effet à compter du 07 novembre 2023, LE TOIT FOREZIEN a donné à bail à Monsieur [U] [T], un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 237,76 euros outre une provision sur charges de 40,26 euros.

LE TOIT FOREZIEN a fait délivrer le 8 février 2024 à Monsieur [U] [T] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 1 033,53 euros.

Par courrier simple du 6 février 2024, LE TOIT FOREZIEN a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 22 avril 2024 et signifiée à personne, LE TOIT FOREZIEN a attrait Monsieur [U] [T] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :

— à titre principal, de constater la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement ;

— à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [T] ;

— de condamner Monsieur [U] [T] au paiement des sommes suivantes :

1 622,29 € au titre de sa créance locative arrêtée au 17 avril 2024, somme à parfaire le jour de l’audience, outre intérêts légaux à compter du commandement de payer en date du 08 février 2024 ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges dues et en subissant les augmentations légales jusqu’au départ effectif des lieux ;350,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.

LE TOIT FOREZIEN a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 4] par notification électronique le 24 avril 2024.

L’audience s’est tenue le 24 septembre 2024 devant le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, LE TOIT FOREZIEN, représenté, a maintenu ses demandes, actualisant à la somme de 3 090,50 € sa créance locative arrêtée au 19 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse, en indiquant qu’aucun paiement n’est intervenu depuis l’entrée du locataire dans les lieux le 07 novembre 2023. Par ailleurs, le dépôt de garantie n’a pas été versé.

Monsieur [U] [T] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter malgré sa convocation régulière.

Le diagnostic social et financier n’a pas été versé au dossier du tribunal.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 26 novembre 2024 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence du défendeur.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la [Localité 4] par la voie électronique le 24 avril 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est démontré que LE TOIT FOREZIEN a bien saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 dispose que « I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Eu égard à la force obligatoire du contrat, il sera fait application de ce délai.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [U] [T] le 8 février 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 1 033,53 euros et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Monsieur [U] [T] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 9 avril 2024.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Monsieur [U] [T] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [T] et de dire que faute par Monsieur [U] [T] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, LE TOIT FOREZIEN verse aux débats un décompte arrêté au 31 août 2024 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 3 090,50 €.

Au regard des justificatifs fournis, il convient de déduire les sommes de 4,00 euros au titre des « frais de rejet prélèvement » du 15 décembre 2023, 25 janvier 2024, 22 février 2024, 15 mars 2024 et du 24 avril 2024, qui ne sont justifiées par aucune pièce, soit le montant total de 20,00 euros.

De plus, les montants crédités au titre du « forfait réparations locatives » pour un montant de 1,00 euro devront également être déduits en l’absence de justificatifs, soit la somme totale de 8,00 euros.

Ainsi la créance de LE TOIT FOREZIEN s’élève à 3 062,50 €.

Par ailleurs, en raison de la carence du locataire dans la reprise de paiement des loyers courants, qui est une condition préalable et en l’absence du diagnostic social et financier ne permettant pas de connaître les ressources financières du locataire, il n’y a pas lieu d’accorder, même d’office, des délais de paiement.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [U] [T] à payer la somme de 3 062,50 € actualisée au 31 août 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Monsieur [U] [T] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par LE TOIT FOREZIEN, soit la somme de 292,25€.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. A cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou révision.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [U] [T] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [U] [T] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 08 février 2024, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

En revanche, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par LE TOIT FOREZIEN ;

CONSTATE que le bail conclu le 6 novembre 2023 entre LE TOIT FOREZIEN et Monsieur [U] [T] concernant le bien sis [Adresse 3] s’est trouvé de plein droit résilié le 9 avril 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [U] [T] et de tous occupants de son chef ;

CONDAMNE Monsieur [U] [T] à payer à LE TOIT FOREZIEN la somme de 3 062,50 € arrêtée au 31 août 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois d’août 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [U] [T] à la somme mensuelle de 292,25 euros, à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNE à verser à LE TOIT FOREZIEN ladite indemnité mensuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux ;

DIT que faute par Monsieur [U] [T] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE Monsieur [U] [T] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 08 février 2024, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE