TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

[Localité 7]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/02594 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YDRN

JUGEMENT

DU : 30 Juin 2025

[U] [O]

C/

Société SFP

Société VACHERAND IMMOBILIER

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 30 Juin 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [U] [O], demeurant [Adresse 2]

représenté par Représentant : M^e Sofiane DJEFFAL, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Société SFP, dont le siège social est sis [Adresse 6], représentée par M^e Emilie CHEVAL, avocat au barreau de LILLE

Société VACHERAND IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 5], représenté par M^e TROGNON LERNON, avocat au Barreau de LILLE

SCI FPC DU LONG POT, [Adresse 3], non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 05 Mai 2025

Mélanie COCQUEREL, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 30 Juin 2025, date indiquée à l’issue des débats par Mélanie COCQUEREL, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG 24/02594– Page -

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 4 octobre 2020 avec effet immédiat, la société civile immobilière (SCI) FPC du Long Pot a donné en location à M. [U] [O], pour une durée initiale de trois ans, un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à Lille Hellemmes, moyennant un loyer mensuel initial de 410 euros, outre une provision sur charges de 25 euros.

Le 4 mars 2022, la SCI FPC du Long Pot a vendu l’immeuble dans lequel se situe le logement à la société à responsabilité limitée (SARL) SFP.

Par courrier du 22 mars 2022, la société par action simplifiée (SAS) Vacherand immobilier a indiqué à M. [O] que la SARL SFP lui avait confié la gestion locative de l’appartement et qu’elle était donc son interlocutrice.

Par courriel du 1er juin 2022, elle a pris contact avec M. [O] après que celui-ci ait fait état d’infiltrations dans le logement.

Le 11 octobre 2023, M. [O] a déposé une plainte pour insalubrité auprès du service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 10].

Le 1er décembre 2023, ce service a procédé à la visite du logement et a établi un rapport le 22 décembre 2023.

Par lettre recommandée du même jour, le conseil de M. [O] a mis en demeure la SAS Vacherand Immobilier de remédier aux désordres affectant le logement sous huit jours.

Par courriel du 20 janvier 2024, il a mis en demeure la société par actions simplifiée Vacherand immobilier de verser à son client la somme de 13 400 euros en réparation des préjudices subis sous quinzaine.

Par acte de commissaire de justice du 23 janvier 2024, M. [O] a fait assigner la SARL SFP et la SAS Vacherand Immobilier devant le juge des contentieux et de la protection de la 10ème chambre du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir condamner la bailleresse à effectuer un certain nombre de travaux, suspendre le loyer pendant le temps de leur réalisation, condamner la bailleresse à assurer son relogement ou à défaut lui verser une somme mensuelle permettant de le financer et condamner in solidum la bailleresse et le gestionnaire du bien à l’indemniser des préjudices physique, moral, matériel et de jouissance subis, ainsi qu’à lui rembourser les dépenses d’électricité.

Cette assignation a été enregistrée sous le n° RG 24/02594.

Le 31 janvier 2024, Maître [H] [M], commissaire de justice à [Localité 10] a, à la demande de M. [Y], dressé un procès-verbal de constat des lieux.

Le 9 avril 2024, le service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 10] a procédé à une visite de contrôle du logement et il a indiqué à la SAS Vacherand immobilier, par courrier du 13 mai 2024, que les travaux demandés avaient été réalisés.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 juin 2024 lors de laquelle les parties ont accepté de soumettre la procédure à l’article 446-2 du code de procédure civile et un calendrier de procédure a été établi fixant l’audience de plaidoiries au 2 décembre 2024.

A cette audience, la SARL SFP a sollicité un renvoi pour lui permettre d’appeler en garantie la SCI FPC du Long Pot.

Par acte de commissaire de justice du 5 août 2024, la SARL SFP a fait assigner en garantie la SCI FPC du Long Pot devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir, au visa de l’article 334 du code de procédure civile, 1112-1 du code civil :

condamner la SCI FPC du Long Pot à la garantir et relever indemne de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre,joindre l’affaire avec l’affaire principale enrôlée sous le n°RG 24/02594,condamner la SCI FPC du Long Pot à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été enregistrée sous le n° RG 24/09034.

RG 24/02594– Page -

A l’audience du 2 décembre 2024, les parties, à l’exception de la SCI FCP du Long Pot, non comparante et non représentée, ont accepté de soumettre la procédure à l’article 446-2 du code de procédure civile et un calendrier de procédure a été établi fixant l’audience de plaidoiries au 5 mai 2025.

A cette audience, M. [O], représenté par son conseil, a oralement soutenu ses dernières écritures aux termes desquelles il sollicite de voir, au visa de l’article L 213-4 du code de l’organisation judiciaire, des articles 1719, 1240 et suivants du code civil, de la loi du 31 mai 1990, de la loi [Localité 8] du 23 novembre 2018 et de la loi du 6 juillet 1989 et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

condamner la SARL SFP à procéder ou faire procéder aux travaux d’isolation et de remise aux normes du logement occupé par lui dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir et, au-delà, sous peine d’une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard et ce pendant un délai de 2 mois à l’issue duquel il pourra à nouveau être statué sur l’astreinte,suspendre le loyer et les charges dus par lui au titre du bail pour le temps des travaux,condamner la SARL SFP à le reloger à sa charge pendant le temps des travaux et à défaut de relogement, lui payer la somme de 1 500 euros par mois pour prendre en charge son relogement, à défaut, la condamner à lui rembourser les frais de relogement dépensés,En tout état de cause,

condamner in solidum les SARL SFP et SAS Vacherand Immobilier à lui payer les sommes de :◦

10 000 euros au titre de son préjudice physique (état de santé),◦5 000 euros au titre de son préjudice moral,◦3 500 euros au titre de son préjudice matériel (meubles abîmés),◦23 000 euros au titre du préjudice de jouissance,◦1 000 euros à actualiser au jour des plaidoiries, au titre du remboursement des dépenses d’électricité,condamner solidairement les SARL SFP et SAS Vacherand immobilier à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,condamner solidairement les SARL SFP et SAS Vacherand immobilier aux entiers frais et dépens,rejeter les demandes des SARL SFP et SAS Vacherand Immobilier.

Au soutien, il fait valoir que les constats du service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 10], le procès-verbal du commissaire de justice du 31 janvier 2024 et les attestations de témoins qu’il produit établissent les manquements du bailleur à son obligation de délivrer un logement digne et décent.

Il soutient que le bailleur est responsable quelle que soit la date d’acquisition ; qu’il entretient son logement autant que l’état de celui-ci le permet et le chauffe ; que le bailleur n’avait, à la date de l’assignation, entrepris aucune mise aux normes du logement malgré le courrier qui lui a été envoyé par la Mairie de [Localité 10] ; que les travaux n’ont été réalisés qu’en avril 2024, c’est-à-dire avec beaucoup de retard ; qu’il a dû s’organiser en dernière minute pour le relogement ; que les factures de travaux produites par le bailleur concernent l’immeuble dans son intégralité et pas seulement le logement qu’il occupe ; que le loyer n’a pas à être payé par le locataire d’un logement indécent pendant les travaux de réfection.

Il fait encore valoir que le gestionnaire doit veiller au respect par le bailleur de son obligation de délivrer un logement décent ; que les désordres existent depuis l’entrée dans les lieux et se sont aggravés ; qu’il souffre d’une rhinite allergique due à l’état du logement qu’il occupe depuis 4 ans ; que les travaux superficiels de peinture, de changement de VMC ou de chauffage réalisés par le bailleur ne sauraient l’exonérer de son obligation de délivrance conforme ; qu’il ne pouvait pas continuer à habiter le logement dans lequel il accueillait sa conjointe et son enfant de 4 ans ; qu’il a assumé le coût de consommations excessives de chauffage.

La SARL SFP, représentée par son conseil, a oralement soutenu ses dernières écritures aux termes desquelles elle sollicite de voir, au visa des articles 1719 et 1240 du code civil, de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1302 et suivants du code civil, des articles 1347 et suivants du code civil, du décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et relatif aux réparations locatives :

rejeter les demandes de M. [O],condamner M. [O] à lui rembourser la somme de 1 004 euros à défaut de production de justificatif de location,juger que le remboursement de cette somme s’opérera par compensation dans l’hypothèse où elle serait condamnée,Très subsidiairement,

rejeter les demandes de M. [O] pour la période antérieure au 4 mars 2022, date à laquelle elle a acquis l’immeuble,réduire à de plus justes proportions les demandes de M. [O],condamner M. [O] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien, elle fait valoir qu’elle a accepté la réalisation des travaux préconisés le 22 décembre 2023 dès le 24 janvier 2024, soit avant la délivrance de l’assignation ; qu’ils ont été réalisés du 4 mars au 5 avril 2024 et que pendant cette période, M. [O] a été relogé à ses frais ; que sa demande est donc dépourvue d’objet.

Elle prétend que la rhinite allergique est, d’après le site Vidal, un « rhume des foins », c’est-à dire une allergie saisonnière liée à la production de pollen ; que M. [O] échoue à démonter qu’elle trouverait son origine dans l’état du logement ; que le 17 mars 2025, date à laquelle le certificat médical a été établi, M. [O] n’occupait pas le logement mais était relogé ; qu’il ne justifie pas de son préjudice moral ; qu’elle est-même allée au-delà des demandes de M. [O] en posant un radiateur supplémentaire, en changeant le second pour un plus performant et moins énergivore et en installant un sèche serviette ; qu’elle a réglé à M. [O] la somme de 587 euros le 4 avril 2024 en remboursement de sa télévision puisqu’il a indiqué qu’elle avait été griffée par l’entreprise de travaux ; qu’il n’a jamais communiqué la facture d’un box au sein duquel il entreposerait du mobilier.

Elle ajoute que le chiffrage de son préjudice de jouissance correspond à un montant supérieur au montant du loyer augmenté des charges.

Elle soutient encore qu’elle n’est pas responsable des préjudices subis par M. [O] pour la période antérieure à l’acquisition de l’immeuble le 4 mars 2022 ; qu’en ce qui concerne la période ultérieure, elle a fait réaliser tous les travaux nécessaires de sorte qu’il n’existe aucun trouble de jouissance ; que M. [O] n’a signalé aucun désordre avant le 1er juin 2022 et qu’à cette date, l’humidité ne concernait que la salle de bains ; que la situation ne s’est brusquement dégradée qu’à compter de fin novembre 2023 en raison de l’apparition d’un pont thermique qui a engendré le développement de moisissures sur le mur situé en façade de l’immeuble ; que le préjudice de jouissance ne concerne que la période comprise entre le 1er juin 2022 et le 20 septembre 2022 pour la VMC de la salle de bains et entre le 28 novembre 2023 et le 3 mars 2024, date de son relogement, pour l’appartement entier compte tenu d’un pont thermique ; que l’indemnisation du préjudice de jouissance doit être limitée à la somme de 80 euros par mois ; qu’il convient de déduire un mois de franchise de loyer dont M. [O] a bénéficié en mars 2024 et la somme de 1 004 euros si M. [O] ne justifie pas des frais exposés pour son relogement.

Elle soutient que M. [O] ne peut prétendre au remboursement des charges et qu’il a contribué à son propre préjudice en ne faisant pas fonctionner la VMC en continu, en obstruant les bouches d’extraction et en ne chauffant pas régulièrement le logement ; que les dégradations dans la salle de bains sont dues à un mauvais entretien des joints.

Elle s’en est rapportée aux demandes contenues dans son assignation en ce qui concerne son action en garantie contre la SCI FCP du Long Pot.

Au soutien de celui-ci, elle fait valoir que l’acte de vente précisait que le logement occupé par M. [O] était en bon état ; que si tel n’est pas le cas, elle est bien fondée à agir en garantie contre elle pour le préjudice de jouissance éventuellement subi antérieurement à la date à laquelle elle a acquis le bien et est devenu bailleur ; que pour la période postérieure à l’acquisition du bien, elle n’a pas été informée par la SCI FCP du Long Pot qu’il fallait procéder à la pose d’une VMC et que le rapport du service communal d’hygiène et de santé du 22 décembre 2023 met en évidence des problèmes d’humidité et notamment d’une fuite sur le bac de douche dont la venderesse avait connaissance puisqu’elle procédait régulièrement à des retouches de peinture d’après les mails du locataire ; qu’elle a été contrainte d’entreprendre des travaux qui n’étaient pas prévus.

La SAS Vacherand Immobilier, représentée par son conseil, a oralement soutenu ses dernières écritures aux termes desquelles elle sollicite de voir rejeter les demandes de M. [O] et à titre reconventionnel, le voir condamner à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens.

Au soutien, elle fait valoir qu’elle est le mandataire du propriétaire et était seulement chargée de la gestion locative du bien ; que sa responsabilité ne peut être engagée que dans le cadre du contrat de mandat qui la lie à la SARL SFP ; que M. [O] ne précise ni le fondement de la demande de condamnation qu’il présente à son égard ni n’établit le lien de causalité entre ses éventuelles fautes et le préjudice subi ; qu’elle a prévenu M. [O] de son intervention comme gestionnaire dès le 22 mars 2022 ; que le 1er juin 2022, alors qu’elle a été informée d’infiltrations présentes dans le logement occupé par M. [O], elle a demandé des photos et des explications afin de mandater une société ; qu’une VMC a été installée en septembre 2022 ; que le défaut d’entretien de la douche est imputable au locataire et qu’il ressort également de l’information qui lui a été donnée en ce sens par la société Presta qu’il arrivait au locataire de couper sa VMC.

Assignée selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile, la SCI FPC du Long Pot n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 30 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la jonction des procédures

Aux termes de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire et juger ensemble.

En l’espèce, M. [O] avait pour précédent bailleur la SCI FPC du Long Pot, raison pour laquelle la SARL SFP qui a acquis le bien et qui est devenu le bailleur de M. [O] présente un appel en garantie à son encontre.

Il est donc de l’intérêt d’une bonne justice d’instruire les deux procédures ensemble.

La jonction des procédures sera donc ordonnée et l’affaire sera désormais appelée sous le n° RG unique n°24-02594.

Sur la demande de réalisation de travaux sous astreinte et de suspension des loyers pendant leur durée

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer un logement décent.

Aux termes de l’article 3 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 9] et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Aux termes de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

(…)

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

En l’espèce, par courriel du 1er juin 2022, la SAS Vacherand Immobilier a pris contact avec M. [O] pour qu’elle puisse mandater une société à propos des infiltrations dont il a fait état.

Le même jour, elle a adressé un courrier à M. [O] l’informant de la prise de contact prochaine de la société Presta Services Expert avec lui pour des problèmes de moisissures.

Par courriel du 4 juillet 2022, M. [O] a sollicité l’installation d’un deuxième radiateur pour permettre un chauffage suffisant du logement en hiver et l’obstruction de l’ancienne VMC en raison de l’air dégagé par elle.

Suivant facture du 20 septembre 2022 qui mentionne bien comme nom de locataire M. [O], la société Presta Services Expert a installé une VMC et effectué une reprise des peintures dans la salle de bains moyennant un coût total de 2 885,30 euros.

Par courrier du 2 novembre 2022, la SAS Vacherand Immobilier a informé M. [O] que la société Presta Services Epxerts allait prendre contact avec lui concernant le problème de chauffage.

Suivant facture du 3 janvier 2023 qui mentionne bien comme nom de locataire M. [O], la société Presta Services Experts a fourni et installé un radiateur à inertie de 1 500 watts dans la pièce principale du logement, un autre radiateur de 1 000 watts dans la cuisine et fourni et posé un sèche-serviette de 500 watts dans la salle de bains, moyennant un coût de 1 353 euros.

Par courriel du 21 juillet 2023, M. [O] a fait part à la SAS Vacherand Immobilier du retour de moisissures dans le logement et il a joint des photographies du pourtour de la douche.

D’après les courriels produits, la société Presta Services Experts est de nouveau intervenue dans le logement le 14 septembre 2023 pour vérifier si le cumulus fuyait.

Suivant facture du 18 octobre 2023 qui mentionne bien comme nom de locataire M. [O], la société Presta Services Experts a, pour un coût total de 3 299,45 euros :

fourni et installé une porte de douche,lessivé, dégraissé et mis en peinture la faïence, procédé à la réfection des joints de silicone de la douche,fourni une plaque vitrocéramique 4 feux dans la cuisine,changé le tableau électrique et créé une entrée d’air,remplacé le cumulus.

Le 28 novembre 2023, M. [O] a envoyé un nouveau courriel à la SAS Vacherand immobilier illustré par des photographies qui mettent en évidence des traces de moisissures dans le logement. Il a mentionné les odeurs insupportables dégagées par la salle de bains, le froid ambiant dans le logement et les murs mouillés par la mauvaise isolation.

Le rapport établi par le service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 10] le 22 décembre 2023 à la suite de la visite réalisée le 1er décembre 2023 mentionne :

Côté cuisine :

présence de moisissures sur l’ensemble de l’arrête mur-plafond, côté mur extérieur,condensation importante sur les vitrages des menuiseries,nuisance sonore importante lors du fonctionnement de l’extracteur,Séjour :

présence d’humidité (100 % d’humidité mesurée) avec développement de moisissures sur l’ensemble du mur donnant vers la façade avant ainsi que sur le mur de droite,phénomène de condensation sur les vitrages des menuiseries,Cabinet d’aisance :

développement de moisissures derrière le cumulus,présence d’une fuite au niveau du cumulus,Salle d’eau :

présence d’humidité (100 % d’humidité mesurée) avec développement de moisissures sur l’ensemble du mur donnant vers la façade avant,présence d’odeurs nauséabondes provenant des canalisations,Parties communes :

absence d’extincteur.

Ce service a indiqué que ces désordres constituaient des infractions à l’arrêté préfectoral du 12 avril 1979 portant règlement sanitaire départemental et que le propriétaire avait été invité à prendre les mesures nécessaires pour remédier à la situation dans le délai d’un mois.

Le procès-verbal de constat dressé le 31 janvier 2024 par Maître [H] [M] à la demande de M. [O] mentionne que :

l’appartement est constitué d’une pièce principale, salon-chambre-salle à manger et cuisine et de deux pièces secondaires,à savoir la salle de bains et les WC,des traces d’humidité sont présentes sur les murs de cloisonnement extérieurs et mitoyen,les murs sont humides au toucher dans la pièce principale ainsi que dans les pièces annexes et ce phénomène se déploie du bas vers le haut et au niveau du pourtour des bâtis des fenêtres,il y a une forte odeur d’humidité,l’air est difficilement respirable dans la salle de bains

Par ailleurs, ce procès-verbal est illustré par des photographies qui mettent en évidence le caractère généralisé des moisissures y compris en haut des murs, voire au plafond.

Entre le 4 mars 2024 et le 5 avril 2024, la société Presta Services a, suivant facture du 9 avril 2024 qui mentionne bien le nom de M. [O] comme locataire, réalisé des travaux d’isolation, de plâtrerie et de peinture, de ventilation, d’aération et procédé à une rénovation du logement pour un coût total 6 970,54 euros.

Le 21 mars 2024, M. [O] a indiqué à la SAS Vacherand immobilier que sa télévision avait été endommagée par la société Presta Services Experts et il a été remboursé d’une somme de 587 euros le 4 avril 2024.

Le 13 mai 2024, le service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 10] a informé la SAS Vacherand immobilier que la visite de contrôle effectuée le 8 avril 2024 avait permis de constater que les travaux demandés avaient été réalisés.

Par ailleurs, suivant les conclusions du rapport établi le 27 mars 2024 par le cabinet Polyexpert Nord Picardie missionné le 22 mars 2024 par la société anonyme Assurances Crédit Mutuel, assureur habitation de la SAS Vacherand Immobilier, ces derniers travaux ont révélé que le doublage de la salle de bains présentait des dommages importants (forte humidité sur la cloison entre la salle de bains et les WC) causés par une infiltration par les joints d’étanchéité périphérique du bac de douche et les joints de carrelage de la faïence murale de l’appartement.

Il a chiffré le préjudice imputable à M. [O] à la somme de 2 468,40 euros en tenant compte d’un coefficient de vétusté.

Il ne ressort d’aucune des pièces produites aux débats que les derniers travaux réalisés par la SARL SFP n’auraient pas permis de remédier aux désordres.

La demande de réalisation de travaux d’isolation et de mise aux normes qui est présentée par M. [O] est donc désormais dépourvue d’objet et elle sera rejetée.

Enfin, il ressort des courriels produits aux débats que M. [O] a été dispensé de payer ses loyers de mars et avril 2024, soit au-delà de la période de réalisation effective des travaux.

La demande de suspension des loyers pendant la réalisation des travaux, également dépourvue d’objet, sera donc rejetée.

Sur la prise en charge du coût du relogement pendant la durée des travaux

Ni l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 ni aucun autre article relatif aux baux d’habitation et au droit commun des baux ne met à la charge du bailleur une obligation de reloger son locataire lorsqu’il effectue des travaux destinés à remédier à l’indécence du logement.

En l’espèce, la SARL SFP justifie avoir versé à M. [O] la somme de 1 004 euros le 15 février 2024 alors qu’elle n’était pas tenue de le reloger et donc pas non plus tenue d’assumer le coût de son relogement.

Elle a sollicité de M. [O] qu’il produise le justificatif des frais exposés et M. [O] n’a pas satisfait cette demande.

Il y a donc lieu de rejeter la demande de M. [O] tendant à être indemnisé du coût de son relogement et de faire droit à la demande reconventionnelle présentée à ce titre par la SARL SFP.

M. [O] sera ainsi condamné à payer à rembourser à la SARL SFP la somme de 1 004 euros.

Sur les demandes d’indemnisation présentées par M. [O]

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer un logement décent.

Aux termes de l’article 3 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, le logement doit satisfaire aux conditions précédemment rappelées, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires.

En l’espèce, aucune des pièces produites aux débats ne permet de considérer que M. [O] aurait subi un préjudice de jouissance antérieurement au 1er juin 2022.

A compter de cette date, il ressort toutefois des précédents constats que le logement était, affecté de différents désordres notamment d’humidité qui ont été par la suite objectivés par le rapport du service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 10] et le procès-verbal de constat d’huissier.

Si la SARL SFP justifie être intervenue à plusieurs reprises, seuls les travaux conséquents réalisés en mars-avril 2024 ont permis de considérer que le logement était décent.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de distinguer deux périodes comme y invite la SARL SFP dans la mesure où la présence de moisissures dans le logement était illustrée dès le 1er juin 2022 par les photographies jointes au courriel de M. [O].

Sur la demande d’indemnisation du préjudice physique

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, M. [O] produit un certificat médical établi par le Docteur [Z] le 7 juin 2022 et qu’il a adressé à la SAS Vacherand immobilier le 7 juin 2022 aux termes duquel il présentait une rhinite allergique qui nécessitait un changement de logement en urgence.

Il produit également un certificat médical établi par le Docteur [C] du 29 novembre 2023 rédigé dans le même sens et qui évoque « des rhinites allergiques ».

A cette date, M. [O] occupait encore le logement.

Dans le même sens :

— le rapport établi par le service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 10] mentionne que l’humidité est de 100 % sur plusieurs murs du logement,

— il ressort du procès-verbal dressé par le commissaire de justice qu’il existe une forte odeur d’humidité et que l’air est irrespirable dans la salle de bains, ce qui est corroboré par les attestations établies par des occupants du même immeuble, M. [E] et Mme [T].

Il s’en déduit que quand bien même l’origine des rhinites dont souffre M. [O] serait ignorée, l’humidité très importante présente dans le logement n’a pu qu’accroître les désagréments et les risques pour sa santé notamment respiratoire.

Compte tenu de la durée du préjudice physique ainsi subi et de l’ampleur du phénomène d’humidité dans le logement, la SARL SFP sera condamnée à lui payer la somme de 1 500 euros en réparation de son préjudice.

Il n’y a pas lieu de condamner la SAS Vacherand Immobilier à ce titre puisqu’elle n’est pas tenue à l’obligation de délivrer un logement décent qui incombe seulement au bailleur et que M. [O] ne rapporte pas la preuve de la faute qu’elle aurait commise à son préjudice dans l’exécution de son contrat de mandat vis-à-vis de la SARL SFP.

Cette demande sera donc rejetée et pour l’ensemble des préjudices pour les mêmes motifs.

Sur la demande d’indemnisation du préjudice moral

M. [O] ne produit aucune pièce permettant de considérer qu’il subirait un préjudice distinct du préjudice de jouissance qui tient déjà compte de l’impossibilité de jouir normalement du logement en raison du manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent.

La demande qu’il présente à ce titre sera donc rejetée.

Sur la demande d’indemnisation du préjudice matériel (meubles abîmés)

M. [O] ne produit aucune pièce permettant de considérer que les désordres affectant le logement aurait dégradé ses meubles.

Cette demande sera donc également rejetée

Sur la demande d’indemnisation du préjudice de jouissance

Comme précédemment indiqué, M. [O] ne démontre pas que le logement aurait été affecté de désordres mettant en évidence un manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent antérieurement au 1er juin 2022.

Par ailleurs, il ressort des constats précédemment rappelés que si le bailleur est intervenu à plusieurs reprises pour essayer de remédier aux désordres notamment d’humidité présents dans le logement à compter du mois de juin 2022, il n’y a pas remédié avec succès avant les travaux réalisés en mars-avril 2024.

Si la SARL FCP fait état d’un rapport du cabinet Polyexperts suivant lequel la réalisation de ces travaux aurait révélé un manquement de M. [O] à son obligation de remplacer les joints d’étanchéité de la douche, ce seul élément ne suffit pas à expliquer l’humidité généralisée présente dans le logement telle qu’elle a été objectivée par le rapport du service d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 10] et le procès-verbal de constat dressé par le commissaire de justice, à savoir un phénomène d’humidité sur la façade extérieure du logement et en haut des murs.

La SARL FCP a d’ailleurs réalisé d’importants travaux d’isolation et de ventilation en mars-avril 2024, seuls de nature à permettre d’y remédier.

De même, aucune des pièces produites aux débats ne permet de considérer qu’il arrivait à M. [O] de couper la VMC.

Il s’en déduit que les désordres mentionnés dans les pièces produites aux débats sont quasi exclusivement imputables au bailleur.

M. [O] en a fait mention la première fois en juin 2022 et il n’y a été remédié qu’en avril 2024.

Au regard de la durée ainsi considérée, de l’ampleur des désordres et du montant du loyer hors charges, la société SFP sera condamnée à lui payer à ce titre la somme de 4 500 euros.

Sur la demande de remboursement des dépenses d’électricité

M. [O] produit un extrait de l’évolution de sa consommation entre janvier 2023 et janvier 2024.

Cette seule comparaison sur un mois entre deux années n’est pas suffisante à permettre de considérer qu’il aurait exposé des dépenses excessives d’électricité et il ne produit aucune facture propre à en justifier.

La demande qu’il présente à ce titre sera donc rejetée.

Sur la demande de compensation présentée par la SARL SFP

Aux termes de l’article 1348 du code civil, la compensation peut être prononcée en justice, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible. A moins qu’il n’en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

En l’espèce, il y a lieu de faire droit à la demande de la SARL SFP et de prononcer la compensation entre les sommes dues par elle et M. [O].

Sur l’appel en garantie présenté par la SARL SFP à l’encontre de la SCI FPC du Long Pot

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, la clause « garantie de jouissance » contenue dans l’acte de vente notarié du 4 mars 2022 stipule notamment (page 15) que « le vendeur déclare qu’il a rempli, jusqu’à ce jour, toutes ses obligations légales, réglementaires ou contractuelles vis-à-vis de ses locataires et qu’aucune demande à ce titre n’est en cours » et que « les locaux loués dans cet immeuble répondent aux exigences de décence imposées par la loi et qu’il n’a reçu de la part de son locataire aucune demande de mise en conformité desdits locaux. »

Comme précédemment rappelé, le manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent antérieurement au 1er juin 2022 n’est pas établi.

Le fait que M. [O] ait fait état de problèmes de moisissures dès le mois de juin 2022 n’est pas suffisant pour permettre de considérer que la SCI FPC du Long Pot qui était son bailleur jusqu’au 4 mars 2022 serait en tout ou partie responsable des préjudices subis par M. [O].

Aucune des pièces produites aux débats ne permet de considérer qu’une réclamation écrite relative à l’indécence du logement avait été adressée à la SCI FPC du Long Pot.

Enfin, la SARL SFP présente sa demande sur le fondement du manquement de la SCI FPC du Long Pot à son obligation d’information telle que prévue par l’article 1112-1 du code civil.

Or, elle ne démontre pas que les déclarations faites par la SCI FPC du Long Pot dans les termes précédemment rappelés lors de la conclusion de la vente ne seraient pas conformes à la réalité.

Au surplus, l’acte notarié de vente stipule que l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée dans les lieux, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents.

Tel est le cas de moisissures visés dans le courrier que la SAS Vacherand Immobilier a adressé à M. [O] le 1er juin 2022 et qui a justifié la première intervention de la SARL SFP.

Pour l’ensemble de ces motifs, l’appel en garantie présenté par la SARL SFP à l’encontre de la SCI FPC du Long Pot sera rejeté.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SARL SFP qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens.

Par ailleurs et pour les mêmes motifs, elle sera condamnée à payer à M. [O] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Bien qu’aucune condamnation n’intervienne à l’encontre de la SAS Vacherand Immobilier, l’équité commande de rejeter la demande qu’elle présente à l’encontre de M. [O] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant à l’issue de débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

ORDONNE la jonction des procédures et dit que l’affaire sera désormais appelée sous le n° RG unique n°24-02594 ;

REJETTE la demande de M. [U] [O] tendant à voir condamner la société à responsabilité limitée SFP à réaliser des travaux sous astreinte et à assumer son relogement ou le coût de son relogement pendant la durée de ceux-ci ;

CONDAMNE M. [U] [O] à rembourser à la société à responsabilité limitée SFP la somme de 1 004 euros au titre du coût de son relogement ;

CONDAMNE la société à responsabilité limitée SFP à payer à M. [U] [O] la somme de 1 500 euros en réparation du préjudice physique subi du fait de l’indécence du logement pour la période comprise entre le 1er juin 2022 et le 5 avril 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

CONDAMNE la société à responsabilité limitée SFP à payer à M. [U] [O] la somme de 4 500 euros au titre du préjudice de jouissance pour la période comprise entre le 1er juin 2022 et le 5 avril 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ORDONNE la compensation judiciaire des sommes dues par la société à responsabilité limitée SFP à M. [U] [O] et les sommes dues par celui-ci à la société à responsabilité limitée SFP ;

REJETTE les demandes présentées à l’encontre de la société par actions simplifiée Vacherand Immobilier ;

REJETTE l’appel en garantie présenté par la société à responsabilité SFP à l’encontre de la société civile immobilière FCP du Long Pot ;

CONDAMNE la société à responsabilité limitée SFP à payer à M. [U] [O] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société à responsabilité limitée SFP aux dépens de l’instance ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 10], le 30 juin 2025.

LE GREFFIER LE JUGE

D.AGANOGLU M. COCQUEREL