COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

S.C.I. BLUESTONE c/ [Z]

MINUTE N°

DU 24 Avril 2025

N° RG 24/02443 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PX5B

Grosse délivrée

à M^e SADOUSTY Valérie

Copie délivrée

à

le M^e STORCK Pierre

DEMANDERESSE:

Société BLUESTONE

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e STORCK Pierre, avocat au barreau de Strasbourg, substitué par M^e ASTRUC Denis, avocat au barreau de Grasse

DEFENDERESSE:

Madame [K] [G] [Z]

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e SADOUSTY Valérie, avocat au barreau de Nice

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Stéphanie LEGALL,Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Nice,assistée lors des débats par Madame Nadia GALLO, Greffier et lors du prononcé par Madame Nadia GALLO qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 25 Février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 24 Avril 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 24 Avril 2025

EXPOSE DU LITIGE

Madame [S] [C] a, selon acte sous seing privé du 1er avril 2016, donné à bail d’habitation à Monsieur [G] [T] [Z] et Madame [K] [Z], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un logement (ainsi qu’une place de parking et une cave) sis à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel indexé de 750,00 euros et une provision mensuelle sur charges de 150,00 euros, soit un total mensuel de 900,00 euros, actualisé à 992,00 euros.

Suite au décès de Monsieur [G] [T] [Z] survenu le 20 mars 2018, Madame [K] [Z] est devenue seule titulaire du bail.

Par acte de notarié en date du 30 juillet 2021, la S.C.I. BLUESTONE est devenue propriétaire du bien.

Un congé pour motifs légitimes et sérieux a été délivré par la S.C.I. BLUESTONE à Madame [K] [Z] par acte d’huissier en date du 16 septembre 2021 à effet au 31 mars 2023.

La commission de surendettement a, suite à sa décision du 13 avril 2023 notifiée à la bailleresse le 4 juillet 2023, imposé une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire effaçant ainsi la dette de loyer de 10 793,96 euros arrêtée au mois de mai 2023 contractée par la défenderesse auprès de la S.C.I. BLUESTONE.

La S.C.I. BLUESTONE soutient qu’une nouvelle dette locative est constituée et que la locataire a manqué à son obligation d’entretien des lieux ayant entrainé des infiltrations d’eau dans le logement voisin.

C’est la raison pour laquelle elle a, par acte de commissaire de justice en date du 14 mai 2024, fait assigner Madame [K] [Z] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Nice à l’audience du 10 octobre 2024 à 14h15, au visa des dispositions de la loi du 06 juillet 1989 et notamment de ses articles 7 et 25-8, aux fins :

A titre principal de :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail d’habitation aux torts exclusifs de Madame [K] [Z],

A titre subsidiaire de :

— déclarer valide le congé pour motifs légitimes et sérieux en date du 16 septembre 2021,

— constater la résiliation du bail d’habitation à compter du 1er avril 2022,

— débouter Madame [K] [Z] de l’ensemble de ses fins et prétentions,

— ordonner, à défaut de départ spontané, de Madame [K] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef,

— condamner Madame [K] [Z] au paiement de diverses sommes pour 2 169,50 euros au titre de la dette locative postérieure au mois de juin 2023, 295,90 euros pour la facture du plombier, 1 004,00 euros pour l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er avril 2022 et jusqu’à la libération des lieux par la remise des clés, 1 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure outre aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du congé en date du 16 septembre 2021 pour 129,20 euros,

— rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Vu les divers renvois contradictoires de l’affaire dont le dernier à l’audience du 25 février 2024 à 14h00,

A l’audience,

Madame [K] [Z] se réfère à ses conclusions en défense, déposées à l’audience, aux termes desquelles, elle demande de :

— prononcer la nullité du congé en date du 16 septembre,

— débouter la S.C.I. BLUESTONE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

La S.C.I. BLUESTONE se réfère à ses conclusions en défense, déposées à l’audience, aux termes desquelles elle conclut à la confirmation de l’ensemble de ses prétentions et moyens formulés dans son assignation hormis ses demandes en condamnation de la locataire au paiement de la somme de 2 169,50 euros au titre de la dette locative postérieure à la période du mois de juin 2023 et de la somme de 295,90 euros pour la facture du plombier qu’elle abandonne.

Vu les articles 446-1 et 455 du Code de procédure civile,

Le délibéré de l’affaire a été fixé au 24 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail d’habitation et ses conséquences

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Aux termes de l’article 7a de la loi du 6 juillet 989, le locataire est tenu de régler son loyer et ses charges locatives aux termes convenus.

La S.C.I. BLUESTONE sollicite la résiliation du bail en raison du défaut de paiement des loyers et charges aux termes convenus de la locataire.

Elle produit à ce titre notamment un relevé de compte des loyers et charges depuis le mois d’août 2021 actualisé au mois de février 2025, des mises en demeure de payer en date des 19 août 2021, 14 septembre 2021 et 3 juin 2022 ainsi que le congé pour motifs légitimes et sérieux du 16 septembre 2021 fondé sur les impayés récurrents de loyers et charges de la défenderesse.

Madame [K] [Z], qui s’oppose à cette demande, expose avoir repris le paiement régulier de son loyer depuis le mois de juillet 2024 et avoir soldé son arriéré locatif au jour de l’audience. Il résulte en effet du relevé de compte locatif actualisé que la locataire a totalement apuré son arriéré locatif.

La bailleresse considère malgré tout que la gravité de l’inexécution est caractérisée. Elle énonce en effet qu’en dépit de décision de la commission de surendettement du 13 avril 2023 effaçant la dette locative et de l’apurement de la dette locative par la défenderesse, le manquement contractuel est établi dès lors que Madame [K] [Z] réalise des règlements sporadiques, partiels et tardifs.

La juridiction observe à l’examen du relevé de compte locatif actualisé au mois de février 2025 que la défenderesse a repris le paiement du loyer au mois de septembre 2023 et n’a échoué à son règlement depuis qu’à trois reprises, au mois de décembre 2023 ainsi qu’aux mois de février et décembre 2024.

Concernant le retard pour le règlement des loyers reproché à la locataire, il sera précisé que celui-ci ne peut lui être reproché étant donné que le bail qui stipule que le paiement du loyer aura lieu « à échoir » ne prévoit aucune date précise pour le paiement du loyer.

En l’espèce, s’il est vrai qu’à compter du mois de septembre 2023, Madame [K] [Z] n’a procédé qu’au règlement d’une partie du loyer, le tribunal relève qu’elle ne restait devoir qu’un très faible reliquat à chaque terme échu et que depuis le mois de mai 2024 elle a repris le règlement intégral de son loyer et versé des sommes en sus de sorte qu’elle a soldé son arriéré locatif depuis cette date.

Ainsi, il ressort de l’ensemble de ces développements que la grave inexécution contractuelle dont se prévaut la S.C.I. BLUESTONE n’est pas caractérisée, Madame [K] [Z] ayant repris les règlements depuis le mois de septembre 2023, soit depuis plus de deux ans et ayant désormais soldé sa dette locative.

En conséquence, les demandes de la S.C.I. BLUESTONE en résiliation judiciaire, en expulsion et en condamnation de Madame [K] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation seront rejetées.

Sur la validité du congé pour motifs sérieux et légitimes et ses conséquences

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En vertu de l’article 15 I de la loi du 06 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire pour reprendre le logement, il justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise, le délai de préavis applicable au congé étant de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues par celui-ci. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Un congé pour motifs sérieux et légitimes a été signifié à la demande de la bailleresse à Madame [K] [Z] par acte d’huissier du 16 septembre 2021 à effet au 31 mars 2022.

Il est fondé sur les faits suivants : manquement répété à l’obligation de payer les loyers et charges conformément aux termes convenus, nécessité de procéder aux travaux de réhabilitation de l’intégralité de l’appartement et volonté pour le gérant de la S.C.I. BLUESTONE de reprendre le logement au bénéfice de sa fille.

Ce congé est régulier en la forme dès lors qu’il respecte le délai de délivrance minimal de six mois avant l’expiration du bail fixée au 31 mars 2022 et qu’il comprend les mentions légales requises par l’article 15 I de la loi du 06 juillet 1989, à savoir que le logement sera repris au bénéfice de la fille de la bailleresse, Madame [U] [D] résidant chez ses parents à [Adresse 6].

En l’espèce, il convient à titre liminaire d’écarter le motif du congé pour les impayés récurrents de loyers et charges dès lors que, comme jugé en sus, ce manquement n’est pas caractérisé. Ainsi, la juridiction ne procèdera qu’à l’analyse successive des motifs invoqués au titre de la nécessité de réaliser des travaux de réhabilitation dans l’appartement et au titre de la reprise du logement.

Sur les travaux de réhabilitation dans le logement

La S.C.I. BLUESTONE expose que d’importants travaux sont à réaliser dans le logement loué et que la réalisation de ceux-ci nécessite le départ des lieux de la locataire.

Elle communique un devis concernant l’appartement litigieux réalisé le 1er juillet 2022 et faisant étant des réparations à réaliser pour un montant total de 68 838,68 euros hors taxes, à savoir notamment :

— la dépose des toilettes, de la salle de bain et de la cuisine,

— la réalisation des travaux de carrelage dans la cuisine, la buanderie et les deux salles de bain,

— le remplacement à neuf des réseaux EC/EF du WC et des deux salles de bain,

— la fourniture et pose de deux bacs de douche,

— la fourniture et pose de parquet dans les chambres, le séjour et les dégagements,

— la fourniture et pose de placards dans les chambres comprenant l’intégration dans la cloison de plâtre,

— la fabrication et pose d’une cuisine équipée en U avec bar et fourniture d’appareils électroménagers,

— la fourniture et pose d’interphone comprenant la reprise éventuelle des câbles et des raccordements,

— le remplacement de la totalité de l’appareillage (prises et interrupteurs) de l’appartement,

— la préparation, la fourniture et l’application de peinture pour les murs et plafonds de l’appartement.

Madame [K] [Z] rétorque que la bailleresse ne justifie pas de la nécessité de réaliser ces travaux qui sont essentiellement des travaux de peinture et de réfection de chaque pièce de l’appartement et que si toutefois des travaux devaient être réalisés, ils ne justifient pas son départ des lieux.

Elle produit à ce titre des photographies de l’appartement, soutenant qu’il est en parfait état d’entretien.

En réponse à ce moyen de défense, la S.C.I. BLUESTONE énonce, au moyen du devis dont il est fait mention en sus, que les travaux ne sont pas de simples travaux de rénovation mais qu’il s’agit bien de travaux de réhabilitation nécessitant le départ des lieux de la locataire. Elle rappelle à ce titre qu’un dégât des eaux a déjà eu lieu en raison du mauvais entretien du logement par la locataire et produit un rapport de recherche de fuite en date du 7 juillet 2023 préconisant afin de solutionner le problème de fuite « la réfection du joint silicone de la douche, du joint faïence, le remplacement du joint réservoir WC, et le remplacement du mécanisme du WC dans l’appartement ».

Il y a lieu de préciser que si la bailleresse produit un devis ainsi qu’un rapport de recherche de fuite pour caractériser la nécessité de procéder à des travaux dans l’appartement, ces deux éléments, le premier en date du 1er juillet 2022, le second en date du 7 juillet 2023 sont postérieurs à la délivrance du congé du 16 septembre 2021.

En l’espèce, le juge est tenu d’apprécier le caractère légitime et sérieux du congé au moment de sa délivrance, soit au 16 septembre 2021. Or, le devis ayant été réalisé le 1er juillet 2022, soit presque un an après le congé et le dégât des eaux étant survenu en 2023, soit plus d’un après le congé, le tribunal met en doute la réalité du motif du congé au moment de sa signification.

En effet, s’il est constant que l’appartement nécessite l’exécution de travaux, il n’est pas établi que l’intention de la bailleresse lors de la délivrance du congé était de réaliser des travaux de grande ampleur, les pièces versées au dossier ne le démontrant pas. En conséquence, le motif invoqué à ce titre sera écarté car considéré comme non réel et sérieux.

Sur la reprise du logement

La S.C.I. BLUESTONE, expose souhaiter reprendre le logement au profit de la fille de son gérant, Madame [U] [D]. Elle déclare que cette dernière a récemment terminé ses études et souhaite exercer le métier de médecin généraliste à [Localité 8] et produit pour en attester la fiche greffe de Madame [U] [D] ainsi qu’une attestation rédigée par cette dernière.

Madame [K] [Z] s’oppose à ce motif en invoquant l’article 13 de la loi du 06 juillet 1989. Elle énonce en effet que seule une S.C.I. familiale peut invoquer les dispositions de l’article 15 et ce uniquement au profit de l’un de ses associés. Elle en conclut que la S.C.I. BLUESTONE qui ne justifie ni être une S.C.I. familiale, ni du caractère d’associé de la bénéficiaire du congé, n’est pas fondée à invoquer à invoquer le motif de reprise.

En l’espèce, l’article 13 a) de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que les dispositions de l’article 15 de la même loi ne peuvent être invoqués que lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, par la société au profit de l’un des associés.

A l’examen du dossier, la S.C.I. BLUESTONE ne justifie pas en effet être une S.C.I. familiale, pas plus qu’elle ne justifie du statut d’associé de Madame [U] [D] il en résulte qu’elle n’est pas fondée à invoquer les dispositions de l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989.

En conséquence, le congé en date du 16 septembre 2021 sera déclaré nul, chacun de ses motifs invoqués ayant été écartés par la juridiction. Il y a lieu dès lors de rejeter les demandes de la S.C.I. BLUESTONE formulées à ce titre en résiliation du bail, en expulsion de Madame [K] [Z] et en condamnation de cette dernière au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur les dépens

La S.C.I. BLUESTONE, qui succombe au sens de l’article 696 du Code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

REJETTE les demandes la S.C.I. BLUSTONE en prononciation de la résiliation judiciaire du bail,

DECLARE nul le congé pour motifs sérieux et légitimes délivré par la S.C.I. BLUESTONE à Madame [K] [Z] signifié le 16 septembre 2021 à effet au 31 mars 2022,

REJETTE les demandes de la S.C.I. BLUESTONE en expulsion de la locataire et en condamnation de cette dernière au paiement d’une indemnité d’occupation,

CONDAMNE la S.C.I. BLUESTONE aux entiers dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Le greffier, Le juge,