Tribunal Judiciaire de Paris, 18deg chambre 2e section, 11 février 2026, n° 24/00108

TJ Paris 11 février 2026

Arguments

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Accepté
Indû de loyer
Le tribunal a constaté que la société MOBILIX avait effectivement payé un montant supérieur au loyer dû, et a donc ordonné le remboursement de l'indû.
Rejeté
Préjudice subi
Le tribunal a estimé que la société MOBILIX ne rapportait pas la preuve du préjudice subi, rendant sa demande infondée.
Rejeté
Acquisition de la clause résolutoire
Le tribunal a jugé qu'il n'y avait pas eu acquisition de la clause résolutoire, rendant la demande d'indemnité irrecevable.
Rejeté
Dépôt de garantie
Le tribunal a rejeté cette demande, considérant qu'il n'y avait pas eu acquisition de la clause résolutoire.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, la société MOBILIX demande la condamnation de la société DH INVEST au remboursement d'un trop perçu de loyers d'un montant de 25 016,45 euros, ainsi que des dommages-intérêts et des frais de justice. Les questions juridiques posées concernent la validité des demandes de remboursement et de condamnation au titre des loyers impayés, ainsi que l'application de la clause résolutoire. Le tribunal déclare la société MOBILIX recevable et bien fondée dans sa demande, condamnant la société DH INVEST à lui verser 23 600 euros pour un indû de loyer, tout en rejetant les autres demandes de DH INVEST et de MOBILIX. La société DH INVEST est également condamnée aux dépens et à verser des frais de justice à MOBILIX.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, 18deg ch. 2e sect., 11 févr. 2026, n° 24/00108
Numéro(s) :	24/00108
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	20 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Christophe BORÉMarc-Robert HOFFMANN NABOT
Parties :	Société MOBILIX ( RCS de c/ S.C.I. DH INVEST ( RCS de

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à M^e BORÉ (PC19)

M^e HOFFMANN NABOT (C1364)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 24/00108

N° Portalis 352J-W-B7H-C3RVU

N° MINUTE : 2

Assignation du :

20 Décembre 2023

JUGEMENT

rendu le 11 Février 2026

DEMANDERESSE

Société MOBILIX (RCS de [Localité 1] n°814 429 064)

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Christophe BORÉ de la SELARL A.K.P.R., avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, avocats plaidant, vestiaire #PC19

DÉFENDERESSE

S.C.I. DH INVEST (RCS de [Localité 1] n°412 343 246)

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Marc-robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1364

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Décision du 11 Février 2026

18° chambre 2ème section

N° RG 24/00108 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3RVU

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Vanessa ALCINDOR, Greffière lors des débats et de Paulin MAGIS, Greffier, lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS

A l’audience du 17 Décembre 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 11 février 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er janvier 2016, la société DH INVEST a donné à bail commercial à la société MOBILIX des locaux sis à [Localité 3], [Adresse 1], pour une durée de vingt-trois mois du 1er janvier 2016 au 30 novembre 2017, l’exercice d’une activité de « (la) vente, (l') achat au détail, gros, demi-gros et distribution de produits, réparations téléphonies, et informatiques » et un loyer annuel de 28 800 euros hors charges.

A l’expiration du contrat de bail, la société MOBILIX a continué à occuper les locaux.

Par un jugement en date du 26 juin 2019, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a notamment :

— dit que par l’effet de la loi, la société DH INVEST et la société MOBILIX sont liées par un bail soumis au statut des baux commerciaux depuis le 1er décembre 2017 ;

— dit que le prix du bail doit être fixé à la valeur locative déterminée au 1er décembre 2017 ;

— désigné un expert en lui attribuant notamment pour mission de rechercher la valeur locative des lieux loués.

Sur appel interjeté par la société DH INVEST, ce jugement a été confirmé en toutes ces dispositions par un arrêt de la cour d’appel de Paris en date du 16 mars 2022.

Selon acte d’huissier de justice signifié le 03 juin 2022, la société DH INVEST a délivré à la société MOBILIX un commandement, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, de lui payer une somme principale de 21 666 euros au titre d’un arriéré de loyer et charges, outre le coût de l’acte de 246,55 euros, soit une somme totale de 21 877,61euros.

Par acte d’huissier de justice signifié le 18 juillet 2022, la société DH INVEST a assigné la société MOBILIX à comparaître devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris notamment afin qu’il condamne cette dernière à lui payer la somme de 21 666 euros, qu’il constate l’acquisition de la clause résolutoire et qu’il ordonne son explusion.

Selon un jugement en date du 15 décembre 2022, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a notamment :

— fixé à la somme de 17 000 euros, en principal et par an, le loyer du bail renouvelé à compter du 1er décembre 2017 ;

Décision du 11 Février 2026

18° chambre 2ème section

N° RG 24/00108 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3RVU

— déclaré irrecevable la demande de la société MOBILIX de condamnation de la société DH INVEST au titre du trop perçu de loyers ;

— déclaré irrecevable la demande de la société MOBILIX de fixation de sa créance au titre du trop perçu de loyers.

Le 20 mars 2023, la société MOBILIX a cédé son droit au bail à la société WELCOM INFORMATIQUE

Par ordonnance en date du 03avril 2023, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société DH INVEST et sur la demande de provision de la société MOBILIX.

Sur appel interjeté par la société MOBILIX, cette ordonnance a été confirmée par un arrêt de la cour d’appel de Paris en date du 08 décembre 2023.

C’est dans ces circonstances que par acte de commissaire de justice signifié le 20 décembre 2023, la société MOBILIX a assigné la société DH INVEST a comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir sa condamnation au remboursement d’un trop perçu de loyer d’un montant de 25 016,45 euros.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er août 2024, la société MOBILIX demande au tribunal de :

« Déclarer la société MOBILIX recevable et bien fondée en son action

Condamner la société DH INVEST à payer à la société MOBILIX la somme de 25 016,45 € au titre du trop versé sur les loyers avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

Condamner la société DH INVEST à payer à la société MOBILIX la somme de 5 000 € à titre de dommages intérêts

Débouter la société DH INVEST de toutes ses demandes reconventionnelles

Condamner la société DH INVEST à payer à la société MOBILIX la somme de 5 288,80 € à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Condamner la société DH INVEST aux dépens ».

Au soutien de ses prétentions, sur le fondement des articles 1103, 1104 et 1302 du code civil, la société MOBILIX expose que :

— elle a payé le loyer annuel de 28 800 euros, outre une provision sur charges de 100 euros par mois, soit une somme mensuelle de 2 500 euros, alors qu’à compter du 1er décembre 2017, il a été fixé à la somme de 17 000 euros ; ce n’est qu’à compter du mois d’avril 2021 qu’elle a réduit ses paiements à la somme de 1 450 euros par mois ;

— de décembre 2017 à mars 2023, elle a réglé une somme totale de 114 266,66 au titre des loyers, hors charges alors qu’il était dû, sur la base d’un loyer annuel de 17 000 euros, soit 1 416,67 euros par mois, une somme de 89 250,21 euros ; il en résulte un trop perçu de 25 016,45 euros ;

— sa demande se limite au montant du loyer hors charges ;

— la société DH INVEST n’a pas procédé aux régularisations de charges ni justifié des charges de sorte que les provisions n’étaient pas exigibles ;

— elle justifie des paiements réalisés ;

— la société DH INVEST ne justifie pas la créance qu’elle invoque et son décompte ne prend pas en considération la fixation du loyer annuel à la somme de 17 000 euros ;

— en l’absence de toute dette la conservation du dépôt de garantie n’est pas justifiée ;

— le défaut de restitution constitue une faute obligeant la société DH INVEST à réparer le préjudice qu’elle a subi ; celle-ci a adopté une attitude dilatoire pendant la procédure de fixation du loyer et refuse à présent de s’expliquer et d’établir un décompte ; elle se trouve contrainte de maintenir son existence légale alors qu’elle a cédé son fonds de commerce.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 mai 2024, la société DH INVEST demande au tribunal de :

« -Déclarer recevable la SCI DH INVEST recevable en ses demandes et l’y déclarer bien fondée;

— Débouter la Société MOBILIX de toutes ses demandes ;

— Condamner la Société MOBILIX à payer à la SCI DH INVEST la somme de VINGT ET UN MILLE SIX CENT SOIXANTE SIX EUROS (21.666,00 €) au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de juin 2022 inclus, sauf somme à parfaire, avec intérêts de droit à compter de la présente assignation ;

— Condamner la Société MOBILIX à payer à la SCI DH INVEST la somme de DEUX MILLES CENT SOIXANTE SIX EUROS (2.166 €) au titre de la clause pénale ;

— Ordonner la conservation du dépôt de garantie de SEPT MILLE CINQ CENTS EUROS (7.500 €) entre les mains de la SCI DH INVEST à titre d’indemnité ;

— Condamner la Société MOBILIX au paiement d’une somme de 5.000 euros à la SCI DH INVEST en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont la somme de 211,61 euros, au titre du commandement de payer. ».

Au soutien de ses prétentions la société DH INVEST expose que :

— le commandement de payer étant demeuré impayé, elle était bien fondée à solliciter la condamnation de la société MOBILIX au paiement d’une somme de 21 666 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de juin 2022 inclus ainsi que l’acquisition de la clause résolutoire, sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

— la clause pénale stipulée au bail lui permet de percevoir également 10% du montant de la dette soit une somme de 2 166 euros ;

— le bail stipule de plus que le dépôt de garantie doit lui rester acquis ;

— la société MOBILIX ne s’est pas acquittée des charges et impôts fonciers ni des loyers de janvier 2022 et de septembre à décembre 2022 ; en outre, certains termes de loyer ont été minorés en juin 2020 et à compter d’avril 2021 pour un montant inférieur au loyer fixé par le juge des loyers commerciaux ; enfin, elle ne justifie pas de ses paiements.

Par ordonnance en date du 16 septembre 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction et a renvoyé l’affaire à l’audience à juge unique du 05 mars 2025, laquelle a été annulée et l’affaire reportée à l’audience du 20 mars 2025 puis du 17 décembre 2025.

A cette audience l’affaire a été mise en délibéré au 11 février 2026.

MOTIFS

1- Sur les demandes en paiement au titre des loyer et charges

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1302 prévoit que tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, selon le contrat de bail, le montant du loyer annuel s’élève à la somme de 28 800 euros hors charges, payable mensuellement, soit une somme de 2 400 euros par mois et il est également prévu le paiement d’une provision sur charges s’élevant à 100 euros par mois.

Le montant du loyer annuel a été fixé à la somme de 17 000 euros à compter du 1er décembre 2017 par un jugement du 15 décembre 2022 du juge des loyers commerciaux.

La société MOBILIX produit un décompte récapitulant, du mois de décembre 2027 au mois de mars 2023 inclus, et mois par mois, les sommes qu’elle a payées à la société DH INVEST au titre du loyer et de la provision sur charges, et mentionnant le mode de paiement (par chèque ou virement) ainsi que le numéro ou la date du relevé de compte bancaire sur lequel le paiement apparaît.

Il en ressort qu’elle a payé à la société DH INVEST, au titre du seul loyer et à l’exclusion des provision sur charges, la somme totale de 114 266,66 euros du mois de décembre 2017 au mois de mars 2023 inclus.

La société DH INVEST produit également à l’appui de son décompte les relevés de son compte bancaire et les photocopies des chèques qui correspondent aux règlements mentionnés.

Cependant, durant la période du mois de décembre 2017 au mois de mars 2023 inclus, soit durant 63 mois et 29 jours, arrondis à 64 mois, et sur la base du loyer annuel fixé à la somme de 17 000 euros à compter du 1er décembre 2017 par le juge des loyers commerciaux, soit 1 416,67 euros par mois, il était dû par la société MOBILIX une somme totale de ( 1 416,67 x 64 =) 90 666,67 euros, soit un indû à son profit de (114 266,66 – 90 666,67 =) 23 600 euros.

La société DH INVEST n’émet aucune observation au sujet de ces éléments et ne soutient pas ne pas avoir reçu les sommes visées.

Elle produit quant à elle un décompte arrêté au 07 juin 2022 relatif aux loyer et charges des années 2020 et 2021 et de la période de janvier 2022 à juin 2022 faisant apparaître un solde débiteur de 21 666 euros.

Toutefois, ce décompte porte sur une période limitée du bail, ne tient pas compte de la fixation du loyer annuel à la somme de 17 000 euros à compter du 1er décembre 2017 par le juge des loyers commerciaux et inclut des charges qui ne sont pas justifiées, de sorte qu’il ne saurait établir une quelconque dette de la société MOBILIX et ne peut être retenu.

Par conséquent, la société DH INVEST sera condamnée à payer à la société MOBILIX une somme de 23 600 euros en remboursement d’un indû de loyer, outre intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2023, date de l’assignation.

La demande de la société DH INVEST de condamnation de la société MOBILIX à lui payer une somme de 21 666 euros au titre des loyer et charges dus au mois de juin 2022, avec intérêts de droit, sera rejetée.

2- Sur les demandes de la société DH INVEST en paiement d’une indemnité et de conservation du dépôt de garantie

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Le contrat de bail stipule qu’en cas d’acquisition de la clause résolutoire « le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’indemnité de résiliation sans préjudice du paiement des loyers dus ainsi que de la clause pénale qui sera irrévocablement due et qui ne saurait être inférieure à 10 % des arriérés.».

Cependant, il n’y a pas eu acquisition de la clause résolutoire, la société MOBILIX ayant quitté les locaux à la suite de la cession de son droit au bail à un tiers.

Dès lors, la demande de la société DH INVEST de condamnation de la société MOBILIX à lui payer une indemnité de 2 166 euros et sa demande de conservation du dépôt de garantie d’un montant de 7 500 euros seront rejetées.

3- Sur la demande de dommages-intérêts de la société MOBILIX

Selon l’article 768 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée ; le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncée au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

La société MOBILIX ne fonde pas sa demande de dommages-intérêts en droit.

Surabondamment, elle ne rapporte pas la preuve du préjudice qu’elle prétend avoir subi.

Par conséquent, sa demande de condamnation de la société DH INVEST à lui payer une somme de 5 000 euros de dommages-intérêts sera rejetée.

4- Sur les demandes accessoires

La société DH INVEST, qui succombe, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande en outre de la condamner à payer à la société MOBILIX la somme de 5 288,80 euros euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de la société DH INVEST de condamnation de la société MOBILIX à lui payer la somme de 5 000 euros sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

le tribunal, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Condamne la société DH INVEST à payer à la société MOBILIX une somme de 23 600 euros (vingt-trois mille six cents euros) en remboursement d’un indû de loyer, outre intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2023 ;

Rejette la demande de la société DH INVEST de condamnation de la société MOBILIX à lui payer une somme de 21 666 euros au titre des loyer et charges dus au mois de juin 2022, avec intérêts de droit ;

Rejette la demande de la société DH INVEST de condamnation de la société MOBILIX à lui payer une indemnité de 2 166 euros ;

Rejette la demande de la société DH INVEST de conservation du dépôt de garantie d’un montant de 7 500 euros ;

Rejette la demande de la société MOBILIX de condamnation de la société DH INVEST à lui payer une somme de 5 000 euros de dommages-intérêts ;

Condamne la société DH INVEST aux dépens ;

Condamne la société DH INVEST à payer à la société MOBILIX la somme de 5 288,80 euros euros (cinq mille deux cent quatre-vingt-huit euros et quatre-vingt centimes ) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de la société DH INVEST de condamnation de la société MOBILIX à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 1] le 11 Février 2026

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Sabine FORESTIER