COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

Syndic. de copro. [Adresse 2] c/ [V]

MINUTE N°

DU 28 Février 2025

N° RG 24/02145 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PWUT

Grosse délivrée

à M^e MORISSET

Expédition délivrée

à M^e MALINCONI

le

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] sis [Adresse 4]

pris en la personne de son syndic actuellement en exercice, la SARL DRAGO

[Adresse 6]

représenté par M^e Frédéric MORISSET substitué par M^e Jérôme LACROUTS, avocats au barreau de NICE

DEFENDERESSE:

Madame [Z] [V]

née le 27 Septembre 1989 à [Localité 8] (ROYAUME-UNI)

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Clotilde MALINCONI, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Monsieur William FEZAS, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Nice, assisté lors des débats et lors du prononcé par M^me Magali MARTINEZ, Greffier, qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 04 Décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 10 Février 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe. Le délibéré a été prorogé au 28 Février 2025.

PRONONCE : par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 28 Février 2025

FAITS ET PROCEDURE

Mme [Z] [V] est copropriétaire au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5].

Par acte extra-judiciaire du 23 avril 2024, Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice La SARL DRAGO, a fait assigner Mme [Z] [V] devant le Pôle de proximité du tribunal judiciaire de NICE.

AUDIENCE

Après renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 04 décembre 2024.

A cette audience :

. Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3] a été représenté par son conseil ;

. Mme [Z] [V] a été représentée par son conseil.

*

Vu les dernières écritures pour Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice La SARL DRAGO, visées en date du 04 décembre 2024, et vu les dernières écritures pour Mme [Z] [V], visées en date du 04 décembre 2024, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Vu les pièces produites par les parties, contradictoirement échangées entre elles.

*

Il sera statué par décision contradictoire.

*

La décision a été mise en délibéré au 10 février 2025, par mise à disposition au greffe, prorogé au 28 février 2025 en raison de la surcharge de travail du magistrat.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées,

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’article 14-1 de la même Loi prévoit que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble :

— le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, outre l’approbation des comptes, un budget prévisionnel,

— les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de la même Loi prévoit que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

L’article 19-2 de la même Loi prévoit qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le juge, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En l’espèce, Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice La SARL DRAGO, justifie:

— que Mme [Z] [V] est copropriétaire au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5],

— que l’assemblée générale des copropriétaires du 09 mars 2023 a approuvé les comptes et le budget provisionnel,

— que cette assemblée générale n’a fait l’objet d’aucun recours.

Il n’est donc pas justifié que Mme [Z] [V] aurait contesté, dans le délai prévu à cet effet, la décision de l’assemblée générale du 09 mars 2023 ayant voté l’approbation des comptes et les budgets prévisionnels.

Si le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3] justifie que des retards de paiement des charges dûes par la défenderesse sont effectivement intervenus, Mme [Z] [V], qui ne le conteste pas, justifie pour sa part avoir déménagé à l’étranger, ce qui aurait occasionné, selon elle, sa méconnaissance des appels de fond.

Quoi qu’il en soit, au jour où statue la juridiction saisie, Mme [Z] [V] produit un décompte, non-querellé par le demandeur dans ses dernières écritures, aux termes duquel il est établi qu’elle était à jour du paiement de ses charges de copropriété arrêtées au 11 octobre 2024.

Aussi, au vu de l’ensemble des éléments présents au dossier, il convient de débouter Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice La SARL DRAGO, de sa demande en paiement dirigée contre Mme [Z] [V] au titre des charges de copropriété.

Sur les frais de recouvrement

En application de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par le syndicat, comprenant notamment les coûts de mise en demeure, de relances justifiées et de frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure, sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés “de contentieux” ou “frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers”, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic dans la mesure où l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte basique d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions.

Si le demandeur ne présente pas stricto sensu de demandes au titre des frais nécessaires exposés sur le fondement de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 tant aux termes de son assignation que de ses dernières écritures, il convient de débouter Mme [Z] [V] de sa demande tendant à ce que soit ordonné au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice La SARL DRAGO, de lui restituer la somme de 136,95 €, dans la mesure où elle ne justifie pas de manière convaincante avoir placé le demandeur en situation de pouvoir connaître avec précision l’adresse à laquelle ce dernier devait lui faire tenir ses correspondances à l’étranger ; en outre, la défenderesse, qui en sa qualité de copropriétaire ne pouvait ignorer qu’elle était tenue au paiement des charges, ne saurait se réfugier derrière l’argument de son déménagement à l’étranger pour s’exonérer d’avoir elle-même omis de se rapprocher du demandeur afin de s’enquérir spontanément des sommes dues par elle au titre desdites charges de copropriété.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1240 du Code civil prévoit que “tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

Il est admis que la carence répétée et persistance d’un copropriétaire dans le paiement de ses charges engendre nécessairement un préjudice à la copropriété.

Pour les motifs ci-dessus exposés, Mme [Z] [V] ne pouvait ignorer qu’à l’instar de tout copropriétaire elle devait s’acquitter des charges de copropriété.

L’abstention de paiement des charges dont elle est l’auteure, facteur de désorganisation de la copropriété dans son ensemble, caractérisant une faute causant un préjudice financier distinct de celui causé par le retard de paiement, Mme [Z] [V] sera condamnée au paiement au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice La SARL DRAGO, de la somme de 500,00 € à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1240 du Code civil.

Pour sa part, Mme [Z] [V], qui ne justifie d’aucun préjudice ayant pour cause un fait imputable au demandeur, sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1240 du Code civil.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Au vu des termes de la présente décision, il convient de dire que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Au vu des termes de la présente décision, il convient de dire n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, chaque partie ayant dû exposer des frais d’assistance et de représentation.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile.

*

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice La SARL DRAGO, de sa demande en paiement dirigée contre Mme [Z] [V] au titre des charges de copropriété,

DEBOUTE Mme [Z] [V] de sa demande tendant à ce que soit ordonné au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice La SARL DRAGO, de lui restituer la somme de 136,95 €,

CONDAMNE Mme [Z] [V] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice La SARL DRAGO, la somme de 500,00 € à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1240 du Code civil,

DEBOUTE Mme [Z] [V] de sa demande de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1240 du Code civil,

DIT que chaque partie conservera la charge de ses dépens,

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

LA GREFFIERE LE JUGE