COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.C.I. ANTOLAUR c/ Syndicat [Adresse 4]

N° 25/

Du 07 Novembre 2025

4ème Chambre civile

N° RG 24/01608 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PVBT

Grosse délivrée à

la SELARL STEMMER-BRICE-FOUR

la SELARL BENSA & TROIN AVOCATS ASSOCIES

expédition délivrée à

le 07 Novembre 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du sept Novembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 16 Septembre 2025, le prononcé du jugement étant fixé au 7 Novembre 2025, par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 7 Novembre 2025, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

S.C.I. ANTOLAUR, représentée par son dirigeant social en exercice

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Thierry TROIN de la SELARL BENSA & TROIN AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

Syndicat des copropriétaires [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice,

[Adresse 4]

[Localité 1]

représenté par Maître Emmanuelle BRICE-TREHIN de la SELARL STEMMER-BRICE-FOUR, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

La société civile immobilière Antolaur est propriétaire du lot n°9 au sein d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 6].

Une assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 12 mars 2024 et a notamment été décidé, au terme de sa résolution n°9, d’installer un rack à vélos à usage commun dans la cour de l’immeuble.

Par acte de commissaire de justice du 23 avril 2024, la société Antolaur a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir principalement l’annulation de la résolution n°9 de l’assemblée générale du 12 mars 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 29 mai 2025, la société Antolaur sollicite le prononcé de la nullité de la résolution n°9 de l’assemblée générale du 12 mars 2024 ainsi que la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à lui payer la somme de 2.400 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient que, selon la consultation notariée versée aux débats, son lot comprend la jouissance exclusive et privative de la cour se trouvant derrière son local à usage commercial à l’ouest du bâtiment portant le numéro 9 du plan du rez-de-chaussée de l’immeuble.

Elle expose que la résolution contestée prévoit l’installation d’un rack à vélos à usage commun dans cette cour dont elle affirme avoir la jouissance privative.

Fondant sa demande sur les articles 8 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, elle fait valoir que le règlement de copropriété prévoit les modalités de jouissance de ses parties privatives et notamment la jouissance de la cour se trouvant derrière son local. Elle en déduit que cette jouissance privative et exclusive empêche la copropriété d’installer un quelconque ouvrage la limitant.

Elle soutient qu’il est constant que l’assemblée ne peut décider, sinon à l’unanimité, de supprimer ou de réduire l’accès à une partie commune dont un lot a la jouissance privative et que le projet de travaux portant atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives d’un lot doit être annulé même si une expertise fait apparaître qu’il y aurait des remèdes.

Elle souligne que le règlement de copropriété de 2006, qui succède à celui de 1979, indique mettre à jour la désignation et l’état descriptif de division de l’immeuble. Elle en conclut que l’état descriptif n’est pas contraire au règlement puisqu’il vise à le préciser et que seul le lot n°9 dispose de la jouissance privative et exclusive de la cour litigieuse.

Elle ajoute enfin que l’état descriptif de division a été intégré au règlement de copropriété si bien qu’il vaut règlement de copropriété fixant la jouissance privative et exclusive de la cour par le lot n°9.

Dans ses dernières écritures notifiées le 29 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] conclut au débouté et sollicite la condamnation de la société Antolaur à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il soutient que la société Antolaur ne dispose d’aucun droit de jouissance exclusive sur la cour de l’immeuble.

Il expose que les règlements de copropriété successifs du 8 décembre 1978 et du 29 novembre 2006 définissent la totalité du sol et la cour comme partie commune.

Il ajoute que les règlements de copropriété, l’état descriptif de division de 1978 et le relevé hypothécaire ne font aucunement état de l’existence d’un droit de jouissance exclusive attaché à un quelconque lot.

Il fait valoir que la seule mention relative au droit de jouissance invoqué par la demanderesse, reprise dans son titre de propriété, figure dans l’état description de division de 2006 qui n’a pas de valeur contractuelle.

Il fait valoir que selon le plan du rez-de-chaussée de l’immeuble, les lots n°7 et 8 ont un accès direct à la cour litigieuse, contrairement au lot n°9. Il ajoute que cette cour constitue le seul accès au lot n°8 et aux toilettes à usage commun qui y sont situées. Il en déduit que la configuration des lieux, le règlement de copropriété et le plan du rez-de-chaussée excluent l’existence d’un droit de jouissance exclusive du lot n°9 sur la cour de l’immeuble.

Il rappelle les dispositions de l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que celles du règlement de copropriété selon lesquelles la cour est commune. Il souligne qu’aucune réserve n’est prévue quant à sa jouissance.

Il considère que l’état descriptif de division est dépourvu de toute valeur contractuelle, sauf stipulations expresses du règlement de copropriété, puisqu’il s’agit d’un document technique établi pour les besoins de la publicité foncière qui se borne à identifier les différentes fractions composant l’immeuble mais n’opère ni la mutation de ces fractions ni la création de charges sur une ou plusieurs d’entre elles. Il en déduit que l’état descriptif de division ne peut prévaloir sur les dispositions de règlement de copropriété même lorsqu’il est inclus dans ce dernier qui ne précise pas expressément lui conférer de valeur contractuelle et en conclut que l’état descriptif de division, en ce qu’il prévoit le rattachement de la jouissance exclusive de la cour de l’immeuble au lot n°9, en contradiction avec le règlement de copropriété et les droits du propriétaire du lot n°8, lui est inopposable et que la résolution contestée est régulière.

En réplique aux écritures adverses, il relève que la demanderesse ne répond pas à ses arguments de droit. Il explique qu’un droit de jouissance exclusive ne peut être attribué que par le règlement de copropriété initial, auquel les copropriétaires adhèrent, ou par un vote en assemblée générale à la double majorité de l’article 26 puisque l’octroi d’un tel droit modifie nécessairement les modalités de jouissance des parties communes par les autres copropriétaires qui doivent donc donner leur accord.

La clôture de la procédure est intervenue le 2 septembre 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 16 septembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 7 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale de nullité de la résolution n°9 de l’assemblée générale du 12 mars 2024.

Aux termes de l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965, l’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.

L’article 8 de la même loi énonce que le règlement de copropriété détermine la destination des parties tant privatives que communes ainsi que les conditions de leur jouissance.

Il s’ensuit que le règlement de copropriété peut comporter une disposition conférant à un lot particulier la jouissance privative d’une partie commune. Ce droit est constitué sur une partie d’immeuble qui, quoique définie comme commune, est matériellement réservée à l’usage exclusif d’un copropriétaire.

Les parties communes dont le copropriétaire d’un lot a la jouissance exclusive demeurent la propriété de tous. Un droit de jouissance exclusive peut être concédé à un copropriétaire sans devenir pour autant l’accessoire ou l’élément constitutif d’un lot.

Le droit de jouissance exclusive a une origine conventionnelle et ne peut prendre sa source que dans le règlement de copropriété lui-même ou être octroyé postérieurement par une décision de l’assemblée.

La constitution d’un droit de jouissance exclusive n’entraîne pas de modification de la répartition des tantièmes de copropriété et de charges et il n’y a pas lieu, lorsque le droit de jouissance exclusive n’a pas de caractère réel, de faire publier la décision de l’assemblée qui l’octroie au service de la publicité foncière.

Lorsque le droit de jouissance exclusive a un caractère réel et perpétuel, il ne peut être remis en cause par l’assemblée. Sa consistance et les prérogatives qu’il confère ne peuvent être redéfinies lorsqu’il est englobé dans les parties privatives du lot.

En l’espèce, il ressort du II du chapitre II du règlement de copropriété du 8 décembre 1978 intitulé « Etat descriptif de division » que le lot n°9 est composé d’un « local à usage commercial, comprenant magasin, réfectoire, portant le numéro 9 au plan du rez-de-chaussée sus énoncé sur lequel il figure en teinte violette, et les 92/1000° des parties communes » (page 33).

Toutefois, l’article 1er 1°) du règlement de copropriété du 29 novembre 2006 indique qu’il a été dressé notamment dans le but « de mettre à jour la désignation et l’état descriptif de division de l’immeuble conformément aux dispositions de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 ».

En effet, le II du chapitre II de ce règlement intitulé « Etat descriptif de division » prévoit désormais que le lot n°9 est composé d’un « local à usage commercial, comprenant magasin, réfectoire auquel est attaché la jouissance de la cour se trouvant derrière ledit local à l’ouest du bâtiment, portant le numéro 9 au plan du rez-de-chaussée sus énoncé sur lequel il figure en teinte violette, et les 92/1000° des parties communes » (page 20).

Cette mention est reproduite dans l’attestation notariée de propriété de la société Antolaur du 29 mars 2013, laquelle produit une consultation de Maître [T], Notaire à [Localité 9], du 23 janvier 2018 selon laquelle :

« La jouissance de la cour mentionnée dans votre lot privatif doit s’interpréter comme une jouissance exclusive et privative (sous réserve de l’appréciation du juge).

Deux arguments peuvent être invoquée à cet effet :

La jouissance a été stipulée directement dans la désignation du lot numéro 9,Aucune autre stipulation du règlement de copropriété ne vient mentionner que la copropriété jouit également de la cour.

En tout état de cause, pourquoi mentionner la jouissance à un seul lot si tous les copropriétaires y ont accès. Il s’agirait alors d’une véritable partie commune à l’usage de tous. La volonté du rédacteur du règlement de copropriété a nécessairement été de donner la jouissance de la cour uniquement au lot numéro 9 ».

Néanmoins, en principe et sous réserve d’une stipulation expresse du règlement de copropriété, l’état descriptif de division, même inclus dans le règlement de copropriété, demeure un document uniquement établi pour les besoins de la publicité foncière qui ne peut prévaloir sur les stipulations du règlement de copropriété dont le caractère conventionnel est incontestable.

Or, les règlements de copropriété successifs ne prévoient pas que l’état descriptif de division a la même portée juridique que le règlement lui-même si bien que la présomption simple d’absence de valeur contractuelle de l’état descriptif de division n’est pas renversée par les pièces produites.

Dès lors, la société Antolaur ne peut se prévaloir des dispositions de l’état descriptif de division pour en déduire une jouissance privative et exclusive au profit de son lot de la cour litigieuse à défaut de stipulation expresse par le règlement de copropriété de la valeur contractuelle de cet état descriptif de division.

En outre, les règlements de copropriété de 1978 et de 2006 mentionnent que les parties communes comprennent toutes les parties de l’immeuble qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif et particulier d’un appartement et de ses dépendances, d’un magasin ou d’un local et notamment « la totalité du sol et la cour » (respectivement pages 36 et 23).

Si l’état descriptif de division de 2006 lie la jouissance de la cour litigieuse au lot n°9, le règlement de copropriété ni aucun autre acte ne fait expressément état du caractère privatif et exclusif de la jouissance d’une partie commune qui serait rattachée à un quelconque lot de la copropriété située [Adresse 5].

Le relevé hypothécaire de la parcelle [Cadastre 8] ne fait pas non plus référence à l’attribution de la jouissance exclusive et privative de la cour de l’immeuble.

Par ailleurs, selon le plan du rez-de-chaussée de l’immeuble, l’accès au lot n°8 est uniquement possible par la cour litigieuse. La jouissance privative et exclusive de celle-ci par le lot n°9 priverait le propriétaire du lot n°8 de tout accès à son lot, ce qui porterait atteinte aux droits de ce dernier et la rend manifestement incompatible avec la configuration des lieux.

Dès lors qu’il n’est pas démontré qu’elle dispose de la jouissance exclusive et privative de la cour commune, la demande de prononcé de la résolution n°9 de l’assemblée générale du 12 mars 2024 pour abus de majorité formée par la société Antolaur sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Partie perdante au procès, la société Antolaur sera condamnée aux dépens ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la société Antolaur de toutes ses demandes ;

CONDAMNE la société Antolaur à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision ;

CONDAMNE la société Antolaur aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT