TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

Minute n°

N° RG 24/01812 – N° Portalis DBXI-W-B7I-DKHD

Nature de l’affaire : 5AZ Baux d’habitation – Autres demandes relatives à un bail d’habitation

M. [M] [L]

C/

Mme [D] [V]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 13 Octobre 2025

DEMANDEUR :

M. [M] [L], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Soumahoro-Djeneba SOUMAHORO JOCHMANS, avocat au barreau de BASTIA

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/002499 du 28/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

DÉFENDEURS :

Mme [D] [V], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Frédérique GENISSIEUX de la SELARL CABINET RETALI & ASSOCIES, avocats au barreau de BASTIA

M. [H] [V], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Frédérique GENISSIEUX de la SELARL CABINET RETALI & ASSOCIES, avocats au barreau de BASTIA

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Gérard EGRON-REVERSEAU

GREFFIER : Aurore LAINÉ

DÉBATS :

Audience publique du : 16 Juin 2025 mise en délibéré au 13 Octobre 2025.

DÉCISION :

Contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement à l’audience de ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Rédigée par Monsieur [T] [U], auditeur de justice, sous le contrôle de Monsieur Gérard EGRON-REVERSEAU, juge des contentieux de la protection.

Copie exécutoire délivrée le :

à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon contrat de bail d’habitation en date du 27 novembre 2017 à effet au 30 septembre 2017, M. [H] [V] et Mme [D] [V] ont donné à bail à M. [M] [L] un appartement de type F2/F3 sis [Adresse 5] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 560 euros et d’une provision pour charges mensuelles de 60 euros.

Le 9 décembre 2021, les consorts [V] ont fait délivrer à M. [L] un commandement de payer visant la somme de 3 565,40 euros au titre des loyers et charges non réglés.

Par ordonnance de référé du 10 octobre 2022, le juge des contentieux de la protection statuant sur la requête des consorts [V] a notamment :

— Constaté l’acquisition de la clause résolutoire inscrite au bail à la date du 9 février 2022 ;

— Condamné M. [L] à leur payer la somme de 3 433,10 euros au titre des loyers et charges impayés au 9 février 2022, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 9 décembre 2021 ;

— Accordé un délai de paiement à M. [L] en 35 versements mensuels de 100 euros, suspendu les effets de la clause résolutoire pendant ces délais de paiement ;

— Dit que toute mensualité restée impayée un mois après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception justifiera que la clause résolutoire retrouve son plein effet, que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible ;

— Qu’à défaut pour M. [L] d’avoir volontairement quitté les lieux dans le délai de deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévu par l’article L 421-1 du code des procédures civiles d’exécution, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion.

Le 09 mai 2023, M. [L] a été mis en demeure de régler les sommes dues en vertu de cette ordonnance à défaut d’avoir respecté les délais de paiement impartis par celle-ci, puis le 15 janvier 2024, il s’est vu délivré un commandement de quitter les lieux pour le 15 mars 2024.

Suite à un procès-verbal de reprise des lieux sur expulsion avec remise des clefs en date du 3 octobre 2024, M. [L] a quitté les lieux le 4 octobre 2024, date à laquelle il a été procédé à un procès-verbal d’huissier de justice de constat d’état des lieux de sortie à la requête des Consorts [V].

Par exploit d’huissier en date des 16 et 17 décembre 2024, M. [L] a attrait les Consorts [V] par devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de BASTIA aux fins de voir ceux-ci condamnés à lui verser la somme de 938 euros au titre des travaux incombant aux bailleurs qu’il a avancés, celle de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts outre 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Après plusieurs renvois sollicités par les parties, l’affaire a été retenue pour être plaidée à l’audience du 16 juin 2025.

Monsieur [L], représenté par son avocat, s’en réfère à ses conclusions. Il sollicite du tribunal qu’il :

Déboute les Consorts [V] de leurs demandes reconventionnelles ;Condamne les consorts [V] à lui verser la somme de 992 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie versé à la conclusion du bail ;Condamne les consorts [V] à lui verser la somme de 938 euros au titre des travaux de réparation incombant aux bailleurs qu’il a avancés ;

Condamne les consorts [V] à lui verser la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de ses différents préjudices ;Condamne les consorts [V] à lui verser la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.Au soutien de ses demandes, il se fonde tout d’abord sur l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 et les dispositions de la LOI ALUR du 24 mars 2014 pour exposer que le dépôt de garantie versé par ses soins en début de bail pour un montant de 620 euros ne lui a pas été reversé dans le délai d’un mois suivant la fin du bail ce dont il demande la restitution outre une majoration de 10 % du loyer mensuel pour chaque mois de retard.

Ensuite, au visa des articles 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que l’article 1719 du code civil soutenant qu’il a procédé au règlement de travaux de réparations qui incombaient aux consorts [V] en leur qualité de bailleur pour un montant de 938 euros, il en sollicite donc le remboursement.

Enfin, il fait valoir que les procédures d’expulsion et de saisie-rémunération poursuivies par les Consorts [V] à son encontre alors même qu’il avait pris en charge des travaux qui leurs incombaient lui ont causé un préjudice justifiant l’octroi de dommages et intérêts à hauteur de 5.000 euros.

M. [H] [V] et Mme [D] [V], représentés par leur avocat, s’en réfèrent à leurs conclusions. Ils sollicitent du tribunal qu’il :

Déboute M. [L] de l’intégralité de ses demandes ;Condamne M. [L] à leur payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudices matériel et moral ;Condamne M. [L] à leur payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Au soutien de leur demande de débouté de l’intégralité de ses demandes, les défendeurs expliquent avoir procédé aux réparations qui leur incombaient en qualité de bailleurs et que M. [L] ne justifie pas d’avoir réalisé les visites obligatoires d’entretien ni d’avoir justifié de certains travaux lors de l’état des lieux de sortie ayant suivi la fin du bail.

Sur la demande en restitution du dépôt de garantie, ils indiquent que ce dépôt a été utilisé par M. [L] pour s’abstenir de verser le dernier loyer consécutif à son occupation des lieux donnés à bail, ce dépôt de garantie ayant tout état de cause eu vocation à couvrir les dégradations constatées suite à sa sortie des lieux.

Enfin, ils soutiennent que M. [L] est mal fondé à solliciter l’octroi de dommages et intérêts au regard des sommes restant toujours dues en exécution du bail.

A titre reconventionnel, ils s’estiment fondés à solliciter l’octroi de dommages et intérêts en réparation de leur préjudices matériel et moral tirés de l’accumulation de la dette locative par M. [L] et la perte de revenus locatifs en résultant outre le préjudice causé par les multiples procédures ayant dû être diligentées à son encontre et à son maintien dans les lieux malgré la mise en demeure de les quitter.

Susceptible d’appel, la décision est réputée contradictoire conformément aux dispositions de l’article 474 alinéa 1er du code de procédure civile.

A l’issue de l’audience du 16 juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 13 octobre 2025.

MOTIFS

Il est rappelé le principe selon lequel, conformément à l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

1) Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

En application des dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 et de la Loi ALUR du 24 mars 2014, « le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée », déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur.

Si le bailleur peut être condamné à restituer au locataire le montant du dépôt de garantie et à lui verser une certaine somme au titre de la majoration de 10 % par mois de retard au-delà du délai de restitution d’un mois, il convient cependant de déduire du dépôt de garantie les sommes éventuellement dues au titre de l’arriéré locatif et des dégradations locatives avant d’établir si le bailleur devait obligatoirement restituer ce dépôt.

En l’espèce, M. [L] a versé un dépôt de garantie d’un montant de 620 euros lors de la conclusion du bail du 27 novembre 2017 et a quitté les lieux donnés à bail le 4 octobre 2024.

Cependant, il résulte de l’ordonnance de référé du 10 octobre 2022, de la mise en demeure adressée par les consorts [V] le 09 mai 2023 à M. [L] ainsi que du commandement de quitter les lieux du 15 janvier 2024, que celui-ci reste redevable d’une somme bien supérieure au titre de sa dette locative, et notamment du défaut de paiement du dernier mois de loyer.

Les bailleurs étaient recevables à compenser avec la créance de restitution du dépôt de garantie versé lors de la conclusion du bail.

Il résulte notamment du courrier officiel adressé par le Conseil de M. [L] au Conseil des consorts [V] le 21 février 2025 dans le cadre de l’instance initiée par ces derniers aux fins de saisie de ses rémunérations que M. [L] ne conteste pas avoir une dette locative à leur égard, mais sollicite que la somme de 1.159 euros comprenant le dépôt de garantie versé à la conclusion du bail soit déduite de la somme de 6.216,19 euros exigée par ses anciens bailleurs.

Il en résulte que les consorts [V] ont pu valablement compenser la créance de restitution de ce dépôt de garantie avec les sommes restant dues au titre la dette locative.

En conséquence, M. [L] sera débouté de sa demande tendant à voir les consorts [V] condamnés à lui verser la somme de 992 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie de 620 euros majoré de 10 % par mois de retard.

2) Sur la demande en paiement des travaux incombant au bailleur

En application des dispositions de l’article 6 a) et c) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé:

« a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués. »

En application des dispositions de l’article 7 d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le décret du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives dispose en outre dans son annexe partie IV., d), qu’en matière de chauffage ou de production d’eau chaude, l’entretien exigé du locataire concerne le remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz, le rinçage, le nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries.

Aux termes de l’article 1222 du code civil, après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnable, faire exécuter lui-même l’obligation ou, sur autorisation préalable du juge, détruire ce qui a été fait en violation de celle-ci. Il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin.

Il résulte de ces dispositions l’exigence pour le locataire d’informer le bailleur de l’existence d’un sinistre et de la nécessité d’une intervention, le locataire ne pouvant faire exécuter les travaux à sa place que si le bailleur ne se manifeste pas.

Il est cependant considéré que le caractère urgent des réparations légitime l’irrespect de la procédure évoquée par ce texte, par exemple lorsqu’une chaudière tombe en panne en hiver.

En l’espèce, M. [L] fait valoir qu’il a procédé à des travaux de réparation de la chaudière en date du 14 décembre 2022 pour un montant de 798 euros selon facture n°F22011068 émanant de la société CECC dont il sollicite le remboursement comme devant relever des travaux imputables aux bailleurs.

Les Consorts [V] font valoir en réponse que la chaudière avait été remplacée avant son entrée dans les lieux le 17 mars 2017 selon bon d’intervention de la société CECC et que M. [L] n’a jamais assuré son entretien engendrant les réparations nécessaires qui lui sont dès lors imputables.

Ils indiquent en outre que M. [L] s’est opposé aux visites d’entretien de cet élément et a refusé l’intervention du bailleur par la production d’une facture n°1BI30218322 du 15 décembre 2022 émanant de la société ENGIE d’un montant de 60,01 euros relative à une demande d’intervention de leur part au sein du logement le 14 décembre 2022 aux fins de devis de réparation et qui mentionne un refus de l’intervention par le locataire.

Cependant, les Consorts [V] ne démontrent pas que M. [L] ait manqué à son obligation d’entretien, le remplacement du moteur de pompe, de l’échangeur à plaques et de la vanne à trois voies de cet équipement excédant l’obligation d’entretien incombant au locataire par les dispositions susvisées.

Par ailleurs, s’agissant de la réparation d’une chaudière effectuée en plein hiver présentant un caractère d’urgence, elle apparaît parfaitement justifiée, l’intervention de la société ENGIE sollicitée par les consorts [V] aux fins de devis étant en outre datée du même jour que la facture de réparation acquittée par M. [L].

Dans ces conditions, les consorts [V] seront condamnés à verser à M. [L] la somme de 798 euros au titre des travaux de réparation de la chaudière.

Par suite, M. [L] sollicite le remboursement de la somme de 140 euros exposée par ses soins au titre des travaux de réparation des volets roulants situés dans la chambre d’enfants et le salon de l’appartement en produisant aux débats une facture n°48 émanant de la société JEAN TIP TOP en date du 02 septembre 2022.

Pour s’y opposer, les consorts [V] font valoir que celui-ci ne leur a jamais adressé aucune facture en ce sens et que ceci n’a pas été mentionné lors de l’état des lieux de sortie du 3 octobre 2024.

Si ce type de réparations incombe par nature au bailleur, il convient de constater que M. [L] ne justifie pas d’avoir mis en demeure les consorts [V] de procéder à ces réparations, lesquelles ne présentaient pas un caractère d’urgence tel qu’exigé par les dispositions de l’article 1222 du code civil et il n’a jamais sollicité leur remboursement avant la présente instance.

En conséquence, M. [L] sera débouté de sa demande tendant à voir les consorts [V] condamnés à lui verser la somme de 140 euros au titre des réparations effectuées par ses soins sur les volets roulants de l’appartement.

3) Sur la demande en paiement de dommages et intérêts de M. [L]

L’article 1240 du code civil disposant que out fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, M. [L] sollicite la condamnation des consorts [V] à lui verser la somme la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice qu’il aurait subi par l’absence de remboursement des sommes exposées pour les réparations effectuées dans le logement et la mauvaise foi des bailleurs ayant diligenté une procédure d’expulsion puis de saisie-rémunération à son encontre alors même qu’ils ne lui avaient pas remboursé les sommes ainsi exposées.

Cependant, force est de constater, notamment à l’aune de l’ordonnance de référé du juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de BASTIA en date du 10 octobre 2022 que M. [L] n’a jamais sollicité le remboursement de ces sommes avant l’introduction de la présente instance.

Par ailleurs, les instances introduites par les consorts [V] en vue de son expulsion puis de la saisie de ses rémunérations ont été diligentées à bon droit au regard de sa dette locative et des stipulations du bail en cause.

Dans ces conditions, M. [L] ne justifiant d’aucun préjudice matériel ou moral permettant la condamnation des consorts [V] à lui verser des dommages et intérêts, dont par ailleurs il ne justifie pas du montant sollicité, sera en conséquence débouté de sa demande d’octroi de dommages et intérêts présentée à ce titre.

4) Sur la demande reconventionnelle des consorts [V] en paiement de dommages et intérêts

Au visa des dispositions de l’article 1240 du code civil précité, les consorts [V] sollicitent la condamnation de M. [L] à leur verser la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de leur préjudices matériel et moral.

Concernant leur préjudice matériel, ceux-ci exposent que M. [L] a accumulé une dette locative qui s’est aggravée malgré les délais de paiements accordés par le juge des référés par son ordonnance de référé du 9 février 2022, celui-ci ayant en outre refusé de quitter les lieux loués.

Dans ces conditions, ils exposent avoir été amenés à exposer des frais notamment afin de faire établir un procès-verbal d’état des lieux de sortie ainsi qu’une procédure de saisie-rémunération aux fins de récupérer les sommes dues par ce dernier au regard de sa dette locative.

Sur ce point, il sera considéré que le préjudice matériel invoqué par les consorts [V] concernant la dette locative a vocation à être, le cas échéant, réparé par l’instance en saisie des rémunérations introduite à l’encontre de M. [L] aux fins de règlement de la dette restant due et des frais subséquents en exécution de l’ordonnance de référé du 10 octobre 2022.

Par ailleurs, le procès-verbal d’état des lieux de sortie ayant été établi à la requête des consorts [V], il ne saurait constituer un préjudice matériel indemnisable en l’absence d’une part, d’état des lieux d’entrée effectué lors de la conclusion du bail et de chiffrage du préjudice matériel résultant des dégradations locatives qu’auraient commises M. [L], d’autre part, de la nécessité de procéder par voie de commissaire de justice.

Dans ces conditions, les consorts [V] ne justifiant pas d’un préjudice matériel, seront déboutés de leur demande de condamnation de M. [L] à cette fin.

Les consorts [V] font également valoir que l’absence de recouvrement de cette dette a eu des effets néfastes sur le père de Mme [D] [V] qui, usufruitier, n’a pu percevoir les sommes qui lui revenaient en exécution du bail ce dont celle-ci aurait eu à souffrir moralement et matériellement en sa qualité d’aidante de ce dernier.

Sur ce point, il est incontestable que les consorts [V] ont ainsi été contraints de diligenter une procédure aux fins de règlement de la dette locative constituée par le défendeur et que ce dernier, malgré l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire inscrite au bail en exécution de l’ordonnance de référé du 10 octobre 2022, non seulement ne l’a pas réglée mais de surcroît s’est maintenu dans les lieux les contraignant ainsi à engager de nouvelles procédures judiciaires.

L’ensemble de ces éléments leur a inévitablement causé un préjudice moral en les contraignant d’effectuer des actes exorbitants de la gestion normale de la location d’un bien.

En conséquence, [L] sera condamné à leur verser la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral.

5) Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les consorts [V] succombant partiellement au procès, seront condamnés aux dépens de l’instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les circonstances de fait de l’espèce commandent de rejeter en équité la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile par M. [L] et par les consorts [V].

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, le tribunal rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit et n’entend pas l’écarter compte tenu de la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE M. [L] de sa demande en paiement de la somme de 992 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie majoré de 10 % par mois de retard ;

CONDAMNE M. [H] [V] et Mme [D] [V] à verser à M. [L] la somme de 798 euros au titre des travaux de réparations avancés par ses soins ;

DÉBOUTE M. [L] de sa demande tendant à voir M. [H] [V] et Mme [D] [V] condamnés à lui verser la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [L] à payer à M. [H] [V] et Mme [D] [V] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ;

CONDAMNE M. [H] [V] et Mme [D] [V] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à indemnité au titre des frais irrépétibles ;

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION