COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT – PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 25/00016 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QEFJ

Du 07 Mars 2025

MINUTE N°25/00083

Affaire : Syndic. de copro. [Localité 14]

c/ [J], [J]

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e ROUILLOT

Expédition(s) à délivrée(s)

à Partie défaillante (2)

le

Président : Madame Céline POLOU, Vice-Présidente, assisté e lors des débats par Madame Wendy NICART, Greffier et lors du prononcé par Madame Wendy NICART qui a signé la minute avec le président,

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 27 Décembre 2024, déposée par commissaire de justice,

A la requête de :

Syndic. de copro. [Localité 14] sis à [Adresse 10]

Représenté par son syndic en exercice la société CITYA [Localité 12]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Maxime ROUILLOT, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

M. [N] [J]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Non comparant ni représenté

M. [B] [W] [T] [J]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Non comparant ni représenté

DEFENDEURS

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience publique du 21 Janvier 2025, au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 07 Mars 2025,

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [N] [J] et Monsieur [B] [J] sont propriétaires indivis des lots n° 52 et 3 au sein de la copropriété de l’immeuble [Localité 13] [Localité 9] sis [Adresse 7] à [Localité 11].

Faisant valoir que des charges de copropriété demeurent impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 15] a, par actes de commissaire de justice du 27 décembre 2024, fait assigner Monsieur [N] [J] et Monsieur [B] [J] devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins de les voir condamner solidairement à lui payer les sommes suivantes :

—  8049,99 euros arrêtée au 4 octobre 2024 au titre de l’arriéré de charges échues approuvées outre intérêts à compter de la présente assignation,

—  331, 71 euros au titre de l’appel provisionnel du 1er janvier 2025 (1er trimestre exercice du 1er janvier au 31 décembre 2025),

—  258,96 euros au titre de l’appel de fonds de restructuration après purge du 1er janvier 2025,

—  331, 71 euros au titre de l’appel provisionnel du 1er avril 2025 (2ème trimestre exercice du 1er janvier au 31 décembre 2025),

—  331, 71 euros au titre de l’appel provisionnel du 1er juillet 2025 (3ème trimestre exercice du 1er janvier au 31 décembre 2025),

—  331, 71 euros au titre de l’appel provisionnel du 1er octobre 2025 (4ème trimestre exercice du 1er janvier au 31 décembre 2025),

—  800 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens lesquels comprendront notamment les droits et émoluments des actes d’Huissier de Justice, le droit de recouvrement dans le cas de la mise à exécution de la décision à intervenir, ou d’encaissement perçus tels que prévus par l’article 90 de la Loi n.2006-872 du 13 juillet 2006 modifiant le 1er alinéa de l’article 10-1 de la Loi n.65-557 du 10 juillet 1965, le tout lié au défaut de paiement.

A l’audience du 21 janvier 2025, il a maintenu ses demandes.

Monsieur [N] [J] et Monsieur [B] [J], régulièrement assignés par dépôt des actes en l’étude du commissaire de justice, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mars 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre des charges :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : “À moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1o La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2o Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3o Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ; (…)

6o Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ” ;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Il est de principe que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 de la loi de 1965, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, ne sont pas fondés à refuser de payer les sommes qui leur sont réclamées.

En l’espèce, il est justifié que Monsieur [N] [J] et Monsieur [B] [J] sont propriétaires en indivisions des lots n° 52 et 3 dépendants de l’immeuble [Localité 13] [Localité 9].

Il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 15 mai 2024 que les copropriétaires ont approuvé les comptes pour l’exercice 2023 et ont adopté les budgets prévisionnels des exercices 2024/2025.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les appels de fonds adressés à Monsieur [N] [J] et Monsieur [B] [J] pour la période considérée, une sommation de payer en date du 23 mai 2024 ainsi qu’une mise en demeure du 6 août 2024 envoyée par lettre recommandée avec avis de réception (signé et non réclamé), portant sur la somme de 7459,32 euros leur précisant qu’à défaut de paiement dans le délai de trente jours, il sera sollicité leur condamnation au paiement des charges échues et à échoir.

Il ressort du décompte versé en date du 4 octobre 2024, que Monsieur [N] [J] et Monsieur [B] [J] ne se sont pas acquittés des sommes visées dans la mise en demeure dans le délai imparti, qu’ils sont redevables de la somme de 6784,09 euros, déduction faite des frais de recouvrement qui seront examinés au paragraphe suivant et que les autres provisions non encore échues portant sur les périodes suivantes sont devenues exigibles :

331, 71 euros au titre de l’appel provisionnel du 1er janvier 2025 (1er trimestre exercice du 1er janvier au 31 décembre 2025),

258,96 euros au titre de l’appel de fonds de restructuration après purge du 1er janvier 2025,

331, 71 euros au titre de l’appel provisionnel du 1er avril 2025 (2ème trimestre exercice du 1er janvier au 31 décembre 2025),

331, 71 euros au titre de l’appel provisionnel du 1er juillet 2025 (3ème trimestre exercice du 1er janvier au 31 décembre 2025),

331, 71 euros au titre de l’appel provisionnel du 1er octobre 2025 (4ème trimestre exercice du 1er janvier au 31 décembre 2025).

Dès lors, force est de considérer que Monsieur [N] [J] et Monsieur [B] [J] qui n’ont pas comparu et qui n’ont fait valoir aucun moyen contraire, sont bien redevables de la somme de 6784,09 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er octobre 2024 selon le décompte du 4 octobre 2024 et de la somme de 1585.80 euros au titre des provisions de l’exercice 2025.

Il est de principe qu’il n’y a pas de solidarité entre les indivisaires pour le paiement des charges de sorte que chacun est tenu d’acquitter sa quote-part en fonction de ses droits dans l’indivision, sauf si le règlement de copropriété comporte une clause instituant une solidarité permettant de réclamer à un quelconque des indivisaires le paiement de la totalité des charges dues, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce.

Ils seront en conséquence condamnés à proportion de leur quote-part respective dans l’indivision, au paiement de la somme de 6784,09 euros au titre des charges de copropriété arrêtée au 4 octobre 2024 et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 août 2024 et à la somme de 1585,80 euros au titre des provisions à échoir devenues exigibles, portant sur l’exercice 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande au titre des frais au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 :

L’article 10-1 de la loi dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

S’agissant des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi, pour que l’imputation des frais de recouvrement au copropriétaire défaillant soit admise, plusieurs conditions doivent être réunies, résultant de la rédaction même du texte :

— une mise en demeure préalable,

— la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires doit être justifiée,

— les frais exposés doivent être nécessaires, ce qui est soumis à l’appréciation du tribunal qui doit rechercher parmi les frais et honoraires afférents à la procédure diligentée à son encontre, quels sont ceux qui s’avèrent nécessaires au recouvrement de la créance.

En l’espèce, le syndic a, par lettre recommandée du 19 mars 2024, mis en demeure Monsieur [N] [J] et Monsieur [B] [J] de régler les charges et provisions échues.

Il a également fait signifier une sommation de payer le 23 mai 2024. Les frais afférents de 246,85 euros sont des frais nécessaires devant être supportés par les défendeurs.

Toutefois, si que le contrat de syndic prévoit des honoraires particuliers au titre des remise à l’avocat et huissier, ces frais ne sauraient davantage être considérés comme procéduralement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires. En effet, la transmission du dossier à l’avocat ou son suivi constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété et entrent donc dans la mission classique du syndic. Ils peuvent, toutefois, être considérés comme nécessaires selon les circonstances et les démarches exceptionnelles accomplies par le syndic, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce. Dès lors, la demande en paiement de la somme de 1265,9 euros formée à ce titre sera rejetée.

Enfin, les frais de demande d’inscription d’hypothèque de 400 euros ne sont pas justifiés.

Par conséquent, les défendeurs seront condamnés à payer à proportion de leur quote-part respective dans l’indivision au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 13] [Localité 9] la somme de 246,85 euros au titre des frais nécessaires.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En leur qualité de copropriétaires, les défendeurs sont tenus au règlement des charges et provisions afférentes aux lots dont ils sont propriétaires.

Or, en s’abstenant de payer ses charges à leur date d’exigibilité et en totalité, sans justifier de raisons valables pour sa carence, aucun règlement n’étant effectué depuis plusieurs mois, les défendeurs commettent une résistance abusive vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, privé de moyens financiers pour assurer l’entretien de l’immeuble et lui cause un préjudice.

Il convient en conséquence de les condamner in solidum, ces derniers concourant ensemble au préjudice subi par le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 13] [Localité 9] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [N] [J] et Monsieur [B] [J], qui succombent, seront condamnés in solidum à son paiement et aux entiers dépens lesquels comprendront notamment les droits et émoluments des actes d’Huissier de Justice, le droit de recouvrement dans le cas de la mise à exécution de la décision à intervenir, ou d’encaissement perçus tels que prévus par l’article 10-1 de la Loi n.65-557 du 10 juillet 1965, le tout lié au défaut de paiement.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

CONDAMNE Monsieur [N] [J] et Monsieur [B] [J] à payer à proportion de leur quote-part respective dans l’indivision, au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 13] [Localité 9] la somme de 6784,09 euros au titre des charges de copropriété, arrêtée au 4 octobre 2024 et à la somme de 246,85 euros au titre des frais nécessaires et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 août 2024 sur la somme de 6784,09 euros et sur le surplus à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [N] [J] et Monsieur [B] [J] à payer à proportion de leur quote-part respective dans l’indivision, au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 13] [Localité 9] , la somme de 1585,80 euros au titre des provisions à échoir devenues exigibles, portant sur l’exercice 2025 (331, 71 euros au titre de l’appel provisionnel du 1er janvier 2025, 258,96 euros au titre de l’appel de fonds de restructuration après purge du 1er janvier 2025, 331, 71 euros au titre de l’appel provisionnel du 1er avril 2025, 331, 71 euros au titre de l’appel provisionnel du 1er juillet 2025 et 331, 71 euros au titre de l’appel provisionnel du 1er octobre) ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [J] et Monsieur [B] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 13] [Localité 9] la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [J] et Monsieur [B] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 13] [Localité 9] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [J] et Monsieur [B] [J] aux entiers dépens lesquels comprendront notamment les droits et émoluments des actes du commissaire de Justice, le droit de recouvrement dans le cas de la mise à exécution de la décision à intervenir, ou d’encaissement perçus tels que prévus par l’article 90 de la Loi n.2006-872 du 13 juillet 2006 modifiant le 1er alinéa de l’article 10-1 de la Loi n.65-557 du 10 juillet 1965, le tout lié au défaut de paiement ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 13] [Localité 9] du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT