COUR D’APPEL D'[Localité 10]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [D] [X] épouse [J] c/ SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 7]

N° 25/

Du 16 octobre 2025

4ème Chambre civile

N° RG 23/03043 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PDQF

Grosse délivrée à

M^e Dominique GUYOT

la SELARL TOLLINCHI’S LAW FIRM

expédition délivrée à

le 16 Octobre 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du seize octobre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 19 juin 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 19 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 octobre 2025 après prorogation du délibéré, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

Madame [D] [X] épouse [J]

[Adresse 9]

[Localité 2]

représentée par Maître Alexandre-Guillaume TOLLINCHI de la SELARL TOLLINCHI’S LAW FIRM, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], pris en la personne de son syndic en exercice

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par M^e Dominique GUYOT, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [D] [X] épouse [J] est propriétaire d’un appartement au sein d’un immeuble soumis au régime de la copropriété et situé [Adresse 5].

Une assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 13 juin 2023 et a adopté une résolution relative à l’interdiction des locations meublées de courte durée.

Par acte de commissaire de justice du 10 août 2023, Mme [J] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir principalement l’annulation de toutes les résolutions de l’assemblée générale du 13 juin 2023.

Par conclusions notifiées le 27 avril 2025, Mme [D] [X] épouse [J] demande au tribunal de :

Avant dire droit,

— condamner le syndicat des copropriétaires à produire sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de décision à intervenir :

— les preuves authentiques (constats d’huissier) des désordres reprochés à ses locataires AirBnB,

— le carnet d’incidents de l’immeuble ou l’ensemble des mises en demeure, mains-courantes, assignations, ou autres actes relatifs aux désordres dans l’immeuble,

— les justificatifs de ce que les activités commerciales du rez-de-chaussée respectent les normes des ERP de catégorie 5,

Au fond,

A titre principal,

— annuler toutes les résolutions votées lors de l’assemblée générale du 13 juin 2023 et visées au procès-verbal de celle-ci,

A titre subsidiaire,

— annuler la résolution n°9 votée lors de l’assemblée générale du 13 juin 2023,

En tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 20 000 euros en réparation des préjudices subis,

— le condamner à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées le 4 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] conclut au débouté de Mme [J] de toutes ses demandes et sollicite sa condamnation à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction est intervenue le 5 juin 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 19 juin 2025 et la décision a été mise en délibéré au 19 septembre 2025 prorogé au 16 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISON

Sur la demande de communication de pièces

Au terme de l’article 138 du même code, si, dans le cours d’une instance, une partie entend faire état d’une pièce détenue par un tiers, elle peut demander au juge saisi de l’affaire d’ordonner la délivrance d’une expédition ou la production de l’acte ou de la pièce.

L’article 142 prévoit également qu’une partie peut demander, dans les mêmes conditions, la production des éléments de preuve détenue par une autre partie.

Dès lors, si ces textes permettent, à la demande d’une partie, d’enjoindre à l’autre partie ou à un tiers de communiquer une pièce ou un élément de preuve qu’il détient, il s’agit d’une faculté qui rend nécessaire que soit apprécié le mérite de la demande en fonction de la pertinence des pièces ou documents désignés.

Ainsi, la pièce ou l’élément de preuve dont la communication est sollicitée doit non seulement être précisément identifié, détenu avec certitude par la partie à laquelle elle est réclamée et avoir un intérêt certain, ou du moins présumé, dans l’établissement des faits allégués par la partie demanderesse. Elle doit en outre être utile à celui qui la demande pour faire valoir ses droits.

En l’espèce, Mme [J] fait valoir que la production des pièces demandées est nécessaire pour éclairer le tribunal sur la destination de l’immeuble et pour démontrer le caractère manifestement mensonger des allégations du syndicat et de certains copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande au motif qu’elle est imprécise et ne comporte aucun détail sur la pertinence de chaque document et sur la proportionnalité de leur production au regard de l’objectif recherché.

Mme [J] sollicite en effet de façon générale la production de plusieurs catégories de pièces sans démontrer leur intérêt précis dans l’établissement des faits allégués et le fait que le syndicat des copropriétaires est en possession des pièces réclamées.

Dans ces circonstances, Mme [J] sera déboutée de sa demande de communication de pièces sous astreinte.

Sur la demande d’annulation des résolutions de l’assemblée générale du 13 juin 2023

En vertu de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants.

Un copropriétaire est qualifié d’opposant s’il a voté dans le sens contraire à celui de la majorité.

Le copropriétaire défaillant est le copropriétaire absent ou non représenté lors de l’assemblée.

Le copropriétaire présent ou représenté qui s’est abstenu au vote sans formuler de réserves particulières ne peut pas contester l’assemblée générale dans son intégralité.

En application de ces dispositions, le copropriétaire qui a été présent à l’assemblée générale et n’a pas voté contre toutes les résolutions adoptées ne peut demander l’annulation de l’assemblée générale dans son intégralité, et ce même en cas d’inobservations de formalités substantielles concernant notamment la tenue de l’assemblée générale.

Mme [J] demande en l’espèce au tribunal d’annuler toutes les résolutions de l’assemblée générale du 13 juin 2023 en faisant valoir que Mme [O] et M. [O], un couple de copropriétaires, ont été désignés de façon irrégulière respectivement en tant que présidente de séance et de scrutateur, que Mme [G] a participé à l’assemblée générale en tant que locataire, que le procès-verbal d’assemblée générale n’est pas signé et que le syndic a déclaré avoir reçu le pouvoir d’un copropriétaire et l’avoir remis à un autre copropriétaire.

Il ressort toutefois de l’examen du procès-verbal de l’assemblée générale du 13 juin 2023 que Mme [J] était présente à celle-ci, qu’elle a voté en faveur des résolutions n°8C, 8D et 12 qui ont été adoptées et qu’elle s’est abstenue au vote des résolutions n°1A, 1B, 1C, 6, 8A, 8B et 13.

Mme [J] ne possède par conséquent pas la qualité de copropriétaire opposant à l’ensemble des résolutions votées lui permettant de demander l’annulation de l’assemblée générale en toutes ses résolutions. Elle sera déboutée de ce chef de demande.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°9

En vertu de l’article 8 I. de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, un règlement conventionnel de copropriété détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également les règles relatives à l’administration des parties communes. Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

L’article 9 I. de la même loi précise que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Il résulte de ces dispositions qu’un règlement de copropriété peut restreindre les droits des copropriétaires sur leurs parties privatives et que les restrictions énoncées sont valables si elles sont justifiées par la destination et les caractéristiques de l’immeuble.

Enfin, l’article 26 alinéa 1 b) de la même loi dispose que sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant la modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.

L’alinéa 4 du même texte prévoit que l’assemblée générale ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble.

En l’espèce, la résolution n°9 de l’assemblée générale du 13 juin 2023 dénommée « Réitération du principe d’interdiction des locations en meublé de courte durée de type AirBnB, Booking, Tripadvisor ou autres de tous ordres » est formulée comme suit :

« Cette Assemblée générale, après avis du Conseil Syndical, et après avoir délibéré, décide de confirmer clairement la proscription des locations meublées de courte durée de type AirBnB, Booking, Houstrip, Tripadvisor ou autres du même type et de tous ordres, réitérant ainsi le principe d’occupation bourgeoise de l’immeuble inscrit dans le règlement de copropriété. Les nuisances liées à ce type de de locations sont trop importantes pour la copropriété qui ne souhaite plus subir cette charge manifestement excessive. »

La résolution a été adoptée à la majorité de copropriétaires présents, représentés et absents représentant 559 sur 1 000 tantièmes en application de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Mme [J] fait valoir que cette résolution aurait dû être votée à la majorité des deux tiers prévue par l’article 26 de la même loi en ce qu’elle vient compléter les dispositions du règlement de copropriété en le durcissant ou à l’unanimité en ce qu’elle entraîne la modification de la destination de l’immeuble. Elle fait valoir que les locations meublées de courte durée ne constituent pas une activité commerciale en l’absence de prestations para-hôtelières, mais une activité civile autorisée par le règlement de copropriété. Elle estime que le refus de l’autoriser à jouir librement de son lot conformément à sa destination constitue un abus de majorité et insiste que les nuisances dont le syndicat des copropriétaires fait état ne sont pas réelles. Elle conclut que l’occupation bourgeoise prévue par le règlement de copropriété n’interdit pas les locations de courte durée.

Le syndicat des copropriétaires réplique que la résolution a été adoptée à la majorité de l’article 25 de la loi 10 juillet 1965 puisqu’elle visait uniquement à mettre en application les clauses du règlement de copropriété qui interdisent toute location qui contrevient à l’occupation bourgeoise des appartements de l’immeuble par des personnes de bonnes vie et mœurs veillant à ne pas nuire à la bonne tenue de l’immeuble. Il soutient que le droit de chaque copropriétaire de jouir de ses parties privatives trouve une limite légitime dans les dispositions du règlement de copropriété et dans les droits des autres propriétaires de jouir de leurs lots lorsque des troubles

anormaux de voisinage sont occasionnés. Il estime que les nuisances excessives sont confirmées par les attestations versées aux débats. Il insiste que les dispositions du règlement de copropriété traduisent une volonté d’occupation stable et bourgeoise de l’immeuble à laquelle contrevient les rotations fréquentes des locataires de passage qui n’élisent pas domicile dans l’immeuble.

L’article 2 du règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 4] intitulé " [Localité 11] tenue de la maison " précise dans son paragraphe A :

« Les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement et par des personnes de bonne vie et mœurs, celles-ci devront veiller à ne rien faire qui puissent nuire à la bonne tenue de la maison »

Cette résolution découle de l’application des stipulations du règlement de copropriété déjà en vigueur et n’entraîne pas la modification des stipulations relatives à la destination de l’immeuble. Elle restreint l’usage des parties privatives afin de protéger les droits des autres copropriétaires de jouir de leurs lots. Il n’était donc pas nécessaire de soumettre l’interdiction des locations de courte durée à un vote à l’unanimité des membres du syndicat.

Les termes du règlement de copropriété selon lesquels les locaux ne pourront être occupés que par des personnes de bonne vie et mœurs traduit une volonté d’occupation stable et bourgeoise de l’immeuble à laquelle contrevient l’activité de locations de courtes durées entraînant des rotations fréquentes d’une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

M^me Mme [J] confirme la transformation de son appartement en meublé de tourisme, sans démontrer de quelle façon il est possible de s’assurer que les locations de courte durée, parfois d’une seule nuit, sont accordés à des gens de bonnes vie et mœurs.

Les diverses nuisances subies par les copropriétaires sont clairement démontrées. En effet, les attestations de Mmes [U], [B] et [H] versées aux débats dénoncent un comportement de touristes peu soucieux du voisinage qui claquent les portes d’entrée de l’immeuble et de l’appartement loué de jour comme de nuit ; ne s’assurent pas que la porte de l’ascenseur est fermée, ce qui empêche son bon fonctionnement et oblige les autres occupants de l’immeuble à monter ou descendre plusieurs étages ; causent par leur présence des va-et-vient incessants de jour comme de nuit de personnes étrangères à l’immeuble et suscitant un sentiment d’insécurité ; déposent des poubelles domestiques devant la porte du local poubelles au rez-de-chaussée puisqu’ils ne disposent pas des clés de ce local ; déposent des bouteilles en verre dans les ordures ménagères alors que la poubelle destinée au tri est située face à l’immeuble ; ne comprennent pas le français et ne sont pas en mesure de mettre en œuvre les explications qui pourraient leur être données sur la bonne tenue de l’immeuble ; ne disposant pas d’un nombre de clés suffisant de l’appartement loué et sonnent quelle que soit l’heure à l’interphone pour demander l’ouverture de la porte d’entrée de l’immeuble ; ou écoutent de la musique fenêtres ouvertes sans se soucier du voisinage.

Comme précisé par l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, le droit de chaque copropriétaire d’user et de jouir librement de ses parties privatives trouve ses limites dans l’obligation de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires et à la destination de l’immeuble.

La rupture d’égalité entre copropriétaires et l’abus de majorité allégués ne sont pas démontrés par les éléments produits par Mme [J] quant à l’exercice d’une activité d’assurance et de vente de pompes à chaleur au rez-de-chaussée de l’immeuble dans des locaux disposant d’une devanture et d’une entrée directe et autonome pour le public.

De même, le moyen selon lequel la destination de l’immeuble aurait évolué depuis l’adoption du règlement de copropriété ne permet pas d’écarter les règles strictes applicables à la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble.

Mme [J] sera en conséquence déboutée de sa demande de prononcé de la nullité de la résolution n°9 de l’assemblée générale des copropriétaires du 13 juin 2023 sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens soulevés par les parties.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts

Mme [J] fait valoir que l’interdiction depuis janvier 2023 de locations de type Airbnb lui a causé une perte de revenus d’environ 18 000 euros. Elle ajoute qu’elle a été dénigrée à

l’assemblée générale, mise en cause à tort par le syndic et contrainte d’engager des procédures en justice subissant ainsi un préjudice psychologique. Elle sollicite le paiement de la somme de 20.000 euros de dommages et intérêts en indemnisation de ses préjudices.

Le sens de la décision conduit à débouter Mme [J] de ce chef de demande.

Sur la demande de dispense de participation à la dépense commune

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

En l’espèce, les demandes de Mme [J] n’ont pas été déclarées fondées et elle sera déboutée de ce chef de demande.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au procès, Mme [J] sera condamnée aux dépens, recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DEBOUTE Mme [D] [X] épouse [J] de ses demande de voir ordonner avant-dire droit la communication de pièces sous astreinte ;

DEBOUTE Mme [D] [X] épouse [J] de sa demande de prononcé de la nullité de la résolution n°9 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] du 13 juin 2023 ;

DEBOUTE Mme [D] [X] épouse [J] de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour préjudice financier et psychologique ;

DEBOUTE Mme [D] [X] épouse [J] de sa demande de dispense de participation aux frais de la procédure ;

CONDAMNE Mme [D] [X] épouse [J] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [D] [X] épouse [J] aux dépens de l’instance, recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT