TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/04472

N° Portalis DBX4-W-B7I-TRQY

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 19 mai 2025

[O] [K]

[S] [L] épouse [K]

C/

[M] [V] [X]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e MUNCK

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le 19 mai 2025

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le lundi 19 mai 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 28 mars 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [O] [K],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par Maître Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE substitué par Maître Odile DUBURQUE, avocate au barreau de TOULOUSE

Madame [S] [L] épouse [K],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par Maître Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE substitué par Maître Odile DUBURQUE, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [M] [V] [X],

demeurant [Adresse 9]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 19 avril 2021, Monsieur [O] [K] et Madame [S] [L] épouse [K] ont donné à bail à Monsieur [M] [V] [X] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7] pour un loyer mensuel de 626,13€ provision sur charges comprises.

Le 17 juillet 2024, Monsieur [O] [K] et Madame [S] [L] épouse [K] ont fait signifier à Monsieur [M] [V] [X] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de Commissaire de justice en date du 15 novembre 2024, Monsieur [O] [K] et Madame [S] [L] épouse [K] ont ensuite fait assigner Monsieur [J] [N] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

La Commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne saisie par Monsieur [M] [V] [X] et a déclaré son dossier recevable le 13 mars 2025 avec orientation vers des mesures imposées consistant à réaménager ses dettes.

Après un renvoi, l’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 28 mars 2025.

Monsieur [O] [K] et Madame [S] [L] épouse [K], représentés par leur conseil, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent la dette locative pour demander de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et donc de la résiliation du contrat de bail,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [V] [X] et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique

— condamner ce dernier au paiement :

* de la somme de 6760,27 € à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés, mois de mars 2025 inclus,

* d’une indemnité d’occupation au montant des loyers et charges révisable selon les dispositions contractuelles soit la somme de 681,45 € jusqu’à la libération effective des lieux,

* d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

* des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, du signalement à la CCAPEX et de la dénonce de l’assignation à la préfecture.

Monsieur [M] [V] [X], comparant, reconnaît le montant de la dette. Il indique être à la retraite depuis deux ans et percevoir 2095€. Il précise avoir d’autres dettes liées à des crédits à la consommation et avoir déposé un dossier de surendettement auprès de la Commission de surendettement qui a déclaré son dossier recevable. Il produit à l’audience le justificatif de la commission de surendettement. Il demande à rester dans les lieux et sollicite des délais de paiement. Il mentionne avoir par ailleurs fait une demande de logement social.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 18 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, les bailleurs justifient avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 18 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 19 avril 2021 contient une clause résolutoire (page 4) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 17 juillet 2024, pour la somme en principal de 3.025,54 €.

Monsieur [M] [V] [X] n’a fait aucun règlement dans le délai de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 septembre 2024.

La décision de recevabilité de la commission de surendettement datant du 13 mars 2025, elle n’a aucune incidence sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire à la date du 18 septembre 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Conformément à l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Monsieur [O] [K] et Madame [S] [L] épouse [K] produisent outre le contrat de bail, les justificatifs de régularisation des charges pour 2022-2023 et un décompte du 25 mars 2025 démontrant que Monsieur [M] [V] [X] reste devoir la somme de 6.720,27 €, mensualité de mars 2025.

Monsieur [M] [V] [X] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 6.720,27 €.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

* Sur les délais de paiement

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VI. " Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

En l’espèce, il résulte du courrier de la Commission de surendettement qu’elle a rendu une décision de recevabilité le 13 mars 2025 et du décompte locatif que Monsieur [M] [V] [X] n’a pas repris le paiement des loyers courants et ce depuis décembre 2024, de sorte que ne remplissant pas les conditions légales, il ne peut être accordé des délais de paiement au locataire.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de délai de paiement de Monsieur [M] [V] [X].

* Sur la suspension de la clause résolutoire

Monsieur [M] [V] [X] demande de demeurer dans lieux, demande qui s’analyse comme une demande en suspension des effets de la clause résolutoire.

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il en résulte que depuis la nouvelle loi du 27 juillet 2023 les effets de la clause résolutoire ne peuvent plus être suspendus d’office pendant le cours des délais ainsi accordés mais seulement s’il est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, Monsieur [M] [V] [X] ne versant plus le loyer courant depuis décembre 2024.

Les conditions textuelles n’étant pas remplies, la demande de suspension de la clause résolutoire sera donc rejetée.

IV- SUR LA DEMANDE D 'EXPULSION ET L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Compte-tenu de la résolution du bail de plein droit depuis le 18 septembre 2024 et à défaut de paralysie des effets de la clause résolutoire, Monsieur [M] [V] [X] doit être considéré comme occupant sans droit ni titre depuis cette date.

L’expulsion de Monsieur [M] [V] [X] sera donc ordonnée au besoin avec l’assistance de la force publique.

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail, il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi et au regard de la somme sollicitée par le bailleur.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’audience étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, il sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée soit le 1er avril 2025, et jusqu’ à la date de la libération effective et définitive des lieux, révisable selon les dispositions contractuelles.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [M] [V] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [O] [K] et Madame [S] [L] épouse [K], Monsieur [M] [V] [X] sera condamné à lui verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 avril 2021 entre Monsieur [O] [K] et Madame [S] [L] épouse [K] et Monsieur [M] [V] [X] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7] sont réunies à la date du 18 septembre 2024 ;

DEBOUTONS Monsieur [M] [V] [X] de ses demandes de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [M] [V] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [M] [V] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [O] [K] et Madame [S] [L] épouse [K] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [V] [X] à verser à Monsieur [O] [K] et Madame [S] [L] épouse [K] à titre provisionnel la somme de 6.720,27 € (décompte arrêté au 31 mars 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de mars 2025 comprise) ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [V] [X] à payer à Monsieur [O] [K] et Madame [S] [L] épouse [K] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi révisable selon les dispositions contractuelles ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [V] [X] à verser à Monsieur [O] [K] et Madame [S] [L] épouse [K] une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [V] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, La Vice-Présidente,