Cour d’Appel d'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

3ème Chambre civile

Date : 17 Juin 2025

MINUTE N°25/

N° RG 23/03172 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PDS2

Affaire : [F] [C]

C/ [W] [O]

[V] [I]

ORDONNANCE DE MISE EN ETAT

Nous, Corinne GILIS, Juge de la Mise en Etat, assistée de Audrey LETELLIER-CHIASSERINI, Greffier

DEMANDEUR À L’INCIDENT ET AU PRINCIPAL:

M. [F] [C]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représenté par M^e Emilie PERSICO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDEURS À L’INCIDENT ET AU PRINCIPAL:

M. [W] [O]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représenté par Maître Olivier CASTELLACCI de la SELARL NMCG AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

M. [V] [I]

[Adresse 6]

[Localité 1]

représenté par Maître Olivier CASTELLACCI de la SELARL NMCG AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Vu les articles 789 et suivants du Code de Procédure Civile,

Vu les conclusions régulièrement signifiées,

Ouïe les parties à notre audience du 01 Avril 2025

La décision ayant fait l’objet d’une mise à disposition au 17 Juin 2025 a été rendue le 17 Juin 2025 par Madame Corinne GILIS Juge de la Mise en état, assisté de Madame Audrey LETELLIER-CHIASSERINI, Greffier,

Grosse :Maître Olivier CASTELLACCI de la SELARL NMCG AVOCATS ASSOCIES

, M^e Emilie PERSICO

Expédition :

Le

Rmee du 03.11.25 à 9h30

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé daté du 1er janvier 1999, [S] [I] et [W] [O] ont donné à bail à [F] [C] un local commercial situé [Adresse 4] à [Localité 8] pour y exploiter un garage automobile.

Le bail a été conclu pour une durée de 9 ans, à compter du 1er janvier 1999 et s’est renouvelé tacitement à compter du 1er janvier 2008. Il a été consenti moyennant un loyer annuel de 72.000 francs « plus charges et droit au bail », payable mensuellement.

Ledit bail a été reconduit.

Par acte du 24 juillet 2023, [W] [O] et [V] [I], ayant droit de [S] [I] décédé, ont notifié à [F] [C] un commandement de payer la somme de 19.205 euros visant la clause résolutoire. Les sommes requises concernent non des loyers impayés, mais des charges.

C’est dans ce contexte que par actes de Commissaire de justice signifiés les 9 et 12 août 2023, [F] [C] a assigné [V] [I] et [W] [O] devant le Tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir :

— Le déclarer recevable et bien fondé en la présente opposition à commandement ;

A titre principal,

— Dire qu’il résulte des éléments produits que les bailleurs ont renoncé à la résiliation du bail et aux effets du commandement de payer délivré le 24 juillet 2023 ;

— Déclarer, en conséquence, nul et de nul effet le commandement notifié à [F] [C], à la requête de [V] [I] et de [W] [O] par acte de la SCP MORANT FONTAINE et associés, commissaire de justice instrumentaire à Cagnes sur Mer en date du 24 juillet 2023;

— Déclarer prescrites les demandes formulées par [W] [O] et [V] [I] au titre des années 2012 à 2018 ;

— Déclarer que [W] [O] et [V] [I] ne peuvent solliciter le paiement des charges locatives comprises au décompte fourni par le syndic ;

En conséquence,

— Dire que les sommes demandées ne sont pas dues ;

— Condamner [W] [O] et [V] [I] à verser à [F] [C] la somme de 2.205 euros en répétition de l’indu ;

A titre subsidiaire,

— Accorder des délais de paiement sur 24 mois à [F] [C] ;

— Suspendre les effets de la clause résolutoire ;

En tout état de cause

— Condamner [W] [O] et [V] [I] à payer à [F] [C] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner [W] [O] et [V] [I] aux entiers dépens ;

— Et dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, M^e Emilie PERSICO pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 24 décembre 2024, [F] [C] demande au Juge de la mise en état de :

— Juger que l’action en paiement se prescrit par cinq ans ;

— Juger que [W] [O] et [V] [I] n’ont diligenté aucun acte interruptif de prescription à l’encontre de [F] [C] avant le 24 juillet 2023 ;

Par conséquent,

— Juger irrecevables comme étant prescrites les demandes de paiement des charges locatives antérieures au 24 juillet 2018 ;

— Débouter [W] [O] et [V] [I] de leurs demandes de paiement des charges antérieures au 24 juillet 2018 ;

— Condamner [W] [O] et [V] [I] à payer à [F] [C] la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner [W] [O] et [V] [I] aux entiers dépens distraits

au profit de M^e Emilie PERSICO sous sa due affirmation de droit et conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 mars 2025, [F] [C] réitère ses demandes.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 mars 2025, [V] [I] et [W] [O] demandent au Juge de la mise en état de :

— Juger que leur demande tendant à obtenir d'[F] [C] le remboursement des charges de copropriété à compter de l’année 2017 et jusqu’à ce jour n’est pas prescrite ;

— Juger que leur demande tendant à obtenir d’ [F] [C] le paiement du solde de leur créance de 12.000 euros devenue exigible au 15 mai 2019 (selon accord conclu le 15 mai 2017) n’est pas prescrite;

— Débouter [F] [C] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner [F] [C] à leur verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il est renvoyé pour un plus ample exposé du litige aux conclusions susvisées en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’incident a été appelé à l’audience du 1er avril 2025 , puis mis en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 789 alinéa 6 du Code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour, notamment statuer sur les fins de non recevoir.

Aux termes de l’article 122 du Code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen tendant à faire déclarer une partie irrecevable en ses demandes sans examen au fond tel que le défaut d’intérêt à agir, le défaut de qualité à agir, la prescription, le délai préfixe et la chose jugée.

Aux termes des dispositions de l’article 2224 du Code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Le contrat de bail prévoit au titre du point 5 qu’il incombe au preneur de s’acquitter des charges et prestations dont il profite et qu’à ce titre il devra verser “à chaque terme une provision trimestrielle d’un montant égal au quart des taxes et charges de l’exercice écoulé”.

[F] [C] invoque la prescription des sommes réclamées pour les années 2013 à 2018. Il précise qu’en vertu des dispositions de l’article 2224 du Code civil, les sommes réclamées antérieurement au 24 juillet 2018 sont prescrites.

Il précise en outre concernant l’accord versé au débat par les défendeurs, qu’il s’agit d’un simple mail écrit par [V] [I] et non d’un accord amiable signé entre les parties. Ainsi il n’a jamais entendu procéder au paiement des charges de 2013, 2014, 2015, 2016, 2017 et 2018 comme il ressort des virements effectués pour lesquels il a toujours indiqué à l’intitulé des sommes à imputer.

Les défendeurs à l’incident indiquent qu’il ressort de l’accord oral intervenu le 15 mai 2017 qu'[F] [C] s’est engagé au règlement forfaitaire de la somme de 12.000 euros au titre des charges antérieures au 15 mai 2017, ce dernier devant s’échelonner sur deux années avec proposition de versements mensuels de 500 euros. Ils précisent qu’à la date du 17 mai 2017, [F] [C] a reçu un mail récapitulatif et qu’il avait d’ailleurs déjà commencé à s’acquitter des sommes dues. Ils précisent en outre que l’existence de cet accord est rappelé à [F] [C] chaque année avec l’envoi du décompte de charges de l’année précédente.

Ils précisent en outre qu’aux termes de l’article R 145-36 du Code de commerce il est instauré une obligation de régularisation annuelle des charges, laquelle doit s’effectuer dans un délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel.

Le point de départ de la prescription de l’action en recouvrement des charges commençant donc à la date d’expiration du délai de trois mois prévus pour la reddition des charges de copropriété.

Ils précisent qu’en l’espèce, la réédition des charges de l’année 2017 a été effectuée le 17 septembre 2018 et que c’est à compter de cette date que doit commencer à courir le délai de prescription prévu à l’article 2024 du Code civil. Ils rappellent qu’ils avaient donc la possibilité de recouvrer ces charges jusqu’au 17 décembre 2023 et que le commandement de payer a été délivré le 24 juillet 2023 et qu’à ce titre ils sont recevables dans leur action.

Il est constant que pour les immeubles en copropriété l’état récapitulatif annuel qui inclut la liquidation et la régularisation des charges doit être communiqué au locataire dans le délai de trois mois à compter de la réédition des charges de copropriété de l’exercice annuel.

Il est également constant qu’en pareille matière le délai de prescription commence à courir à compter de l’expiration du délai de 3 mois imparti au preneur pour communiquer au locataire la réédition des charges de copropriété de l’exercice annuel.

Il s’évince des éléments versés au débat que le Cabinet de gestion DALBERA a fait parvenir à [V] [I] et [W] [O] le décompte des charges de l’année 2017, le 17 septembre 2018. Par conséquent, les bailleurs avaient jusqu’au 17 décembre 2018 pour communiquer au locataire le décompte des charges.

Il ressort également des éléments produits que le commandement de payer délivré par les bailleurs et tendant au recouvrement des charges de l’année 2017 a été signifié le 24 juillet 2023 à [F] [C].

Dès lors que moins de 5 années se sont écoulés entre le 17 décembre 2018 et la date de signification du commandement de payer intervenu le 24 juillet 2023, l’action en paiement initiée par les bailleurs au titre des charges de l’année 2017 doit être déclarée recevable comme non prescrite.

Il en découle une absence de prescription pour les charges postérieures à 2017.

Concernant l’accord invoqué par les bailleurs et l’imputation des sommes déjà versées par [F] [C], ces dévéloppements en ce qu’il intéressent le fond n’entrent pas dans le champ de compétence du Juge de la mise en état.

Sur les autres demandes

[F] [C] qui succombe sera condamné à payer les dépens avec application de l’article 699 du Code de procédure civile et à payer à [W] [O] et à [V] [I] la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 de ce même code.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge de la mise en état, statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et insusceptible d’appel,

Déclare recevable la demande formée par [W] [O] et à [V] [I] à l’encontre d'[F] [C];

Condamne [F] [C] à payer à la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne [F] [C] aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile,

Renvoie à la mise en état du 3 novembre 2025 à 9h30 pour conclusions des parties au fond,

Rappelle l’exécution provisoire de droit de la présente ordonnance.

Et la juge de la mise en état a signé avec la greffière.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DE LA MISE EN ETAT