TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

MINUTE N° 2026/104

AFFAIRE : N° RG 25/00413 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3X5M

Copie à :

prefecture

M^e SEILLIER

Copie exécutoire à :

M^e Jean-françois TABET

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 23 Janvier 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [X] [F]

né le 15 Mars 1946 à [Localité 9]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Madame [A] [Y] épouse [F]

née le 01 Avril 1940 à [Localité 8]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentés par M^e Jean-françois TABET, de la SELARL AGATH’JURIS AVOCATS, avocat au barreau de BEZIERS

DÉFENDEURS :

Madame [O] [U]

néel e 27 aout 1996 à [Localité 11]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Monsieur [M] [K]

né le 22 juillet 1985 à [Localité 10]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentés par M^e SEILLIER, avocat au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire, chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

Magistrat ayant délibéré : Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire, chargée des contentieux de la protection

DÉBATS :

Audience publique du 28 Novembre 2025

DECISION :

contradictoire, et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2026 par Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

RAPPEL DES FAITS

Suivant contrat du 15 avril 2023 avec effet le même jour, Monsieur [X] [F] et Madame [A] [Y] épouse [F] ont donné à bail à Madame [O] [U] et Monsieur [M] [K] un logement situé au [Adresse 3] ([Adresse 5]), pour un loyer mensuel de 600 euros outre 40 euros de charges charge.

Des loyers étant demeurés impayés Monsieur [X] [F] et Madame [A] [Y] épouse [F] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte du 13 mars 2025 pour un montant de 2169,80 euros en principal.

Monsieur [X] [F] et Madame [A] [Y] épouse [F] ont ensuite fait assigner Madame [O] [U] et Monsieur [M] [K] devant le juge des contentieux de la protection par acte du 18 juillet 2025, pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ou subsidiairement voir prononcer la résiliation du bail ; être autorisés à faire procéder à l’expulsion de Madame [O] [U] et Monsieur [M] [K]; et obtenir leur condamnation au paiement de l’arriéré locatif pour la somme de 1946 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A l’audience du 28 novembre 2025, lors de laquelle l’affaire a été retenue, Monsieur [X] [F] et Madame [A] [Y] épouse [F], représentés par leur conseil, lequel a été entendu en sa plaidoirie, maintiennent l’intégralité de leurs demandes, et actualisent la dette locative à la somme 2946,80 € à la date du 1er novembre 2025.

Madame [O] [U] et Monsieur [M] [K], représentés par leur conseil, lequel a été entendu en sa plaidoirie, indiquent qu’ils ont 296 euros de reste à charge tous les mois, le reste du loyer étant versé par la CAF, qu’ils sollicitent un sursis à statuer dans l’attente de la décision d’aide juridictionnelle et à titre subsidiaire ils sollicitent un échelonnement de la dette.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture de l’Hérault par mail reçu le 21 juillet 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [X] [F] et Madame [A] [Y] épouse [F] justifient de la saisine subsidiaire des organismes payeurs des allocations logement en date du 17 mars 2025, soit deux mois avant la délivrance de l’assignation du 18 juillet 2025, en vertu des dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action de Monsieur [X] [F] et Madame [A] [Y] épouse [F] apparait recevable.

Sur la demande de sursis à statuer :

La loi n° 91-647 du 10 juillet 1991, relative à l’aide juridique, prévoit, en son article 2, que les personnes physiques dont les ressources sont insuffisantes pour faire valoir leurs droits en justice peuvent bénéficier d’une aide juridictionnelle et, en son article 25, que le bénéficiaire de l’aide juridictionnelle a droit à l’assistance d’un avocat choisi par lui ou, à défaut, désigné par le Bâtonnier de l’Ordre des avocats.

Et l’article 51 du Décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020 portant application de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique et relatif à l’aide juridictionnelle et à l’aide à l’intervention de l’avocat dans les procédures non juridictionnelles

I. – En cas de demande d’aide juridictionnelle formée en cours d’instance, le secrétaire du bureau d’aide juridictionnelle ou de la section du bureau en avise le président de la juridiction saisie.

Dans le cas où la demande est faite en vue d’exercer une voie de recours, l’avis est adressé au président de la juridiction devant laquelle le recours doit être porté.

Le greffier ou le secrétaire de la juridiction saisie classe sans délai, dans tous les cas, au dossier de procédure, l’avis transmis par le bureau ou la section.

II. – Sans préjudice de l’application des dispositions relatives à l’admission provisoire, la juridiction avisée du dépôt d’une demande d’aide juridictionnelle sursoit à statuer dans l’attente de la décision relative à cette demande.

Il en est de même lorsqu’elle est saisie d’une telle demande, qu’elle transmet sans délai au bureau d’aide juridictionnelle compétent.

Les dispositions des alinéas précédents ne sont pas applicables en cas d’irrecevabilité manifeste de l’action du demandeur, insusceptible d’être couverte en cours d’instance.

En l’espèce, Madame [O] [U] et Monsieur [M] [K] justifient avoir déposé une demande d’aide juridictionnelle le 9 octobre 2025 et indiquent être dans l’attente de la décision du bureau d’aide juridictionnelle ; toutefois leur conseil a été en mesure d’accomplir les diligences qui lui incombent sans pour autant avoir attendu la décision d’aide juridictionnelle de sorte que le dossier est en l’état d’être jugé sans qu’il soit nécessaire de surseoir à statuer.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le bail conclu le 15 avril 2023 avec effet le même jour contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 mars 2025, pour la somme en principal de 2169,80 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 mai 2025.

Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Monsieur [X] [F] et Madame [A] [Y] épouse [F] produisent un décompte, démontrant que Madame [O] [U] et Monsieur [M] [K] restaient leur devoir la somme de 2946,80 € à la date du 1er novembre 2025.

Madame [O] [U] et Monsieur [M] [K] n’apportent aucun élément de nature à contester cette dette tant dans son montant que dans son principe.

Madame [O] [U] et Monsieur [M] [K] seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de la somme de 2946, 80 €.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, dans la limite de trois années. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, vu le montant de la dette, de l’absence d’opposition du bailleur et de la reprise volontaire des versements, il y a lieu d’accorder à Madame [O] [U] et Monsieur [M] [K] des délais de paiement dont les modalités seront précisées au dispositif de la présente décision.

Il y a donc lieu de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.

Il convient néanmoins de préciser qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et des mensualités au titre des délais de paiement d’autre part, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein et entier effet et le solde de la dette sera immédiatement dû.

Madame [O] [U] et Monsieur [M] [K] devront alors également payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié à compter de la date de résiliation du bail, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur les demandes accessoires :

Madame [O] [U] et Monsieur [M] [K], partie perdante, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la sous-préfecture.

L’équité commande, en l’état, qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est assorti de l’exécution provisoire de plein droit, sans qu’aucun motif ne justifie qu’elle soit écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort

DIT n’y avoir lieu à surseoir à statuer ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu 15 avril 2023 avec effet le même jour entre Monsieur [X] [F] et Madame [A] [Y] épouse [F] d’une part et Madame [O] [U] et Monsieur [M] [K] d’autre part concernant le logement situé au [Adresse 3] [Localité 1], pour un loyer mensuel de 600 euros et 40 euros de charges sont réunies à la date du 14 mai 2025 ;

CONDAMNE solidairement Madame [O] [U] et Monsieur [M] [K] à verser à Monsieur [X] [F] et Madame [A] [Y] épouse [F] la somme de 2946,80 € (deux mille neuf cent quarante-six euros quatre-vingt centimes) (décompte arrêté au 1er novembre 2025);

AUTORISE Madame [O] [U] et Monsieur [M] [K] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 80 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour Madame [O] [U] et Monsieur [M] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [X] [F] et Madame [A] [Y] épouse [F] puissent faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— que Madame [O] [U] et Monsieur [M] [K] soient condamnés solidairement à verser à Monsieur [X] [F] et Madame [A] [Y] épouse [F] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DEBOUTE Monsieur [X] [F] et Madame [A] [Y] épouse [F] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [O] [U] et Monsieur [M] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la sous-préfecture ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le VINGT TROIS JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,