COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.D.C. LE MARCO POLO II c/ S.C.P. EZAVIN-[X] ADMINISTRATEURS JUDICIAIRES, [I] [P]

N° 25/

Du 17 Mars 2025

4ème Chambre civile

N° RG 24/04367 – N° Portalis DBWR-W-B7I-QDDM

Grosse délivrée à

la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES

expédition délivrée à

le 17 Mars 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du dix sept Mars deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

Après accord de la partie ayant constitué avocat, le dépôt du dossier au greffe de la chambre a été autorisé conformément aux dispositions de l’article 778 alinéa 5 du Code de Procédure Civile et l’affaire a été mise en délibéré au 17 Mars 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le17 Mars 2025, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDERESSE:

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 10] » Représenté par la SELARL [V] [K] & ASSOCIES, prise en la personne de Maître [V] [K] Administrateur Judiciaire Domicilié es qualité [Adresse 5] Pris en sa qualité d’administrateur provisoire de la copropriété dénommée, Désigné à ces fonctions suivant Ordonnances rendues par Madame le Premier Vice-Président du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 6 avril 2017 et prorogé par Ordonnances successives jusqu’au 6 octobre 2025.

[Adresse 6]

[Localité 2]

représentée par Maître Thibault POZZO DI BORGO de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DÉFENDERESSES:

S.C.P. EZAVIN-[X] ADMINISTRATEURS JUDICIAIRES Prise en la personne de Maître [E] [X], Administrateur Judiciaire, ès qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [D] [J], société civile professionnelle inscrite au RCS de NICE sous le numéro 819 030 834 dont le siège social est situé [Adresse 4]), désignée à ces fonctions par Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 31 mai 2024

[Adresse 3]

[Localité 2]

défaillant

Madame [I] [P]

[Adresse 1] [Adresse 11]

[Localité 2]

défaillant

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [I] [P] et M. [D] [J] étaient propriétaires en indivision des lots n 72, 73 et 173 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé « [Adresse 10] » situé [Adresse 7].

Selon ordonnance rendue par le tribunal de grande instance de Nice le 6 avril 2017, la Selarl [V] [K] & Associés a été désignée en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété et sa mission a été prorogée par ordonnances successives des 10 avril 2018, 5 avril 2019, 11 juin 2020, 4 mars 2021, 23 mars 2022, 15 mars 2023, 18 mars 2024, et 23 septembre 2024.

Par jugement rendu le 29 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Nice a condamné Mme [I] [P] et M. [D] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 10] » la somme de 12.075,53 euros représentant leurs charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2020, outre la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ces condamnations ont été exécutées mais à compter du 1er juillet 2021, Mme [I] [P] et M. [D] [J] ont été défaillants dans le règlement de leurs charges.

M. [D] [J] est décédé le 6 décembre 2021 et par jugement du 31 mai 2024, le tribunal judiciaire de Nice a désigné la SCP Ezavin-[X], prise en la personne de Maître [E] [X], en qualité de mandataire successoral de Monsieur [D] [J].

Par lettre du 15 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 10] » a mis en demeure Mme [I] [P] et la SCP Ezavin-[X], prise en sa qualité de mandataire successoral de [D] [J], de lui payer la somme de 14.342,80 euros de charges de copropriété dues au 1er juillet 2024.

Par acte du 10 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de de l’immeuble dénommé « [Adresse 10] » situé [Adresse 7], représenté par la Selarl [V] [K] & Associés pris en sa qualité d’administrateur provisoire, a fait assigner Mme [I] [P] et la SCP Ezavin-[X], prise en la personne de Maître [E] [X], ès qualité de mandataire successoral de la succession de [D] [J], aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire à lui payer sommes suivantes :

—  15.429,51 euros de charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2024, date de la mise en demeure, capitalisés en application des dispositions des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret du 17 mars 1967,

— les frais nécessaires au recouvrement de la créance en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  2.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fonde sa demande en paiement des charges sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et indique produire, pour justifier du principe et du montant de sa créance, un décompte expurgé de tout report à nouveau, les états de répartition individualisée sur la période concernée, les résolutions prises par l’administrateur provisoire, en ce compris les décisions d’approbation des exercices comptables et d’adoption des budgets prévisionnels, les appels de fonds et les ordonnance de désignation et de prorogation de la mission de la Selarl [K] & Associés.

Il précise qu’il fournit également l’extrait du règlement de copropriété contenant une clause de solidarité des propriétaires indivis de lots pour le règlement des charges. Il ajoute qu’il est également fondé à solliciter le remboursement des frais nécessaires au recouvrement de sa créance conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que, sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, l’indemnisation du préjudice distinct de celui causé par le retard de paiement occasionné par la carence récurrentes des copropriétaires débiteurs, car il a été privé, sans motif légitime, de la trésorerie nécessaire à son fonctionnement pendant plusieurs années.

Mme [I] [P], assignée par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice ayant instrumenté, et la SCP Ezavin-[X], assignée en sa qualité de mandataire successoral de [D] [J], par remise de l’acte à une personne habilitée à la recevoir, n’ont pas constitué avocat avant la clôture de la procédure ordonnée le 15 janvier 2025 de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 474 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 10] » a été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 17 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement de charges et de frais nécessaires.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 10] » produit :

l’ordonnance du 6 avril 2017 désignant la Selarl [V] [K] & Associés en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété, ainsi que les ordonnances successives prorogeant sa mission du 10 avril 2018, 5 avril 2019, 11 juin 2020, 4 mars 2021, 23 mars 2022, 15 mars 2023, 18 mars 2024, et 23 septembre 2024,

le relevé de propriété démontrant que Mme [I] [P] et M. [D] [J] étaient propriétaires en indivision des lots n° 72, 73 et 173 de l’état descriptif de division de l’immeuble,

un extrait du règlement de copropriété de l’immeuble dressé le 27 janvier 1970 contenant une clause de solidarité des nus propriétaires, usufruitiers et titulaires d’un droit d’usage et d’habitation de lots pour le paiement des charges,

le jugement du 29 janvier 2021 condamnant Mme [I] [P] et M. [D] [J] à payer la somme de 12.075,53 euros représentant leurs charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2020

l’acte de décès de [D] [J] survenu le 6 décembre 2021,

le jugement du 31 mai 2024 désignant la SCP Ezavin-[X], prise en la personne de Maître [E] [X], en qualité de mandataire successoral de [D] [J],

l’ensemble des résolutions prises en application de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 par l’administrateur provisoire pour approuver les exercices comptables depuis le 1er octobre 2017, les budgets prévisionnels, la constitution de fonds de travaux Alur ainsi que les devis de travaux urgents,

l’état financier après répartition au 30/09/2021, au 30/09/2022 et au 30/09/2023,

l’état des dépenses des exercices clos le 30/09/2021, le 30/09/2022, le 30/09/2023,

les appels de fonds, charges et provisions adressés à Mme [I] [P] et à la SCP Ezavin-[X],

une mise en demeure de payer la somme de 14.342,80 euros de charges de copropriété dues au 1er juillet 2024 adressée à Mme [I] [P] et la SCP Ezavin-[X] par lettres recommandées du 15 juillet 2024,

un relevé de compte débiteur de la somme de 15.429,51 euros au 16 octobre 2024, expurgé des précédentes condamnations pour débuter par un solde nul au 1er juillet 2021.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 10] » justifie du principe et du montant de sa créance de charges de copropriété d’un montant de 15.429,51 euros, comtes arrêtés au 16 octobre 2024, que Mme [I] [P] et la SCP Ezavin-[X] prise en sa qualité de mandataire successoral de [D] [J] seront solidairement condamnés à lui payer.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal calculés sur la somme de 14.342,80 euros à compter de la mise en demeure du 15 juillet 2024 et sur la totalité à compter de l’assignation du 10 décembre 2024 qui seront capitalisés annuellement dans les conditions de l’article 1343-1 du code civil.

En revanche, le syndicat des copropriétaires « [Adresse 10] » ne justifiant pas des frais qu’il a engagés pour le recouvrement de sa créance par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il sera débouté de sa demande formée de ce chef.

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort du décompte fourni qu’aucune charge n’est réglée depuis le 1er juillet 2021, imposant ainsi à la copropriété, en difficulté et sous administration provisoire depuis plusieurs années, à procéder à des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses courantes.

Si le décès d’un des copropriétaires indivis peut expliquer cette carence, Mme [I] [P], son épouse qui ne réside pas dans l’immeuble, n’a pris aucune mesure pour régler la succession et s’acquitter de la dette de charges imposant depuis de nombreuses années un préjudice de trésorerie au syndicat.

Le préjudice distinct du retard de paiement causé à la collectivité des copropriétaires justifie l’allocation de dommages et intérêts qui seront évalués, au regard de la carence totale au règlement des charges et au montant de la dette, à la somme de 800 euros.

Ainsi, Mme [I] [P] et la SCP Ezavin-[X], prise en sa qualité de mandataire successoral de [D] [J], seront solidairement condamnés à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 10] » la somme de 800 euros de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, la présente décision est exécutoire de plein droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

Parties perdantes au procès, Mme [I] [P] et la SCP Ezavin-[X], prise en sa qualité de mandataire successoral de [D] [J], seront solidairement condamnés aux dépens ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9] » la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Mme [I] [P] et la SCP Ezavin-[X], prise en la personne de Maître [E] [X], ès qualité de mandataire successoral de la succession de [D] [J], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 10] » situé [Adresse 7] la somme de 15.429,51 euros de charges de copropriété, comptes arrêtés au 16 octobre 2024 ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal calculés sur la somme de 14.342,80 euros à compter du 15 juillet 2024 et sur la totalité à compter du 10 décembre 2024 ;

ORDONNE la capitalisation annuelle des intérêts ;

CONDAMNE solidairement Mme [I] [P] et la SCP Ezavin-[X], prise en la personne de Maître [E] [X], ès qualité de mandataire successoral de la succession de [D] [J], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 10] » situé [Adresse 7] la somme de 800 euros de dommages et intérêts ;

CONDAMNE solidairement Mme [I] [P] et la SCP Ezavin-[X], prise en la personne de Maître [E] [X], ès qualité de mandataire successoral de la succession de [D] [J], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 10] » situé [Adresse 7] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Marco Polo II » situé [Adresse 7] de toute autre demande ;

CONDAMNE solidairement Mme [I] [P] et la SCP Ezavin-[X], prise en la personne de Maître [E] [X], ès qualité de mandataire successoral de la succession de [D] [J], aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT