COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : [I] [H] [X] [J] épouse [A] c/ S.A.R.L. IMMOBILIA 2000 France, [R] [B] [C] [K] épouse [P]

MINUTE N° 25/

Du 13 Février 2025

3ème Chambre civile

N° RG 23/02473 – N° Portalis DBWR-W-B7H-O3MP

Grosse délivrée à

M^e Frédéric PIAZZESI de la SELARL CABINET PIAZZESI AVOCATS

M^e Sabrina ZAKRAOUI

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 3ème Chambre civile en date du treize Février deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’audience s’étant tenue à juge rapporteur sans opposition des avocats conformément aux articles 812 & 816 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 26 novembre 2025 en audience publique , devant:

Président : Madame SEUVE, Magistrat honoraire

Greffier : Madame LETELLIER-CHIASSERINI, présente uniquement aux débats

Le Rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :

Président : Corinne GILIS

Assesseur : Cécile SANJUAN PUCHOL

Assesseur : Dominique SEUVE

DEBATS

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 27 Janvier 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ :

Par mise à disposition au Greffe le 13 Février 2025 après prorogation du délibéré signé par Madame GILIS, Présidente et Madame KACIOUI.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

1

DEMANDERESSE:

Madame [I] [H] [X] [J] épouse [A]

[Adresse 6]

[Localité 1]

représentée par M^e Sabrina ZAKRAOUI, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DEFENDERESSES:

S.A.R.L. IMMOBILIA 2000 France

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par Maître Frédéric PIAZZESI de la SELARL CABINET PIAZZESI AVOCATS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Madame [R] [B] [C] [K] épouse [P]

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par Maître Frédéric PIAZZESI de la SELARL CABINET PIAZZESI AVOCATS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

PROCÉDURE

Vu les actes d’huissier du 31 mai 2023 par lesquels [I] [J] épouse [A] (ci-après désignée comme [I] [A]) a fait assigner son ancienne locataire, la SARL IMMOBILIA 2000, et [R] [P], caution solidaire de celle-ci, aux fins de voir condamner la SARL IMMOBILIA 2000 (uniquement) à lui verser :

— la somme de 8 545 € 49, au titre des travaux de remise en état de l’appartement, situé à [Adresse 3], objet d’un bail professionnel en date du 17 mai 2016,

— la somme de 638 €75, en remboursement de la taxe d’habitation,

— et une indemnité de 3 000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les conclusions notifiées par le RPVA le 12 novembre 2024 par lesquelles la SARL IMMOBILIA 2000 et [R] [P] , affirmant que l’appartement loué avait été restitué le 30 mai 2022, en état d’une usure normale ne nécessitant pas de travaux de rénovation totale , et que la locataire y avait laissé des équipements et embellissements valorisants :

— se sont opposées aux demandes formulées par la bailleresse, injustifiées selon elle,

— et ont sollicité reconventionnellement la condamnation d'[I] [A] au remboursement du dépôt de garantie de 3 200 €, et au paiement d’une indemnité de 3 000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’ordonnance en date du 27 mai 2024 par laquelle le juge de la mise en état a fixé la clôture de façon différée au 12 novembre 2024.

SUR QUOI :

1) Rappel des faits

Il résulte des pièces versées aux débats les faits constants suivants.

Suivant bail professionnel en date du 17 mai 2016 ( pièce 1), dressé par M° [V], notaire à [Localité 2], [I] [A] a donné en location à la SARL IMMOBILIA 2000, un appartement (lot 24) situé [Adresse 3] à [Localité 2], à usage exclusif de transactions immobilières, location et gestion de biens immobiliers et syndic de copropriété, pour une durée de 6 ans, à compter du 1er juin 2016, moyennant un loyer annuel de 19 200 € par an, soit 1 600 € par mois, hors charges.

Ce bail faisait état :

— en page 5, d’un état des lieux dressé suivant constat d’huissier dressé par M° [D], le 8 décembre 2015, dont copie annexée au bail,

— en page 9, d’un dépôt de garantie de 3 200 € versé par la locataire,

— et en page 12 de l’engagement de caution solidaire de [R] [K] épouse [P].

Suite au congé donné par la locataire, pour le terme du bail, la restitution des lieux a été effectuée le 30 mai 2022, et un constat d’huissier d’état des lieux non contradictoire a été dressé peu avant le 24 mai 2022, par M° [W], sur requête de la locataire.

Par mail en date du 3 juillet 2022 , [I] [A] a indiqué au gérant de la SARL IMMOBILIA 2000 qu’elle avait du faire faire des devis et des dépenses d’un montant total de 11 745 € 49 pour la remise en état du local professionnel, objet de la location.

Par courrier recommandé du 22 août 2022, M° PIAZZESI, avocat de la SARL IMMOBILIA 2000 :

➔ a contesté les sommes réclamées à sa cliente , en faisant valoir :

— que les peintures étaient en état d’usure normale

— que les dégradations du parquet n’étaient pas dûes à un mauvais entretien, mais étaient la résultante des fuites récurrentes de la climatisation, installée par la bailleresse, qui a refusé d’y faire mettre un terme, malgré les demandes faites en ce sens,

— et que la SARLIMMOBILIA 2000 avait laissé plusieurs équipements et embellissements, augmentant la valeur locative du local

➔ et a sollicité restitution du dépôt de garantie.

Par lettre du 7 septembre 2022 (pièce 3), [I] [A] répondait :

— que l’entretien de la climatisation incombait à la locataire, en vertu des clauses du bail,

et que l’obturation de la ventilation de l’une des chambres avait entraîné l’aspiration de poussières et la détérioration du moteur devenu inutilisable,

— que si elle ne contestait pas l’usure normale des peintures , il n’en demeurait pas moins que les très nombreux trous, laissés dans les murs de chaque pièce, avaient nécessité, après réparations, de refaire faire les peintures,

— que les équipements laissés sur place, ainsi qu’un canapé, l’avaient été en violation du bail,

— et que le cablage informatique passé dans les faux plafonds avaient créé des fissures.

Par acte de commissaire de justice du 26 octobre 2022 (pièce 4) , [I] [A] a fait délivrer à la SARL IMMOBILIA 2000 une sommation de payer la somme de 9 098 € 32, décomposée ainsi :

— frais de remise en état des lieux, déduction faire du dépôt de garantie…. 8 545 € 49

— impôts fonciers sur 5 mois……………………………………………………………… 390 € 83

— coût de l’acte d’huissier …………………………………………………………………. 162 €

Reste dû : 9 098 € 32

La dénonciation de cette sommation de payer a été faite, par lettre recommandée A.R du 21 novembre 2022 (pièce 5) , à [R] [P], en sa qualité de caution solidiaire.

Ces sommations de payer étant demeurées sans effet, [I] [A] a engagé la présente procédure aux fins de voir condamner SARL IMMOBILIA 2000 (seule) au paiement de la somme de 8 545 € 49, au titre des travaux de remise en état du local, déduction faite du dépôt de garantie, et celle de 638 € 75, au titre de la taxe d’habitation 2022 prorata temporis.

Son assignation ne comporte pas de demande de condamnation à l’encontre de la caution solidaire.

La SARL IMMOBILIA 2000 s’oppose à ces demandes, injustifiées selon elle, et sollicite reconventionnellement remboursement du dépôt de garantie de 3 200 €.

1°) Sur le remboursement des travaux

En application de l’article 1732 du code civil :

“Il (le locataire) répond des dégaradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute”.

L’article 1730 précise :

“ S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçu, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.”

Le bail stipule, en page , que :

“ Le preneur devra entretenir les lieux loués pendant le cours du bail et les rendre à la sortie en état de réparations de toute nature, le bailleur n’étant tenu qu’aux grosses réparations visées à l’article 606 du code civil ( réparation des gros murs et voûtes, rétablissement des poutres et couvertures entières, des digues et murs de soutènement et de clôture en entier), tous autres travaux de réparations et d’entretien restant à la charge exclusive du preneur.”

En l’espèce, le bail notarié du 17 mai 2016 fait mention , en page 5, d’un état des lieux, dressé le 8 décembre 2015 par M° [D], huissier de justice, dont copie était annexée au bail

Ce procès-verbal de constat dressé par cet huissier, le 8 décembre 2015,soit 5 mois avant la signature du bail,décrit les lieux de façon détaillée, pièce par pièce, et conclut en ces termes:

“Comme cela apparaît de nos constatations, l’ensemble de l’appartement a été refait de neuf, il est en parfait état, le parquet est neuf dans toutes les pièces, les murs sont peints de neuf dans toutes les pièces, les boiseries sont peintes de neuf dans toutes les pièces, les éclairages électriques sont neufs dans toutes les pièces.”

Même si cet état des lieux d’entrée n’a pas été dressé au contradictoire de la SARL IMMOBILIA 2000, il constitue néanmoins une preuve du parfait état du local, dans la mesue où il a été dressé par un huissier de justice, et a été annexé au bail, signé par la locataire qui en a donc approuvé la teneur.

Le 24 mai 2022, la SARL IMMOBILIA 2000 , après avoir achevé son déménagement, en vue de la restitution des lieux, le 30 mai 2022, a fait établir un état des lieux non contradictoire par M°[W], huissier de justice, lequel a constaté :

— l’abandon d’un canapé en tissu jaune en état correct,

— des murs et plafonds à l’état d’usage,

— des climatisations en état de fonctionnement dans toutes les pièces ,

— un bon état général des lieux, à l’exception cependant- de :

— traces et marques de frottement éparses dans l’entrée, dans la salle de réunion, et dans le secrétariat,

— présence de plusieurs trous dans les murs : 2 dans le couloir de l’entrée, au plafond du bureau 1 ( 2 au plafond autour de la fenêtre, et dizaine sur les murs) , dans les murs du bureau 2, et dans le secrétariat,

— lames abîmées au pied du WC 1

— dans la cuisine : traces et coulure sur le mur Nord, auréoles marron audessus du coffrage en maussais état, auréoles orangeâtres autour de la grille d’aération des WC,

— dalle abîmée au niveau de la cuvette du WC 2

— dans le bureau 1 : parquet abîmé en partie sud ( espaces entre les lames avec décollement) , abandon sur place d’un meuble de rangement en bois sur mesure avec portes en bas et cubes en haut,

— dans le bureau 2 : décollement de lames du parquet au droit de la climatisation, trous épars dans les murs.

Il n’a pas été versé aux débats de constat contradictoire de sortie des lieux, le 30 mai 2022, date de remise des clefs.

[I] [A] a produit un nouveau constat d’huissier, non contradictoire, établi le 22 septembre 2022 , par M° [O], faisant apparaître que les locaux sont à l’état neuf, murs et plafonds peints au plâtre blanc lisse, et sol revêtu de lames PVC grises à l’état neuf, à l’exception dans le 2ème bureau à gauche d’une trace foncée au sol dans l’angle du mur gauche et del’encadrement de la porte.

Il résulte de la comparaison de ces divers constats d’huissier :

— que les locaux étaient en parfait état à l’état neuf, avant l’entrée dans les lieux de la SARL IMMOBILIA 2000, le 1er juin 2016,

— que, suite au départ de la SARL IMMOBILIA 2000 à la fin du bail, six ans plus tard le 31 mai 2022, les locaux étaient en état d’usage, à l’exception essentiellement de trous dans les murs, et de légères dégradations du parquet dans deux pièces et dans les deux WC,

— et qu’en septembre 2022, les locaux avaient été entièrement refaits et à l’état neuf, pour leur nouvelle mise en location.

Les travaux de remise en état, dont [I] [A] sollicite paiement par la SARL IMMOBILIA 2000, ont porté, d’après les devis et factures produits, sur le rebouchage des trous au murs, la peinture des murs, pour un montant de 10 733 € 35 (devis du 31 juillet 2022 et facture correspondante du 19 septembre 2022 de l’entreprise I.T.B).

Ces travaux correspondant à des dégradations ( traces et nombreux trous dans les murs) qui excèdent le simple usage d’autant plus que le bail, en son article 5, met à la charge de la locataire l’obligation de rendre les lieux, à la sortie, en état des réparations de toute nature ( à l’exception des grosses réparations de l’article 606 du code civil).

En conséquence, [I] [A] est bien-fondée à réclamer à son ancienne locataire la prise en charge de ces travaux de réparations.

[I] [A] est également fondée, pour les mêmes raisons, à réclamer le remboursement de la facture relative au remplacement du sol abîmé, soit 277 € 74 ( Facture sol et carrelage Leroy Merlin).

En effet, en l’état des dispositions contractuelles ( article 5 du bail) qui mettait à sa charge, outre l’entretien, les réparations, il appartenait à la SARL IMMOBILIA 2000, si la climatisation était défectueuse et fuyait , comme elle le prétend de prendre en charge la réparation de celle-ci qui lui incombait, et de prendre en charge le dégât des eaux occasionnés au parquet, susceptibles, qui plus est, d’être pris en charge par son assureur.

En conséquence, elle est mal fondée, pour tenter d’échapper au remboursement de la détérioration du parquet, d’invoquer le fait que les réparations auraient dû être faites par la bailleresse, alors que tel n’est pas le cas.

En conséquence, elle doit supporter le coût des conséquences des fuites de la climatisation pour laquelle elle n’a pas agi en conséquence, et par suite, le coût du changement de revêtement du sol.

En revanche, [I] [A] n’est pas fondée à solliciter également paiement d’une facture Brico Dépôt de 168 € 80, correspondant à la fourniture d’un kit Easyhom et petits accessoires y afférents.

En effet, ce matériel correspond à une VMC, pour une ventilation du logement, et en l’absence de preuve de détérioration par la locataire du système de ventilation préexistant, cette dépense ne peut être mise à sa charge.

Donc, au total, les travaux de remise en état incombant à la locataire se décomposent ainsi:

— facture des travaux de rebouchage et peinture…………………………….10 733 € 35

— réfection du revêtement de sol ………………………………………………….. 277 € 74

= 11 011 € 09

2°) Sur la taxe d’habitation

Le bail professionnel du 17 mai 2016 liant les parties met à la charge de la locataire toutes les taxes locatives ainsi que la taxe foncière.

La taxe d’habitation est une taxe incombant au locataire.

[I] [A] sollicite le remboursement par la SARL IMMOBILIA 2000 de la somme de 638 € 75, au titre de la taxe d’habitation 2022, prorata temporis ( sur 5 mois).

Cette demande, bien que fondée en son principe, sous réserves de la jusitifcation de son paiement par [I] [A] , n’est pas justifiée en son montant.

En effet, [I] [A] n’a produit qu’une lettre de relance qui lui a été adressée par l’administration fiscale en janvier 2023 (pièce n°6) mentionnant une somme due, au titre de la taxe d’habitation, d’un montant de 1 641 €, soit 1492 € pour la taxe elle-même, et 149 € de majoration de 10 % pour défaut de paiement dans les délais, mais ce document ne mentionne absolument pas l’adresse du bien concerné par cette taxe, et est adressé à [I] [A] à son adresse à [Localité 1].

Cette relance ne permet donc pas de vérifier qu’elle concerne bien , et uniquement, le local loué sis à [Localité 2].

De surcroît, devant la présente juridiction, [I] [A] réclame, au titre de cette taxe d’habitation sur 5 mois en 2022, une somme de 638 € 75, alors que dans la sommation de payer délivrée par acte d’huissier du 26 octobre 2022 ( pièce 4) , elle ne sollicitait de ce chef qu’une somme de 390 € 83.

En conséquence, en l’absence de justificatif fiscal du montant de la taxe d’habitation, à savoir l’avis d’imposition mentionnant l’adresse du local, [Adresse 3] à [Localité 2], il ne peut être fait droit à la demande d'[I] [A] relative à la taxe d’habitation prorata temporis.

3°) Sur la restitution du dépôt de garantie

Il est constant que, comme indiqué au bail, un dépôt de garantie de 3 200 €, correspondant à 2 mois de loyers, a été versé par la locataire, lors de la signature du bail, qui mentionne ledit dépôt de garantie.

En conséquence, la SARL IMMOBILIA 2000 est fondée à en solliciter restitution.

Toutefois, compte-tenu des sommes restant dûes par cette dernière à [I] [A], cette restitution s’opérera par compensation, et donc en déduction de la somme de 11 011 € 09 , restant dûe par la SARL IMMOBILIA 2000.

En conséquence, la SARL IMMOBILIA 2000 sera condamnée à verser à [I] [A] la somme de 7 811 , soit :

— travaux de remise en état ………………………………………………………..11 011 € 09

A déduire dépôt de garantie ……………………………………………………- 3 200 €

= 7 811 € 09

Il convient de relever que, bien qu’ayant également assigné la caution solidaire, [R] [K] épouse [P], la demanderesse n’a formulé aucune demande de condamnation à l’encontre de celle-ci, et que, dès lors, il ne peut y avoir condamnation à l’encontre de celle-ci.

4°) Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Compte-tenu de l’issue du litige, les dépens seront laissés à la charge de la SARL IMMOBILIA 2000, partie perdante.

L’équité commande, par ailleurs, de faire droit, à hauteur de 1 500 €, à la demande complémentaire formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, par [I] [A], eu égard aux frais irrépétibles inhérents à la présente procédure.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire, au fond, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

Vu le bail professionnel notarié en date du 17 mai 2016,

Vu les constats d’huissier versés aux débats,

Condamne la SARL IMMOBILIA 2000 à payer à [I] [A] :

— la somme de 7 811 € 09 ( sept mille huit cent onze euros et neuf centimes) , au titre des travaux de remise en état des locaux loués ( 11 011 € 09), déduction faite du dépôt de garantie de 3 200 €,

— et une indemnité de 1 500 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Rappelle qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes, fins et conclusions,

Condamne la SARL IMMOBILIA 2000 aux entiers dépens, en accordant à M° Sabrina ZAKRAOUI, avocate au barreau de Grasse, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

Et la Présidente a signé avec la greffière.

LA GREFFFIÈRE LA PRÉSIDENTE