TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

20 MAI 2025

N° RG 24/01370 – N° Portalis DB22-W-B7I-SM22

Code NAC : 50D

AFFAIRE : [Z] [M], [X] [G] C/ [I] [H], [U] [H]

DEMANDEURS

Monsieur [Z] [M], né le 19 Juillet 1964 à [Localité 5] (LIBAN), demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Banna NDAO, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 667, M^e Emmanuelle MARTIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : 2077

Madame [X] [G], née le 27 Décembre 1981 à [Localité 7] (CONGO), demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Banna NDAO, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 667, M^e Emmanuelle MARTIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : 2077

DEFENDEURS

Madame [I] [H], née le 12 Avril 2003 à [Localité 10], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e François ELBERG, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R 15, M^e Noémie LE BOUARD, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 113

Monsieur [U] [H], né le 05 Août 2000 à [Localité 10], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e François ELBERG, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R 15, M^e Noémie LE BOUARD, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 113

Débats tenus à l’audience du : 08 Avril 2025

Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie BRUN, Greffière,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 08 Avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 20 Mai 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 30 septembre 2022, monsieur [Z] [M] et madame [X] [T] son épouse ont acquis un bien immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 8] (Yvelines) appartenant à madame [I] [H] et son frère monsieur [U] [H].

Des désordres notamment électriques sont apparus après leur installation dans leur nouveau domicile.

Les demandeurs ont alors assigné les vendeurs en référé devant le tribunal judiciaire de Versailles afin que soit diligentée une expertise relative à ces désordres électriques.

Par ordonnance de référé en date du 29 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Versailles a ordonné la réalisation de cette expertise et a commis pour y procéder monsieur [K] [B]. Celle-ci est toujours en cours.

A la fin du printemps 2024, d’autres désordres importants sont apparus relatifs exclusivement à des questions d’humidité.

Les demandeurs ont alors fait appel à un expert en bâtiment qui s’est rendu sur les lieux et a rendu son rapport le 3 août 2024, au regard duquel, ils se sont interrogés sur d’éventuels manquements des vendeurs lors de la conclusion de l’acte de vente.

Les demandeurs ont, par acte de commissaire de justice en date du 30 septembre 2024, assigné les défendeurs en référé devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire portant sur ces questions d’humidité.

Aux termes de leurs conclusions, ils maintiennent leur demande et à l’appui de leur celle-ci développent les moyens suivants, indiquant que les conditions cumulatives de l’article 145 du code de procédure civile sont réunies ; que d’une part, le motif est légitime et d’autre part, cette expertise doit permettre de se procurer des preuves en vue d’un potentiel procès ; qu’il est nécessaire de déterminer, tout d’abord, l’origine du sinistre et ensuite de mettre en lumière s’il existe des manquements de la part des vendeurs au regard de leur obligation de bonne foi, de leur obligation d’information et de la garantie des vices cachés ; qu’ils invoquent ainsi les articles 1104, 1112-1 et 1641 du Code civil ; qu’enfin, il appartient à l’expert de se prononcer sur les travaux à effectuer afin de remédier aux désordres et d’examiner à cet effet les devis présentés.

En réponse aux moyens des défendeurs ils précisent tout d’abord que l’expert judiciaire déjà désigné a indiqué par courriel en date du 17 septembre 2024 qu’il est préférable de faire appel à un expert en bâtiment plus spécialisé sur les désordres relatifs à l’humidité, et que le recours à un sapiteur n’est pas non plus judicieux dans la mesure où cela ne concerne pas un point précis de la mission de l’expert déjà désigné mais un désordre nouveau.

Ensuite, ils précisent qu’ils ont bien sollicité leur assureur mais qu’à l’occasion d’échanges avec des artisans, il est apparu que le préjudice ne relevait pas d’un préjudice pris en charge par l’assurance mais d’un défaut inhérent à la construction du bâtiment ; que la mise en cause de l’assureur ne saurait faire obstacle à la mise en cause des défendeurs et que l’expertise demandée a d’ailleurs pour objectif de déterminer les responsabilités de chacun.

Ils précisent enfin que s’agissant des compétences professionnelles de monsieur [M], que bien qu’ingénieur en travaux publics, il a toujours travaillé dans le domaine des infrastructures publiques et non dans les travaux de bâtiment ; que de plus, les postes que relèvent les défendeurs sont des postes de direction ou des postes axés sur la gestion commerciale, financière et contractuelle et non sur l’expertise technique ; que si monsieur [M] était un tel expert pouvant se rendre compte des désordres, il serait incompréhensible qu’il ait fait une offre de 2,3 millions d’euros pour cette maison sans en négocier le prix.

Ils rappellent que les fondements juridiques de la demande d’expertise relèvent de la garantie des vices cachés des articles 1641 à 1649 du Code civil, du devoir d’information du vendeur de l’article 1112-1 du Code civil et de la bonne foi de l’article 1104 du même code.

Ils indiquent que sur la question de la connaissance possible des désordres par les vendeurs, il convient de ne pas prendre en compte les documents relatifs à l’amélioration de la performance énergétique de la maison, qui ne concernent pas l’étanchéification de celle-ci ; que la prestation du diagnostiqueur est largement remise en cause dans le cadre de l’expertise amiable ; que la seule information juridiquement opposable ne fait pas mention d’un risque de remontée de nappes et de la situation du bien dans une zone potentiellement sujette aux inondations de cave ; que les informations issues du site Géorisque et annexées par le notaire à l’acte de vente ne font pas non plus mention de ces informations.

Ils soulignent que le périmètre de la nouvelle expertise sollicitée va au-delà de la question des infiltrations dans les sous-sols et caves de la première expertise puisque le rapport d’expert du bâtiment a mis en évidence des désordres plus importants ; que de plus, lors du week-end du 31 mai au 2 juin 2024, aucun des voisins des demandeurs on a fait le constat d’inondations dans sa cave.

Ils notent que les déclarations d’assurance se font sur des formulaires en ligne avec des rubriques préétablies et qu’il est donc inexact d’en déduire que les rubriques prédéfinies caractérisent l’origine des désordres ; que l’assureur a eu connaissance du rapport de l’expert amiable, ce qui le conforte dans l’idée que les désordres ne sont pas dus à un événement climatique relevant de la police d’assurance des demandeurs ; que par ailleurs, si l’année 2024 a été une année pluvieuse elle n’est pas la seule de l’histoire récente , et qu’en tout état de cause, si la maison ne souffrait pas de défauts comme relevés par l’expert en bâtiment, l’augmentation du niveau des précipitations ne l’aurait pas affectée.

Ils relèvent enfin que l’offre d’achat s’est faite le 23 avril soit le lendemain de la première visite de la maison, et qu’il est donc peu réaliste de penser que cette réduction de prix est relative à la prise en compte de la nécessité de travaux à réaliser, puisqu’il est en effet courant de faire une offre inférieure au prix de vente après la première visite ; que les factures justificatives des travaux réalisés demandées ultérieurement ne préjugent en rien une absence de mise en cause des vendeurs.

Aux termes de leurs conclusions, les défendeurs demandent au tribunal :

à titre principal, de prononcer leur mise hors de cause et de rejeter la demande d’expertise,à titre subsidiaire, de prendre acte de leurs protestations et réserves,de condamner les demandeurs à leur payer la somme de 5000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’appui de leurs demandes, ils considèrent que les demandeurs ne démontrent pas l’existence d’un motif légitime.

Ils relèvent tout d’abord que monsieur [M] est ingénieur dans les travaux publics et privés et opère des études techniques dans le bâtiment, et ne peut donc être considéré comme un profane et qu’il a une parfaite connaissance dans le domaine de la construction et du bâtiment.

Ils relèvent ensuite que les demandeurs ont fait une déclaration de sinistre à leur assureur en indiquant que le sinistre du 31 mai 2024 a pour origine un événement climatique, qu’il s’agit d’une inondation/coulée de boue et que lors du week-end du 31 mai 2024 au 2 juin 2024 des infiltrations d’eau importantes ont eu lieu dans une partie du sous-sol et que cela semble avoir fait suite aux pluies abondantes des dernières semaines ; qu’il appartient donc aux demandeurs d’actionner leur assureur, les défendeurs ne pouvant être considérés comme responsables de cet événement climatique.

Ils relèvent enfin que l’acte de vente contient une clause d’exonération de responsabilité du vendeur au titre des vices cachés affectant le bien à la condition que les vices aient été inconnus du vendeur et non cachés par ce dernier à l’acquéreur ; or cela est le cas puisque les diagnostics obligatoires annexés à l’acte de vente font état tout d’abord de travaux essentiels d’isolation du plancher à réaliser pour une somme comprise entre 6600 euros et 10 000 euros, et qu’il est ensuite mentionné qu’avant d’isoler un plancher il convient de vérifier qu’il ne présente aucune trace d’humidité ; qu’enfin, sur la fiche technique du DPE est également indiqué que le sous-sol n’est pas isolé.

Ils soulignent par ailleurs qu’aux termes de l’état des risques et pollution annexé à l’acte de vente, il est expressément prévu et mentionné que la maison est située dans une zone de remontée de nappes et qu’elle est située dans une zone potentiellement sujette aux inondations de cave ; que les documents provenant de Météo France indiquent clairement que l’année 2024 se classe parmi les 10 années les plus pluvieuses depuis 1959 et que les nappes phréatiques ont été saturées en cette année 2024.

Ils soulignent également que l’attestation en date du 10 octobre 2023 de l’agence ayant servi d’intermédiaire lors de la vente, établit que les demandeurs ont visité à cinq reprises la maison et qu’ils ont sollicité la communication des factures relatives aux travaux effectués, et que c’est dans ces circonstances, qu’ils ont demandé et obtenu dans le cadre des négociations une réduction du prix de vente de 90 000 euros.

Ils soulignent enfin que les demandeurs n’indiquent pas le fondement juridique de la responsabilité des vendeurs qu’ils pourraient mettre en œuvre dans le cadre d’une action au fond, et ajoutent qu’ils ont été contraints de subir une procédure mal orientée, qu’une expertise judiciaire est déjà en cours et qu’il suffit de solliciter une extension de mission de l’expert ou que ce dernier s’adjoigne un sapiteur.

Ils rappellent que le juge des référés statuant sur une demande d’expertise dispose d’un pouvoir souverain pour apprécier si le demandeur justifie d’un motif légitime ; que lorsque la mesure d’expertise ne repose que sur des déductions et affirmations qui ne sont nullement étayées par des documents précis objectifs et vérifiables, le demandeur de la mesure d’expertise est réputé ne pas démontrer l’existence d’un litige plausible, crédible.

La décision a été mise en délibéré au 20 mai 2025.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise

L’article 143 du code de procédure civile dispose que « Les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible. »

L’article 232 du code de procédure civile ajoute que « Le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert la lumière d’un technicien. »

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. ».

Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte, la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel. Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

Le motif légitime est un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse, et présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui ; elle doit être pertinente et utile.

Si la partie demanderesse dispose d’ores et déjà de moyens de preuve suffisants pour conserver ou établir l’existence des faits litigieux, la mesure d’instruction demandée est dépourvue de toute utilité et doit être rejetée.

Il sera rappelé que le demandeur à l’expertise judiciaire n’a pas à établir le bien-fondé de l’action en vue de laquelle la mesure d’instruction est sollicitée.

En l’espèce, la mesure demandée est légalement admissible ; le litige potentiel a un objet et un fondement suffisamment caractérisés.

En effet, il s’agit de savoir si au moment de la vente les vendeurs avaient connaissance de défauts structurels de la maison relatifs à son étanchéité qu’ils auraient cachés aux acquéreurs. Les demandeurs envisagent ainsi une action au fond : en garantie des vices cachées sur le fondement des articles 1641 et suivants du Code civil, sur le fondement de la bonne foi des contractants de l’article 1104 du Code civil et/ou sur le fondement de la réticence dolosive de l’article 1112-1 du Code civil.

Les demandeurs, dont les allégations ne sont pas imaginaires et présentent un certain intérêt, justifient, notamment par le rapport de l’expert en bâtiment en date du 3 août 2024, du caractère légitime de leur demande.

Il est notamment écrit :

« [Localité 6] est de constater que l’humidité dans le sous-sol provient par des infiltrations latérales et verticales, en effet le constat révèle plusieurs anomalies dans les aménagements et les équipements de la maison telles que :

la présence de défauts dans l’étanchéité périphérique ;la mauvaise gestion des eaux pluviales autour de la maison ;la présence d’anomalies dans le réseau d’évacuation des eaux pluviales ; »« Pourtant l’article 23 du chapitre II, titre II du règlement sanitaire, stipule l’absence d’humidité dans les locaux comme condition d’habitabilité. Par ailleurs, l’art. 27.2 donne les caractéristiques des pièces affectées à l’habitation. Les pièces affectées à l’habitation doivent présenter les caractéristiques suivantes :

Les murs ainsi que le sol et le plafond doivent assurer une protection contre l’humidité, notamment contre les infiltrations et les remontées d’eau tellurique. ».

A titre préalable, il convient de noter que l’argument relatif à l’existence d’une expertise judiciaire déjà en cours est inopérant. En effet, il est établi que, par courriel en date du 17 septembre 2024, l’expert judiciaire déjà désigné a indiqué qu’il était préférable de faire appel à un expert en bâtiment plus spécialisé sur les désordres relatifs à l’humidité. Il lui est également impossible de recourir à un sapiteur car cela ne concerne pas un point précis de la mission de l’expert judiciaire déjà désigné mais un désordre nouveau.

Par la suite, il convient de relever les éléments suivants qui caractérisent aussi l’existence d’un motif légitime :

Tout d’abord, la mise en cause de l’assureur ne saurait faire obstacle à celle des défendeurs. En effet, la déclaration du sinistre à l’assureur est une action préalable obligatoire à sa mise en cause. En aucun cas, elle ne préjuge de l’origine du sinistre. C’est la raison pour laquelle le sinistre est toujours à l’étude chez l’assureur des demandeurs.

Ensuite, les compétences professionnelles en matière de bâtiment de monsieur [M] ne peuvent être prises en compte. D’une part les défendeurs ne les caractérisent pas de manière claire et d’autre part, ces compétences, fussent-elles établies, n’auraient pas pu être pleinement exercées dans le cadre de simples visites de la maison. Il aurait fallu que monsieur [M] diligente des mesures techniques précises. Or il n’est absolument pas démontré par les défendeurs que monsieur [M] ait réalisé ces mesures d’expertise dans le cadre des simples visites de la maison. Il est seulement établi que les demandeurs ont vérifié les prises et les volets électriques.

Enfin, il est certain que les documents relatifs à l’amélioration de la performance énergétique de la maison ne concernent pas l’étanchéification de celle-ci. Leur présence dans l’acte de vente n’est pas de nature à donner aux acquéreurs une information sur l’étanchéité de la maison.

Le descriptif des risques de l’acte de vente fait mention d’un « risque de remontée de nappes » et de la situation du bien dans une « zone potentiellement sujette aux inondations de cave ». Mais le descriptif des risques indique aussi :

Territoire à risque important d’inondation : Non

Localisation exposée à un Atlas de zone inondable : Non

Evènements historiques d’inondation dans le département : 3 (1910, 1955, 1983).

Cela apparaît contradictoire et la prestation du diagnostiqueur est largement remise en cause dans le cadre de l’expertise amiable.

Le périmètre de la nouvelle expertise sollicitée va au-delà de la question des infiltrations dans les sous-sols et caves faisant l’objet de la première expertise judiciaire puisque le rapport d’expert du bâtiment a mis en évidence des désordres plus importants. L’expert en bâtiment conclut, en effet, que « les infiltrations d’eau vers les pièces dites habitables ne sont donc pas tolérées ni par les DTU ni par le règlement sanitaire départemental quel que soit leurs localisations. » Il précise par ailleurs que « la présence d’humidité est inhérente au système constructif (présente à la réalisation ou à la transformation de l’ouvrage). » Les conclusions de ce rapport sont « qu’il existe deux causes probables et éventuellement concomitantes au problème d’humidité dans la maison : un réseau enterré défaillant et où l’absence de dispositif de gestion et collecte des eaux de pluie autour de la maison outre un certain nombre de non-conformités des dispositifs constructifs. »

Par ailleurs, si l’année 2024 a été une année pluvieuse elle n’est pas la seule de l’histoire récente. Ainsi, le bilan climatique de Météo France fourni par les défendeurs indique que « 2018 a connu un épisode persistant de sols nettement plus humides que la normale. » L’hypothèse d’un événement climatique exceptionnel qui ne se reproduira plus pourrait être remise en doute.

Il convient aussi d’observer que lors du week-end du 31 mai au 2 juin 2024, aucun des voisins des demandeurs n’a fait le constat d’inondations dans sa cave. Ceci est clairement établi par les mails de deux voisins en date du 15 février 2025.

Quant à la réduction de prix de 90 000 euros, elle n’est pas significative d’une connaissance par les acquéreurs de potentiels défauts structurels d’étanchéité. En effet, elle paraît relative non seulement au regard du prix total de la maison qui est de 2 300 000 euros mais aussi au regard des éventuels travaux à diligenter pour en assurer l’étanchéité. De plus, elle a été faite le lendemain de la première visite, sans qu’il y ait eu la possibilité pour les acquéreurs d’évaluer les potentiels travaux à réaliser.

De plus, les factures justificatives des travaux réalisés dans la maison ne sont pas de nature à établir une information précise sur les désordres relatifs aux problèmes d’humidité. Elles concernent, en effet, essentiellement l’aménagement paysagé du jardin.

Il existe donc de nombreuses questions concernant de potentiels désordres structurels d’étanchéité de la maison, justifiant d’un motif légitime pour solliciter cette expertise.

En conséquence, il sera fait droit à la demande dans les conditions détaillées au dispositif.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Au stade de l’expertise, aucune des parties n’est considérée comme succombant, il n’y a donc pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens seront à la charge des demandeurs.

PAR CES MOTIFS

Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Versailles, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

Ordonnons une expertise,

Commettons pour y procéder M. [C] [Y], expert, inscrit sur la liste de la Cour d’appel de Versailles, avec mission de :

* convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise,

* se faire remettre toutes les pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

* se rendre sur les lieux et en faire la description,

* relever et décrire les désordres, malfaçons et inachèvements affectant l’immeuble litigieux, allégués dans l’assignation et résultant des pièces produites,

* en détailler les causes et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels fournisseurs ou intervenants ces désordres, malfaçons et inachèvements sont imputables, dans quelle proportion,

* dire si les désordres constatés existaient antérieurement à la vente intervenue ou si s’ils sont intervenus postérieurement,

* dans l’hypothèse où les désordres existaient antérieurement à la vente, dire s’ils étaient cachés ou apparents, ou s’ils pouvaient être décelés par un acquéreur non averti et si celui-ci pouvait en apprécier la portée,

* donner tous éléments de nature à apprécier la connaissance que les demandeurs étaient susceptibles d’en avoir antérieurement à la vente,

* indiquer les conséquences de ces désordres, malfaçons et inachèvements quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination,

* évaluer, notamment au vu de devis communiqués par les parties, les solutions et travaux nécessaires pour remédier tant aux désordres qu’aux dommages conséquents et en chiffrer le coût,

* préciser et évaluer les préjudices et coûts induits par ces désordres, malfaçons et inachèvements et par les solutions possibles pour y remédier,

* donner son avis sur les comptes présentés par les parties,

* rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties,

* mettre, en temps utile, au terme des opérations d’expertise, par le dépôt d’un pré-rapport, les parties en mesure de faire valoir, dans le délai qu’il leur fixera, leurs observations qui seront annexées au rapport,

Disons que l’expert pourra, si besoin est, se faire assister de tout sapiteur de son choix,

Fixons à 4000 euros TTC le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, qui sera versé par les demandeurs, au plus tard le 31 juillet 2025, entre les mains du régisseur d’avance de recettes de cette juridiction, sous peine de caducité,

Rappelons que le règlement peut être effectué par virement bancaire (en demandant le RIB à l’adresse mail : [Courriel 9] ) ou soit par chèque à l’ordre de la Régie d’avances et recettes du Tribunal Judiciaire Versailles, accompagné de la copie exécutoire de la décision,

Impartissons à l’expert, pour le dépôt du rapport d’expertise, un délai de 8 mois à compter de l’avertissement qui lui sera donné par le greffe du versement de la provision,

Disons qu’en cas de refus ou d’empêchement de l’expert, il sera procédé à son remplacement par le magistrat chargé du contrôle des expertises qui est par ailleurs chargé de la surveillance des opérations d’expertise,

Disons n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Disons que les dépens seront à la charge des demandeurs.

Prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT MAI DEUX MIL VINGT CINQ par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie BRUN, Greffière, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

La Greffière La Première Vice-Présidente

Virginie BRUN Gaële FRANÇOIS-HARY