TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

4ème Chambre civile

Date : 3 octobre 2025 -

MINUTE N°25/

N° RG 22/00698 – N° Portalis DBWR-W-B7G-OBHY

Affaire : [D] [B]

[K] [B]

[L] [C]

[J] [C]

Société SCALETTA, prise en la personne de son représentant légal

[Y] [T]

[U] [W]

C/ Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice,

S.A.S.Cabinet [Localité 9] & [M], prise en la personne de son représentant légal en exercice

ORDONNANCE DE MISE EN ETAT

Nous, Madame VALAT, Juge de la Mise en Etat,

assistée de Madame Estelle AYADI, Greffière,

DEMANDEURS AU FOND ET DEFENDEURS À L’INCIDENT

M. [D] [B]

[Adresse 5]

[Adresse 11]

[Localité 3]

représenté par M^e Aude CALANDRI, avocat au barreau de NICE

Mme [K] [B]

[Adresse 5]

[Adresse 11]

[Localité 3]

représentée par M^e Aude CALANDRI, avocat au barreau de NICE

M. [L] [C]

[Adresse 5]

[Adresse 11]

[Localité 3]

représenté par M^e Aude CALANDRI, avocat au barreau de NICE

Mme [J] [C]

[Adresse 5]

[Adresse 11]

[Localité 3]

représentée par M^e Aude CALANDRI, avocat au barreau de NICE

SCI SCALETTA, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 5]

[Adresse 11]

[Localité 3]

représentée par M^e Aude CALANDRI, avocat au barreau de NICE

M. [Y] [T]

[Adresse 5]

[Adresse 11]

[Localité 3]

représenté par M^e Aude CALANDRI, avocat au barreau de NICE

M. [U] [W]

[Adresse 5]

[Adresse 11]

[Localité 3]

représenté par M^e Aude CALANDRI, avocat au barreau de NICE

DEFENDEURS AU FOND ET DEMANDEURS À L’INCIDENT

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice,

[Adresse 6]

[Localité 3]

représenté par M^e Antoine PONCHARDIER, avocat au barreau de NICE

S.A.S.Cabinet [Localité 9] & [M] , prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Antoine PONCHARDIER, avocat au barreau de NICE

Vu les articles 780 et suivants du Code de Procédure Civile,

Ouï les parties à notre audience du 27 juin 2025,

La décision ayant fait l’objet d’un délibéré au 26 Septembre 2025, après prorogation du délibéré a été rendue le 3 octobre 2025 par Madame VALAT, Juge de la Mise en état, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière,

Grosse

M^e Aude CALANDRI

M^e Antoine PONCHARDIER

Expédition

Le

Mentions diverses :

RMEE 3/12/2025

L’ensemble immobilier dénommé [Adresse 10] est situé [Adresse 7] [Localité 1]. Il se compose de deux bâtiments, de garages et de caves en sous-sol, d’un jardin et d’une piscine. Le bâtiment A est divisé en 47 lots et comprend une loge occupée par un gardien. Le bâtiment B est composé de 44 appartements composant l’unique lot 317 dont le propriétaire est la compagnie Cardiff Assurances.

Le syndic de la copropriété est la société [Localité 9] et [M].

Lors d’une assemblée générale des copropriétaires qui s’est réunie le 30 novembre 2021 les résolutions suivantes ont été adoptées :

— la résolution n°5 ayant approuvé les comptes de l’exercice clos au 31 juillet 2021,

— la résolution n°6 ayant donné quitus au syndic pour sa gestion,

— la résolution n°8 ayant approuvé le budget provisionnel de l’exercice du 1er août 2022 au 31 juillet 2023,

— la résolution n°9 ayant ajusté le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er août 2021 au 31 juillet 2022,

— la résolution n°11 ayant désigné la société [Localité 9] et [M] en tant que syndic de la copropriété.

Par acte d’huissier du 21 février 2022, M. [D] [B], Mme [K] [B], [L] [C], Mme [J] [C], la SCI Scaletta, M. [Y] [T] et M. [U] [W] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] et la société Borne et [M] devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir principalement l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 novembre 2021, subsidiairement l’annulation des résolutions n° 5, 6, 8, 9 et 11 adoptée par cette assemblée et, en tout état de cause, la désignation d’un expert judiciaire afin de procéder au contrôle et à l’examen des comptes de la copropriété et la désignation d’un administrateur provisoire.

Par ordonnance du 28 juin 2023, le juge de la mise en état a déclaré M. [D] [B], Mme [K] [B], [L] [C] et Mme [J] [C] recevables à solliciter la nullité des résolutions n° 5, 6, 8, 9 et 11, la SCI Scaletta et M. [Y] [T] recevables à solliciter la nullité des résolutions n° 5, 6, 9 et 11 et M. [U] [W] recevable à solliciter la nullité des résolutions n° 5, 6 et 11 de l’assemblée générale du 30 novembre 2021.

Par ordonnance du 25 avril 2024, le juge de la mise en état a constaté le désistement d’instance de Mme [K] [B], constaté le décès de [L] [C] et la poursuite d’instance entre les autres parties, déclarer la demande d’expertise judiciaire recevable et a débouté M. [D] [B], Mme [J] [C], la SCI Scaletta, M. [Y] [T] et M. [U] [W] de leur demande d’expertise judicaire.

Par conclusions d’incident notifiées le 20 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires Royal Eden et la société [Localité 9] et [M] ont saisi le juge de la mise en état d’un incident. Par conclusions d’incident en réponse notifiées le 19 juin 2025, ils demandent au juge de la mise en état de :

— déclarer la demande d’annulation de l’assemblée générale du 30 novembre 2021 dans son ensemble irrecevable,

— condamner les défendeurs à l’incident à lui verser la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils font valoir que, par ordonnance du 25 avril 2024, le juge de la mise en état a déjà déclaré la demande d’annulation de l’assemblée générale du 30 novembre 2021 irrecevable pour défaut de qualité à agir. Ils affirment qu’une nouvelle demande d’annulation de l’assemblée générale dans son ensemble se heurte à l’autorité de la chose jugée.

Ils ajoutent que, désormais, les copropriétaires soulèvent un défaut de qualité du syndic ayant convoqué l’assemblée litigieuse mais qu’en application du principe de concentration des moyens, ils ne sont pas recevables à invoquer un nouveau fondement juridique.

Ils rappellent que seuls les copropriétaires ayant la qualité d’opposant ou de défaillant ont qualité à agir en annulation d’une assemblée générale dans son ensemble, même en cas de défaut de pouvoir du syndic, et concluent que les copropriétaires requérants sont irrecevables à former une telle demande.

Par conclusions d’incident responsives notifiées le 15 juin 2025, M. [D] [B], Mme [J] [C], la SCI Scaletta, M. [Y] [T] et M. [U] [W] demandent au juge de la mise en état de :

— débouter le syndicat des copropriétaires Royal Eden et la société [Localité 9] et [M] de leurs demandes d’incident et les déclarer irrecevables,

— juger que M. [U] [W] se désiste de l’instance et de l’action et déclarer le désistement parfait,

— juger que la demande d’annulation de l’assemblée générale du 30 novembre 2021 pour défaut de qualité et de mandat du syndic est recevable,

— juger que M. [D] [B] et Mme [J] [C] sont bien fondés à solliciter la nullité des résolutions n°5, 6, 8, 9 et 11,

— juger que la SCI Scaletta et M. [Y] [T] sont bien fondés à solliciter la nullité des résolutions n°5, 6, 9 et 11,

— juger que M. [U] [W] est bien fondé à solliciter la nullité des résolutions 5, 6 et 11,

— condamner le syndicat des copropriétaires Le Royal Eden à leur verser chacun la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société [Localité 9] et [M] à leur verser chacun la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— juger qu’ils seront dispensés de participer aux frais de procédure générés par la défense du syndicat des copropriétaires.

Ils précisent que M. [U] [W] a mis son lot en vente et qu’il souhaite se désister de la présente procédure.

Ils exposent que, par un arrêt du 20 mars 2024, la cour d’appel d'[Localité 8] a notamment annulé la résolution n°6 de l’assemblée générale du 29 novembre 2018 du syndicat des copropriétaires Royal Eden qui portait sur la désignation de la société [Localité 9] et [M] en qualité de syndic. Ils ajoutent que la cour d’appel a également annulé le renouvellement de mandat du syndic [Localité 9] et [M] de telle sorte qu’il n’avait plus de pouvoir pour convoquer les assemblées générales postérieures de 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023.

Ils affirment qu’une convocation irrégulièrement effectuée par une personne sans qualité de syndic entache de nullité l’assemblée générale. Ils concluent que les copropriétaires ayant voté en faveur

d’une ou plusieurs résolutions lors d’une assemblée générale peuvent demander l’annulation de l’assemblée générale si un vice de forme ou une irrégularité substantielle est constatée, comme l’absence de mandat valide du syndic pour convoquer l’assemblée générale. Ils estiment que c’est le cas en l’espèce.

Ils indiquent que par conclusions au fond notifiées le 15 juin 2025 ils ont rectifié une erreur matérielle qui entachait leurs précédentes conclusions par lesquelles ils avaient sollicité la désignation d’un expert-comptable.

L’incident a été retenu à l’audience du 27 juin 2025 et la décision a été mise en délibéré au 26 septembre 2025 prorogé au 3 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le désistement d’instance et d’action de M. [U] [W]

En vertu des articles 394 et suivants du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance et ce désistement est parfait par l’acceptation du défendeur, si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir ou si son refus n’est fondé sur aucun motif légitime.

En cas de pluralité de parties, le désistement de certains d’entre elles est valable, et n’empêche pas les autres de poursuivre l’instance, puisque chacun des liens juridiques d’instance conserve sa propre autonomie.

L’article 397 du même code précise que le désistement comme son acceptation est exprès ou implicite.

En l’espèce, par conclusions d’incident notifiées le 15 juin 2025, M. [U] [W] a fait part de sa volonté de se désister de l’instance et de l’action. Si son désistement n’est pas expressément accepté par le syndicat des copropriétaires Le Royal Eden et la société [Localité 9] et [M], ils n’ont toutefois pas de motif légitime de s’y opposer.

Il convient en conséquent de constater que le désistement d’instance et d’action de M. [U] [W] est parfait et entraîne l’extinction partielle de l’instance qui, n’étant pas indivisible, se poursuit entre les autres parties.

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée

L’article 1355 du code civil rappelle que l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement mais il faut que la chose demandée soit la même, que la demande soit fondée sur la même cause, que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

La chose jugée suppose donc une triple identité de parties, de cause et d’objet entre les deux instances. L’autorité de chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui fait l’objet d’un jugement et a été tranché dans son dispositif.

Si l’autorité de la chose jugée s’attache seulement au dispositif des décisions et non à leurs motifs, elle s’étend à ce qui est implicitement compris dans le dispositif.

La seule différence de fondement juridique entre deux demandes ayant le même objet est insuffisante à écarter la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée.

En l’espèce, par ordonnance du 28 juin 2023, le juge de la mise en état a déclaré que :

— M. [D] [B], Mme [K] [B], [L] [C] et Mme [J] [C] sont recevables à solliciter la nullité des résolutions n° 5, 6, 8, 9 et 11 de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 novembre 2021,

— la SCI Scaletta et M. [T] sont recevables à solliciter la nullité des résolutions n°5, 6, 9 et 11 de ladite assemblée,

— M. [W] est recevable à solliciter la nullité des résolutions n° 5, 6 et 11 de ladite assemblée.

Ce faisant, il a implicitement déclaré qu’ils étaient irrecevables à solliciter la nullité de l’assemblée générale du 30 novembre 2021 dans son ensemble, en raison de leur défaut de qualité à agir puisqu’ils ne sont pas défaillants ou opposants à l’ensemble des résolutions.

Par conclusions au fond notifiées le 15 juin 2025, M. [D] [B], Mme [J] [C], la SCI Scaletta et M. [Y] [T] sollicitent que l’assemblée générale du 30 novembre 2021 soit annulée pour défaut de qualité et de mandat du syndic.

Ils fondent leur nouvelle demande d’annulation sur l’arrêt rendu par la cour d’appel d'[Localité 8] le 20 mars 2024, qui a annulé la résolution n°6 de l’assemblée générale du 28 novembre 2018 portant sur la nomination du syndic [Localité 9] et [M] et affirment que cet élément est un moyen nouveau susceptible d’entraîner l’annulation des assemblées générales postérieures dont celle faisant l’objet de la présente instance.

Cet élément nouveau, survenu postérieurement à l’ordonnance de mise en état du 28 juin 2023, fait obstacle à ce que la demande d’annulation de l’assemblée générale du 30 novembre 2021 soit déclarée irrecevable sur le fondement de l’autorité de la chose jugée.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir

L’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Un copropriétaire est qualifié d’opposant s’il a voté dans le sens contraire à celui de la majorité. Le copropriétaire défaillant est le copropriétaire absent ou non représenté lors de l’assemblée.

Quelle que soit la cause de la nullité invoquée, seuls les copropriétaires opposants ou défaillants ont qualité à contester l’assemblée ou ses résolutions même si l’action est fondée sur le défaut de pouvoir du syndic qui a procédé à la convocation.

En l’espèce, M. [D] [B], Mme [J] [C], la SCI Scaletta, M. [Y] [T] font valoir qu’un copropriétaire qui n’aurait pas qualité à agir, peut solliciter la nullité d’une assemblée générale lorsque la nullité est fondée sur l’absence de mandat valable du syndic pour convoquer l’assemblée générale.

Comme il l’a déjà été constaté, M. [D] [B], Mme [J] [C], la SCI Scaletta, M. [Y] [T] n’ont pas qualité d’opposants ou de défaillants à l’ensemble des résolutions de l’assemblée générale du 30 novembre 2021.

Par conséquent, ils seront déclarés irrecevables à agir en annulation de l’assemblée générale du 30 novembre 2021 dans son ensemble.

Sur les demandes relatives à l’annulation de certaines résolutions

Les demandes de M. [D] [B], Mme [J] [C], la SCI Scaletta, M. [Y] [T] et M. [U] [W] tendant à voir juger que leur demandes d’annulation de certaines résolutions de l’assemblée générale du 30 novembre 2021 sont bien-fondées relèvent du juge du fond. Le juge de la mise en état est incompétent pour les connaître.

Sur les frais de procédure

Parties perdantes à d’incident, M. [D] [B], Mme [J] [C], la SCI Scaletta et M. [Y] [T] seront condamnés aux dépens ainsi qu’à verser la somme de 1.200 euros au syndicat des copropriétaires Le Royal Eden et à la société Borne et [M] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge de la mise en état, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire susceptible d’appel,

CONSTATONS que le désistement d’instance et d’action de M. [U] [W] est parfait et provoque l’extinction partielle de l’instance inscrite sous le numéro de RG 22/00698 à son égard ;

REJETONS la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée soulevée par le syndicat des copropriétaires Le Royal Eden et la société [Localité 9] et [M] ;

DECLARONS irrecevable la demande d’annulation de l’assemblée générale du 30 novembre 2021 dans son ensemble ;

DEBOUTONS les parties de leurs autres demandes ;

CONDAMNONS M. [D] [B], Mme [J] [C], la SCI Scaletta et M. [Y] [T] à verser la somme de 1.200 euros au syndicat des copropriétaires Le Royal Eden et à la société Borne et [M], ensemble, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [D] [B], Mme [J] [C], la SCI Scaletta et M. [Y] [T] aux dépens de l’incident ;

RENVOYONS les parties à l’audience de mise en état du mercredi 3 décembre 2025 à 9 heures 00 (audience dématérialisée) et invitons M. [D] [B], Mme [J] [C], la SCI Scaletta et M. [Y] [T] à notifier des conclusions au fond avant cette date ;

Et la présente ordonnance a été signée par le Juge de la mise en état et le Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ETAT