TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

Cité [12]

PROCEDURES ORALES

[Adresse 9]

[Adresse 10]

[Localité 3]

JUGEMENT DU 29 Septembre 2025

N° RG 25/03321 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LSBO

JUGEMENT DU :

29 Septembre 2025

S.D.C. IMMEUBLE [Adresse 6] représenté par son syndic LAMY [Localité 13] REPUBLIQUE

C/

[I] [Z]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 29 Septembre 2025 ;

Par Jean-Michel SOURDIN, magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de RENNES, assisté de Karen RICHARD, Greffier lors des débats et de Anaïs SCHOEPFER, Greffier qui a signé la présente décision ;

Audience des débats : 16 Juin 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 29 Septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEREUR

S.D.C. IMMEUBLE [Adresse 6] représenté par son syndic LAMY [Localité 13] REPUBLIQUE

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, substitué par M^e Anne-Marie QUESNEL, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [I] [Z]

[Adresse 5]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS – PROCEDURE – PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2025 remis à l’étude, le SDC de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] Cesson-Sévigné, représenté par son syndic, Lamy [Localité 13] République, a assigné M. [I] [Z], devant le tribunal judiciaire de Rennes, à son audience du 16 juin 2025, aux fins de le voir condamner, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et en particulier ses articles 10 et 10-1 et du décret d’application du 17 mars 1967 en particulier sur ses articles 36 et 55, condamner :

— à lui verser la somme de 2.251,10 € au titre des charges courantes et frais impayés (échéance du 1er trimestre 2025 incluse),

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— à lui verser la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts,

— aux entiers dépens et à lui verser la somme de 2.000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Et a rappelé que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée.

Au soutien de sa requête, le syndicat des copropriétaires expose :

— que M. [Z] ne règle pas ses charges de copropriété, et qu’il a déjà été condamné par deux précédents jugements du tribunal judiciaire de Rennes, rendus les 23 mai 2019 et 19 septembre 2022,

— qu’il n’a plus réglé les charges appelées postérieurement au jugement, et a été mis en demeure de régler ses dettes,

— qu’un commandement de payer la somme de 1.621,54 € en principal lui a été signifié le 5 décembre 2024,

— que selon l’arrêté de compte de charge au 1er janvier 2025, M. [Z] était débiteur de la somme totale de 2.251,10 €.

C’est pourquoi, le syndicat des copropriétaires serait recevable et bien fondé à solliciter sa condamnation à lui payer cette somme avec intérêts légaux à compter du 27 mars 2025, date de l’assignation.

Outre des dommages et intérêts, le retard de paiement étant préjudiciable pour le syndicat des copropriétaires, parce qu’il déséquilibre sa trésorerie, aggrave ses charges et le contraint à engager une nouvelle procédure judiciaire.

A l’audience du 16 juin 2025, M. [I] [Z] n’était pas présent, ni représenté, ni excusé.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la société Lamy [Localité 13] République a comparu, représenté par son avocat, a déclaré s’en rapporter à ses écritures, et a déposé son dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DES MOTIFS

L’article 472 du Code de procédure civile dispose : « si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entrainées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties commune proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges ».

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Par ailleurs, en application de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, le syndic peut exiger le versement de l’avance de trésorerie permanente prévue au règlement de copropriété et diverses provisions.

En l’espèce, le syndicat de copropriété justifie de la propriété de M. [I] [Z] concernant le lot 18 de la copropriété litigieuse, ainsi que le contrat de syndic applicable du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 avec notamment les frais de recouvrement susceptibles d’être mis à la charge du seul copropriétaire concerné.

Il produit également les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires ayant approuvé, entre autres, les comptes de charges du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023, le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025, et voté les travaux pour lesquels des provisions ont été appelées.

Au vu de ces pièces et à défauts d’éléments de contestation, la demande principale du syndicat des copropriétaires est fondée et il y a lieu de condamner M. [I] [Z] à régler la somme de 2.251,10 € suivant relevé de compte du 1er janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

La capitalisation des intérêts prévue à l’article 1343-2 du Code civil sera ordonnée.

En vertu de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Les manquements de M. [I] [Z] à son obligation essentielle du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

La demande accessoire est fondée, et il y a lieu de condamner M. [I] [Z] à lui payer la somme de 600 € à titre de dommages et intérêts.

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, M. [I] [Z], partie perdante, doit supporter les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer pour la défense de ses intérêts en justice.

En compensation, il convient de lui allouer la somme de 1.000€ par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, et en dernier ressort,

— CONDAMNE M. [I] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] sis [Adresse 8]), représenté par son syndic de copropriété, la société LAMY [Localité 13] REPUBLIQUE, la somme de 2.251,10 €, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

— ORDONNE la capitalisation des intérêts,

— CONDAMNE M. [I] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], représenté par son syndic de copropriété, la société LAMY [Localité 13] REPUBLIQUE, la somme de 600 € à titre de dommages et intérêts,

— CONDAMNE M. [I] [Z] aux dépens,

— CONDAMNE M. [I] [Z] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la [Adresse 11] représenté par son syndic de copropriété, la société LAMY [Localité 13] REPUBLIQUE, la somme de 1.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE JUGE