COUR D’APPEL D'[Localité 12]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.C.I. TILLANDSIA c/ S.D.C. [Adresse 5], Société AXA France IARD

N°25/197

Du 14 Mars 2025

2ème Chambre civile

N° RG 21/03977 – N° Portalis DBWR-W-B7F-NXKN

Grosse délivrée à:

M^e Antoine PONCHARDIER

M^e Julie DE VALKENAERE

expédition délivrée à:

Maître [F] [M]

le 14/03/2025

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du quatorze Mars deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine LACOMBE, Présidente, assistée de Taanlimi BENALI, Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 08 Novembre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 14 Mars 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 14 Mars 2025 , signé par Karine LACOMBE, Présidente, assistée de Taanlimi BENALI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort,

DEMANDERESSE:

S.C.I. TILLANDSIA, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège ;

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Laurent BELFIORE de la SCP ARTAUD BELFIORE CASTILLON GREBILLE-ROMAND, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DÉFENDERESSES:

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice le cabinet PICADO, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège ;

domiciliée : chez cabinet PICADO

[Adresse 10]

[Localité 1]

représentée par M^e Antoine PONCHARDIER, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Société AXA France IARD, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, eecherchée en sa qualité d’assureur multirisques immeuble du SDC [Adresse 5]

[Adresse 9]

[Localité 11]

représentée par M^e Julie DE VALKENAERE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

*****

EXPOSE DU LITIGE

Vu l’exploit d’huissier en date du 28 octobre 2021 aux termes desquels la SCI TILLANDSIA a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice, la SA AXA FRANCE IARD devant le tribunal de céans;

Vu les dernières conclusions ( RPVA 26 mars 2024 ) aux termes desquelles la SCI TILLANDSIA sollicite au visa des articles 1240 et suivants du Code civil, de l’article 700 du Code de procédure civile ; des articles 10 et 14 de la loi du 10 juillet 1965 de voir

— juger que le sinistre subi par elle trouve sa source dans les parties communes de l’immeuble situé [Adresse 6] ;

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 5] et son

assureur multirisque la société AXA France IARD à lui régler la somme de 91.808,17 € TTC correspondant aux travaux de réparation nécessaires à la suite du sinistre subi

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— juger qu’elle sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément à l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

— juger qu’il n’y a pas lieu de déroger à l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— condamner tout succombant le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 5] et son assureur la société AXA France IARD à lui payer la somme de 5.000,00€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Vu les dernières conclusions ( RPVA 13 septembre 2024 ) aux termes desquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] sollicite de

— voir débouter la Société TILLANDSIA de ses demandes

— voir juger que la preuve d’une défaillance d’une partie commune n’est pas rapportée,

— voir rejeter les demandes dirigées à son encontre

Très subsidiairement

— voir condamner 1”assureur à payer en ses lieu et place le montant des sommes mises â sa charge en principal, intérêts et frais,

En tant que de besoin voir condamner l’assureur requis la compagnie AXA France IARD â le relever et garantir de toutes condamnations en principal, intérêts et frais de toute nature,

— voir condamner la requérante et tout autre succombant aux dépens et à la

somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Vu les dernières conclusions ( RPVA 6 septembre 2022) aux termes desquelles la SA compagnie AXA FRANCE sollicite de voir

— juger que la cause du sinistre consistant en l’effondrement du plafond du local de la SCI

TILLANDSIA résulte exclusivement de la vétusté de l’immeuble,

— juger qu’il n’en résulte aucun caractère accidentel permettant la mobilisation de sa garantie

— juger que le plafond effondré était décoratif et constituait une partie privative dont

la responsabilité ne saurait incomber à la copropriété de l’immeuble [Adresse 5],

— juger qu’il n’existe aucun désordre structurel affectant le plancher ou tout autre élément

constituant une partie commune,

En conséquence,

— dire n’y avoir lieu à garantie de sa part en ce que le sinistre ne saurait être garanti par la police d’assurances souscrite auprès d’elle,

— débouter la SCI TILLANDSIA ainsi que toute partie de toute demande dirigée contre elle

— condamner tout succombant à lui verser la somme de 2 500 € au titre de

l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 avril 2024 avec effet différé au 7 octobre 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

La SCI TILLANDSIA fait valoir que selon le rapport définitif de l’expert mandaté par AXA France, le sinistre trouve sa source dans les parties communes, que le syndicat des copropriétaires a fait réaliser des travaux de confortement du plafond pour la somme de 29.876,00 € TTC à la suite du sinistre.

Elle soutient que le syndicat des copropriétaires ne pouvait procéder aux travaux de reprise des parties communes en lui laissant à sa charge les travaux de reprise de son local professionnel, que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée.

Elle soutient qu’il n’est pas utile de recourir à une expertise judiciaire

Elle fait valoir que si le désordre provenait d’une partie privative, le syndicat des copropriétaires n’aurait pas entrepris de travaux de confortement à ses frais , que le rapport d’expertise du cabinet [B], établi au contradictoire des parties , conclut que l’origine des désordres réside dans les solives du plancher bois, que le règlement de copropriété stipule que les charpentes, poutres et solives sont des parties communes.

Elle indique que le bureau d’études mandaté par la copropriété atteste que l’origine des désordres n’est pas privative et que les éléments objets des travaux sont devenus structurels .

Elle fait valoir que les éventuels travaux réalisés dans lesdits appartements en 2014, dans une aile opposée à l’effondrement constaté, sont sans lien avec le litige, que le maitre d’œuvre qui a suivi ces travaux atteste qu’il s’agissait de travaux de rénovation d’un appartement divisé en trois appartements, que les travaux ont été réalisés en 2014, dans les règles de l’art , que l’expert diligenté par AXA France IARD n’a retenu aucune surcharge de plancher.

Elle indique que dans le bien où exerce l’agence FARAGOU, aucun travaux n’a été réalisé avant l’effondrement du plafond, que les travaux de confortement réalisés par la copropriété porte sur la reprise en sous-œuvre d’un plancher , qu’il ne s’agissait pas de travaux préventifs mais urgents compte tenu de l’effondrement intervenu.

Elle fait valoir qu’au titre d’un contrat n°2578914904, l’immeuble est garanti au titre d’une police multirisque auprès de la compagnie AXA France IARD, que ses garanties sont mobilisables.

Elle précise que selon l’expert que seuls les enduits de plafond sont des parties privatives aux termes du règlement de copropriété. que la structure a déjà été renforcée par la pose d’IPN , que l’expert préconise pour certaines poutres un cerclage a minima ou la pose d’IPN , qu’une partie de l’enfustage nécessite un confortement dès lors que ce dernier est devenu structurel et forme une partie du plancher commun.

Elle fait valoir avoir du prendre à sa charge les travaux de réparation consécutifs au sinistre trouvant leur source dans les parties communes, pour un montant de somme de 91.808, 172 € TTC, qu’elle a fait réaliser en urgence après le rapport établi par l’assureur de la copropriété.

Elle fait valoir que l’agence a été privée de plus de la moitié de son espace de travail.

Elle sollicite sa dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure conformément à l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

En réponse le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] fait valoir que les désordres ont été commis dans des parties privatives suite à des travaux exécutés sans soin en réalisant une chape d’un poids excessif sans retirer les gravats du chantier .Il indique que les travaux privatifs dont est sollicité le remboursement ont été réalisés sans expertise judiciaire et sans l’accord préalable de prise en charge par la copropriété .

Il soutient que la preuve n’est pas rapportée que le dommage trouve sa source dans une partie commune, que le dommage allégué provient de l’effondrement du plafond supérieur composé de plâtre et de lattis .

Il précise avoir engagé des hommes de l’art afin de mettre fin au sinistre susceptible de porter atteinte à la structure du bâtiment .Il indique que selon le bureau d’étude le dommage viendrait d’une mauvaise exécution originelle de l’ouvrage , l’absence d’atteinte à la stabilité générale de l’immeuble.

Il indique avoir procédé à des travaux au niveau des structures des lots 17 et 18 pour un montant de 29876 euros TTC , travaux approuvés par l’assemblée générale du 15 octobre 2020.

Il fait valoir que les poutres ont donné lieu à un traitement privatif xylophène, puis à un cerclage de celles-ci.

Il fait valoir que seules les charpentes, poutres et solives sont des parties communes, mais non les parquets et les plafonds , que sont aussi parties privatives les cloisons intérieures si elles sont légères et ne font pas partie de l’ossature de l’immeuble , que selon l’assureur

AXA France les plafonds effondrés sont, selon le règlement de copropriété des parties

privatives, que la structure du plancher n’est pas endommagée.

Il relève que la SCI TILLANDSIA n’a pas sollicité d’expertise judiciaire.

Très subsidiairement il sollicite d’être relevé et garantie par son assureur.

En réponse , la SA compagnie AXA FRANCE IARD rappelle ses garanties. Elle fait valoir que la seule garantie susceptible d’être mobilisée est celle au titre de la garantie effondrement à condition que le sinistre soit de nature accidentelle, ce qui n’est pas le cas .

Elle rappelle les éléments du rapport du cabinet d’expertise [B] pour lequel la cause de l’effondrement du plafond résulte de l’état de vétusté de l’immeuble et du plafond dont l’épaisseur et le poids étaient anormalement conséquents , qu’outre l’âge de l’immeuble estimé à 200 ans , l’expert a relevé que le poids du plafond, compte tenu des normes actuelles, son épaisseur de construction ancienne environ 6 cm constituent la cause du sinistre, que ni les fondations et soubassements, ni la structure porteuse, ni les murs ni la toiture ne sont à l’origine de l’effondrement.

Elle fait valoir que le sous-plafond ne constitue pas la structure porteuse du bâtiment , que dès lors sa garantie n’est pas mobilisable.

Elle relève que l’expert a exclu toute cause accidentelle à l’intérieur ou à l’extérieur de l’immeuble.

Elle soutenir que les parties du plafond effondré ne présente aucun caractère structurel et ne constituent qu’un élément décoratif intégré à la partie privative de l’immeuble sinistré, qu’il ne peut être considéré comme relevant d’une partie commune.

Elle fait valoir que la partie qui s’est effondrée était un élément d’ornement excluant la mobilisation de sa garantie.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.

Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Aux termes de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Aux termes des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le 20 juillet 2020 le sous -plafond du local dont est propriétaire situé [Adresse 4] la SCI TILLANDSIA s’est effondré.

Le règlement de copropriété dispose que sont considérées comme parties communes les charpentes des toitures, poutres et solives, les planchers mais non les parquets et les plafonds.

Il stipule que chaque propriétaire aura la propriété exclusive de sa fraction d’immeuble et de ses dépendances, que cette propriété comprend (…) les cloisons intérieurs, (..), les enduits des murs et des plafonds , des parquets ou carrelages , les décorations intérieures.

Le rapport réalisé par le cabinet [U] , sans qu’y soit jointes les annexes mentionnées dans le rapport, mandaté par l’assureur de la copropriété AXA FRANCE IARD, expose que le sous-plafond ancien est plâtré sur lattis en bois cloués.

Il indique que les lattis fixés par des clous n’ont pu supporter sur la durée du temps le poids apporté par le plâtre rajouté aux morceaux de mortier contenu entre les solives du plancher bois, que le plafond datant de la construction de l’immeuble , l’usure dans le temps des matériaux , clous etc et l’état des lattis sont la cause déterminante du sinistre.

Il précise que le sous plafond ne constitue pas la structure porteuse du bâtiment, que l’évènement ne compromet pas la structure du bâtiment.

Le procès verbal du conseil syndical fait état du rapport du BET AGEI qu’il a missionné pour inspecter et diagnostique la structure.

Le rapport du BET AGEI n’est pas versé au dossier . Le procès- verbal indique que selon le BET AGEI les causes pourraient être la résultante de la mauvais exécution originelle de l’ouvrage constitué par une couche de chaud et de plâtre d’une épaisseur moyenne de 5 cm soit environ 100 kh/m² appliqué sur des lattes non continues et non raboutées avec peut- être un facteur extérieur ( vibrations micro séisme ) .

Il indique retrouver cette piètre facture dans l’enfustage du plancher supérieur , que les solives elle même sont relativement saines bien que montrant des signes de fatigue du matériau.

Il résulte de ces éléments que si est évoquée dans le rapport [U] la chute les morceaux de mortier contenus entre les solives , morceaux qui apparaissent effectivement au sol sur les photographies produites, aucun élément ne permet de déterminer si ces morceaux sont à l’origine de la chute du plafond ou au contraire s’ils sont tombés consécutivement à la rupture des lattis et consécutivement du plafond.

Or le tribunal n’a pas les compétences d’un expert et ne saurait pallier les carences des parties ou du dossier dans l’administration de la preuve en l’absence d’expertise judiciaire , expertise dont le demandeur expose qu’elle n’est pas nécessaire à la solution du litige.

Par ailleurs le cabinet [U] met en cause l’usure du plafond comme cause déterminante du sinistre et selon les éléments du BET AGEI, bien qu’hypothétiques la conception du plafond est également en cause .

Dès lors qu’aux termes du règlement de copropriété , le plafond est une partie privative, la responsabilité du syndicat des copropriétaires ne peut être recherchée au titre des désordres invoqués par la SCI TILLANDSIA.

Surabondamment la mise en œuvre par le syndicat des copropriétaires de travaux de confortement à l’occasion de ce sinistre ne permet pas d’en déduire une responsabilité de sa part dans la survenance des désordres.

La SCI TILLANDSIA sera par conséquent déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Eu égard à la solution du litige la demande du syndicat des copropriétaires se se voir relever et garantir par la SA compagnie AXA FRANCE IARD est sans objet.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice et de la SA AXA FRANCE IARD

les frais irrépétibles non compris dans les dépens.

La SCI TILLANDSIA sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2500 euros et à la SA COMPAGNIE AXA FRANCE IARD la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI TILLANDSIA partie succombante, sera déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI TILLANDSIA qui succombe sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort par décision mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la SCI TILLANDSIA de l’ensemble de ses demandes

DIT sans objet la demande du syndicat des copropriétaires se voir relever et garantir par la SA compagnie AXA FRANCE IARD ,

CONDAMNE la SCI TILLANDSIA à payer la somme de 2500 euros ( deux mille cinq cent euros) au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice et à payer la somme de 1500 euros ( mille cinq cent euros ) à la SA COMPAGNIE AXA FRANCE IARD sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SCI TILLANDSIA de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI TILLANDSIA aux dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT