Tribunal Judiciaire de Nice, 4e chambre civile, 16 octobre 2025, n° 23/03234

TJ Nice 16 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Mauvaise foi dans le paiement des charges
La cour a constaté que le non-paiement des charges a imposé des avances constantes de fonds aux copropriétaires pour faire face aux dépenses courantes, justifiant l'allocation de dommages et intérêts.
Accepté
Application indue de frais par le syndicat
La cour a constaté que certains frais appliqués par le syndicat étaient injustifiés et a ordonné leur remboursement.
Accepté
Dépens de l'instance
La cour a condamné Madame [G] à payer les dépens de l'instance, y compris les frais au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nice, 4e ch. civ., 16 oct. 2025, n° 23/03234
Numéro(s) :	23/03234
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Franck DE VITAMarina POUSSIN
Parties :	Syndicat des copropriétaires, Syndicat des copropriétaires de l' ensemble immobilier dénommé [ Adresse 4 ]

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] c/ [H] [G] née [X]

N° 25/

Du 16 octobre 2025

4ème Chambre civile

N° RG 23/03234 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PDP4

Grosse délivrée à

M^e Franck DE VITA

M^e Marina POUSSIN

expédition délivrée à

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du seize octobre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 19 juin 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 19 septembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 octobre 2025 après prorogation du délibéré, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CABINET D. NARDI GESTIONNAIRE IMMOBILIER, dont le siège social est sis à [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice, domicilié ès qualité audit siège

[Adresse 2]

représenté par M^e Marina POUSSIN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

Madame [H] [G] née [X]

[Adresse 1]

représentée par M^e Franck DE VITA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [H] [X] épouse [G] est propriétaire d’un appartement et de deux caves constitutifs des lots 1, 5 et 18 de l’immeuble dénommé [Adresse 4] et situé [Adresse 2].

Par acte de commissaire de justice du 25 août 2023, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] a fait assigner Mme [X] devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir principalement le paiement d’un montant de 13 854,72 euros de charges et de travaux de ravalement de façades pour la période du 1er novembre 2021 au 1er juillet 2023, et la somme de 927,63 euros de frais pour le période du 21 octobre 2021 au 12 juillet 2023, suivant compte établi le 17 juillet 2023.

Par conclusions notifiées le 5 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] demande au tribunal de :

lui donner acte qu’il se désiste de ses demandes de condamnation de Mme [G] à lui verser les sommes de 13 854,72 euros et de 927,63 euros ayant fait l’objet de l’assignation du 25 août 2023, lesdites sommes ayant été réglées selon décompte actualisé au 4 novembre 2024,condamner Mme [G] à lui payer la somme de 1 200 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de la carence réitérée dans le paiement des charges,la condamner à lui payer la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,la condamner aux entiers dépens,dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Il précise que les sommes dues ont été réglées et que le compte de Mme [X] actualisé au 4 novembre 2023 présente un solde créditeur. Il expose qu’en raison de la carence avérée et réitérée de Mme [G] dans le règlement des charges, il a dû initier une première procédure de recouvrement laquelle a donné lieu à un jugement rendu par le pôle proximité du tribunal judiciaire de Nice le 25 janvier 2022 et que toutes les démarches amiables qu’il a initiées pour obtenir le paiement de la nouvelle dette de charges et de frais sont restées vaines.

Il sollicite au visa de l’article 1153 alinéa 4 du code civil le paiement de dommages et intérêts en soutenant que le défaut de paiement de charges lui a causé un préjudice distinct de celui compensé par le versement d’intérêts moratoires, les copropriétaires se trouvant dans l’obligation de palier à sa carence pour faire face aux dépenses de la copropriété.

Par conclusions notifiées le 4 février 2025, Mme [R] [X] épouse [G] demande au tribunal de :

dire et juger qu’elle accepte le désistement du syndicat des copropriétaires à lui verser les sommes de 13 854,72 euros et 927,63 euros ayant fait l’objet d’une assignation du 25 août 2023, lesdites sommes se trouvant aujourd’hui réglées,condamner les syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à lui payer la somme de 2 700,51 euros au titre des frais indus prélevés et figurant sur le relevé de charges,le condamner à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,le condamner aux entiers dépens.

Mme [X] fait valoir qu’un montant total de 2 700,51 euros de frais ont été appliqués de façon indue par le syndicat des copropriétaires. Elle explique qu’elle s’est trouvée dans une situation financière particulièrement obérée ne lui permettant pas de procéder au paiement des charges afférentes à ses lots.

La clôture de l’instruction est intervenue le 5 juin 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 19 juin 2025 et la décision a été mise en délibéré au 19 septembre 2025 prorogé au 16 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISON

Il convient à titre liminaire de constater que les sommes dues au titre des charges de copropriété et des frais réclamés par le syndicat des copropriétaires ont été réglées et qu’il a abandonné les demandes afférentes dont le tribunal n’est pas saisi.

Sur la demande additionnelle de paiement de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il est établi que par acte du 21 octobre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] a initié une procédure à l’encontre de Mme [K] pour le non-paiement des charges de copropriété dues pour la période du 1er décembre 2020 au 1er octobre 2021.

Par jugement du 25 janvier 2022, le service proximité du tribunal judiciaire de Nice a condamné Mme [X] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 953,38 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er octobre 2021 ainsi que la somme de 155,44 euros au titre des frais nécessaires, comptes arrêtés au 1er octobre 2021.

La présente procédure a dû être initiée par le syndicat des copropriétaires par acte du 25 août 2023 pour le non-paiement de charges d’un montant de 13 854,72 euros et cette dette n’a été apurée qu’en septembre 2024 selon le décompte daté du 4 novembre 2024.

Il s’ensuit que Mme [X] n’a pas respecté son obligation de paiement des charges de copropriété pendant une période d’environ quatre ans en imposant à la copropriété des avances constantes de fonds pour faire face aux dépenses courantes.

Elle lui a donc causé ainsi un préjudice distinct du retard de paiement des charges justifiant l’allocation de dommages et intérêts qui seront évalués à la somme de 1.000 euros.

Mme [X] sera par conséquent condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] la somme de 1 000 euros de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle relative aux frais appliqués

En vertu de l’article 10-1 premier alinéa a), sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés à compter de la mise en demeure qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile.

Toutefois, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des « frais de relance », ou de « remise du dossier à l’huissier », ou de « constitution du dossier » pour l’avocat ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Mme [B] conteste certains frais appliqués par le syndicat des copropriétaires avant le 1er octobre 2021, outre des frais de « mise à l’huissier » d’un montant de 208,83 euros le 25 novembre 2021, de « mise à l’avocat » de 208,83 euros le 25 novembre 2021 et des frais d’assignation d’un montant de 149,31 euros le 29 octobre 2021 compris dans les dépens. Ces frais ont toutefois déjà été pris en compte dans le cadre du jugement rendu le 25 janvier 2022

par le service de proximité du tribunal judiciaire de Nice et Mme [X] sera déboutée de sa demande les concernant.

S’agissant des frais appliqués après le 1er octobre 2021, seuls constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité les :

frais de courrier recommandé d’un montant de 7,09 euros le 28 juillet 2022,frais de commandement de saisie-vente d’un montant de 608,52 euros le 12 décembre 2022,frais d’assignation d’un montant de 104,35 euros le 18 septembre 2023.

Les autres frais appliqués à compter de cette date ne constituent pas de frais nécessaires :

des frais de mise à l’huissier de 208,83 euros le 12 juillet 2023,des frais de mise à l’avocat de 208,83 euros le 25 novembre 2021,des frais de suivi de procédure de 104,35 euros les 7 juillet 2022 et 12 juillet 2023,des frais de courrier recommandé d’un montant de 7,09 euros les 22 mai 2023 et 21 juin 2023.

Il s’ensuit que le syndicat des copropriétaires a appliqué de façon injustifiée des frais d’un montant total de 640,54 euros (208,83 + 208,83 + 104,35 + 104,35 + 7 ,09 + 7,09).

Il sera condamné à payer cette somme à Mme [X] au titre des frais indus.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante principalement au procès, Mme [X] sera condamnée aux dépens de l’instance et à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] la somme de 1800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucune circonstance ne justifie que l’exécution de droit à titre provisoire du présent jugement soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

CONSTATE que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 4] et situé [Adresse 2] a abandonné ses demandes principales afférentes au paiement des charges de copropriété d’un montant de 13 854,72 euros et des frais d’un montant de 927,63 euros ;

CONDAMNE Mme [H] [X] épouse [G] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice causé par le défaut de paiement des charges de copropriété ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à payer à Mme [H] [X] épouse [G] la somme de 640,54 euros au titre des frais indus ;

CONDAMNE Mme [H] [X] épouse [G] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] la somme de 1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [H] [X] épouse [G] aux dépens de l’instance :

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution à titre provisoire de droit du présent jugement ;

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT