TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Eric SCHODER

M^e Liz CAJGFINGER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/04315 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7WVS

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 20 janvier 2026

DEMANDERESSE

REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP), société anonyme à conseil d’administration, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Eric SCHODER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2573

DÉFENDEUR

Monsieur [L] [P]

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne assisté de M^e Liz CAJGFINGER, avocat au barreau de PARIS,

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-75056-2025-014444 du 03/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 novembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 janvier 2026 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 20 janvier 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/04315 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7WVS

EXPOSE DU LITIGE

FAITS ET PROCEDURE

La société anonyme Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] (RIVP) a donné à bail, sans justification d’un acte sous seing privé, à [L] [P] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2].

Le locataire n’a pas réglé le loyer et les charges régulièrement.

Le 16 décembre 2024, le bailleur a adressé une sommation de payer mentionnant le montant de l’arriéré locatif et les conséquences d’une absence de paiement régulier des loyers et a informé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, le 17 décembre 2024.

Par exploit de commissaire de justice du 18 avril 2025, la RIVP a fait assigner [L] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de résiliation du bail et d’expulsion du logement. Il a dénoncé cet acte au représentant de l’Etat dans le département le 22 avril 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 novembre 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, la RIVP, par la voix de son conseil, demande au juge des contentieux de la protection, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— Prononcer la résiliation du bail d’habitation consenti à [L] [P] pour manquement grave à ses obligations contractuelles, en l’espèce de paiement des loyers à échéance, après constatation de l’existence d’un bail verbal à défaut de production de l’exemplaire du bail écrit ;

— Ordonner l’expulsion de [L] [P] ainsi que celle de tous les occupants de son chef du logement avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, et autoriser le bailleur à faire séquestrer les biens meubles aux frais et risques du défendeur ;

— Condamner [L] [P] au paiement de la somme de 13.666,80 euros, confirmée par note en délibéré autorisée par le juge, au titre de l’arriéré des sommes dues, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation, au 21 novembre 2025 ;

— Condamner [L] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au loyer et aux charges appelés, jusqu’au départ effectif des lieux ;

— Condamner [L] [P] à lui payer la somme de 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner [L] [P] aux entiers dépens, incluant le coût de la sommation de payer et de l’assignation.

A l’audience, la RIVP a exposé avoir égaré le contrat et maintenir les demandes de résiliation du bail et d’expulsion, malgré les paiements récemment faits par le défendeur, compte-tenu de l’ampleur de la dette.

A l’audience, [L] [P] était représenté et a sollicité le rejet de la demande de résiliation judiciaire, regrettant la perte du contrat qui aurait éventuellement permis de solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire, en cas de constatation de son acquisition. Il a expliqué l’origine de l’arriéré locatif par une séparation et une baisse de ses revenus. Il a précisé pouvoir acquitter des mensualités de 500 euros pour apurer la dette et avoir déposé une demande tendant à bénéficier des dispositions sur le surendettement.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur la résiliation du bail

L’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Dès lors, le défaut de paiement régulier du loyer et des charges dans les termes convenus au bail constitue une cause de résiliation du bail et d’expulsion.

En l’espèce, un arriéré locatif a existé depuis mars 2024, donnant lieu à la signification au locataire d’une sommation de payer rappelant les conséquences de la défaillance dans le paiement des loyers, le 16 décembre 2024.

Malgré des paiements partiels, la persistance et l’importance de l’arriéré locatif de [L] [P] pendant plusieurs mois est justifiée par des relevés et décomptes produits par le bailleur.

L’absence de paiement régulier du loyer constitue un grave manquement du locataire aux obligations du bail. En conséquence, il y a lieu de prononcer la résiliation du bail consenti à [L] [P] sur l’appartement situé [Adresse 2], à compter de la présente décision.

[L] [P] expose certes que la production du contrat aurait pu permettre de solliciter le bénéfice des dispositions sur la clause résolutoire, mais il convient de relever qu’il ne produit pas non plus l’exemplaire de ce contrat et qu’il n’est pas établi que ce contrat comportait une clause résolutoire. Sa demande de rejet du prononcé de la résiliation judiciaire du bail est donc mal fondée.

Sur l’expulsion du locataire

En application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion qui porte sur un lieu habité par la personne expulsée ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement. Le juge peut toutefois, notamment lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

En l’espèce, dès lors que la résiliation du bail est prononcée, la RIVP possède un intérêt manifeste à récupérer la jouissance du bien loué en l’absence de libération volontaire des lieux.

En conséquence, la RIVP sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de [L] [P] ainsi que de celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 et R 433-1 à R 433-7 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’arriéré locatif et la demande de délais de paiement

La RIVP est bien fondée à demander le paiement d’une somme correspondant aux loyers et charges échus impayés à la date de l’assignation.

En l’espèce, la RIVP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 21 novembre 2025, [L] [P] lui devait la somme de 13.666,80 euros, au titre de l’arriéré locatif, échéance d’octobre 2025 incluse, hors frais de commissaire de justice.

[L] [P] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur.

L’article 1343-5 du Code civil dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

[L] [P] sollicite un échelonnement du paiement de la somme due au regard de sa situation financière et de ses autres charges.

[L] [P] sera autorisé à se libérer de la dette tel qu’il sera précisé ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

Il est constant qu’en cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, cette occupation cause un préjudice au propriétaire qui est fondé à en demander réparation. L’évaluation de l’indemnité relève d’un pouvoir souverain des juges du fond qui doivent notamment prendre en compte le montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de [L] [P] malgré la résiliation du bail, est de nature à créer à l’égard du bailleur un préjudice non sérieusement contestable.

En conséquence, [L] [P] sera condamné au paiement d’un indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges appelées à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle se traduira par la remise des clefs à la RIVP ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, [L] [P] qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens de l’instance, en ce compris le coût de la sommation de payer du 16 décembre 2024 et de l’assignation.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, [L] [P], condamné aux dépens, devra payer à la RIVP, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 300 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable à l’espèce, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CE MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail consenti à [L] [P] sur l’appartement situé au [Adresse 2], à compter de la présente décision ;

AUTORISE la RIVP à faire procéder, à l’issue du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de [L] [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, des lieux, à savoir l’appartement situé [Adresse 2],

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE [L] [P] à payer à la RIVP la somme de 13.666,80 euros, au titre de l’arriéré locatif dû au 21 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, hors frais de commissaire de justice;

AUTORISE [L] [P] à se libérer de la dette, soit de la somme de 13.666,80 euros, par le versement de 24 mensualités de 500 euros, chacune payable au plus tard le 10 de chaque mois, étant précisé que le solde de la dette (1.666,80 euros) majoré des intérêts échus, devra être payé au plus tard le 24ème mois;

DIT que les versements effectués par [L] [P] auprès du prêteur ou de son mandataire, non justifiés dans le cadre de la présente instance, pourront s’imputer sur la somme arrêtée au terme de cette décision, sur présentation des justificatifs correspondant par [L] [P];

RAPPELLE que la présente décision suspend toute majoration d’intérêts ou pénalités encourues à raison du retard, pendant le délai fixé par la présente décision ;

PRECISE cependant qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme, le solde restant dû deviendra, huit jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse, à nouveau immédiatement exigible ;

CONDAMNE [L] [P] à payer à la RIVP une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges appelées à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle se traduira par la remise des clés au bailleur ou au mandataire désigné ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE [L] [P] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût de la sommation de payer du 16 décembre 2024 et de l’assignation ;

CONDAMNE [L] [P] à payer à la RIVP la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Juge des contentieux de la protection et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection