TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M [L] [P]

LE PREFET DE [Localité 6]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Caroline GUEDJ

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/08661 – N° Portalis 352J-W-B7I-C53ZH

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 31 janvier 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. 3A, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Caroline GUEDJ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0475

DÉFENDEUR

Monsieur [L] [P], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 octobre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 31 janvier 2025 par Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 31 janvier 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/08661 – N° Portalis 352J-W-B7I-C53ZH

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 avril 2005, la Société Civile Immobilière 3A (ci-après la « SCI 3A ») a donné à bail à Monsieur [L] [P] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], 7ème étage gauche, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 450 euros, outre 35 euros de provisions sur charges.

Des loyers demeurant impayés, la SCI 3A a fait signifier par acte de commissaire de justice à Monsieur [L] [P] un commandement de payer dans le délai de 2 mois la somme de 7 479,76 euros, en principal, échéance de juin 2023 incluse, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 23 juin 2023.

Par acte de commissaire de justice du 9 juillet 2024, la SCI 3A a assigné en référé Monsieur [L] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constater la résiliation du bail conclu entre Monsieur [L] [P] d’une part, et la SCI 3A d’autre part, par le jeu de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [P] tout occupant de son chef avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 200 euros par jour de retard,

— ordonner et juger que l’astreinte courra pendant un délai de 3 mois et que passé ce délai, elle sera liquidée et qu’il pourra à nouveau fait droit,

— ordonner le transport et la séquestration de tous meubles garnissant les lieux dans tel garde meuble qu’il plaira aux demandeurs aux frais et risques du défendeur,

— condamner Monsieur [L] [P] à payer la somme provisionnelle de 7 479,76 euros, avec intérêt à compter de la date du commandement de payer,

— condamner par provision Monsieur [L] [P] à une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au dernier de loyer mensuel indexé et majoré des taxes et charges jusqu’à libération des lieux,

— condamner Monsieur [L] [P] à payer la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

A l’audience du 10 octobre 2024, la SCI 3A, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 20 440,71 euros, terme d’octobre 2024 inclus. Au regard de l’importance de la dette et de l’absence de reprise du loyer courant, le bailleur a précisé qu’il maintenait l’ensemble de ses demandes, qu’il s’opposait à tout délai de paiement et ne sollicitait pas la suspension des effets de la clause résolutoire. En outre, le conseil du bailleur a précisé ne pas être informé des difficultés rencontrées dans le logement par Monsieur [P].

Régulièrement assigné, Monsieur [L] [P] a comparu et a pu faire des observations orales. S’il a confirmé qu’il n’y avait pas de reprise du loyer courant, il a précisé en outre que des travaux étaient nécessaires dans le logement, qu’il n’avait plus d’eau chaude ni de douche dans l’appartement depuis 2022 et que celui-ci n’était pas habitable en l’état. Il a affirmé être disposé à payer le loyer si des travaux étaient mis en œuvre.

Aucun diagnostic n’a été transmis au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 janvier 2025, puis prorogé au 31 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande en résiliation de bail et expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 6] le 10 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI 3A justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 26 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action en résiliation de bail et expulsion est donc recevable.

Sur les contestations sérieuses soulevées par le locataire

L’article 834 du code de procédure dispose que dans tous les cas d’urgence le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune < contestation > sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 de ce même code précise que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, si Monsieur [P] affirme oralement que de nombreux désordres affectent le logement, celui-ci n’apporte aucun élément établissant que la société bailleresse était informée de ces désordres ni même avoir formulé des réclamations à ce sujet (mises en demeure, courriels…). En outre, il ne produit ni photos ni constat de commissaire de justice, et ne justifie pas avoir saisi le Service Technique de l’Habitat de la Ville de [Localité 6] concernant la non-habitabilité ou l’indécence du logement.

Dès lors, au jour de l’audience, Monsieur [P], qui ne verse aucune pièce au soutien de ses prétentions, échoue à démontrer l’existence d’une contestation sérieuse concernant le constat d’acquisition de la clause résolutoire.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu’à l’expiration d’un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s’appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 juin 2023 pour la somme en principal de 7479,76 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

La somme sollicitée n’ayant pas été réglée et aucun versement effectué dans le délai de 2 mois, le commandement est demeuré infructueux pendant le ce délai applicable, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 23 août 2023 à minuit, et que le bail est ainsi résilié à compter du 24 août 2023.

Le bailleur est donc fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 23 août 2023 à minuit.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge.

En l’espèce, il ressort de l’historique des paiements que le versement intégral du loyer courant n’a pas repris avant l’audience, ce qui n’est pas contesté par le locataire.

De plus, alors que rien ne permet d’établir que le locataire, dont le salaire mensuel s’élève à 1600 euros, soit en mesure de régler une dette locative en augmentation constante, et que le versement du loyer n’est pas repris, il apparait que Monsieur [L] [P] ne peut pas bénéficier de la suspension des effets de la clause résolutoire ni de délais de paiement.

Par conséquent, Monsieur [L] [P] se trouvant sans droit ni titre à compter du 24 août 2023, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision et selon la procédure ordinaire applicable, sans qu’il y ait lieu à une quelconque mesure d’astreinte.

S’agissant de la demande accessoire portant sur le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux, les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ne prévoient nullement, pour leur mise en œuvre, la nécessité que le juge saisi autorise ou ordonne un tel transport et une telle séquestration. Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Monsieur [L] [P] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

En l’espèce, la SCI 3A produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [L] [P] reste lui devoir la somme de 20 440,71 euros, échéance d’octobre 2024 incluse.

Si Monsieur [P] conteste à la barre le montant sollicité au regard d’une remise de dette que lui aurait accordé le bailleur, il ne produit cependant aucun élément attestant un effacement partiel ou une remise de dette quelconque.

Par conséquent, il sera condamné au paiement de la somme de 20 440,71 euros, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, avec intérêt au taux légal sur la somme de 7479,76 euros à compter de la date du commandement de payer et pour le surplus à compter de la signification de la décision à intervenir.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Par conséquent, Monsieur [L] [P] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [L] [P], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

En équité, il convient de débouter la SCI 3A de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse

DÉCLARONS l’action en résiliation de bail et expulsion recevable,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre les parties concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] [Localité 1], 7ème étage gauche, sont réunies à la date du 23 août 2023 à minuit,

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [L] [P], occupants sans droit ni titre depuis le 24 août 2023, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [L] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI 3A pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

DISONS n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

DISONS que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L433-1, L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS Monsieur [L] [P] à verser à la SCI 3A la somme provisionnelle de 20 440,71 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, avec intérêt au taux légal sur la somme de 7479,76 euros à compter de la date du commandement de payer et pour le surplus à compter de la signification de la présente décision,

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [L] [P] à verser à la SCI 3A une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, à compter de la résiliation et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

ORDONNONS la communication à M. LE PREFET DE [Localité 6] de la présente décision,

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNONS Monsieur [L] [P] aux dépens comme visé dans la motivation,

DEBOUTONS la SCI 3A de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT