COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [N] [Z] épouse [E] c/ Syndicat des copropriétaires LE SANSEVERIA

N°25/

Du 2 juin 2025

4ème Chambre civile

N° RG 23/00763 – N° Portalis DBWR-W-B7H-OXAO

Grosse délivrée à

l’ASSOCIATION ESCOFFIER – WENZINGER – DEUR

, M^e Stéphane GIANQUINTO

expédition délivrée à

le 02 Juin 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du deux juin deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffière

Vu les Articles 812 à 816 du Code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 6 mars 2025, le prononcé du jugement étant fixé au 2 Juin 2025, par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 2 juin 2025, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

Mme [N] [Z] épouse [E]

[Adresse 7]

[Localité 1]

représentée par M^e Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice,

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par Maître Nicolas DEUR de l’ASSOCIATION ESCOFFIER – WENZINGER – DEUR, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [N] [Z] épouse [E] est propriétaire des lots n°14 et 15 de l’immeuble dénommé [Adresse 9] et situé [Adresse 6].

Ces lots situés au rez-de-chaussée constituaient à l’origine des garages et ont été transformés en locaux commerciaux par leur précédent propriétaire avant leur vente en 2004 à Mme [Z].

Par jugement rendu le 9 mai 2022, le tribunal judiciaire de Nice a précisé que le changement d’affectation des lots n°14 et 15 devait se traduire par une modification de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété.

Une assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] qui s’est réunie le 14 décembre 2022 a adopté une résolution n°24 mandatant le syndic de prendre toutes dispositions afin de procéder à la modification de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété concernant les lots n°14 et 15 et a mis à la charge de Mme [Z] les frais et honoraires résultant de cette modification.

Par acte du 10 février 2023, Mme [Z] a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir principalement l’annulation de cette résolution.

Par conclusions en réponse et récapitulatives n°2 notifiées le 6 février 2025, Mme [N] [X] sollicite :

le prononcé de la nullité de la résolution n°24 de l’assemblée générale du 14 décembre 2022,la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en l’état du harcèlement dont elle fait l’objet,la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que les lots n°14 et 15 sont aujourd’hui totalement autonomes et indépendants puisqu’ils disposent d’un accès depuis l’extérieur de l’immeuble et ne bénéficient d’aucun service et équipement collectif. Elle estime qu’aucune aggravation des charges communes n’a été entraînée par le changement de destination.

Elle soutient que la modification de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété ne peut intervenir qu’à l’unanimité prévue par l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, alors que la résolution a été approuvée à la majorité prévue par l’article 25 de cette loi.

Elle note que le modificatif projeté n’a pas été communiqué conformément aux dispositions de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 et estime qu’un abus de majorité est caractérisé.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 25 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] conclut au débouté de Mme [Z] de l’intégralité de ses demandes, sollicite sa condamnation à lui payer la somme de 3.000 euros

en application de l’article 700 du code de procédure civile et demande que l’exécution provisoire soit ordonnée.

Il soutient que le changement d’affectation des lots n°14 et 15 a une répercussion sur l’utilité que présentent pour ces lots les services collectifs et les éléments d’équipements communs.

Il fait valoir que les charges de copropriété dues pour ces lots ne sont pas en adéquation avec leur affectation réelle puisqu’il s’agit de locaux commerciaux alors que dans l’état descriptif de division de l’immeuble établi le 11 octobre 1968 les lots n°14 et 15 apparaissent comme étant des garages.

Il soutient que la résolution n°24 est valable dans la mesure où le changement d’affectation des lots n° 14 et 15 rend nécessaire la modification de la répartition des charges.

Il précise que les lots concernés sont alimentés en eau et disposent nécessairement d’au moins un point d’eau relié au réseau de l’immeuble ainsi que les locataires des lots franchissent le portail automatique de l’immeuble et ont accès à des services communs dont il résulte une aggravation des charges.

Il estime que la résolution a été régulièrement adoptée à la majorité prévue par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1065 et que le changement d’affectation ne profite qu’à Mme [Z] qui loue les garages transformés en locaux commerciaux.

La clôture de l’instruction est intervenue le 20 février 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 6 mars 2025 et la décision a été mise en délibéré au 2 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de prononcé de la nullité de la résolution n°24

En vertu de l’article 11 I. 6° du décret n°67-223 du 17 mars 1967, pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, pour la validité de la décision de l’assemblée générale, les projets de modification de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour lorsque l’assemblée générale est appelée, suivant le cas, à établir ou à modifier ces actes.

Le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nice le 9 mai 2022 constate que le changement d’affectation des lots n°14 et 15 originellement de garages en locaux commerciaux n’est pas contesté, ni par le syndicat des copropriétaires, ni par Mme [Z] et conclut que ce changement doit se traduire par une modification de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété.

La résolution n°24 de l’assemblée générale du 14 décembre 2022 est rédigée dans les termes suivants :

« Modification de l’état descriptif de division et de règlement de copropriété en l’état du changement d’affectation des lots n°14 et 15

L’assemblée générale prenant acte que l’usage des lots 14 et 15 a été modifié comme le précise le jugement rendu le 9 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Nice qui a retenu que le changement d’affectation des lots 14 et 15 appartenant à Mme [Z] nécessitait incontestablement une modification de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété

décide, en conséquence, de changer la répartition des charges et mandate le syndic afin de prendre toutes dispositions afin de faire procéder à cette modification ;décide que les frais et honoraires – y compris ceux du syndic – résultant de la présente résolution seront à la charge exclusive de Mme [Z] propriétaire des lots 14 et 15 »

Cette résolution ne respecte pas les dispositions de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 précité en ce qu’aucun projet de modification de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété n’a été notifié aux copropriétaires avant ou en même temps que l’ordre du jour de l’assemblée générale afin de permettre un vote éclairé. Un tel modificatif doit en outre être établi sur la base d’une étude circonstanciée de l’utilisation des services collectifs et des d’équipements communs par les occupants des lots n°14 et 15 qui justifierait l’aggravation des charges.

Il convient par conséquent d’annuler la résolution n°24 de l’assemblée générale du 14 décembre 2022 sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens évoqués.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour harcèlement

Mme [Z] sollicite l’octroi de dommages et intérêts en soutenant qu’elle fait l’objet d’un harcèlement de la part du syndicat des copropriétaires.

Elle ne conteste toutefois pas que le changement d’affectation des lots n°14 et 15 lui appartenant nécessite la modification de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété. Le seul défaut de respect des formalités requises afin d’y procéder ne permet pas de caractériser le harcèlement allégué.

Mme [Z] sera en conséquence déboutée de sa demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au procès, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens de l’instance et à payer à Mme [Z] la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire, comme demandé par le syndicat des copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la nullité de la résolution n°24 de l’assemblée générale de l’immeuble dénommé Le Sanseveria situé [Adresse 5] ([Adresse 2]) du 14 décembre 2022 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] à payer à Mme [N] [Z] épouse [E] la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 9] aux dépens de l’instance, recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT