COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

Syndic. de copro. [Adresse 4] c/ [W]

MINUTE N°

DU 29 Janvier 2026

N° RG 25/01689 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QMO3

Grosse délivrée

à M^e RICHARD Jean-[Localité 9]

Expédition délivrée

à M^e DIAZ Clément

le

DEMANDERESSE:

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé “[Adresse 4]”, sis [Adresse 6], agissant pousuites et diligences de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège

Représenté par son syndic, le Cabinet Amandola

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e RICHARD Jean-Luc, avocat au barreau de Nice

DEFENDEUR:

Monsieur [D] [Z] [W]

[Adresse 3]

[Localité 7]

représenté par M^e DIAZ Clément, avocat au barreau de Nice

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : M. Quentin BROSSET-HECKEL,Juge au tribunal judiciaire de Nice,assisté lors des débats par Madame Nadia GALLO, Greffier et lors du prononcé par Madame Nadia GALLO qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 02 Décembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 29 Janvier 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 29 Janvier 2026

EXPOSE DU LITIGE

M. [D] [Z] [W] est propriétaire d’un lot de copropriété situé [Adresse 5], ensemble immobilier "[Adresse 4]", [Localité 1] (lots n°51 et 52).

Le 24 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier "[Adresse 4]« , pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CABINET AMANDOLA (ci-après le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier »[Adresse 4]") a fait assigner M. [D] [Z] [W] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Nice aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, notamment de:

*condamner M. [D] [Z] [W] à lui payer la somme de 1 308,10 euros, au titre des charges de copropriété impayées

*condamner M. [D] [Z] [W] à lui payer la somme de 389,77 euros, au titre des travaux votés,

*condamner M. [D] [Z] [W] à lui payer la somme de 255,11 euros, au titre des frais de recouvrement,

*condamner M. [D] [Z] [W] à lui payer la somme de 180 euros, au titre des frais de mise en contentieux ;

*condamner M. [D] [Z] [W] à lui payer la somme de 800 euros, à titre de dommages et intérêts,

*condamner M. [D] [Z] [W] à lui payer la somme de 800 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 décembre 2025.

Au jour de l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier "[Adresse 4]", représenté par son conseil, sollicite aux termes de ses dernières conclusions, notamment de :

*condamner M. [D] [Z] [W] à lui payer la somme de 255,11 euros au titre des frais de recouvrement,

*condamner M. [D] [Z] [W] à lui payer la somme de 180 euros au titre des frais de mise en contentieux ;

*condamner M. [D] [Z] [W] à lui payer la somme de 800 euros, à titre de dommages et intérêts,

*condamner M. [D] [Z] [W] à lui payer la somme de 800 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions, M. [D] [Z] [W] sollicite de la présente juridiction, notamment de :

*débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier "[Adresse 4]" de l’intégralité de ses demandes ;

*donner acte qu’il est prêt à verser 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

*écarter l’exécution provisoire.

Il est expressément référé aux conclusions récapitulatives pour un plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions respectives des parties, conformément aux dispositions de l’article 446-1 et 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré à la date du 29 janvier 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

La loi Alur du 24 mars 2014 pose le principe d’une rémunération forfaitaire du syndic pour les actes de gestion courante. Elle prévoit que sont définies limitativement les prestations particulières ouvrant droit pour le syndic à une rémunération complémentaire et instaure à cette fin en son article 55 un contrat type de syndic.

Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, pris en application de l’article 55 précité, modifiant le décret n° 67-233 du 17 mars 1967, liste les prestations de gestion courante et énumère les prestations particulières, de sorte que seules les prestations particulières énumérées dans ce décret peuvent faire l’objet d’une rémunération du syndic en complément du forfait.

La liste de ces prestations particulières figure au point 7 du contrat type, figurant en annexe 2 du décret du 26 mars 2015 et à ce titre, au point 9 du contrat type, sont traités les «frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires», dont notamment les frais de recouvrement, listés ainsi qu’il suit :

*mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

*relance après mise en demeure,

*constitution d’un dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles),

*suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles).

Si les frais de mise en demeure ne sont pas contestables, en revanche, la constitution de dossier pour l’huissier de justice et l’avocat, et le suivi du dossier transmis à l’avocat ne se justifient qu’en cas de diligence exceptionnelle. La diligence exceptionnelle s’entend d’une démarche rendant l’action du syndic plus difficile et plus complexe, justifiant une activité inhabituelle du syndic pour y parvenir.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier "[Adresse 4]" sollicite la somme

*255,11 euros au titre des frais de recouvrement, comprenant des mises en demeure et une sommation de payer ;

*180 euros au titre des frais de mise en contentieux ;

M. [D] [Z] [W] s’oppose à cette demande considérant que ces frais n’entrent pas dans les frais prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, il est versé au débat un contrat de syndic, qui prévoit spécifiquement des prestations particulières pouvant donner lieu à une rémunération spécifique complémentaire du syndic.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier "[Adresse 4]" fait état de démarches et de diligences du syndic pour frais de recouvrement sur le défendeur concerné dans la mesure où des mises en demeures et une sommation de payer ont été délivrées au propriétaire défaillant, pièces versées à l’appui.

Ainsi, la somme de 255,11 euros, correspondant aux mises en demeure et à la sommation de payer apparaissent justifiés et n’ont pas à être déduits de la somme réclamée au titre des frais exposés liés au recouvrement des charges de copropriété.

En revanche les frais de mise en contentieux, à hauteur de 180 euros ne peuvent être considérés comme nécessaires, dans la mesure où le demandeur ne justifie pas de diligence exceptionnelle rendant son action plus difficile et plus complexe, justifiant une activité inhabituelle pour y parvenir.

Par conséquent, M. [D] [Z] [W] sera condamné à payer la somme de 255,11 euros au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier "[Adresse 4]" au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier "[Adresse 4]" sollicite la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier "[Adresse 4]" ne rapporte pas la preuve ni de la mauvaise foi du défendeur, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

II. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [D] [Z] [W] qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur que la carence de M. [D] [Z] [W] a obligé à intenter une action judiciaire, la totalité des frais irrépétibles engagés.

M. [D] [Z] [W] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier "[Adresse 4]" la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

M. [D] [Z] [W] demande d’écarter l’exécution provisoire.

En l’espèce, l’exécution provisoire est de droit et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier "[Adresse 4]" ne justifie d’aucun élément sérieux justifiant d’écarter l’exécution provisoire.

Par conséquent il sera rappelé l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE M. [D] [Z] [W] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier "[Adresse 4]" pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CABINET AMANDOLA, la somme de 255,11 euros au titre des frais de recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, majorées des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier "[Adresse 4]", de sa demande en paiement au titre des frais de contentieux à hauteur de 180 euros ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier "[Adresse 4]", de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [D] [Z] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier "[Adresse 4]" pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CABINET AMANDOLA la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [D] [Z] [W] aux entiers dépens de la présente instance ;

DÉBOUTE M. [D] [Z] [W] de sa demande d’écarter l’exécution provisoire;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 29 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le président et par la greffière.

La greffière, Le président,