TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

MINUTE N° 2025/

AFFAIRE : N° RG 25/00299 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3WUC

Copie à :

prefecture

Madame [G] [I]

Copie exécutoire à :

M^e Elena POPA

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 28 Novembre 2025

DEMANDEURS :

Madame [D] [F]

née le 11 Juin 1976 à [Localité 8]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Monsieur [C] [F]

né le 15 Septembre 1976 à [Localité 7]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentés par M^e Elena POPA, avocat au barreau de LIBOURNE

DÉFENDERESSE :

Madame [G] [I]

née le 31 Mars 1982

[Adresse 2]

[Localité 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire, chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

Magistrat ayant délibéré : Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire, chargée des contentieux de la protection

DÉBATS :

Audience publique du 26 Septembre 2025

DECISION :

contradictoire, et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 28 Novembre 2025 par Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

RAPPEL DES FAITS

Suivant contrat du 29 mai 2024 avec effet le même jour, Monsieur [C] [F] et Madame [D] [F] représentés par la SAS HUMAN IMMOBILIER ont donné à bail à Madame [G] [I] un logement situé au [Adresse 3] [Localité 9] [Adresse 1]), pour un loyer mensuel de 770 euros et 20 euros de charges.

Des loyers étant demeurés impayés Monsieur [C] [F] et Madame [D] [F] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte du 12 février 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 mai 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [C] [F] et Madame [D] [F] ont assigné Madame [G] [I] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 6] aux fins de voir :

*prononcer la résiliation de plein droit du bail, et en conséquence, voir ordonner l’expulsion de Madame [G] [I] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, et si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

*condamner Madame [G] [I] au paiement de la somme de 2949,17 € à valoir sur l’arriéré des loyers et des charges impayés arrêtés au 28 avril 2025, en outre au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, et jusqu’à la libération définitive des lieux, ainsi que de la somme de 1500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance ;

Un diagnostic social et financier a été transmis au greffe avant l’audience, lequel indique que les impayées sont liées à des arrêts de travail, que Madame souhaite se maintenir dans le logement et qu’elle aurait repris le paiement des loyers depuis 3 mois avec des versements supplémentaires et qu’un plan d’apurement serait en cours de négociation avec le bailleur.

A l’audience du 26 septembre 2025, Monsieur [C] [F] et Madame [D] [F], représentés par leur conseil, actualisent la dette à hauteur de 2249 € et indiquent qu’ils sont d’accord pour un échéancier à hauteur de 216 €.

Madame [G] [I], présente, expose qu’elle a été en arrêt maladie, qu’elle est infirmière avec des revenus entre 2200 et 2300 € mensuel, qu’elle peut payer 150 € par mois en plus de son loyer.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 novembre 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Hérault par mail reçu le 7 mai 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [C] [F] et Madame [D] [F] justifient de la saisine subsidiaire des organismes payeurs des allocations logement en date du 14 février 2025, soit deux mois avant la délivrance de l’assignation du 6 mai 2025, en vertu des dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par Monsieur [C] [F] et Madame [D] [F] apparaît recevable.

2°) Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le bail conclu le 29 mai 2024 avec effet le même jour, contient une clause résolutoire prévoyant un délai de six semaines, et un commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 12 février 2025 pour la somme en principal de 2370 €.

Conformément au décompte produit, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 mars 2025.

3°) Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Monsieur [C] [F] et Madame [D] [F] produisent un décompte démontrant que Madame [G] [I] restait leur devoir la somme de 2.249,17 € à la date du 11 septembre 2025.

Madame [G] [I] n’apporte aucun élément de nature à opposer une contestation tant sur le principe que sur le montant de la dette.

En conséquence, Madame [G] [I] sera condamnée au paiement de la somme de 2.249,17 € au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation éventuelles.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, dans la limite de trois années. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, vu le montant de la dette, l’absence d’opposition du bailleur et la reprise volontaire des versements, il y a lieu d’accorder à Madame [G] [I] des délais de paiement dont les modalités seront précisées au dispositif de la présente décision.

Il y a donc lieu de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.

Il convient néanmoins de préciser qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et des mensualités au titre des délais de paiement d’autre part, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein et entier effet et le solde de la dette sera immédiatement dû.

Madame [G] [I] devra alors également payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié à compter de la date de résiliation du bail, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur les demandes accessoires :

Madame [G] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la sous-préfecture.

L’équité commande, en l’état, qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est assorti de l’exécution provisoire de plein droit, sans qu’aucun motif ne justifie qu’elle soit écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 mai 2024 avec effet le même jour entre Monsieur [C] [F] et Madame [D] [F] d’une part et Madame [G] [I] d’autre part concernant le logement situé au [Adresse 3] [Localité 9] [Adresse 1]), pour un loyer mensuel de 770 euros et 20 euros de charges sont réunies à la date du 27 mars 2025 ;

CONDAMNE Madame [G] [I] à verser à Monsieur [C] [F] et Madame [D] [F] la somme de 2.249,17 € (deux mille deux cent quarante-neuf euros dix-sept centimes) au 11 septembre 2025 ;

AUTORISE Madame [G] [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 14 mensualités de 150 € chacune et une 15ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour Madame [G] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [C] [F] et Madame [D] [F] puissent faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— que Madame [G] [I] soit condamnée à verser à Monsieur [C] [F] et Madame [D] [F] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DEBOUTE Monsieur [C] [F] et Madame [D] [F] de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [G] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la sous-préfecture ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le VINGT HUIT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, La Présidente,