COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 25/01718 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QZA4

du 28 Avril 2026

affaire : Syndic. de copro. [Adresse 1]

c/ [B] [A]

Copie exécutoire délivrée à

M^e Lisa ARRIGHI

M^e David TICHADOU

L’AN DEUX MIL VINGT SIX ET LE VINGT HUIT AVRIL À 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de l’audience, et de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 10 Octobre 2025 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 1]

Pris en la personne de son syndic en exercice la SARL HELENE

CONSEIL, sise [Adresse 2]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e David TICHADOU, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

Monsieur [B] [A]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

Rep/assistant : M^e Lisa ARRIGHI, avocat au barreau de NICE

DÉFENDEUR

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 10 Mars 2026 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 28 Avril 2026.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte de commissaire de justice en date du 10 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] a fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Nice, M.[B] [A].

Dans ses dernières conclusions déposées à l’audience du 10 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] demande:

— condamner Monsieur [B] [A] à remettre la terrasse de son appartement en son état antérieur, à savoir :

— Retirer l’intégralité des parpaings,

— Retirer la tôle ondulée,

— Retirer l’intégralité des lames horizontales rectangulaires blanches,

— Retrait des piquets latéraux de couleur noire (destinés à maintenir les lames de PVC blanc),

— Retirer le filet, la bâche, et plus généralement, tout élément de nature à couvrir ou masquer la terrasse et les fenêtres de l’appartement de Monsieur [A],

— juger qu’à défaut d’exécution volontaire dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, Monsieur [B] [A] y sera contraint par le paiement d’une astreinte provisoire de 800 euros par jour de retard, et ce, pendant une durée maximale de 180 jours,

— condamner Monsieur [B] [A] au paiement d’une indemnité de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner Monsieur [B] [A] aux dépens en ce compris les procès-verbaux de constat établis par l’étude TOURNOUX MOUGENOT BON & ASSOCIES en date du 11 avril 2025, du 6 mai 2025 et du 5 mars 2026.

M.[B] [A], dans ses conclusions déposées à l’audience, demande:

— le rejet des demandes

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à lui payer la somme de 1800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens

L’affaire a été mise en délibéré au 28 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande de remise en état de la terrasse

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, un copropriétaire doit jouir et user de ses parties privatives sans porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

L’article 25 b de ladite loi précise qu’un copropriétaire doit obtenir l’autorisation de l’assemblée générale pour entreprendre des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que Monsieur [A] est propriétaire d’un appartement avec terrasse situé au quatrième étage de l’immeuble en copropriété dénommé [Adresse 7] situé à [Localité 2].

Il ressort du règlement de copropriété:

— en son article 4 (page 7) les choses communes et tout ce qui touche à l’harmonie de l’immeuble ne pourra être modifié que par le consentement de la majorité des trois quarts des voix de l’assemblée générale des copropriétaires. Il ne pourra être établi sur les façades des balcons, aucun auvent ou marquise généralement rien qui puisse changer l’aspect des façades ni détruire l’harmonie de l’immeuble

— en son article 5 (page 9) il ne pourra être mis sur les balcons et fenêtres, d’objets pouvant nuire à la propreté ou au bon aspect de l’immeuble; qu’aucune modification aux fenêtres, volets et autres parties visibles de la rue, et généralement pour tout ce qui contribue à l’harmonie de l’immeuble.

— en son article 6 (page 10)que chaque copropriétaire pourra jouir et disposer de son lot à la condition de ne pas nuire aux droits des autres propriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie que M.[A] a couvert sa terrasse en y installant des parpaings puis des lames ondulées blanches de type PVC outre une tôle ondulée pour couvrir le tout et qu’il a installé le long des fenêtres de sa véranda des canisses avec des bâches noires en versant de procès-verbaux de constat dressés par commissaire de justice le 11 avril 2025 et le 6 mai 2025. Il est précisé que de la maçonnerie a été réalisée afin d’augmenter la hauteur du muret constituant la façade de l’immeuble et que des agglo sont présents au niveau du rebord avec du ciment de finition grossière et des découpes approximatives.

Il justifie lui avoir demandé par courriel de retirer ces éléments qui modifient la façade de l’immeuble et qui ont été installés sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires en vain.

Bien que Monsieur [A] expose que la véranda était déjà présente lors de son acquisition du bien, force est de relever que le moyen soulevé est inopérant puisque le syndicat des copropriétaires lui reproche l’édification d’une construction maçonnée au niveau de la terrasse couverte.

En outre, bien qu’il argue ne pas être l’auteur des travaux litigieux tout en faisant valoir que ces aménagements ont été réalisés par son voisin, force est de relever que le commissaire de justice relève dans son procès-verbal du 11 avril 2025 qu’il a déclaré “avoir muré et toituré son balcon afin d’éviter que des infiltrations surviennent dans les étages inférieurs”. Il reconnaît d’ailleurs dans ses conclusions concernant le brise vue en PVC que cette réalisation a été faite postérieurement au courrier du syndic de novembre 2023 afin de mettre hors d’eau selon lui, sa terrasse et mettre un terme aux nuisances olfactives causées par le locataire du dessous. De plus, il ressort de la comparaison des photographies prises en 2018, 2020 et 2025 que l’aménagement litigieux apparaît récent.

Enfin, bien qu’ils soutiennent avoir procédé au retrait des réalisations litigieuses de sorte qu’aucun trouble manifestement illicite ne saurait être retenu en raison de la perte de son caractère actuel en produisant quelques photographies non datées, force est de relever que le syndicat des copropriétaires verse un procès-verbal dressé le 5 mars 2026 établissant que la construction réalisée sur sa terrasse n’a été que partiellement retirée, qu’un filet plastique vert a été installé afin de dissimuler une partie de cette dernière, que le mur en parpaings est toujours visible à l’instar des piquets de couleur noire visés sur la façade maintenant les lames de PVC blanc toujours présentes. Il est précisé que la partie haute de la construction constituée de tôle ondulée a été déposée mais que la tôle est posée derrière le filet à l’intérieur du balcon.

Monsieur [A] produit à la suite de ce constat de nouvelles photographies prises le 7 mars 2026 établissant que les lames en PVC blanc ont été retirées mais que les parpaings et les piquets latéraux sont toujours en place.

De plus, il ressort de l’attestation de Monsieur [K], qui s’est rendu sur place le 8 mars 2026 et des photographies jointes que ce dernier a réinstallé, la tête ondulée qui a été posée sur le rebord du garde-corps.

Par ailleurs, selon le procès-verbal de constat du 5 mars 2026, si les canisses ont été retirées s’agissant des fenêtres de son appartement, une bâche a été installée à la place.

Dès lors, force de considérer au vu de l’ensemble de ces éléments que les aménagements réalisés sur la terrasse par Monsieur [A] sans autorisation préalable de l’assemblée générale sont irréguliers et sont constitutifs d’un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser.

En conséquence Monsieur [A] sera condamné à faire procéder au retrait de l’intégralité des parpaings, de la tôle ondulée, des lames horizontales rectangulaires blanches, des piquets latéraux de couleur noire (destinés à maintenir les lames de PVC blanc), du filet, de la bâche, et plus généralement, tout élément de nature à couvrir ou masquer la terrasse et les fenêtres de son appartement et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard qui courra, passé le délai de 15 jours suivant la signification de la présente décision et ce pendant une durée de 120 jours.

Sur les demandes accessoires

Il convient au vu de l’issue du litige, de condamner Monsieur [A] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, au coût des procès-verbaux de constat dressés le 11 avril 2025, 6 mai 2025 et 5 mars 2026 et aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Céline POLOU, Vice-présidente, juge des référés du tribunal judiciaire de Nice, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir comme il appartiendra, mais d’ores et déjà,

CONDAMNONS M.[B] [A] à faire procéder au retrait de l’intégralité des parpaings, de la tôle ondulée, des lames horizontales rectangulaires blanches, des piquets latéraux de couleur noire (destinés à maintenir les lames de PVC blanc), du filet, de la bâche, et plus généralement, tout élément de nature à couvrir ou masquer la terrasse et les fenêtres de son appartement et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard qui courra, passé le délai de 15 jours suivant la signification de la présente décision et ce pendant une durée de 120 jours ;

CONDAMNONS M.[B] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] la somme de 1800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNONS M.[B] [A] au coût des procès-verbaux de constat dressés le 11 avril 2025, 6 mai 2025 et 5 mars 2026 à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] ;

CONDAMNONS M.[B] [A] aux dépens ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le juge des référés et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS