COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : [N] [T] épouse [F] c/ S.C.I. CUTIGLIANO

MINUTE N° 26/

Du 20 Janvier 2026

3ème Chambre civile

N° RG 24/00501 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PPCX

Grosse délivrée à

M^e Anne-sophie LAPIERRE

, la SCP MONCHO – VOISIN-MONCHO

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 3ème Chambre civile en date du vingt Janvier deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’audience s’étant tenue à juge rapporteur sans opposition des avocats conformément aux articles 812 & 816 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 28 octobre 2026 en audience publique , devant :

Président : Madame SEUVE, juge rapporteur, magistrat honoraire

Greffier : Madame LETELLIER-CHIASSERINI, présente uniquement aux débats

Le Rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :

Président : Corinne GILIS

Assesseur : Dominique SEUVE

Assesseur : Anne VINCENT,

DEBATS

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 20 janvier 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ :

Par mise à disposition au Greffe le 20 Janvier 2026 signé par Madame GILIS, Président et Madame LETELLIER-CHIASSERINI, Greffier.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

Madame [N] [T] épouse [F]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Anne-sophie LAPIERRE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDERESSE:

S.C.I. CUTIGLIANO prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Estelle MONCHO de la SCP MONCHO – VOISIN-MONCHO, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

PROCÉDURE

Vu l’acte de commissaire de justice du 1er février 2024 par lequel [N] [T] épouse [F], titulaire d’un bail commercial sur un local sis [Adresse 2] à [Localité 5], a fait assigner la SCI CUTIGLIANO, propriétaire du local, aux fins de voir :

— à titre principal, condamner la SCI CUTIGLIANO à lui délivrer un local conforme à sa destination de fumoir et de cook , telle que prévue au bail, et ce, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

— à titre subsidiaire :

— prononcer la nullité du bail pour dol, sur le fondement de l’article 1137 du code civil, en faisant grief au représentant de la SCI CUTIGLIANO de lui avoir dissimulé les difficultés, voire l’impossibilité d’obtenir de la copropriété l’autorisation d’ installer un extracteur d’air, et par conséquent d’exploiter un bar fumoir à chicha,

— condamner la SCI CUTIGLIANO à lui rembourser :

— la somme de 18 000 €, montant du dépôt de garantie,

— celle de 4 030 €, au titre des loyers payés,

— celle de 4 000 € par elle versée à l’architecte pour la reprise du dossier,

— et des dommages-intérêts de 4 000 €, en réparation de son préjudice,

— ainsi qu’une indemnité de 2000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les diverses conclusions échangées entre les parties dont seules les dernières en date seront ci-après reprises.

Vu les conclusions notifiées par le RPVA le 2 avril 2025 par lesquelles [N] [T] épouse [F] a repris l’ensemble de son argumentation et de ses demandes de délivrance sous astreinte d’un local conforme à sa destination et, subsidiairement,d’annulation du bail pour dol, avec remboursement des diverses sommes versées au bailleur , et y ajoutant, a sollicité en plus la condamnation de la SCI CUTIGLIANO à lui rembourser la somme de 9 000€, versée au mandataire de celle-ci, et celle de 3 900 €, au titre des frais exposés pour débarrasser le local, et a porté à 4000 € le montant de sa réclamation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les conclusions récapitulatives notifiées par le RPVA le 14 mars 2025 par lesquelles la SCI CUTIGLIANO :

➔ s’est opposée à ces demandes , en faisant valoir :

✺ en ce qui concerne la prétendue délivrance non-conforme à la destination du bail – qu’en sa qualité de bailleur, la SCI CUTIGLIANO n’avait pas l’obligation contractuelle de fournir un local pourvu d’un extracteur de fumée, et ne s’était jamais engagée à obtenir une autorisation de la copropriété en ce sens,

— que, d’ailleurs, la pose d’un extracteur de fumée à la charge et/ou aux frais du bailleur, n’était pas contractuellement prévue,

— qu’elle ne s’était jamais engagée à obtenir l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour la création d’un extracteur de fumée,

— qu’elle avait respecté son engagement envers la locataire en relayant les demandes de celle-ci , lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 juillet 2023, et avait voté favorablement pour l’installation d’un extracteur, et qu’elle ne pouvait être tenue pour responsable du vote négatif des autres copropriétaires,

✺ en ce qui concerne le dol :

— que la locataire avait été parfaitement informée que l’ancien locataire s’était vu opposer un refus de la copropriété concernant sa demande d’installation d’un conduit de ventilation en façade de l’immeuble , et qu’elle avait signé le bail en toute connaissance de cause,

— que les travaux envisagés par le précédent locataire de l’installation d’un conduit de ventilation pour évacuer les odeurs d’une cuisine professionnelle de viande, étaient très différents de ceux envisagés par [N] [T] épouse [F] d’installation d’un extracteur de fumée à l’intérieur du local,

— qu’il n’y avait eu et n’était pas démontré une réticence dolosive ou dissimulation intentionnelle de sa part,

— qu'[N] [T] épouse [F] n’avait fait auprès de l’architecte aucune demande concernant l’exploitation d’un bar à chicha ( fumoir) pour lequel un dispositif spécifique est obligatoire,

— qu’elle était donc mal venue de reprocher au bailleur de ne pas avoir fait le nécessaire alors qu’elle-même avait été défaillante,

— et qu’elle était donc mal fondée à solliciter restitution du dépôt de garantie et du loyer de février 2023, et paiement de dommages-intérêts,

✺ en ce qui concerne les sommes versées à l’architecte et au mandataire, et les frais de débarrassage du local :

— que non seulement [N] [T] épouse [F] ne justifiait pas avoir versé la somme de 9 000 € à l’architecte, mais encore qu’ elle ne pouvait en solliciter remboursement au bailleur qui ne les a pas perçus,

— qu’elle ne produisait pas non plus de facture relative aux frais de débarrassage du local, dont elle réclame remboursement,

➔ et a sollicité reconventionnellement la condamnation d’ [N] [T] épouse [F] à lui verser :

— la somme de 76 570 €, au titre des loyers et charges restant dues au 14 mars 2025, – la somme de 4 030 € par mois jusqu’au jugement à intervenir,

— et une indemnité de 4 000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu l’ordonnance du 28 octobre 2024 par laquelle le juge de la mise en état a fixé la clôture de façon différée au 25 février 2025, et la date d’audience de plaidoiries au 11 mars2025, date à laquelle l’affaire a été renvoyée au 28 octobre 2025 pour des raisons inhérentes au bon fonctionnement du service.

SUR QUOI :

1°) Sur la révocation de l’ordonnance de clôture

Par ordonnance du 28 octobre 2024, le juge de la mise en état a fixé la clôture de façon différée au 25 février 2025 , et la date d’audience de plaidoiries au 11 mars 2025, date à laquelle l’affaire a été renvoyée au 28 octobre 2025.

Les deux parties ont conclu postérieurement à la clôture fixée au 25 février 2025 :

— la SCI CUTIGLIANO, partie défenderesse, le 14 mars 2025,

— et [N] [T] , partie demanderesse, le 2 avril 2025.

Dans un souci de bonne administration de la justice, et de respect du contradictoire, il y a donc lieu de faire droit à la demande de révocation de la clôture, les parties étant d’accord de ce chef, et d’admettre aux débats les conclusions tardives notifiées les 14 mars et 2 avril 2025.

2°) Rappel des faits

Il résulte des pièces versées aux débats les faits suivants.

Suivant bail commercial du 1er février 2023, la SCI CUTIGLIANO ( improprement désignée comme le preneur sur la 1ère page d’en-tête du bail ) a donné en location à [N] [T] épouse [F] (improprement désignée comme le bailleur sur la 1ère page d’en- tête du bail ) des locaux commerciaux situés [Adresse 2] à [Localité 5]/ [Adresse 4], et composés:

— d’un rez de chaussée de 101, 92 m²,

— d’un sous-sol aménagé de 101, 92 m²,

— et d’un appartement de fonction de 55 m² environ.

Ce bail à destination de “ Lounge – cocktail, Food, Bar,Bar à chicha – fumoir”, a été consenti pour une durée de 9 ans à compter du 2 janvier 2023, moyennant :

— un loyer mensuel de 3 000 € hors charges, soit 3 600 € TTC,

— une provision sur charges de 250 €,

— et une taxe foncière de 180 €,

soit un total de 4030 € par mois taxes et charges comprises.

La rédaction du bail a été confiée à [D] [C], agent immobilier sous l’enseigne JLB Développement immobilier, en charge de la commercialisation du local.

Il est constant et non contesté que la SCI CUTIGLIANO a accordé à [N] [T] épouse [F] une gratuité de loyers pour la période de 7 mois, de mars à septembre 2023, le temps de la réalisation de divers travaux par la locataire.

Un échange de mails a alors eu lieu entre le mari d’ [N] [T] épouse [F], [P] [F], et [D] [C], agent immobilier( JLD développement immobilier), par l’intermédiaire duquel la location avait eu lieu, notamment et essentiellement sur la question de l’installation d’un extracteur de fumée, sans lequel la locataire indiquait ne pouvoir commencer son exploitation du local comme bar à chicha.

[J] [V], gérant de la SCI CUTIGLIANO , a alors sollicité du Cabinet DALBERA, syndic de la copropriété du [Adresse 2], la mise à l’ordre du jour la question de l’installation d’un extracteur de fumée.

Par mail du 21 juin 2023, le cabinet DALBERA, lui répondait ne pas comprendre sa démarche, dans la mesure où sa demande était similaire à celle déjà mise à l’ordre du jour d’une précédente assemblée générale, et qui avait fait l’objet d’un refus ( pièce n° 12).

L’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 5] réunie le 20 juillet 2023, a refusé, en sa résolution n° 17, la demande faite par la SCI CUTIGLIANO pour le compte de sa locataire, de la création d’un extracteur de fumée ( pièce n°13) .

Le procès-verbal de cette assemblée générale, faisait apparaître:

— dans le cadre d’une résolution n°15, non soumise au vote, un rappel sur le fait que la demande précédemment faite par la SCI CUTIGLIANO, aux fins d’autorisation d’installation d’un commerce de restaurant de viande avec travaux de modification de la façade et pose d’un conduit de cheminée en façade, avait été refusée par l’assemblée générale extraordinaire du 29 avril 2022,

— et dans le cadre de la résolution n°18, sans vote, une information sur le fait que, suite au rejet par l’assemblée générale du 19 avril 2022 de la demande de la SCI CUTIGLIANO d’autorisation de travaux, cette SCI CUTIGLIANO avait contesté judiciairement cette décision, que par jugement du 16 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Nice avait débouté la SCI CUTIGLIANO de ses demandes, que ladite SCI avait interjeté appel de ce jugement, et que la procédure d’appel était toujours en cours.

Par acte de commissaire de justice du 24 octobre 2023, [N] [T] épouse [F] a fait délivrer à la SCI CUTIGLIANO une sommation interpellative aux fins :

— d’une part, d’avoir à lui communiquer, dans un délai de 48 heures un original du bail commercial, contresigné, ou une copie certifiée conforme,

— et d’autre part, de lui délivrer un local conforme à sa destination contractuelle et à l’activité prévue au bail les 14 mars et 2 avril 2025.

Par courrier recommandé avec AR du 25 septembre 2023 ( pièce 14) , M° LAPIERRE, avocate d’ [N] [T] épouse [F] écrivait à la SCI CUTIGLIANO :

— en lui faisant grief :

— d’une part, de ne pas avoir , contrairement à ses engagements, vidé le local ”véritable débarras” ,

— d’autre part, de ne pas avoir averti sa cliente que le précédent locataire n’avait pas pu exploiter le local en raison du refus de l’assemblée générale des coprpriétaires de 2022 d’installer un . extracteur, et qu’une procédure était en cours de ce chef,

— et enfin, d’avoir loué le local en ne pouvant ignorer l’impossibilité d’exercer l’activité prévue au bail, et d’avoir ainsi manqué à son obligation de délivrance d’un local conforme à sa destination contractuelle,

— et en la mettant en demeure de rembourser, sous huitaine, à sa cliente le dépôt de garantie de 18 000 €, le loyer de septembre de 4030 euros, les honoraires d’intermédiaire de 9 000 €, les frais d’architecte de 3 000 €, ainsi que le coût du débarrassage du débarras et des travaux réalisés de 2 000 €.

Par mail du 26 septembre 2023 ( pièce n°15) , [J] [V], gérant de la SCI CUTIGLIANO, contestait les “affirmations fallacieuses” de M° LAPIERRE, , n’ayant , selon lui, pour but que “d’abolir l’incompétence et l’irresponsabilité” de la locataire , et indiquait transférer le courrier et sa réponse à son avocate, M° MONCHO, et à [D] [C], agent immobilier “concepteur de cette affaire”.

Par courrier du 10 octobre 2023 ( pièce 16) , M°LAPIERRE écrivait à [D] [C], agent immobilier commercialisateur et rédacteur du bail, lui rappelant que, faute d’extracteur de fumée, le local n’était pas conforme à sa destination, ce qu’il ne pouvait ignorer, et le mettait en demeure de rembourser sous huitaine à la locataire les honoraires par lui perçus de 9 000 €.

Copie de ce courrier était adressé à [X] [L], architecte, lequel répondait par courrier manuscrit du 20 octobre 2023 ( pièce 17) , être pour le moins surpris par la teneur du courrier du 10 octobre 2023, dans la mesure où il a affirmé ne pas connaître et ne jamais avoir rencontré les protagonistes de l’affaire [F]/ SCI CUTIGLIANO, cités dans le courrier, ne jamais avoir contracté avec ceux-ci, et n’avoir aucun lien contractuel ni de subordination avec [D] [C].

Par lettre officielle du 1er décembre 2023 ( pièce 19) , M° MONCHO, avocat de la SCI CUTIGLIANO, écrivait à M°LAPIERRE, avocat d’ [N] [T] épouse [F] et, après avoir rappelé la génèse des faits, a :

— formellement contesté la responsabilité de sa cliente qui ne s’était jamais engagée à obtenir l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour l’installation d’un extracteur de fumée , que la demande de l’ancien locataire pour l’exploitation d’un restaurant de viande avec extracteur en extérieur, n’avait aucun rapport avec l’installation d’un extracteur de fumée à l’intérieur du local,

— considéré que sa cliente , la SCI CUTIGLIANO, ne pouvait être tenue pour responsable du refus de l’assemblée générale des copropriétaires de 2023 d’autoriser l’installation d’un extracteur de fumée pour le bar à chicha,

— souligné le fait que la locataire ne justifiait pas avoir assuré le local, et qu’un incendie s’était déclaré dans le local en février 2023, et a sommé son confrère de justifier de la souscription d’une assurance,

— et a demandé à M° LAPIERRE, de demander à sa cliente de procéder au règlement, du loyer mensuel de 12 090 €, au titre des trois mois de loyers impayés.

3°) Sur la demande principale

[N] [T] épouse [F] sollicite, à titre principal, la condamnation de la SCI CUTIGLIANO à lui délivrer un local conforme à sa destination telle que prévue au bail commercial, et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir.

Il ne peut être fait droit à cette demande.

En effet, en vertu de la réglementation applicable en la matière, l’activité de bar à chicha nécessite l’installation d’un extracteur de fumées en extérieur, et donc une emprise sur les parties communes de l’immeuble.

L’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] du 20 juillet 2023 (pièce n° 13), ayant refusé, en sa résolution n° 17, la demande faite par la SCI CUTIGLIANO pour le compte de sa locataire, de la création d’un extracteur de fumée, l’exercice de l’activité de bar à chicha est impossible dans les locaux loués, faute de l’autorisation indispensable de la copropriété d’installer un tel extracteur exigé par les autorités administratives.

Dès lors, l’éventuelle condamnation de la SCI CUTIGLIANO à délivrer un local conforme à sa destination ne peut être prononcée, puisqu’elle se heurterait à une impossibilité d’exécution résultant de la décision de la copropriété, qui a rejeté sa demande d’autorisation d’installation d’une évacuation extérieure d’air, par une décision d’assemblée générale, non frappée de recours, et donc devenue définitive.

4°) Sur la demande subsidiaire d’annulation du bail pour dol

En application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ainsi que d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En vertu de ce texte, la présence et la conformité de l’installation incombe au bailleur qui est tenu de délivrer le local en état de servir à l’usage pour lequel il est loué.

Il est acquis en jurisprudence que le bailleur ne respecte pas son obligation de délivrance lorsqu’il donne à bail un local pour un usage commercial qui nécessite des autorisations préalables qu’il n’a pas obtenues, ou pour une activité contraire au règlement de copropriété.

En l’espèce, le bail commercial du 1er février 2023 indiquait que la destination des lieux était celle de “ lounge-cocktail, food, bar, bar à chicha- fumoir ”.

L’activité de bar à chicha-fumoir nécessitait, comme l’indique [G] [Z], architecte DPLG, dans un courrier adressé le 30 juillet 2024 au gérant de la bailleresse, la SCI CUTIGLIANO ( pièce n°10), un dispositif particulier de ventilation puissante.

En effet, le fumoir d’un bar à chicha doit disposer d’un dispositif d’extraction d’air par ventilation mécanique indépendant du système de climatisation d’air du bâtiment.

L’activité de bar à chicha prévue au bail nécessitait donc l’installation d’un extracteur des fumées de nature à supprimer les nuisances olfactives, et donc d’un extracteur extérieur, rejetant , d’après le réglement sanitaire départemental , l’air extrait à au moins 8 mètres de toute fenêtre, de toute prise d’air neuf ou de tout débouché de conduit de fumée, raison pour laquelle l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires d’installer un conduit extérieur était nécessaire, en l’espèce, pour l’exercice de l’activité de bar à chicha, l’extracteur exterieur affectant nécessairement les parties communes (façade ou toiture).

La bailleresse savait, avant la signature du bail litigieux du 1er février 2023:

— que l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 29 avril 2022 avait refusé au précédent locataire l’autorisation d’installer un extracteur d’air pour l’exploitation de son restaurant de viande,

— et que par jugement du 16 décembre 2022, assorti de l’exécution provisoire, le tribunal judiciaire de Nice avait rejeté la demande de la SCI CUTIGLIANO d’annulation de cette décision d’assemblée et d’autorisation de procéder aux travaux sollicités comprenant la pose d’un conduit d’extraction d’air tout au long de la façade , aux motifs que :

— non seulement le projet de transformer en restaurant le local, désigné comme “magasin” par le réglement de copropriété, modifiait nécessairement la destination bourgeoise de l’immeuble,

— mais encore était de nature à porter atteinte aux droits des copropriétaires du fait des nuisances liées à la fréquentation des lieux ainsi que les désagréments olfactifs et nuisances sonores “en infraction avec le règlement de copropriété qui prévoit expressément que ne peut être établi dans les locaux du rez de chaussée des commerces incommodants pour les copropriétaires des étages.”

Contrairement à ce que soutient la SCI CUTIGLIANO , même si l’activité de bar à chicha n’est pas la même que celle d’un restaurant de viande, elle est susceptible de se heurter aux mêmes obstacles juridiques liés à la fois :

— aux dispositions du règlement de copropriété, dans la mesure où un bar à chicha n’est pas un “magasin”, tel que prévu au règlement de copropriété, et est susceptible de générer des nuisances, notamment olfactives incommodantes pour les copropriétaires des étages,

— et à la réglementation administrative quant à l’évacuation des pollutions spécifiques, telles que les fumées de chicha, qui exige pour ce type d’activités l’installation d’un conduit d’air extérieur .

L’ activité de bar à chicha ne pouvait donc être exercée, sans l’accord préalable de l’assemblée générale des copropriétaires tant pour l’exercice d’une telle activité que pour l’installation d’un conduit d’air extérieur affectant les parties communes..

En conséquence, la SCI CUTIGLIANO devait pour satisfaire à son obligation de délivrance envers [N] [T] épouse [F], nouvelle locataire, s’enquérir avant même la signature du bail de l’acceptation par la copropriété d’autoriser l’installation d’un extracteur d’air, conforme à la réglementation en vigueur, pour l’exercice d’un bar à chicha, qui n’est pas un “magasin”, tel que prévu au règlement de copropriété, et qui est susceptible de générer des nuisances olfactives.

C’est également vainement que, pour s’opposer aux demandes d’ [N] [T] épouse [F] , la SCI CUTIGLIANO excipe des clauses du bail selon lesquelles :

— “Le preneur prendra les lieux, objets du présent bail, dans l’état où ils se trouvent au moment de l’entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du bailleur, pendant toute sa durée, aucune mise en état ni aucune réparation de quelque nature ou de quelque importance que ce soit”,

— et “Le preneur fera son affaire personnelle des licences et autorisations qui seraient, le cas échéant, nécessaires à l’exercice de son activité dans lesdits locaux. Il s’oblige, afin de se conformer à la réglementation le concernant, à exécuter à ses seuls frais, risques et périls, pendant la durée du bail tous travaux le concernant, le tout de manière à ce que le bailleur ne soit jamais ni recherché ni inquiété à ce sujet.”

En effet, [N] [T] épouse [F] ne pouvait “ faire son affaire personnelle des autorisations nécessaires à l’exercice de son activité dans les locaux loués”, en ce qui concerne l’autorisation d’installation d’une extraction d’air en extérieur, alors que seule la SCI CUTIGLIANO, propriétaire du local, avait la qualité de copropriétaire requise pour ce faire.

Par ailleurs, la stipulation selon laquelle la locataire s’engageait à exécuter à ses frais les travaux concernant le local, n’avait vocation à s’appliquer pour le coût de l’installation de la gaine d’évacuation d’air que si lesdits travaux avaient été autorisés par la copropriété, ce qui n’a pas été le cas.

En conséquence, force est de constater que la SCI CUTIGLIANO :

— non seulement n’a pas respecté son obligation de délivrance des locaux conforme à la destination des lieux de bar à chicha, faute d’avoir sollicité et obtenu préalablement à la signature du bail l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires d’installer un extracteur d’air, exigé par la réglementation administrative pour l’exploitation de ce type de commerce,

— mais encore a commis un dol par réticence, en dissimulant sciemment à [N] [T] épouse [F] qu’une précédente assemblée générale de 2022 avait déjà refusé la demande faite pour le compte du locataire précédent d’installation d’un système extérieur d’évacuation des fumées pour un restaurant, activité à pollutions spécifiques, ce qui est également le cas d’un bar à chicha.

En effet, aux termes de l’article 1137 alinéa 2 du code civil, constitue un dol “la dissimulation volontaire par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.”

En l’espèce, la SCI CUTIGLIANO n’a versé aux débats aucun élément susceptible de justifier de ce qu’elle aurait informé [N] [T] épouse [F], avant la signature du bail, du refus précédent de la copropriété quant à l’installation d’un extracteur d’air extérieur.

Force est de considérer que le silence délibérément observé par le gérant de la SCI CUTIGLIANO, ou son mandataire, quant aux difficultés déjà opposées par le passé par la copropriété à l’installation d’une gaine d’évacuation extérieure d’air du commerce du rez de chaussée, a vicié le consentement d’ [N] [T] épouse [F], en la trompant sur la possiblité d’exploiter un bar à chicha, qui constituait l’une des trois activités limitativement prévues dans la destination du bail.

4°) Sur les demandes financières

✺ Sur les sommes versées à la SCI CUTIGLIANO

Le dol entraine la nullité du contrat, et donc par suite, la restitution des sommes versées au titre dudit contrat, les parties devant être remises dans leur situation initiale avant la conclusion du contrat.

En conséquence, [N] [T] épouse [F] est bien-fondée à solliciter la condamnation de la SCI CUTIGLIANO à lui rembourser :

— le montant du dépôt de garantie de 18 000 €, au titre du dépôt de garantie par elle versé à la signature du bail,

— le montant du loyer de 4 030 € réglé pour le premier mois de location.

✺ Sur les sommes versées à des tiers

➔ sur les honoraires de l’architecte

[N] [T] épouse [F] réclame remboursement par la SCI CUTIGLIANO de la somme de 4 000 €, montant qu’elle indique avoir versé à “l’architecte pour la reprise du dossier”.

Elle n’a cependant versé aux débats aucun justificatif du règlement d’une telle somme à l’architecte, [G] [Z].

Il ne peut donc être fait droit à sa demande de ce chef.

➔ sur les honoraires du mandataire immobilier

[N] [T] épouse [F] sollicite également la condamnation de la SCI CUTIGLIANO à lui rembourser la somme de 9 000 €, versée en espèces à [D] [C], mandataire de celle-ci .

Cette demande ne peut prospérer.

En effet :

➔ non seulement les 2 pièces versées aux débats par [N] [T] épouse [F] ne sauraient suffire à établir le versement effectif à [D] [C] d’une somme totale de 9000 €, dans la mesure :

— d’une part, où la quittance manuscrite de [D] [C], attestant de la réception d’un acompte de 5 000 €, versé par les époux [F] sur les honoraires de commercialisation du local de la SCI CUTIGLIANO ( pièce n° 25), ne porte que sur ladite somme de 5 000 €, sans mentionner la somme totale qui serait dûe, et donc le solde restant,

— et d’autre part, où la photographie ( pièce n°5) montrant un homme ( non identifié ) assis devant une table sur laquelle se trouvent des billets de 500 € entassés ( dont le nombre ne peut être compté ) ne permet pas de faire la preuve du versement effectif à [D] [C] d’une somme supplémentaire de 4 000 €,

➔ mais encore, et en toute hypothèse, la somme réclamée de 9 000 €, au titre d’honoraires versés à [D] [C], pour son intervention dans les négociations du bail, n’a pas été perçue par la SCI CUTIGLIANO mais par cet intermédiaire immobilier, et ne peut donc être réclamée à ladite SCI.

✺ sur les fais de débarrassage du local

[N] [T] épouse [F] demande la condamnation de la SCI CUTIGLIANO à lui rembourser les frais de 3 900 € par elle exposés pour le débarrassage du local en janvier 2023, avant la signature du bail.

Les pièces par elle produites sont insuffisantes pour justifier du règlement d’une telle somme pour le débarrassage du local.

En effet, elle n’a versé que 3 photographies montrant l’encombrement du local et l’évacuation d’objets encombrants et cloisons par une benne de la Métropole de Nice, mais aucune facture ni même devis accepté, portant sur l’enlèvement d’éléments dudit local.

En l’état de cette carence probatoire, il ne peut être fait droit à sa demande de remboursement de la somme de 3 900 € qu’elle ne justifie pas avoir réglée.

✺ sur les dommages-intérêts

En passant sous silence le fait que sans autorisation préalable de la copropriété pour la pose d’un extracteur extérieur des fumées de chicha, l’exploitation d’un bar à chicha n’était pas possible, et en ne délivrant pas, de ce fait, un local conforme à la destination contractuelle du bail, la SCI CUTIGLIANO a commis une faute engageant sa responbilité contractuelle.

La demande de dommages-intérêts de 4000 € formée par [N] [T] épouse [F] , au titre de son préjudice moral, est fondée en son principe, du fait des désagréments par elle subis du fait de l’impossibilité d’exploiter le fonds de commerce pour l’activité de chicha, prévue au bail.

Elle est, cependant, quelque peu excessive en son quantum et doit être réduite à de plus justes proportions, et sera réduite à la somme de 3 000 €.

5°) Sur les demandes reconventionnelles

Le bail ayant été annulé en raison du dol par réticence commis par la SCI CUTIGLIANO la demande reconventionnelle de 76 570 € formée par celle-ci , au titre des loyers et provisions sur charges de septembre 2023 à mars 2025 , outre 4 030 € par mois au-delà jusqu’au présent jugement, sera rejetée comme infondée.

6°) Sur l’article 700 et les dépens

Compte-tenu de l’issue du litige, les dépens seront laissés à la charge de la SCI CUTIGLIANO, partie perdante.

L’équité commande, par ailleurs, de faire droit, à hauteur de 2 500 €, à la demande complémentaire formulée, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, par [N] [T] épouse [F], eu égard aux frais irrépétibles par elle exposés dans le cadre d de la présente instance.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire, au fond, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

Révoque l’ordonnance du 28 octobre 2024 ayant fixé la clôture de façon différée au 25 février 2025, déclare recevables les conclusions respectivement notifiées par les parties postérieurement à la clôture, et clôture à nouveau avant l’ouverture des débats,

Déboute [N] [T] épouse [F] de sa demande principale de condamnation de la SCI CUTIGLIANO à lui délivrer, sous astreinte, un local conforme à sa destination,

Fait droit à sa demande subsidiaire,

En conséquence, annule pour dol le bail commercial du 1er février 2023, afférent aux locaux situés [Adresse 2]/[Adresse 4] à [Localité 5],

Condamne la SCI CUTIGLIANO:

➔ à rembourser à [N] [T] épouse [F] :

— la somme de 18 000 € ( dix huit mille euros), au titre du dépôt de garantie,

— celle de 4 030 € ( quatre mille trente euros), au titre du mois de loyer réglé,

➔ et à lui verser :

— des dommages-intérêts de 3 000 €( trois mille euros), en réparation de son préjudice moral,

— et une indemnité de 2 500 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute [N] [T] épouse [F] du surplus de ses demandes relatives aux frais d’intermédiaire, d’architecte et de débarrassage du local,

Rejette les demandes reconventionnelles de la SCI CUTIGLIANO,

Rappelle qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

Condamne la SCI CUTIGLIANO aux entiers dépens,

Et la Présidente a signé avec la greffière.

LA PRÉSIDENTE LA GREFFIÈRE