COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [G] [R] divorcée [P] c/ A.S.L. DES PROPRIÉTAIRES DU LOTISSEMENT PARC LISERB

N°26/

Du 2 avril 2026

4ème Chambre civile

N° RG 24/03109 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P46Q

Grosse délivrée à

la SELARL DAVID JACQUEMIN

expédition délivrée à

M^e Krystel MALLET

le

mentions diverses

Par jugement de la 4ème chambre civile en date du deux avril deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame AYADI, Greffier.

Vu les articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 16 décembre 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 23 mars 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 2 avril 2026 après prorogation du délibéré, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame BENALI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort,

DEMANDERESSE:

Madame [G] [R] divorcée [P]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître David JACQUEMIN de la SELARL DAVID JACQUEMIN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DES PROPRIÉTAIRES DU LOTISSEMENT PARC LISERB, représentée par son président en exercice

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Krystel MALLET, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [G] [R] divorcée [P] est propriétaire d’une villa située [Adresse 3] à [Localité 3], dans le périmètre d’une association syndicale libre dénommée [Adresse 4].

L’association syndicale libre [Adresse 4] est composée de 9 copropriétés et de 33 villas individuelles.

Par arrêté du 25 octobre 2023, un permis de construire n°06088 23 S0223 a été délivré à Mme [R] portant sur la surélévation de la maison existante, la modification des façades et la construction d’une piscine.

Une assemblée générale extraordinaire de l’association syndicale libre du [Adresse 5] a été convoquée le 29 juin 2024 à la demande de Mme [R]. La résolution n°2 portant sur la demande d’autorisation des travaux de Mme [R] a été rejetée.

Par acte de commissaire de justice du 23 août 2024, Mme [G] [R] a fait assigner l’association syndicale libre [Adresse 4] devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir :

Sur le fond à titre principal,

annuler l’assemblée générale du 29 juin 2024,A titre subsidiaire,

annuler la résolution n°2 de l’assemblée générale du 29 juin 2024,juger irréguliers, nuls, non avenus et sans objet l’article 71 « réalisation des travaux de construction » et l’alinéa a) de l’article 73 « a) zone non aedificandi [Adresse 6] » du cahier des charges de l’association syndicale libre,les déclarer comme étant réputés non écrits, Concernant les travaux,

juger que son projet de travaux est conforme aux statuts et au cahier des charges,l’autoriser à réaliser les travaux tels qu’autorisés suivant permis de construire en date du 25 octobre 2023,Concernant les préjudices,

la condamner à lui payer la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts,En tout état de cause,

la débouter de ses demandes reconventionnelles notamment au titre des frais irrépétibles,la condamner à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de l’instance.

Elle fait valoir à titre principal que la convocation à l’assemblée du 29 juin 2024 n’a pas été adressée à l’ensemble des copropriétaires composante chacune des copropriétés et que seuls les copropriétaires individuels peuvent être membres d’une association syndicale libre puisqu’ils sont titulaires de droits réels. Elle estime que les conditions de convocation des copropriétés faisant partie de l’association syndicale libre n’ont pas été respectées en ce qu’un secrétaire de séance a été imposé sans vote et qu’aucun vote n’a eu lieu pour désigner un scrutateur.

A titre subsidiaire, elle soutient que le défaut de convocation de nombreux colotis a eu une incidence sur le sens du vote et que le défaut d’information des colotis a vicié le vote émis sur la résolution. Elle affirme également qu’une analyse erronée du cahier des charges a été présentée aux colotis et qu’un abus de majorité est caractérisé. Elle fait enfin valoir que la rédaction de l’article 71 du cahier des charges porte atteinte aux dispositions de l’article 544 du code civil et estime que la clause non aedificandi est devenue sans objet depuis la construction d’un bâtiment sur un terrain jouxtant celui de l’association syndicale libre.

Par conclusions aux fins de procédure et en réponse notifiées le 11 décembre 2025, Mme [G] [R] demande au tribunal de rejeter comme tardives et dilatoires les conclusions notifiées le 4 décembre 2025 par l’association syndicale libre des propriétaires du [Adresse 7] [Adresse 8] et ses pièces notifiées le 10 décembre 2025.

Elle fait valoir sur le fondement de l’article 15 du code de procédure civile que les écritures tardives de l’association syndicale libre doivent être écartées puisque l’assignation a été délivrée le 23 août 2024, les pièces communiquées le 11 septembre 2024 et que l’association syndicale libre n’a conclu pour la première fois que tardivement le 3 décembre 2025, alors qu’elle était informée de l’échéance procédurale depuis près d’un an.

Par dernières conclusions en réponse notifiées le 11 décembre 2025, l’association syndicale libre [Adresse 4] sollicite :

le rejet de la demande tendant à voir écarter des débats ses conclusions notifiées le 3 décembre 2025,le déboute de Mme [R] de sa demande de nullité dirigée contre la résolution n°2 de l’assemblée générale du 29 juin 2024,le débouté de Mme [R] de sa demande tendant à être judiciairement autorisée à exécuter les travaux refusés par l’assemblée générale, le débouté de de Mme [R] sa demande indemnitaire forfaitaire,la confirmation de la validité de l’assemblée générale du 29 juin 2024,la confirmation de la résolution n°2, la condamnation de Mme [R] à lui verser la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens distraits au profit de l’avocat postulant en application de l’article 699 du même code. Elle expose que suite à un changement de conseil, une confusion humaine et ponctuelle sur le calendrier procédural est survenue et qu’en tout état de cause des conclusions ont été notifiées le 3 décembre 2025 aux intérêts de l’association syndicale libre, soit dix jours avant la date de clôture, même si la pièce n°1 n’a été communiquée que le 10 décembre 2025 constituée d’un plan cadastral déjà reproduit dans le corps des conclusions.

La clôture de l’instruction est intervenue le 23 novembre 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 16 décembre 2025 et mise en délibéré au 23 mars 2026 prorogé au 2 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISON

Sur la tardiveté de certains jeux de conclusions

En application de l’article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

L’article 16 du même code dispose que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

En l’espèce, il convient d’abord de relever que les premières conclusions en réponse de l’association syndicale libre ont été notifiées le 3 décembre 2025. La demande de Mme [R] tendant à voir écarter les conclusions notifiées le 4 décembre 2025 sera donc interprétée comme visant les conclusions notifiées le 3 décembre 2025 et non pas le 4 décembre 2025.

Ensuite, l’assignation a été délivrée à l’association syndicale libre le 23 août 2024 et les pièces afférentes lui ont été communiquées le 11 décembre 2024.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 13 novembre 2024, la clôture différée de l’instruction a été fixée au 12 décembre 2025. L’association syndicale libre n’a cependant conclu en réponse que le 3 décembre 2025, c’est-à-dire neuf jours francs et sept jours ouvrables avant la date de clôture fixée au 12 décembre 2025, puis a notifié un second jeu de conclusions en réponse le 11 décembre 2024 à 20 heures 11, c’est-à-dire la veille de la clôture de l’instruction. Elle n’a en outre communiqué sa pièce constituée d’un plan cadastral que le 10 décembre 2025, c’est-à-dire 2 jours avant la clôture.

L’association syndicale libre disposait ainsi d’un délai de plus d’un an pour notifier ses conclusions en réponse et les pièces correspondantes. Le changement de conseil et la « confusion humaine et ponctuelle » sur le calendrier procédural ne constituent pas des causes graves permettant de justifier la notification particulièrement tardive des premières écritures en réponse, laquelle ne respecte pas les dispositions de l’article 15 précité. Le changement de conseil est intervenu le 8 juillet 2025, c’est-à-dire plus de cinq mois avant la clôture fixée et permettait de conclure en temps utile.

L’association syndicale libre n’a de surcroît aucunement respecté le calendrier fixé par le juge de la mise en état selon lequel elle devait communiquer ses conclusions en réponse avant le 15 janvier 2025, Mme [R] devait répliquer avant le 28 mars 2025 et l’association syndicale libre devait notifier son deuxième jeu de conclusions en réponse avant le 27 juin 2025.

Les conclusions en réponse de seize pages de l’association syndicale libre notifiées le 3 décembre 2025 ont soulevé de nombreux moyens de fait et de droit, sans permettre à Mme [R] de disposer du temps nécessaire pour les analyser et y répliquer de façon complète.

En considération de ces éléments, il convient d’écarter comme tardives les conclusions notifiées par les parties à compter 3 décembre 2025 et les pièces les accompagnant.

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 29 juin 2024 en son entier

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Les associations syndicales de propriétaires sont régies par l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires, complétée par un décret d’application du 3 mai 2006.

Selon l’article 7 de l’ordonnance du 1er juillet 2004, les associations syndicales libres se forment par consentement unanime des propriétaires intéressés, constaté par écrit.

Ce texte précise également que les statuts de l’association définissent son nom, son objet, son siège et ses règles de fonctionnement. Ils comportent la liste des immeubles compris dans son périmètre et précisent ses modalités de financement et le mode de recouvrement des cotisations.

Si l’ordonnance du 1er juillet 2004 et son décret d’application donnent des indications sur les rôles des différents organes de l’association, aucun formalisme particulier n’est imposé et seules les règles fixées par les statuts de chaque association syndicale libre doivent être respectées.

Ainsi, une association syndicale libre résulte d’un accord de volonté et son fonctionnement est régi par le principe du consensualisme exprimé dans les statuts.

Une assemblée générale est considérée comme irrégulière, donc susceptible d’encourir l’annulation, dès lors que les statuts n’ont pas été respectés sans qu’il soit nécessaire de démontrer l’existence d’un grief. Tout membre de l’association peut agir en justice pour faire respecter les règles statutaires.

En l’espèce, le titre II du cahier des charges et des statuts de l’association syndicale libre des propriétaires du [Adresse 4] intitulé « Assemblées Générales », mis à jour en mars 2015, prévoit dans son article 1er « Composition » :

« L’assemblée générale se compose de toutes les personnes définies à l’article 1.

Si l’une des parcelles cadastrales fait l’objet d’une copropriété, conformément aux articles de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, c’est le syndicat des copropriétaires qui est membre de l’assemblée générale et c’est le syndic de copropriété ou l’un des membres du conseil qui le représente à l’assemblée générale, en justifiant d’une autorisation préalable de l’assemblée générale de son syndicat.

A l’égard de l’association syndicale, les votes émis par le syndic de copropriété sont, en toute hypothèse, considérés comme l’expression de la volonté de ceux que le syndic représente. Le vote du syndic est indivisible. »

L’article 1er du Titre I précise que l’association existe « entre les propriétaires des terrains dépendant du lotissement ‘[Adresse 8]' signataires des présentes […] ».

L’article 3 du Titre II intitulé « Convocation » précise :

« 2/ Les convocations sont adressées au moins quinze jours avant la réunion. Elles contiennent le jour, le lieu, l’heure de la réunion et l’ordre du jour. Elles sont adressées aux membres de l’association et à leurs représentants […]. »

L’article relatif à la composition de l’assemblée générale prévoit la participation du syndic ou d’un membre du conseil syndical pour les parcelles cadastrales faisant l’objet d’une copropriété.

Le moyen tiré du défaut de convocation des copropriétaires à l’assemblée générale est donc inopérant.

Mme [R] soutient en outre que l’assemblée générale est irrégulière puisque la convocation prévoyait la désignation d’un scrutateur, sans qu’aucun vote n’ait eu lieu sur ce point. Elle note également qu’aucun vote relatif à la désignation d’un secrétaire prévu par les statuts n’a eu lieu.

L’article 6 du Titre II des statuts de l’association syndicale libre prévoit :

« L’assemblée générale est présidée par le(la) président ou, à son défaut, par le(la) ou les vice-président(e)s, assistés d’un scrutateur choisi par elle ; elle nomme un ou plusieurs secrétaires. »

La convocation à l’assemblée générale extraordinaire du 29 juin 2024 prévoit l’élection d’un scrutateur au point 2 de l’ordre du jour. Le scrutateur est généralement responsable de l’enregistrement de tous les votes et de la vérification de leur exactitude. Il est également chargé d’annoncer les résultats des votes et de s’assurer que les procédures sont respectées. Les scrutateurs ont pour fonction d’assister le président dans sa mission de contrôle des mandats et s’assurer que le décompte des voix pour chaque résolution est correct.

L’examen du procès-verbal démontre toutefois qu’aucun vote n’a eu lieu sur ce point et que le scrutateur prévu par les statuts de l’association syndicale libre et par la convocation à l’assemblée générale contestée n’a pas été désigné.

Il convient par conséquent de prononcer la nullité de l’assemblée générale du 29 juin 2024 en son entier.

Sur la demande de déclarer comme étant réputées non écrites les articles 71 et 73 du cahier des charges

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Le cahier des charges est un document de nature contractuelle dont le contenu est opposable, par adhésion, aux colotis.

En l’espèce, l’article 71 du cahier des charges de l’association syndicale libre [Adresse 9] prévoit que « chaque propriétaire ne pourra entreprendre des travaux de construction ou de démolition soumis à une autorisation d’urbanisme préalable […] sans avoir déposé au préalable le projet au bureau de l’Association ».

L’atteinte au droit de propriété ne peut toutefois pas justifier le non-respect du cahier des charges, document à valeur contractuelle dont les clauses engagent les colotis entre eux, et auquel Mme [R] a adhéré lors de l’acquisition le 22 décembre 2018 d’une parcelle située dans le périmètre du lotissement [Adresse 8].

L’acte authentique versé aux débats par Mme [R] précise en page 4 que le lotissement fait l’objet d’un cahier des charges.

Ensuite, si Mme [R] fait valoir que l’article 73 du cahier des charges prévoyant une zone non aedificanti était initialement prévu pour préserver la vue mer, mais que cette vue n’existe plus en raison de la construction des bâtiments de la faculté des sciences, elle ne produit aucune pièce au soutien de ses déclarations. Le raisonnement proposé ne tient pas non plus compte de la valeur contractuelle du cahier des charges opposable aux colotis.

En considération de ces éléments, Mme [R] sera déboutée de sa demande de voir les articles 71 et 73 du cahier des charges être réputés non écrits.

Sur la demande tendant à autoriser Mme [R] à effectuer des travaux

Mme [R] s’appuie sur ses développements relatifs à l’illégalité de l’autorisation préalable de travaux imposée par l’article 71 du cahier des charges et à la disparition de l’objet de la clause non aedificanti afin de soutenir qu’elle doit être autorisée à réaliser les travaux tels que prévus suivant le permis de construire délivré le 25 octobre 2023.

Les contestations élevées par Mme [R] concernant les articles 71 et 73 du cahier des charges ont toutefois été rejetées. Le tribunal ne saurait en outre se substituer à l’assemblée générale afin d’approuver les travaux projetés, la procédure prévue par l’article 73 devant être respectée.

Sur la demande en paiement de dommages-intérêts

Mme [R] fait valoir qu’elle doit être indemnisée par l’octroi de dommages-intérêts pour la mise en suspens de son projet de travaux.

La conformité du projet de travaux de Mme [R] au cahier des charges du lotissement [Adresse 8] n’est toutefois pas démontrée et elle sera par conséquent déboutée de sa demande en paiement de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie principalement perdante au procès, l’association syndicale libre des propriétaires du [Adresse 7] [Adresse 8] sera condamnée aux dépens et à payer à Mme [R] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

ECARTE comme tardives les conclusions notifiées à compter du 3 décembre 2025 et les pièces les accompagnant ;

PRONONCE la nullité de l’assemblée générale de l’association syndicale libre des propriétaires du [Adresse 7] [Adresse 8] dont le siège social est situé [Adresse 10] à [Localité 3] du 29 juin 2024 ;

CONDAMNE l’association syndicale libre des propriétaires du [Adresse 7] [Adresse 8] à payer à Mme [G] [R] divorcée [P] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE l’association syndicale libre des propriétaires du [Adresse 7] [Adresse 8] aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE Mme [G] [R] divorcée [P] du surplus de ses demandes ;

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT