TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [H] [C]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : S.C.I. [T]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/09322 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBBRP

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 30 avril 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. [T] ayant pour mandataire EVIRA GESTION,

[Adresse 1]

représentée par Mme [Z] [K], munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR

Monsieur [H] [C],

[Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 février 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 30 avril 2026 par Eric TRICOU, Juge, assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 30 avril 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/09322 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBBRP

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 27 avril 2004, la S.C.I [T] a consenti un bail d’habitation à M. [H] [C] sur des locaux situés au [Adresse 3] – à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.070 euros et d’une provision pour charges de 125 euros.

Des loyers sont restés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 30 juillet 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3.485,20 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [H] [C] le 1er août 2025.

Par assignation du 6 octobre 2025, la S.C.I [T] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [H] [C] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges soit 1.742,60 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  8.941,89 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er octobre 2025,

—  300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 octobre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 13 février 2026, la S.C.I [T] représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 26 janvier 2026, s’élève désormais à 15.912,29 euros. La S.C.I [T] considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [H] [C] expose qu’il occupe les lieux loués avec son fils (présent une semaine sur deux) ; que son ex-concubine a quitté le logement ; que l’arriéré locatif s’expliquer par la perte de son travail, une procédure au Conseil de Prudhommes est en cours ; il a retrouvé aujourd’hui un poste de cadre chargé d’affaire en CDI et sa rémunération mensuelle sera de 5.000 euros à l’issue de la période d’essai, il se retrouve ainsi en situation de régler sa dette locative et de reprendre le paiement du loyer courant.

M. [H] [C] sollicite les plus larges délais pour quitter les lieux dès lors qu’i devrait être expulsé.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La S.C.I [T] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 30 juillet 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3.485,20 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Par ailleurs, M. [H] [C] n’a pas repris le versement du loyer courant avant la date de l’audience.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 1er octobre 2025.

Aux termes des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour statuer sur l’octroi de tels délais, il appartient au juge de tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, de sa situation personnelle et familiale, de son état de santé, de ses ressources, ainsi que des diligences accomplies en vue de son relogement. Il convient également de prendre en considération les intérêts du bailleur.

En l’espèce, il résulte des éléments versés aux débats que M. [H] [C] est redevable d’une dette locative ayant conduit à la résiliation du bail et à la mesure d’expulsion ; toutefois, il justifie d’une situation personnelle lui permettant un relogement dès lors qu’il disposera du temps nécessaire pour faire aboutir ses démarches et aucun élément ne permet de caractériser une mauvaise foi manifeste dans son maintien dans les lieux.

Dans ces conditions, et compte tenu de la nécessité de concilier le droit de propriété du bailleur avec le droit au logement de l’occupant, il apparaît justifié de faire droit à la demande de délais pour quitter les lieux.

Au regard des circonstances de l’espèce, il convient d’accorder a M. [H] [C] un délai de quatre mois, lequel apparaît adapté à sa situation et proportionné aux intérêts en présence.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la S.C.I [T] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 26 janvier 2026, M. [H] [C] lui devait la somme de 15.912,29 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [H] [C] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 1742,60 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 1er octobre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.C.I [T] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [H] [C], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, en équité, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il appartiendra mais dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 30 juillet 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 27 avril 2004 entre la S.C.I [T], d’une part, et M. [H] [C], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] – à [Localité 2] est résilié depuis le 1er octobre 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [H] [C], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [H] [C] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] – à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

PROROGE de quatre mois le délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT, en conséquence, que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de cinq mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [H] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1.742,60 euros (mille sept cent quarante-deux euros et soixante centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 1er octobre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [H] [C] à payer à la S.C.I [T] la somme de 15.912,29 euros (quinze mille neuf cent douze euros et vingt-neuf centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 26 janvier 2026,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE la S.C.I [T] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [H] [C] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 30 juillet 2025 et celui de l’assignation du 6 octobre 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 avril 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge