TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

N° RG 25/01459 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FT7P

Minute : 26/00023

JUGEMENT

DU 14 Janvier 2026

AFFAIRE :

[M] [B]

C/

[D] [T]

Copies certifiées conformes

M^e Magali AMISSE -GAUTHIER

M^e Denis LAMBERT

Copie exécutoire

M^e Magali AMISSE-GAUTHIER

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEURS :

Madame [M] [B], demeurant [Adresse 8]

Rep/assistant : M^e Magali AMISSE-GAUTHIER, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

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DEFENDEURS :

Monsieur [D] [T]

né le 14 Avril 1955 à [Localité 9]

de nationalité Française

Profession : Sans profession, demeurant [Adresse 8]

Rep/assistant : M^e Denis LAMBERT, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Hélène CHERRUAUD

GREFFIER :

Léa DELOBEL, greffier placé lors de l’audience

Léna LE BOHEC, greffier placé lors de la mise à disposition

DEBATS : A l’audience publique du 12 NOVEMBRE 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 14 Janvier 2026

JUGEMENT :

CONTRADICTOIRE et en DERNIER RESSORT

Exposé du litige

Par contrat sous seing privé en date du 20 septembre 2024, monsieur [D] [T] a donné à bail à madame [M] [B] et monsieur [P] [F] une maison meublée de plain-pied N°3 située [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel de 680 €, pour une durée d’un an, à compter du 1er octobre 2024.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement entre les parties le 3 octobre 2024.

Par courrier recommandé en date du 23 janvier 2025, madame [B] a mis en demeure monsieur [T] d’entreprendre des travaux de nature à remédier au risque d’inondations par débordement de son étang, après que son logement ait été inondé le 8 janvier, que sa famille aient été évacuée par les pompiers et qu’ils aient rélogés pendant 8 jours avant de revenir vivre dans leur lieu d’habitation qu’ils ont dû nettoyer pendant 3 jours.

Par courrier recommandé en date du 29 janvier 2025, madame [B] a informé monsieur [T] d’une nouvelle inondation de la maison survenue le 24 janvier 2025 et lui a demandé la suspension du loyer pour le mois de février, en lui proposant une résiliation amiable du bail, avec dispense de préavis.

Son asureur habitation a fait diligenter une expertise : monsieur [I] [W] s’est rendu sur place le 7 février 2025.

Par courrier recommandé en date du 8 février 2025, madame [B] a sollicité la résiliation du bail à la date du premier sinistre le 8 janvier 2025 sur le fondement de l’article 1722 du code civil et la restitution du dépôt de garantie.

Madame [B] a déposé plainte contre monsieur [T] pour violation de son domicile le 14 février 2025.

Monsieur [T] a lui-même déposé plainte contre madame [B] pour vols le 18 février 2025.

Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 8 mars 2025, madame [B] exprimant son désaccord et expliquant les détériorations du logement par les deux inondations.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 23 mai 2025, madame [B] a fait assigner monsieur [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de SAINT-NAZAIRE.

L’affaire appelée à la première audience du 8 octobre 2025 a fait l’objet d’un renvoi contradictoire à la demande du défendeur pour plaidoiries.

L’affaire a été retenue à l’audience du 12 novembre 2025 à laquelle les deux parties ont comparu, représentées par leur avocat respectif.

Madame [B] a soutenu ses demandes dans les termes de ses conclusions, aux fins de voir au visa de la loi du 6 juillet 1989 :

— condamner monsieur [T] à lui verser les sommes suivantes :

—  521 € pour le loyer indu de janvier ou le trouble de jouissance ;

—  680 € au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

—  1.000 € au titre du préjudice moral ;

— condamner monsieur [T] au paiement d’une somme de 1.500 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner monsieur [T] aux entiers dépens ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Elle dénonce la parfaite mauvaise foi du bailleur refusant de restituer le dépôt de garantie, après deux inondations la contraignant de quitter le logement deux mois après son emménagement. Elle fonde ses autres demandes sur l’article 1722 du code civil.

Monsieur [T] a soutenu ses demandes dans les termes de ses conclusions, aux fins de voir :

— in limine litis, surseoir à statuer dans l’attente de l’expertise demandée contre le maire de la commune de [Localité 4] (RG 25/1459) ;

à titre principal,

— débouter madame [B] de l’ensemble de ses demandes contraires aux siennes ;

— condamner madame [B] à lui verser la somme de 3.000 € au titre des meubles volés ;

— condamner madame [B] à lui verser la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner madame [B] aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande de sursis à statuer, il précise avoir hérité du hameau de [Localité 6], constitué d’un étang et de six logements, dont un est habité par lui-même. Il explique que le hameau situé en contrebas dans une cuvette est sujet en partie à des inondations lors de de fortes pluies. Il invoque un projet initié en 2001 par la commune de [Localité 4] pour crééer un bassin de rétention des eaux pluviales sur les terrains situés en haut de cette cuvelle dont elle a fait l’acquisition. Il fait valoir avoir assigné le maire de la commune en référé-expertise, en vu de de faire reconnaître la responsabilité de cette dernière au titre de la gestion des risques naturels prévisibles au niveau du réseau public d’assainissement ou d’évacuation des eaux pluviales.

Il se défend de tout manquement à ses obligations de bailleur, en déplorant que la maison ait été vidée de ses effets mobiliers comprenant linge et vaisselle par la locataire déconvenue, en arguant par ailleurs que son départ précipité des lieux fait également suite à sa séparation avec monsieur [F]. Il interroge les raisons pour lesquelles les sinistres n’ont pas donné lieu à un règlement entre assurances. Il soulève l’absence de preuve pour imputer les innondations à l’étang à la suite de pluies diluviennes. Il fait valoir que la chose louée n’a pas été détruite en totalité et que l’article 1722 du code civil n’est pas applicable, en soulevant l’absence de demande d’une diminution du loyer. Il soutient avoir pris acte de sa demande de résiliation du bail, sans qu’il n’y ait lieu de dispenser madame [B] du préavis d’un mois prévu au bail.

Pour un plus ample exposé des moyens, il convient de renvoyer aux écritures respectives des parties.

La décision a été mise en délibéré au 14 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Au vu du montant des demandes, il sera statué par décision contradictoire, en dernier ressort.

I – Sur la demande de sursis à statuer

Il résulte des articles 378 et suivants du code de procédure civile que le sursis à statuer relève du pouvoir discrétionnaire du juge hors les cas où la loi l’impose.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de suspendre l’instance portant sur le litige opposant le locataire et le bailleur à une procédure de référé-expertise initiée par le bailleur en réaction à deux assignations qui lui ont été délivrées concomitamment par deux de ses locataires, sans contester l’antériorité du risque d’inondation de l’ensemble immobilier dont il est propriétaire.

Il convient ainsi de rejeter la demande de sursis à statuer.

Avant d’examiner les demandes sur le fond du litige, il convient de rappeler qu’en vertu des articles 6 et 9 du code de procédure civile, chaque partie a la charge d’alléguer les faits propres à fonder ses prétentions et de les prouver conformément à la loi.

II – Sur les demandes principales de la locataire

21. Sur les conséquences de l’inhabitabilité du logement

L’article 1722 du code civil dispose que si pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail ; dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

Il est de jurisprudence constante que les dispositions légales précitées doivent s’interpréter suivant un critère fonctionnel de la perte de la chose louée et non matériel (Civ. 3ème, 22 janvier 1997, n°95-12.410 ; Civ. 3ème, 11 avril 2019, n°18-12.635).

En l’espèce, madame [B] produit ses différentes réclamations adressées à monsieur [T] par courrriers recommandés, des attestations de deux anciens locataires d’un logement de ce dernier au [Adresse 5], un courrier du cabinet expertal mandaté par son assureur PACIFICA en date du 5 février 2025 ainsi qu’un courriel de monsieur [I] [W], expert certifié TEA en date du 18 février 2025 et les état des lieux d’entrée et de sortie.

L’expert mandaté par l’assureur de la locataire a conclu après avoir visité le logement sinistré qu’il “n’est plus habitable en l’état”, en préconisant un assèchement devant être rapidement mis en oeuvre par le bailleur lequel doit solliciter son assurance GENERALI pour les préjudices subis par lui. Il a par ailleurs invité madame [B] à résilier le bail sur le fondement de l’article précité, en précisant que PACIFICA ne pourra intervenir uniquement pour les préjudices subis par les occupants.

Madame [B] était parfaitement bien-fondée à demander la résiliation du bail après sa seconde évacuation pour inondation du logement loué dont le caractère inhabitable a été constaté le 7 février 2025. Si des travaux étaient susceptibles d’être engagés par le bailleur pour mettre fin à l’inhabitabilité du logement, monsieur [T] ne justifie d’aucune démarche en ce sens à la suite de la première réclamaration de la locataire après une première inondation.

En revanche, elle est mal fondée à se prévaloir de cette résiliation dès le 8 janvier ou toutre autre date antérieure au 7 février 2025 en l’absence d’autre élément probatoire sur cette immersion alléguée des eaux du logement loué.

Le loyer a cessé d’être du à compter de cette date. Monsieur [T] est mal fondé à se prévaloir du mois de préavis.

Madame [B] ne peut solliciter par ailleurs un dédommagement pour un trouble de jouissance du logement rendu inhabitable par un cas fortuit, en l’absence de preuve d’un manquement fautif imputable à monsieur [T] propriétaire de l’étangé situé à proximité.

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande d’un montant de 521 €.

22. Sur le dépôt de garantie

Il ressort des dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de 2 mois à compter de la remise des clés au bailleur déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieux et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ; qu’à cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

En l’espèce, monsieur [T] ne conteste pas avoir retenu le dépôt de garantie d’un montant de 680 € correspondant à un loyer mensuel. Faute de préavis applicable au cas de résiliation du bail et faute de dégradations locatives invoquées par monsieur [T], madame [B] ne lui est redevable d’aucune somme.

En conséquence, monsieur [T] sera condamné à lui restituer la somme de 680 €, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation valant mise en demeure, soit le 23 mai 2025.

23. Sur le préjudice moral pour défaut d’information du risque élevé d’inondations

Madame [B] invoque en réalité un préjudice de perte de chance de ne pas avoir loué cette maison faute d’avoir été informée du risque élevé d’inondations par monsieur [T].

Ce risque naturel, sans qu’il ne soit démontré d’une éventuelle majoration par un défaut d’entretien de son étang, est incontestablement une caractéristique essentielle du bien mis en location. L’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 précise concernant le dossier technique devant être fourni par le bailleur lors de la signature du contrat de location que “dans les zones mentionnées au I de l’article L 125-5 du code de l’environnement, (il doit) être complété à chaque changement de locataire par l’état des risques”.

Deux anciens locataires des logements situés dans le même hameau témoignent de leur déconvenue similaire à celle de madame [B], les ayant conduit à quitter les lieux avant l’aboutissement de leurs démarches de signalement. En particulier, madame [Z] atteste avoir dû quitter le logement précipitemment à la suite d’un dégât des eaux en 2018 et dû solliciter en justice la restitution du dépôt de garantie.

Au vu des éléments versés aux débats, il convient de réduire l’indemnité sollicitée à de plus justes proportions.

Monsieur [T] sera condamné à payer à madame [B] la somme de 700 € en réparation du préjudice résultant du défaut d’information lors de la conclusion du bail.

III – Sur la demande reconventionnelle du bailleur

Monsieur [T] a dénoncé dès le 18 février 2025 le vol de meubles meublant et équipant le logement qu’il a loué à madame [B], alors que celle-ci apparaît lui avoir restitué les clés lors de l’état des lieux de sortie le 8 mars 2025.

Si le bail conclu entre les parties vise un logement meublé, force est de constater que la liste dactylographiée produite par monsieur [T] n’a pas été paraphée par madame [B] lors de son entrée dans les lieux en octobre 2024. En l’absence d’autre élément de preuve, le bailleur échoue ainsi à démontrer la soustraction frauduleuse des objets mobiliers listés par la locataire.

Monsieur [T] sera en conséquence débouté de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts.

IV – Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, monsieur [T] succombant à l’instance sera condamné aux entiers dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir madame [B], monsieur [T] sera condamné à lui verser la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Cette indemnité sera majorée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément à l’article 1231-7 du code civil.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, en application de l’article 514 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu de déroger au principe.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en dernier ressort,

DIT n’y avoir lieu à surseoir à statuer ;

DÉBOUTE madame [M] [B] de sa demande tendant à voir condamner monsieur [D] [T] à lui verser la somme de 521 € pour restitution du loyer indu ou trouble de jouissance pour la période du 8 au 31 janvier 2025 ;

CONDAMNE monsieur [D] [T] à restituer à madame [M] [B] la somme de 680 € correspondant au dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2025 jusqu’au paiement intégral ;

CONDAMNE monsieur [D] [T] à payer à madame [M] [B] la somme de 700 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice résultant du défaut d’information lors de la conclusion du bail, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement jusqu’au paiement intégral ;

DÉBOUTE monsieur [D] [T] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour vol d’objets mobiliers ;

CONDAMNE monsieur [D] [T] à payer à madame [M] [B] la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement jusqu’au paiement intégral ;

RG

CONDAMNE monsieur [D] [T] aux dépens de l’instance ;

DÉBOUTE les parties de leurs prétentions respectives plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

L. LE BOHEC H. CHERRUAUD