TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE

SAINT-BRIEUC

LE 01 JUILLET 2025

CHAMBRE CIVILE 1 Jugement du 01 Juillet 2025

N° RG 24/00928 – N° Portalis DBXM-W-B7I-FQVY

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame VUILLAUME, Vice-Présidente faisant fonction de Présidente, statuant à juge unique (article 813 du Code de Procédure Civile)

GREFFIERE : Madame LANOIX

A l’audience de dépôt du 13 Mai 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au un Juillet deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe de la présente juridiction

JUGEMENT rendu le un Juillet deux mil vingt cinq, par mise à disposition au greffe

date indiquée à l’issue des débats

ENTRE :

Monsieur [NN] [YH] [LN] [A]

né le 29 Juillet 1953 à LANGAST (22150), demeurant Launay Jan – 22150 PLOUGUENAST

Représentant : Maître Bertrand FAURE de la SELARL JURIS’ARMOR, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant

Monsieur [TF] [TN]

né le 26 Octobre 1955 à EVREUX (27000), demeurant 58 avenue du Général Louis Morand – 91600 SAVIGNY SUR ORGE

Représentant : Maître Bertrand FAURE de la SELARL JURIS’ARMOR, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant

Madame [EL] [FH]

née le 29 Avril 1958 à PARIS (75018), demeurant 58 avenue du Général Louis Morand – 91600 SAVIGNY SUR ORGE

Représentant : Maître Bertrand FAURE de la SELARL JURIS’ARMOR, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant

Monsieur [MM] [MX] [LN] [NF]

né le 25 Juillet 1946 à SAINT BRIEUC (22000), demeurant 80 rue Amiral Charner – 22370 PLENEUF-VAL-ANDRÉ

Représentant : Maître Bertrand FAURE de la SELARL JURIS’ARMOR, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant

Madame [B] [SO] [R] [I] [U] épouse [NF]

née le 30 Décembre 1948 à SAINT BRIEUC (22000), demeurant 80 rue Amiral Charner – 22370 PLENEUF -VAL -ANDRE

Représentant : Maître Bertrand FAURE de la SELARL JURIS’ARMOR, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant

Monsieur [CF] [BS] [TW]

né le 19 Août 1969 à ALGRANGE (57440), demeurant 2 Les Touchettes – 35320 TRESBOEUF

Représentant : Maître Bertrand FAURE de la SELARL JURIS’ARMOR, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant

Madame [EZ] [ZG] épouse [TW]

née le 12 Février 1965 à SAINT BRIEUC (22000), demeurant 2 Les Touchettes – 35320 TRESBOEUF

Représentant : Maître Bertrand FAURE de la SELARL JURIS’ARMOR, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant

Madame [M] [YD] veuve [WW]

née le 01 Avril 1954 à VERSAILLES (78000), demeurant 6 rue Masséna – 69006 LYON

Représentant : Maître Bertrand FAURE de la SELARL JURIS’ARMOR, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant

Monsieur [S] [MV] [T] [WW]

né le 13 Novembre 1981 à LESQUIN (59810), demeurant 3448 KG Bakboordlaan 11 – WOERDEN (PAYS BAS)

Représentant : Maître Bertrand FAURE de la SELARL JURIS’ARMOR, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant

Monsieur [O] [H] [WW]

né le 12 Janvier 1988 à PONTOISE (95000), demeurant Dvouletky – 2706/179 – 10000 PRAGUE (RÉPUBLIQUE TCHÈQUE)

Représentant : Maître Bertrand FAURE de la SELARL JURIS’ARMOR, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant

Monsieur [Z] [RW] [WW]

né le 06 Octobre 1990 à PONTOISE (95000), demeurant 53, rue de Paris – 91120 PALAISEAU

Représentant : Maître Bertrand FAURE de la SELARL JURIS’ARMOR, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant

Madame [I] [Y] [LN] [RN] épouse [A]

née le 05 Octobre 1955 à LANGAST (22150), demeurant Launay Jan – 22150 PLOUGUENAST

Représentant : Maître Bertrand FAURE de la SELARL JURIS’ARMOR, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant

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S.A.R.L. LA COTIERE, dont le siège social est sis 15, rue de Diane – 22240 PLURIEN

Représentant : Maître Bertrand FAURE de la SELARL JURIS’ARMOR, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant

S.C.I. FINE, dont le siège social est sis 9, rue du littoral – 22410 TREVENEUC

Représentant : Maître Bertrand FAURE de la SELARL JURIS’ARMOR, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant

S.C.I. MANO HECTOR, dont le siège social est sis 27 ter boulevard Diderot – 75012 PARIS

Représentant : Maître Bertrand FAURE de la SELARL JURIS’ARMOR, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant

Monsieur [RW] [D] [J] [JU]

né le 03 Février 1954 à MULHOUSE (68200), demeurant 22 route de Murigneux – 42800 TARTARAS

Représentant : Maître Bertrand FAURE de la SELARL JURIS’ARMOR, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant

Madame [V] [GI] [P] [GD] épouse [JU]

née le 03 Novembre 1954 à SAINT JULIEN EN GENEVOIS (74160), demeurant 22 route de Murigneux – 42800 TARTARAS

Représentant : Maître Bertrand FAURE de la SELARL JURIS’ARMOR, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant

Monsieur [N] [MM] [LW] [UZ]

né le 08 Avril 1955 à RENNES (35000), demeurant 1 Bis Rue Châteaubriand – 22590 PORDIC

Représentant : Maître Bertrand FAURE de la SELARL JURIS’ARMOR, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant

Madame [DS] [GR] épouse [UZ]

née le 26 Février 1957 à PLUDUAL (22290), demeurant 1 Bis Rue Châteaubriand – 22590 PORDIC

Représentant : Maître Bertrand FAURE de la SELARL JURIS’ARMOR, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant

Monsieur [LW] [G]

né le 20 Août 1949 à VANNES (56000), demeurant Saint Germain – 28310 FRESNAY L’EVEQUE

Représentant : Maître Bertrand FAURE de la SELARL JURIS’ARMOR, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant

Madame [B] [K] épouse [G]

née le 11 Mars 1955 à HYERES (83400), demeurant Saint Germain – 28310 FRESNAY L’EVEQUE

Représentant : Maître Bertrand FAURE de la SELARL JURIS’ARMOR, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant

Monsieur [C] [KC] [E]

né le 22 Septembre 1983 à GONESSE (95500), demeurant 62 bis Rue de Paris – 95220 HERBLAY 3

Représentant : Maître Bertrand FAURE de la SELARL JURIS’ARMOR, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant

Madame [ZX] [W] [E]

née le 26 Avril 1979 à GONESSE (95500), demeurant 17 avenue du Général de Gaulle – 95310 SAINT OUEN L’AUMONE

Représentant : Maître Bertrand FAURE de la SELARL JURIS’ARMOR, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant

Madame [ME] [SG] épouse [E]

née le 17 Février 1950 à OSTRICOURT (59162), demeurant 27 chemin des Conflans – 95220 HERBLAY

Représentant : Maître Bertrand FAURE de la SELARL JURIS’ARMOR, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant

Monsieur [F] [N] [XM]

né le 18 Février 1969 à LE MANS (72100), demeurant Route de Gas Lieudit Le Saut – 72150 PRUILLE-L’EGUILLE

Représentant : Maître Bertrand FAURE de la SELARL JURIS’ARMOR, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant

Madame [L] [X]

née le 15 Novembre 1978 à ENGHIEN LE BAINS (95210), demeurant 11 Ter Rue Gabriel Luneau – 44000 NANTES

Représentant : Maître Bertrand FAURE de la SELARL JURIS’ARMOR, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant

ET :

S.D.C. RESIDENCE L’AMIRAL représenté par son syndic la société SQUARE HABITAT dont le siège est situé à PLENEUF VAL ANDRE (22370), 26 rue Amiral Charner, dont le siège social est sis 80 rue Amiral Charner – 22370 PLENEUF VAL ANDRE

Représentant : Maître Charlotte GARNIER de la SELARL GUILLOTIN, LE BASTARD ET ASSOCIES, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Le syndicat des copropriétaires de la résidence L’Amiral gère un immeuble situé 80 rue Amiral Charner à Pléneuf-Val-André (22370), sur la parcelle cadastrée n°695 section 0J. Il s’agit d’un immeuble construit en 2018 et à usage mixte puisque constitué de logements de tourisme, d’appartements d’habitation ainsi que d’un restaurant.

L’ensemble est un projet immobilier réalisé par la société Eiffage Construction consistant en la réhabilitation de l’ancien « grand hôtel » de la station balnéaire. Les lots ont été vendus sous le bénéfice des lois afférentes aux loueurs en meublés de tourisme (LMP et LMNP).

L’immeuble est géré en copropriété nommée « copropriété Résidence de l’Amiral » et le syndic est la société Square Habitat Bretagne.

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Certains propriétaires se sont regroupés au sein d’une association dénommée Alpha 80.

La location du lot n°115 à un service de conciergerie exercé par la société MMS Groupe- Hoomy a fait l’objet d’une assemblée générale extraordinaire le 22 février 2024 dont le vote est aujourd’hui contesté par certains copropriétaires.

Par suite, et par assignation délivrée le 23 avril 2024 M. [A] [NN], [LW] [G], [C] [E], [F] [XM], [TF] [TN], [MM] [NF], [N] [UZ], [CF] [TW] [S] [WW], [O] [WW], [Z] [WW], [D] [JU], Mmes [V] [GD] épouse [JU], [M] [YD] épouse [WW], [EZ] [ZG] épouse [TW], [DS] [GR] épouse [UZ], [B] [U] épouse [NF], [EL] [FH], [L] [X], [ME] [SG] veuve de M. [SE] [E], [ZX] [E], [B] [K] épouse [G], [I] [RN] épouse [A], ainsi que la SARL La Cotière, la SCI Fine, la SCI Mano Hector ont attrait devant la présente juridiction le syndicat de copropriété de la résidence l’Amiral afin que soit principalement annulée l’assemblée générale extraordinaire de la résidence l’Amiral en date du 22 février 2024.

Par conclusions notifiées le 9 mai 2025, expurgées des demandes qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile , les demandeurs à l’instance sollicitent,

— Décerner aux époux [A] de leur désistement d’instance et d’action du fait de la vente des lots de copropriété qui leur appartenaient ;

A titre principal,

— Prononcer la nullité de l’assemblée générale extraordinaire de la copropriété de la Résidence l’AMIRAL En date du 22 février 2024 ;

Subsidiairement,

— Prononcer la nullité des résolutions n°4, 4.1 et 5 de l’assemblée générale extraordinaire de la copropriété de la Résidence l’AMIRAL en date du 22 février 2024 ;

En tout état de cause,

— Dispenser les requérants de participer à la dépense des frais de procédure, dont les honorairesd’avocat, exposés par le syndicat ;

— Débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes ;

— Condamner la copropriété de la Résidence l’AMIRAL à verser à chaque requérant une somme de 500 euros au visa de l’article 700 CPC ;

— Ordonner l’exécution provisoire ;

— La condamner aux dépens.

Les requérants excipent de la nullité de l’assemblée générale extraordinaire tant sur la forme que sur le fond.

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En effet, ils soutiennent que l’assemblée n’aurait pas été réunie dans les conditions légalements prévues par les dispositions de l’article 8 du décret du 17 mars 1967 n’ayant pas été demandée par ¼ des copropriétaires mais uniquement par M. [SX], [YP], [AN], [GZ], [LF] dans un courrier du 31 décembre 2023, et réunis au sein de l’association Alpha 80 qui en tout état de cause n’aurait pas qualité pour demander la tenue d’une assemblée générale extraordinaire en vertu du texte réglementaire précité. Le droit de demander la convocation d’une assemblée extraordinaire serait personnelle et ne pourrait être déléguée à un tiers telle qu’une association. Par ailleurs, l’assemblée n’aurait pas été réunie sous l’impulsion du syndic mais bien des membres de l’association susdite ce qui ressortirait des échanges de courrier du syndic.

Enfin, les demandeurs font valoir que l’assemblée générale tenue le 14 avril 2023 aurait acté l’éviction de la société MMS Conciergerie du local occupé dans les parties communes après 4 baux successifs dérogatoires, le dernier ayant débuté le 1er décembre 2023 pour expirer le 29 février 2024.

Sur le fond, c’est-à-dire sur le contenu du vote de l’assemblée, l’annulation s’imposerait également dans la mesure où d’une part le service de conciergerie ne ferait pas partie des activités prévues au programme immobilier. Le syndicat des copropriétaires affecterait des parties communes à un usage commercial non prévu au règlement de copropriété. D’autre part, cette décision favoriserait exclusivement l’intérêt de certains copropriétaires au détriment des requérants et créerait une rupture d’égalité illégale, en application de la jurisprudence constance de la cour de cassation. En effet, cette résolution favoriserait uniquement les copropriétaires ayant une finalité locative au détriment des copropriétaires occupants, en confiant des parties communes à une société ayant des visées commerciales. Elle ne serait donc pas conforme à l’intérêt collectif des copropriétaires. Il s’agirait d’un abus de majorité qui contreviendrait en tout état de cause à l’effet relatif des contrats.

Au surplus, la société Hoomy pourrait tirer profit de cette délibération créatrice de droits pour demander la requalification de la convention d’occupation temporaire en bail commercial et de toutes ses conséquences.

En réponse au moyen du défendeur indiquant que le code des impôts imposerait la présence d’une conciergerie, les demandeurs rétorquent qu’il s’agirait là d’une dénaturation des textes de loi qui n’imposerait qu’un nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et un service d’accueil même non personnalisé. Cela ressortirait également du règlement intérieur de la copropriété. L’intervention d’une conciergerie qui n’aurait pas de locaux dans l’immeuble serait donc possible.

Au demeurant, la convention d’occupation temporaire serait inapplicable au cas d’espèce, dans la mesure où il s’agirait de dispositions dérogatoires au régime des contrats de location. En l’espèce, les conditions d’application n’en seraient pas réunies et il s’agirait d’un détournement du droit applicable aux baux commerciaux. En l’espèce, seul un bail commercial aurait pu être régularisé après une succession de 5 baux dérogatoires et la période légale de 3 ans.

Pour la résolution n°5 afférente au parking de la conciergerie, l’accessoire suivant le principal elle devrait être annulée.

Par conclusions notifiées le 12 mai 2025, le syndicat des copropriétaires demande

Vu les dispositions des articles 7 et 8 du décret n°67-223 du décret du 17 mars 1967,

Vu les dispositions de l’article 64 du décret n°67-223 du décret du 17 mars 1967,

Vu les dispositions des articles 17 et 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,de :

— DEBOUTER les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes, fins ou conclusions plus amples ou contraires aux présentes ; 6

— CONDAMNER in solidum les demandeurs à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE L’AMIRAL à PLENEUF VAL ANDRE (22370) la somme de 5.000€ au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens de l’instance ;

— ECARTER l’exécution provisoire de droit.

Le défendeur soutient que les conditions formelles de convocation à cette assemblée générale extraordinaire étaient bien réunies dans la mesure où elle aurait été convoquée à l’initiative du syndic et qu’au demeurant les membres de l’association Alpha 80 représenteraient bien ¼ des copropriétaires. En tout état de cause l’assemblée générale qui s’était tenue le 14 avril 2023 aurait donné mandat au syndic de passer une convention d’occupation précaire ou un bail commercial.

Par ailleurs, il entrerait dans les missions du syndic de se préoccuper du sort de l’affectation du lot n° 115. Au vu de la destination mixte de l’immeuble, le service de conciergerie serait partie intégrante de la destination de l’immeuble.

En sus, il n’entrerait pas dans les pouvoirs du juge de se substituer à l’assemblée générale des copropriétaires en appréciant l’opportunité des décisions prises. Il ne pourrait annuler des résolutions que pour trois motifs non réunis ici : l’inobservation des formalités légales, le dépassement des pouvoirs de l’assemblée, l’abus de majorité.

L’illégalité de la convention d’occupation précaire soulevée par les demandeurs ne rentrerait pas dans les trois motifs précités. Il s’agirait d’une critique de l’opportunité du choix du contrat et non de la liciété de la décision.

En outre, le recours à un service de conciergerie revêtirait une importance pour les propriétaires d’appartements de meublés touristiques ne résidant pas sur place. Cette vocation touristique résulterait des intentions du promoteur mais également de la commune soucieuse de préserver son quota de logements touristiques. Le fait que les services de la conciergerie ne soient pas inscrits dans la notice descriptive du promoteur n’interdirait pas au syndicat de louer un espace commun à une société de conciergerie.

En réponse au moyen tiré de l’abus de majorité, le défendeur soutient qu’il s’agirait d’une création purement prétorienne. En outre, l’immeuble aurait été créé pour accueillir 19 appartements d’habitation et 30 logements à vocation hôtelière, ce dont les propriétaires occupants auraient été parfaitement informés. Le fait que les propriétaire de meublés touristiques aient des intérêts divergents de ceux qui habitent dans l’immeuble ne saurait constituer un abus dès lors qu’ils agiraient simplement en conformité avec leurs propres intérêts légitimes.

La démonstration de l’intention de profiter du fait majoritaire pour agir contre l’intérêt collectif ne serait pas faite. Enfin, la location d’une partie commune ne serait pas interdite et pourrait être autorisée sous les modalités de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 .

Enfin, l’exécution provisoire serait incompatible avec la nature de l’affaire.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux dernières écritures précitées des parties pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens de celles-ci.

L’ordonnance de clôture a été reportée à l’audience de dépôt du 13 mai 2025.

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EXPOSE DES MOTIFS

A titre liminaire, sur les demandes dépourvues d’effet ou de donner acte, l’article 12 du Code de Procédure Civile dispose que « le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. »

Les demandes dépourvues d’effet en ce qu’elles renferment un simple moyen au soutien d’une prétention, ne constituent pas une prétention sur laquelle le juge, qui est tenu de trancher un litige, doit se prononcer au sens de l’article 12 du code de procédure civile.

En conséquence, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes formulées en ce sens. Seules les prétentions des parties seront tranchées en application des textes en vigueur.

Il convient de rappeler en outre que le tribunal ne doit répondre qu’aux demandes qui figurent au sein du dispositif des dernières conclusions des parties.

Sur la clôture

Au visa de l’article 798 du code de procédure civile et de ce que l’affaire est en état d’être jugé, il y a lieu de prononcer la clôture de la procédure dans le présent jugement.

Sur le désistement d’instance

Le demandeur peut se désister de sa demande à tout moment en vue de mettre fin à l’instance. Le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur. Toutefois l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

En l’espèce, les époux [A] souhaitent se désister de l’instance et de l’action, n’étant plus propriétaires d’un logement au sein de cette copropriété et n’ayant donc plus qualité ni intérêt à agir.

Le défendeur ne conclut pas sur ce point.

Néanmoins au vu du motif de ce désistement il y a lieu de le déclarer parfait.

Sur la nullité de l’assemblée générale extraordinaire du 22 février 2024

L’article 8 du décret du 17 mars 1967 dispose que la convocation de l’assemblée est de droit lorsqu’elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s’il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix. La demande, qui est notifiée au syndic, précise les questions dont l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée est demandée.

Dans les cas prévus au précédent alinéa, l’assemblée générale des copropriétaires est valablement convoquée par le président du conseil syndical, s’il en existe un, après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours.

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Dans les mêmes cas, s’il n’existe pas de conseil syndical ou si les membres de ce conseil n’ont pas été désignés ou si le président de ce conseil ne procède pas à la convocation de l’assemblée, tout copropriétaire peut alors provoquer ladite convocation dans les conditions prévues à l’article 50 du présent décret.

Lorsque l’assemblée est convoquée en application du présent article, la convocation est notifiée au syndic.

La demande de convocation au visa de l’article 64 du décret du 17 mars 1967 que la demande de convocation est notifiée au syndic au moyen d’une lettre recommandée avec accusé de réception contenant un ordre du jour et les documents qu’il conviendra d’y annexer.

En l’espèce, les demandeurs souhaitent voir annulée la tenue de l’assemblée générale extraordinaire du 22 février 2024 au cours de laquelle l’affectation du lot numéro 115 de l’immeuble , au sein duquel ils sont copropriétaires, à un service de conciergerie confié à la société Hoomy a été décidée.

Il ressort des pièces de la procédure et des écritures des parties que ce lot a fait l’objet de quatre baux dérogatoires adoptés par trois résolutions successives la première en mars 2021 pour une occupation du 1er mars 2022 au 30 juin 2022 qui a été renouvelée. Puis, dans une assemblée générale qui s’est tenue le 14 avril 2023, le renouvellement de cette convention d’occupation a été décidé et devait expirer le 29 février 2024. Or, l’assemblée générale ordinaire devait se tenir le 14 juin 2024, soit postérieurement à l’expiration de cette convention dont le sort serait donc resté en suspens.

L’assemblée générale en 2023 avait en outre noté qu’au vu de la succession des baux dérogatoires depuis 2021, seules deux solutions seraient possibles à l’issue de la nouvelle période de renouvellement : soit l’arrêt de la location du lot numéro 115 à la société Hoomy soit la signature d’un bail commercial avec la société Hoomy. La tenue d’une assemblée avant le 24 février 2024 était donc primordiale pour statuer sur le sort de ce lot, seul un bail commercial ou un arrêt pouvant être votés sur le fond.

S’agissant du vote du 22 février 2024, les pièces de la procédure permettent de constater que l’assemblée générale extra-ordinaire n’a pu voter cette convention d’occupation précaire que sur la base de la majorité requise à l’article 25 et non 26 .

Il s’agissait d’un renouvellement d’une convention d’occupation précaire, renouvelée régulièrement depuis 2021. Cette convention a été demandée, tel qu’il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale, par l’association Alpha 80 et rédigée par elle. Les propriétaires ayant voté contre la résolution en 2023 sont pour certains les demandeurs à la présente instance. L’association Alpha 80 a donc joué un rôle moteur dans la rédaction et le vote de cette nouvelle convention d’occupation précaire.

Il est donc évident que la question de l’affectation du lot numéro 115 à un service de conciergerie est un point de litige au sein de la copropriété et divise l’association Alpha 80 et les autres propriétaires occupants.

Or, il s’avère qu’en amont de l’assemblée générale du 22 février 2024, l’association Alpha 80 (ou loueurs para-hôteliers de l’immeuble Amiral) a été créée par les propriétaires loueurs d’appartements touristiques et hôteliers. Ses statuts sont datés du 2 janvier 2024. Elle se compose de 22 membres fondateurs ainsi que de membres sympathisants. Son bureau se compose de quatre membres. Il ressort du courrier adressé le 31 décembre 2023 par les membres provisoires du bureau au syndic que cette association a été créée pour représenter le groupe spécifique des propriétaires loueurs, de veiller au respect de leurs intérêts et en troisième lieu de coopérer à l’intérêt général de la copropriété. 9

Elle a donc pour objet de préserver les intérêts des propriétaires de meublés touristiques.

Ces précisions étant faites et s’agissant du point de droit que le juge est compétent pour trancher, soit le formalisme de la convocation de cette assemblée, la chronologie des faits permet de comprendre que le 31 décembre 2023, les membres du bureau provisoire de l’association Alpha 80 (créée le 2 janvier 204) ont écrit un courrier au syndic de la copropriété pour lui faire part de leur « mécontentement » quant à l’éviction prévue le 14 avril 2023 de la société Hoomy. Ils indiquent souhaiter la tenue d’une assemblée générale extraordinaire afin de rétablir le schéma initial du programme Amiral et les intérêts des propriétaires de logements touristiques. Ces membres du bureau ont rencontré le syndic en début d’année 2024 qui s’est alors fendu le 19 janvier 2024 d’un courriel indiquant que « ces copropriétaires (de l’association Alpha 80) nous demandent la convocation d’une assemblée générale extraordinaire pour statuer sur l’affectation du lot numero 115 à l’activité de conciergerie ». Ainsi, il ressort bien de ces courriers que ce n’est pas le syndic qui a pris l’initiative de convoquer cette assemblée générale, mais qu’il a bien répondu à une demande de certains copropriétaires, quoi que le syndicat puisse soutenir dans ses écritures. Au demeurant, lesdites écritures soutiennent deux arguments contradictoires puisque dans un premier temps le syndicat explique avoir agi à la demande des membres de l’association Alpha 80, avant d’indiquer qu’il s’agirait d’une initiative du syndic.

Par ailleurs, il n’est pas établi que les membres du bureau ont envoyé leur demande de convocation au syndic par lettre recommandée comme l’exige pourtant le règlement. En outre, bien qu’ils se présentent comme membre du bureau de l’association, celle-ci n’a été créée que le 2 janvier 2024 et n’existait donc pas le 31 décembre 2023 lors de l’envoi du courrier. Les rédacteurs de la lettre n’ont donc pu agir qu’en leur nom propre et non au nom d’une entité qui n’avait alors pas d’existence juridique. Ils ne démontrent pas davantage qu’ils ont été investis d’un pouvoir par d’autres copropriétaires qui les auraient mandatés pour solliciter une assemblée générale extraordinaire. Les pièces et la chronologie démontrent au contraire que pris par les délais d’expiration du bail dérogatoire renouvelé le 14 avril 2023 et arrivant à son terme le 29 février 2024, ils ont choisi de former une association et d’envoyer un courrier en son nom avant même qu’elle ne soit formalisée juridiquement pour que l’affectation du lot numéro 115 soit tranchée avant le 29 février.

En tout état de cause, les rédacteurs de ce courrier sont M. [GZ], M. [SX], M. [YP], Mme [LF], soit quatre copropriétaires. La résidence comptant au moins 19 appartements en résidence et 30 en location saisonnière, ces quatre personnes ne constituent à l’évidence pas le ¼ des copropriétaires requis pour solliciter la convocation d’une assemblée extra-ordinaire.

Par ailleurs, les textes réglementaires ne prévoient pas la possibilité pour une association de solliciter la convocation d’une assemblée générale extra-ordinaire et les membres du bureau ne pouvaient donc représenter une association en ce sens.

Par suite, le formalisme de la convocation de cette assemblée n’ayant pas été respecté, l’assemblée générale extra-ordinaire qui s’est tenue le 22 février 2024 doit être annulée ainsi que toutes les résolutions prises au cours de celle-ci.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

La partie qui succombe supporte les dépens. Lorsque les frais d’expertise ont servi à préparer la procédure au fond, ils sont inclus dans les dépens de l’instance au principal. 10

Les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Le défendeur succombant à la présente instance, il sera condamné à supporter les entiers dépens de la procédure.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs les frais irrépétibles engagés du fait de la présente procédure et le syndicat sera condamné à leur payer à chacun la somme de 150 euros à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Les décisions de première instance sont de droit exécutoires par provision à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucun élément ne commande d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit et sera donc prononcée. Le fait qu’il s’agisse de l’annulation d’une assemblée générale extra-ordinaire n’est pas en soi un élément de nature à rendre l’exécution provisoire incompatible avec la nature de l’affaire.

MOTIFS DE LA DECISION

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la clôture de la procédure;

DECLARE parfait le désistement d’instance et d’action de M. [NN] [YH] [LN] [A] et de Mme [I] [Y] [LN] [RN] épouse [A] ;

DECLARE que le tribunal est dessaisi de l’instance qui oppose M. [NN] [YH] [LN] [A] et Mme [I] [Y] [LN] [RN] épouse [A] au syndicat des copropriétaires de la résidence l’Amiral et que l’action est éteinte;

ANNULE l’assemblée générale extra-ordinaire qui s’est tenue le 22 février 2024 au sein de la copropriété de la résidence L’Amiral à Pleneuf-Val-André ainsi que toutes les résolutions prises au cours de cette assemblée ;

CONDAMNE le syndicat de copropriété de la résidence l’Amiral à Pleneuf-Val-André à payer à chacun de [C] [E], [F] [XM], [TF] [TN], [MM] [NF], [N] [UZ], [CF] [TW] [S] [WW], [O] [WW], [Z] [WW], [D] [JU], Mmes [V] [GD] épouse [JU], [M] [YD] épouse [WW], [EZ] [ZG] épouse [TW], [DS] [GR] épouse [UZ], [B] [U] épouse [NF], [EL] [FH], [L] [X], 11

[ME] [SG] veuve de M. [SE] [E], [ZX] [E], [B] [K] épouse [G], ainsi que la SARL La Cotière, la SCI Fine, la SCI Mano Hector la somme de 150 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE le syndicat de copropriété de la résidence l’Amiral à Pleneuf-Val-André aux entiers dépens de la procédure ;

RAPPELLE l’exécution provisoire.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par la Présidente et la greffière,

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

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