COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.A.R.L. COMPAGNONS DU LOG c/ Société FONCIA [Localité 1], Syndicat des copropriétaires [Adresse 1]

N° 26/

Du 16 avril 2026

4ème Chambre civile

N° RG 21/03322 – N° Portalis DBWR-W-B7F-NSZW

Grosse délivrée à

la SELEURL CABINET THIERRY BAUDIN

M^e Emery CROISE

M^e Aude GIUGLARIS

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du seize avril deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame AYADI,Greffier.

Vu les articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 20 novembre 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 23 février 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 avril 2026 après prorogation du délibéré, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

S.A.R.L. COMPAGNONS DU LOG, prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Maître Emery CROISE, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DÉFENDEURS:

SA FONCIA [Localité 1], prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par Maître Thierry BAUDIN de la SELEURL CABINET THIERRY BAUDIN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, pris en la personne de son représentant légal

[Adresse 4]

[Localité 1]

représenté par Maître Aude GIUGLARIS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

La société Compagnons du Log est propriétaire de deux appartements, de deux caves et d’un parking correspondant aux lots au sein d’un immeuble dénommé [Adresse 1] soumis au régime de la copropriété et situé [Adresse 4] à [Localité 1].

Une assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] s’est tenue le 14 mai 2021 par correspondance.

La société Foncia [Localité 1] exerce les fonctions de syndic de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 16 juillet 2021, la société Compagnons du Log a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et la société Foncia [Localité 1] devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir principalement l’annulation des résolutions n°2 et 3 de cette assemblée et la condamnation de la société Foncia [Localité 1] à l’indemniser pour le préjudice moral subi.

Par conclusions responsives et récapitulatives notifiées le 7 novembre 2025, la société Compagnons du Log demande au tribunal de :

A titre liminaire,

prononcer le rabat de l’ordonnance de clôture,A titre principal,

débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et la société Foncia [Localité 1] de l’intégralité de leurs demandes,prononcer la nullité des résolutions n°2 et 3 de l’assemblée générale des copropriétaires du 14 mai 2021,condamner la société Foncia [Localité 1] à lui verser la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral,la condamner à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civil ainsi qu’aux entiers dépens à recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du même code.

Elle fait valoir que les résolutions n°2 et 3 doivent être annulées sur le fondement des articles 14-1, 14-3, 18 et 21 de la loi du 10 juillet 1965. Elle expose qu’un rapport de synthèse du contrôle des comptes communiqué au conseil syndical le 19 avril 2021 n’a pas été joint à la convocation à l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2021 et donnant quitus au syndic. Elle estime que les propriétaires ont ainsi été privés de leur droit d’être informés des anomalies et incohérences comptables constatées et note que ce rapport n’a pas pu faire l’objet d’un débat contradictoire.

Elle précise qu’elle rapporte la preuve d’un préjudice en lien de causalité direct et certain avec les fautes et les manquements sur le plan comptable et financier commis par le syndic. Elle soutient que la société Foncia [Localité 1] n’a jamais tenu compte des recommandations du conseil syndical et n’a pas communiqué aux copropriétaires le rapport du contrôle des factures et des comptes 2018-2019 malgré la demande faite par les membres du conseil syndical en ce sens. Elle précise en outre que la société Foncia [Localité 1] n’a pas apporté de réponses aux questions posées par ce rapport, a démontré de la légèreté dans l’enregistrement des écritures comptables et n’a pas respecté l’obligation d’établir un budget provisionnel en concertation avec le conseil syndical. Elle note que le budget prévisionnel pour l’exercice allant du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 était non seulement indéterminé dans son quantum mais a fait l’objet d’une augmentation conséquente à la seule initiative du syndic et sans le soumettre au vote des copropriétaires.

Elle précise que le préjudice moral qu’elle subit est causé par une atteinte à sa personne, à son honneur et à sa réputation, alors que son associé unique avait réalisé un travail minutieux et fastidieux de recherche et d’analyse comptables en vue de la tenue de l’assemblée générale.

En réponse aux conclusions du Cabinet Foncia, elle précise que M. [D], son associé

unique, dispose d’une délégation de pouvoir l’autorisant à agir au nom et pour le compte de la société, laquelle a déjà été communiquée au syndic.

Par conclusions en défense notifiées le 21 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeubles [Adresse 1] conclut au débouté de la société Compagnons du Log de l’ensemble de ses demandes et sollicite sa condamnation à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. Il sollicite enfin qu’il soit dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il fait valoir qu’aucune demande n’est formulée à son encontre et conteste les accusations formulées à l’encontre de la société Foncia [Localité 1]. Il estime que la société Compagnons du Log aurait dû faire assigner uniquement la société Foncia [Localité 1] qui doit seule répondre des fautes commises dans l’accomplissement de sa mission.

Il estime que le représentant de la société Compagnons du Log aurait dû solliciter une mesure d’expertise avant d’initier une procédure au fond qui ne repose que sur sa propre analyse partiale et subjective.

Par conclusions en réplique et récapitulatives notifiées le 5 février 2024, la société Foncia [Localité 1] conclut au débouté de la société Compagnons du Log de ses demandes d’annulation des résolutions n°2 et 3 de l’assemblée générale du 14 mai 2021, sollicite que celle-ci soit jugée et déclarée irrecevable en son action en responsabilité civile et demande le prononcé de sa mise hors de cause. A titre reconventionnel, elle sollicite la condamnation de la société Compagnons du Log à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et vexatoire. En tout état de cause, elle sollicite la condamnation de la société Compagnons du Log à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens à recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que les résolutions n°2 et 3 ont été votées à la majorité des copropriétaires, dûment informés de la gestion de la copropriété par les éléments comptables annexés à la convocation. Elle ajoute que son mandat a été renouvelé durant dix ans et que la société Compagnons du Log ne justifie pas d’un préjudice personnel.

Elle précise que la convocation à l’assemblée générale a été faite avec l’accord de M. [D] et que les réponses utiles aux demandes formulées par celui-ci ont été apportées par le syndic aux membres du conseil syndical. Elle soutient que tous les documents exigés par la loi ont été notifiés aux copropriétaires avec la convocation envoyée le 15 avril 2021 et que l’information ainsi fourni respecte les obligations du syndic.

Elle note que M. [D] n’a pas remis son rapport dans des délais raisonnables par rapport à l’envoi annoncé d’une convocation dès lors que ce rapport n’a été reçu que le 19 avril 2021, les documents comptables ayant été adressés au conseil syndical dès le 1er mars 2021.

Elle affirme qu’aucune faute ne peut lui être reprochée au titre des opérations comptables effectuées dans le cadre de la gestion de la copropriété et que le quitus a été approuvé par l’assemblée générale. Elle précise que l’action en responsabilité pour faute de gestion contre le syndic appartient au syndicat et non pas aux copropriétaires pris individuellement.

Elle estime que le préjudice allégué pour défaut d’information n’est pas caractérisé. Elle note que les allégations relatives aux éléments comptables et aux techniques appliquées ne résulte que de l’analyse partiale et subjective de M. [D]. Elle soutient que le harcèlement incessant à son encontre doit être sanctionné.

La clôture de l’instruction est intervenue initialement le 6 novembre 2025. L’ordonnance de clôture a été révoquée et la clôture a été fixée au 20 novembre 2025 avant l’ouverture des débats. L’affaire a été retenue à l’audience du 20 novembre 2025 et mise en délibéré au 23 février 2026 prorogé au 16 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISON

A titre liminaire, il convient de relever que la révocation de l’ordonnance de clôture a été déjà ordonnée et qu’il n’y a pas lieu de statuer sur la demande tendant à la révocation de l’ordonnance de clôture.

En outre, le prononcé de l’annulation des résolutions n°2 et 3 de l’assemblée générale des copropriétaires du 14 mai 2021 étant sollicité, le syndicat des copropriétaires ne peut pas soutenir qu’aucune demande n’est formulée à son encontre et que l’action aurait dû être dirigée exclusivement à l’encontre de la société Foncia [Localité 1].

Sur la demande de prononcé de la nullité des résolutions n°2 et 3 de l’assemblée générale du 14 mai 2021

L’article 13 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis énonce que l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11 – I.

L’article 11 – I. 1° et 2° du même décret dispose que sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour, pour la validité de la décision l’état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l’assemblée est appelée à approuver les comptes ainsi que le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l’assemblée est appelée à voter le budget.

En cas de contestation, il appartient au syndic d’apporter la preuve qu’il a bien été procédé en conformité avec les prescriptions légales.

L’article 14-1 I. de la même loi précise que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Ensuite, l’article 18 II de la même loi dispose que le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé d’établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l’assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat.

L’article 21 de la même loi précise que dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion. En outre, il donne son avis au syndic ou à l’assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même.

En l’espèce, la résolution n°2 approuvée par l’assemblée générale du 14 mai 2021 porte sur l’approbation des comptes de l’exercice du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2021. La résolution n°3 approuvée par la même assemblée générale porte sur le quitus du syndic.

Le rapport de synthèse du contrôle des comptes porte sur des anomalies comptables concernant les exercices 2018-2019 et 2019-2020 et relatives notamment au règlement de certaines factures, aux écarts de montants entre le relevé général des dépenses et le grand livre et aux confusions opérées entre certains prestataires.

Il est acquis que les copropriétaires ont voté exclusivement par correspondance à l’assemblée générale du 14 mai 2021, sans débat sur la gestion comptable et financière de la copropriété pour la période du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2021.

Le défaut de communication du rapport de synthèse du contrôle des comptes effectué par un membre du conseil syndical rapportant des anomalies comptables et demandant des précisions sur les méthodes comptables appliquées n’a pas permis aux copropriétaires de prendre une décision éclairée sur la gestion de la copropriété, particulièrement dans le cadre d’un vote effectué exclusivement par correspondance, nonobstant le fait que la société Foncia [Localité 1] note que des documents comptables et financiers requis par l’article 11 du décret du 17 mars 1967 ont été annexés à la convocation sans toutefois verser aux débats les annexes de la convocation.

Il convient par conséquent de prononcer la nullité des résolutions n°2 et 3 de l’assemblée générale des copropriétaires du 14 mai 2021.

Sur la responsabilité du Cabinet Foncia et sa demande de mise hors de cause

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 1241 du même code précise que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

En l’espèce, les documents comptables et financiers ont été envoyés par la société Foncia [Localité 1] aux membres du conseil syndical le 1er mars 2021 et un projet de convocation le 9 avril 2021.

Des messages contradictoires ont été envoyés à la société Foncia [Localité 1] par les membres du conseil syndical concernant l’envoi de la convocation à l’assemblée générale et la vérification des comptes : M. [D] a demandé par courrier électronique du 11 avril 2021 quelques jours supplémentaires pour établir le rapport de synthèse du contrôle des comptes et le report de la date de convocation afin qu’une assemblée générale puisse être tenue en présentiel, alors que Mmes [Z] et [S] ont indiqué par courriers électroniques des 12 avril 2021 que la vérification des comptes est satisfaisante et que la date de l’assemblée générale ne peut pas être repoussée. Mmes [Z] a en outre indiqué que M. [D] transmettrait ses observations et que la société Foncia [Localité 1] pourrait lui faire un retour avant l’assemblée générale.

Dans ces conditions, l’envoi de la convocation à l’assemblée générale sans attendre la transmission par M. [D] du rapport de synthèse du contrôle des comptes ne caractérise pas un manquement de la part de la société Foncia [Localité 1].

Ensuite, le rapport établi relève différentes anomalies comptables et reproche le défaut de communication d’éléments dont le tribunal n’est pas en mesure d’apprécier le bien-fondé sans les lumières d’un expert.

En considération de ces éléments, les manquements qui sont reprochés à la société Foncia [Localité 1] ne sont pas suffisamment étayés et la société Compagnons du Log sera déboutée de sa demande de condamnation formée à son encontre.

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive et vexatoire

La société Foncia [Localité 1] sollicite la condamnation de M. [D] à lui payer la somme de 5 000 euros pour procédure abusive et vexatoire sur le fondement de l’article 1240 du code civil précité.

Elle ne démontre toutefois pas le préjudice allégué. Par ailleurs, le fait que les manquements qui lui sont reprochés ne sont pas suffisamment étayés dans le cadre de la présente procédure ne permet pas de conclure que les demandes formées à son encontre sont dénuées de tout fondement, abusives et vexatoires comme elle l’allègue.

La société Foncia [Localité 1] sera déboutée de sa demande en paiement de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes et gagnantes au procès, la société Compagnons du Log et la société Foncia [Localité 1] sont condamnées à payer les dépens par moitié et déboutées de leurs demandes respectives formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires sera également débouté de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucune demande tendant à voir écarter l’exécution de droit à titre provisoire de la présente décision n’étant formée, la demande du syndicat des copropriétaires formée à cet égard est sans objet.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

PRONONCE la nullité des résolutions n°2 et 3 de l’assemblée générale de l’immeuble dénommé [Adresse 1] situé [Adresse 4] à [Localité 1] du 14 mai 2021 ;

CONDAMNE la SARL Compagnons du Log et la SA Foncia [Localité 1] à payer par moitié les dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT