1 CCC DOSSIER + 1 CCC et FE M^e HELOU-MICHEL + 1 CCC M^e KAIGL + 1 CCC M^e MERASLI

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS CONSTRUCTION

ORDONNANCE DU 08 JUILLET 2025

[N] [O] veuve [S]

c/

S.A.S. AGEFIM CONSULTANTS

DÉCISION N° : 2025/

N° RG 25/00176 – N° Portalis DBWQ-W-B7J-QBQR

Après débats à l’audience publique des référés tenue le 26 Mai 2025

Nous, M. Alain MIELI, Juge du tribunal judiciaire de GRASSE, assisté de Madame Florine JOBIN, Greffière, avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Madame [N] [O] veuve [S]

née le 10 Décembre 1939 à [Localité 9] (12)

[Adresse 14]

[Localité 1]

représentée par Maître Philippe KAIGL de la SCP KAIGL – ANGELOZZI, avocat au barreau de GRASSE, avocats plaidant

ET :

S.A.S. AGEFIM CONSULTANTS en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble LEITMOTIV

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par M^e Joëlle HELOU-MICHEL, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

PARTIES INTERVENANTES

Monsieur Coindivisaire, mandataire de l’indivision [X]

[Adresse 4]

représenté par M^e Karine MERASLI, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant,

Madame [L] [D] coindivisaire

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Karine MERASLI, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 26 Mai 2025 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 08 Juillet 2025.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Madame [N] [S] née [O] est propriétaire des lots n°5 (cave), 17 (garage), 37 (appartement) et 38 (jouissance exclusive et particulière d’une terrasse), dépendants d’un ensemble immobilier dénommé « Leitmotiv », situé au [Localité 10], sur une parcelle cadastrée section [Cadastre 8], et soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis.

Le syndicat des copropriétaires a pour syndic la société Agéfim Consultants, dont le mandat a été renouvelé pour un an par l’assemblée générale du 23 juillet 2024.

Madame [I] [C] épouse [B], Monsieur [A] [B], Monsieur [M] [B], Monsieur [K] [B] et Madame [P] [B] sont propriétaires indivis d’une villa sise au [Localité 10], édifiée sur une parcelle cadastrée section [Cadastre 7].

Lors de fortes intempéries intervenues durant la nuit du 22 novembre 2019 ayant fait l’objet d’un arrêté en date du 28 novembre 2019 portant reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle, le mur retenant les terres de la copropriété [Adresse 12] s’est partiellement effondré sur la propriété des consorts [B] ; le glissement de terrain a par ailleurs dégradé leur maison et un mur situé en aval.

Par ordonnance en date du 3 novembre 2020 le juge des référés de ce siège, saisi par les consorts [B] a fait droit à leur demande d’expertise judiciaire, et désigné Monsieur [W] [Z] à des fins d’expertise technique, et Monsieur [J] avec mission de proposer la délimitation entre les fonds respectifs des parties.

Monsieur [J] a déposé son rapport le 25 février 2022.

Monsieur [Z] a déposé son rapport le 15 décembre 2022.

Par ordonnance en date du 16 avril 2024, le juge des référés a notamment condamné le SDC Leitmotiv à payer aux consorts [B] la somme provisionnelle de 639.943,20 euros, à valoir sur la réparation de leurs préjudices matériels afférents aux désordres affectant le mur intermédiaire, et la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par actes des 29 et 30 octobre 2024, la S.C.I. La Victorine, Monsieur [R], Madame [E] et Monsieur [U], ont fait assigner à jour fixe Madame [S], Monsieur [Y] [X], Madame [L] [D] et les époux [G], le syndic, en présence du syndicat des copropriétaires devant la juridiction de céans aux fins de les voir déclarer responsables in solidum des désordres objet de l’ordonnance du 16 avril 2024, et condamner à les indemniser de leurs préjudices, au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

L’affaire a été enrôlée au RG n°24/05991.

Par exploits des 27 et 30 décembre 2024, le SDC Leitmotiv a fait assigner à jour fixe devant le même tribunal, Madame [S], Monsieur [X], Madame [D] et les époux [G], aux fins de les voir condamner in solidum à supporter l’intégralité des préjudices subis par la copropriété.

L’affaire a été enrôlée au RG n°25/00167.

Par jugement en date du 7 février 2025, la jonction des instances, désormais appelées sous le seul n°24/05991, a été ordonnée, et l’affaire a été renvoyée devant le tribunal judiciaire de Nîmes.

Exposant que ces procédures au fond révèlent la carence du syndic dans l’exercice de sa mission d’administration de la copropriété, que compte tenu de sa négligence caractérisée il voit sa responsabilité engagée, qu’elle a dès lors perdu toute confiance à son égard pour la représenter et représenter la copropriété notamment en justice, que dès lors la poursuite de son mandat est rendue impossible, et que la mise en demeure qu’elle lui a adressée d’avoir à démissionner étant demeurée vaine, elle n’a eu d’autre choix que de saisir la juridiction, suivant exploit en date du 29 janvier 2025, Madame [S] a fait assigner en référé la S.A.S. Agefim Consultants, prise en sa qualité de syndic du SDC de l’immeuble Le Leitmotiv, par-devant le Président près le tribunal judiciaire de Grasse aux fins, de voir :

— désigner tel administrateur ad hoc de la copropriété Leitmotiv aux lieux et place de la S.A.S. Agefim Consultant, investi de la mission définie à l’article 18 d la loi du 10 juillet 1965, et par le décret du 17 mars 1967, notamment :

— administrer la copropriété Leitmotiv jusqu’à la nomination du prochain syndic ;

— représenter la copropriété dans tous les actes de la vie civile et toutes les procédures jusqu’à la nomination du prochain syndic ;

— se faire remettre les fonds et l’ensemble des documents et archives détenues par la S.A.S. Agefim Consultants au titre de la gestion de la copropriété Leitmotiv dans les conditions de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— convoquer l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [13] ;

— fixer l’ordre du jour suivant :

— désignation du président de l’assemblée, des scrutateurs et du secrétaire ;

— désignation du syndic ;

— désignation du mandataire chargé de la signature du contrat de syndic ;

— fixation du montant des contrats et marchés au-delà duquel une mise en concurrence est obligatoire ;

— fixation du montant des contrats et marchés au-delà duquel la consultation du conseil syndical s’impose au syndic ;

— et plus généralement tous les projets de résolutions imposés par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967 ;

— dire et juger qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge les frais irrépétibles liés à la présente procédure ;

— condamner la S.A.S. Agefim Consultants à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 mai 2025.

*****

Madame [S] est en l’état de ses conclusions en réponse et récapitulatives, notifiées par RPVA le 19 mai 2025 et maintenues à l’audience, aux termes desquelles elle demande à la juridiction de débouter la société Agefim Consultants de l’ensemble de ses demandes, fins, conclusions et demandes reconventionnelles, et sollicite, pour le surplus, le bénéfice de son assignation introductive d’instance.

Expliquant que par jugement en date du 21 janvier 2025 dans le cadre des procédures au fond suscitées, les affaires ont été renvoyées devant le tribunal judiciaire de Nîmes, et répondant aux écritures adverses, elle expose que :

— la négligence du syndic pour la préservation des intérêts du syndicat est manifeste dès lors que, n’ayant pris aucune initiative en rapport avec les piscines litigieuses, il a attendu sa condamnation provisionnelle pour faire inscrire à l’ordre du jour d’une assemblée générale un mandat ad litem destiné, non à défendre la copropriété contre les procédures engagées par l’indivision [B], mais à agir contre quatre copropriétaires minoritaires, assignés au fond à jour fixe par quatre copropriétaires majoritaires ;

— le syndic ne justifie pas qu’il aurait satisfait aux exigences de l’assemblée générale de 1988, en ayant requis les plans de la piscine réalisée sur la parcelle des consorts [X]/[D], vérifié qu’elle avait reçue une autorisation d’urbanisme, et enfin donné son autorisation définitive à cet ouvrage ;

— il ne justifie pas plus avoir fait assurer valablement l’immeuble en déclarant l’existence de piscines ;

— en représentant le SDC dans le cadre d’un contentieux dans lequel sa responsabilité est recherchée, le syndic se retrouve dans une situation de conflit d’intérêt rendant impossible la poursuite de son mandat de représentation de la copropriété.

Vu les conclusions en défense n°2 de la S.A.S. Agefim Consultants, notifiées par RPVA le 1er avril 2025 et maintenues à l’audience, aux termes desquelles elle demande à la juridiction, au visa des dispositions des articles 18-V de la loi du 10 juillet 1965 et 49 du décret du 17 mars 1967, de :

— débouter Madame [S] de l’ensemble de ses demandes ;

— débouter Monsieur [X] et Madame [D] de l’ensemble de leurs demandes.

Reconventionnellement :

— condamner Madame [S] d’une part, et Monsieur [X] et Madame [D] d’autre part, à payer chacun la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner aux entiers dépens de l’instance.

Elle expose que :

— l’instance introduite par l’appel formé à l’encontre de l’ordonnance de référé du 16 avril 2024 est pendante ;

— en conséquence de ladite ordonnance, le syndic a convoqué une assemblée générale, tenue le 2 décembre 2024, au cours de laquelle a été adoptée une résolution l’autorisant à ester en justice, au nom du SDC, contre les consorts [S], [X], [D] et [G] ;

— les demandes de Madame [S] sont infondées ;

— sa responsabilité reste à déterminer, dès lors que l’ordonnance de référé suscitée est frappée d’appel, et l’instance au fond introduite notamment à son encontre est en cours ;

— à supposer que des fautes puissent lui être imputées, celles-ci ne permettraient pas la mise en œuvre des articles 18-V de la loi du 10 juillet 1965 et 49 du décret du 17 mars 1967, la carence d’un syndic s’entendant de son impossibilité à remplir sa mission de représentant du SDC, et non de sa faute ;

— ayant toujours assuré sa mission de gestion et de conservation de l’immeuble, en dépit des procédures en cours dirigées contre la copropriété ou contre le syndic, sa défaillance dans l’exercice de ses fonctions, notamment de représentation du SDC et de défense de ses intérêts, n’est pas démontrée ;

— il a ainsi, sur la base des conclusions de l’expert judiciaire, convoqué une assemblée générale, tenue le 2 décembre 2024, au cours de laquelle a été adoptée une résolution l’autorisant à ester en justice contre les propriétaires des terrains concernés, et régulièrement informé les copropriétaires des procédures en cours pour lesquelles il a saisi l’avocat de la copropriété en défense des intérêts du SDC.

— le contrat d’assurance produit par la société SADA dans l’instance en référé ne correspond pas à celui-ci souscrit par le SDC, lequel a régulièrement déclaré l’existence de piscines au sein de la résidence ;

— l’existence évoquée d’un conflit d’intérêt est contredite par les éléments suscités, tenant notamment à la continuation de la gestion administrative et comptable de la résidence continue d’être assurée, malgré les procédures en cours.

Vu les conclusions en référé n°2 de Monsieur [X] et de Madame [D], notifiées par RPVA le 24 mars 2025 et maintenues à l’audience, aux termes desquelles ils demandent à la juridiction, au visa de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967, de :

— leur donner acte de leur intervention volontaire ;

— juger cette intervention volontaire régulière et recevable ;

— désigner tel administrateur ad hoc de la copropriété Leitmotiv aux lieux et place de la S.A.S. Agefim Consultants, investie de la mission définie à l’article 18 d la loi du 10 juillet 1965 et par le décret du 17 mars 1967 notamment :

— administrer la copropriété Leitmotiv jusqu’à la nomination du prochain syndic ;

— représenter la copropriété dans tous les actes de la vie civile et toutes les procédures jusqu’à la nomination du prochain syndic ;

— se faire remettre les fonds et l’ensemble des documents et archives détenues par la S.A.S. Agefim Consultants au titre de la gestion de la copropriété Leitmotiv dans les conditions de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— convoquer l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [13] ;

— fixer l’ordre du jour suivant :

— désignation du président de l’assemblée, des scrutareurs et du secrétaire ;

— désignation du syndic ;

— désignation du mandataire chargé de la signature du contrat de syndic ;

— fixation du montant des contrats et marchés au-delà duquel une mise en concurrence est obligatoire ;

— fixation du montant des contrats et marchés au-delà duquel la consultation du conseil syndical s’impose au syndic ;

— et plus généralement tous les projets de résolutions imposés par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967 ;

— condamner la S.A.S. Agefim Consultants à leur payer la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers dépens.

Ils exposent que :

— la recevabilité de leur intervention résulte de leur qualité de copropriétaires, et de la mise en demeure de démissionner délivrée par Madame [S] à l’encontre du syndic ;

— exprimant leur perte de confiance à l’égard du syndic, ils s’associent aux moyens développés par Madame [S] tenant à sa carence, et à sa situation de conflit d’intérêt ; sur ce dernier point, ils soulignent que, dans le cadre de la procédure à jour fixe désormais pendante devant le tribunal judiciaire de Nîmes, le SDC, représenté par son syndic, s’est associé aux demandes des copropriétaires demandeurs, s’agissant de leurs prétentions dirigées à l’encontre du syndic à titre personnel.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

I. Sur les interventions volontaires :

Selon l’article 325 du code de procédure civile, «l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant».

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier que Monsieur [X] et Madame [D] ont la qualité de copropriétaire au sein de la résidence [11].

Ils justifient ainsi d’un intérêt légitime à intervenir à la procédure et à l’effet, ainsi qu’il résulte de leurs écritures, de s’associer aux demandes de Madame [S].

Dès lors leur intervention volontaire sera déclarée recevable.

II. Sur la demande de désignation d’un administrateur ad hoc :

Aux termes de l’article 835 du même code «Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire».

L’article 18 V alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « V. – En cas d’empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit, le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic. En cas de carence du syndic et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur provisoire peut être désigné par décision de justice. ».

Aux termes de l’article 49 du décret du 17 mars 1967, « Sous réserve des dispositions des articles 8 et 50 du présent décret, dans les cas d’empêchement ou de carence du syndic visés au V de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic en fonction peut être assigné par tout intéressé devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé en vue de la désignation d’un administrateur ad hoc de la copropriété.

L’ordonnance fixe la durée de la mission de l’administrateur ad hoc, sauf si cette ordonnance la limite expressément à un ou plusieurs objets ; la mission ainsi confiée est celle qui est définie par l’article 18 de la loi susvisée du 10 juillet 1965 et par le présent décret.

Sauf s’il y a urgence à faire procéder à l’exécution de certains travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble et au fonctionnement des services d’équipement commun ou de travaux prescrits par un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou la salubrité publique, la demande ne sera recevable que s’il est justifié d’une mise en demeure adressée au syndic et demeurée infructueuse pendant plus de huit jours. ».

Ce dernier article, qui ne peut jouer que pour autant que le règlement de copropriété n’aura pas prévu les cas d’empêchement ou de carence du syndic, vise l’hypothèse d’un empêchement ou d’une carence du syndic en fonction.

Si l’empêchement suppose une impossibilité d’agir du syndic, sa carence résulte du défaut d’exercice, partiel ou total, de ses fonctions alors qu’il est en capacité de les exercer.

L’action doit être intentée contre le syndic à titre personnel, les demandeurs devant saisir le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble (article 61-1 du décret du 17 mars 1967), statuant de référé afin qu’il procède à la désignation d’un administrateur ad hoc.

Sauf le cas d’urgence visée à l’alinéa 3 de l’article 49 suscité, la saisine du juge devra avoir été précédée d’une mise en demeure adressée au syndic, restée sans effet pendant plus de huit jours.

La carence du syndic doit être manifeste et suffisamment caractérisée, étant observé qu’une telle carence doit être distinguée de simples fautes susceptibles, à les supposer prouvées, d’engager la responsabilité du syndic ou de justifier sa révocation.

Enfin, la désignation de l’administrateur ad hoc ne met pas fin aux fonctions du syndic de copropriété. Il ne se substitue à lui que pour faire cesser sa carence, qui peut n’être que partielle.

Au cas d’espèce, Madame [S] a saisi le juge des référés en se prévalant d’un défaut de diligences du syndic, caractérisé par le fait que :

— il n’a pas veillé à ce que soient satisfaites les conditions auxquelles l’assemblée générale avait, en 1988, subordonné son accord à la réalisation d’une piscine sur la parcelle aujourd’hui propriété des consorts [X]/[D] ;

— il ne justifie pas d’une autorisation donnée à la construction d’une piscine sur la parcelle des consorts [G] ;

— et qu’en dépit de ces irrégularités manifestes, il n’a envisagé de diligenter une action à l’encontre de ces derniers que postérieurement à la mise en cause du syndicat des copropriétaires Leitmotiv par ses voisins, et sa condamnation provisionnelle, dans le cadre d’un sinistre susceptible d’être en lien causal avec la réalisation des piscines suscitées dès lors que l’expert judiciaire l’impute notamment à des surcharges dans la copropriété [Adresse 12].

S’agissant de la recevabilité de la demande, une mise en demeure préalable a été adressée le 30 décembre 2024 par courrier RAR par le conseil de Madame [S], au syndic Agefim Consultants, d’avoir à démissionner de ses fonctions sous huitaine à compter de sa réception, restée infructueuse (pièce n°9).

Toutefois, il est constant que cette exigence d’une lettre recommandée avec avis de réception est prévue à peine d’irrecevabilité, en raison de l’impérieuse nécessité, s’agissant de pallier la carence du syndic résultant d’un défaut allégué d’exercice de ses fonctions, de lui permettre de mettre en œuvre, de sa propre initiative, les mesures qu’il lui est reproché de ne pas avoir prises.

Aussi le courrier de mise en demeure suscité, en ce qu’il a pour seul objet d’exiger du syndic qu’il démissionne de ses fonctions dans le délai qu’il fixe, sans lui offrir aucune possibilité de régularisation de la situation querellée par l’accomplissement des diligences qu’il lui serait fait grief de ne pas avoir réalisées, ne répond pas aux conditions auxquelles l’article 49 du décret subordonne la recevabilité de la demande.

En conséquence, la demande de ce chef sera déclarée irrecevable.

L’irrecevabilité de la demande étant retenue, il n’y a pas lieu à évoquer la situation de conflit d’intérêt alléguée.

Au surplus, ledit conflit est décrit comme procédant de l’impossible cumul par le syndic de qualités procédurales contraires, à savoir la qualité de représentant du syndicat des copropriétaires, demandeur à l’instance au fond agissant en qualité de victime des agissements irréguliers de divers copropriétaires, et défendeur à la même instance, cité en qualité de coresponsable avec ces derniers des préjudices subis par la copropriété.

Ainsi, à supposer celle-ci retenue, elle ne justifierait pas un dessaisissement du syndic et la désignation d’un administrateur provisoire, mais tout au plus la nomination d’un mandataire ad hoc, avec la mission de représenter le syndicat des copropriétaires dans le cadre des procédures dans lesquelles la responsabilité du syndic est recherchée.

III. Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Il résulte de l’article 491 du code de procédure civile que le juge des référés statue sur les dépens.

Madame [S], qui succombe, sera condamnée aux dépens, non compris ceux exposés par Monsieur [Y] [X], Madame [L] [D], qui resteront à leur charge dès lors qu’ils sont intervenus volontairement à l’instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la S.A.S. Agefim Consultants les frais irrépétibles exposés à l’occasion de la présente action ; il convient en conséquence de faire droit à sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et de condamner Madame [S] à lui verser la somme de 2.000 euros.

Monsieur [X] et Madame [D] n’étant pas à l’initiative de l’instance, l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la S.A.S. Agefim Consultants les concernant.

PAR CES MOTIFS

Nous, Alain MIELI, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, exécutoire immédiatement et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Tous droits et moyens des parties étant réservés, au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dés à présent, en application des dispositions des articles 6 et 9 du code de procédure civile, 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 49 du décret du 17 mars 1967.

Disons recevable l’intervention volontaire de Monsieur [Y] [X] et de Madame [L] [D].

Disons l’action de Madame [N] [S] née [O] à l’encontre de la S.A.S. Agefim Consultants irrecevable.

Rejetons les demandes de Monsieur [Y] [X] et Madame [L] [D] formulées à l’encontre de la S.A.S. Agefim Consultants.

Condamnons Madame [N] [S] née [O] aux dépens, non compris ceux exposés par Monsieur [Y] [X] et Madame [L] [D] qui resteront à leur charge.

Condamnons Madame [N] [S] née [O] à payer à la S.A.S. Agefim Consultants la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Disons n’y avoir pas lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la S.A.S. Agefim Consultants à l’encontre de Monsieur [Y] [X] et Madame [L] [D].

Ainsi ordonné et prononcé au tribunal judiciaire de Grasse.

Le Greffier Le Juge des référés