TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

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à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/10322 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6IV6

N° MINUTE : 3/2025

JUGEMENT

rendu le 22 avril 2025

DEMANDERESSE

LA FRANCE MUTUALISTE, [Adresse 1], représentée par le cabinet de M^e Yehochoua LEWIN, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 4], Toque C0464

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [Y], demeurant [Adresse 2], comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 11 février 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé le 22 avril 2025 par Anne ROSENZWEIG, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 22 avril 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/10322 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6IV6

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 9 janvier 1996, à effet le même jour, LA FRANCE MUTUALISTE a consenti un bail d’habitation à [X] [Y] sur des locaux, appartement et cave n°54 situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2.697 francs, soit 411,15 euros, outre une provision pour charges de 400 francs, soit 60,98 euros et un droit de bail de 67,43 francs, soit 10,28 euros.

Par acte de commissaire de justice du 17 avril 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2.980,69 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de [X] [Y] le 19 avril 2024.

Par assignation du 28 octobre 2024, LA FRANCE MUTUALISTE a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ou voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de [X] [Y] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes, avec exécution provisoire :

— une indemnité mensuelle d’occupation mensuelle de 1.000 euros à compter du 1er novembre 2024, jusqu’à complète libération des lieux,

-7.505,30 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 octobre 2024, avec intérêts de droit à compter du 17 avril 2024, et à compter de l’assignation pour le surplus,

-1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 17 avril 2024.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 octobre 2024, et aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 11 février 2025, LA FRANCE MUTUALISTE, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 10 février 2025, s’élève désormais à la somme de 2.441,35 euros, terme de février 2025 inclus. Elle indique qu’il y a eu une reprise du paiement du loyer complet avant l’audience et qu’elle accepte le règlement de la dette par mensualités de 250 euros.

[X] [Y] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement, ce à quoi LA FRANCE MUTUALISTE ne s’oppose pas. Il expose avoir vu ses revenus baisser mais avoir fait un règlement le matin même de l’audience. Il expose avoir fait des travaux dans l’appartement, sans aide du bailleur.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

[X] [Y] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

LA FRANCE MUTUALISTE a fait parvenir un décompte actualisé au 12 février 2025 indiquant que l’arriéré locatif s’élève à la somme de 763,33 euros, terme de février 2025 inclus.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

LA FRANCE MUTUALISTE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail de sorte que c’est le délai de deux mois qui est applicable.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié au locataire le 17 avril 2024 et la somme de 2.980,69 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 juin 2024.

Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En effet, [X] [Y] a demandé à l’audience à pouvoir se maintenir dans les lieux et justifie avoir repris le paiement du loyer courant. Il convient de prévoir le versement de mensualités d’apurement de 250 euros, en plus du loyer courant.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme de 687,59 euros correspondant au loyer mensuel, majoré de la somme de 75,74 euros au titre de la provision mensuelle pour charges.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de majorer le montant du loyer courant pour fixer le montant de l’indemnité d’occupation, de sorte que cette demande sera rejetée.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 18 juin 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à LA FRANCE MUTUALISTE ou à son mandataire.

3. Sur la dette locative

En l’espèce, LA FRANCE MUTUALISTE a produit un décompte actualisé de la créance, laquelle s’élève désormais à la somme de 763,33 euros, hors frais de contentieux, échéance de février 2025 incluse.

[X] [Y] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en l’absence de remise à personne de tout acte valant mise en demeure.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant [X] [Y] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

[X] [Y], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Compte tenu de la situation économique des parties, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 avril 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois applicable,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 9 janvier 1996 entre LA FRANCE MUTUALISTE, d’une part, et [X] [Y], d’autre part, concernant les locaux, appartement et cave n°54 situés au [Adresse 3], est résilié depuis le 17 juin 2024,

CONDAMNE [X] [Y] à payer à LA FRANCE MUTUALISTE la somme de 763,63 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 12 février 2025, terme de février 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE [X] [Y] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 3 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 250 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à [X] [Y],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 17 juin 2024,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de [X] [Y] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— [X] [Y] sera condamné à verser à LA FRANCE MUTUALISTE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 687,59 euros correspondant au loyer mensuel, majoré de la somme de 75,74 euros au titre de la provision mensuelle pour charges, à partir du 18 juin 2024, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DEBOUTE LA FRANCE MUTUALISTE du surplus de ses demandes, notamment de sa demande de majoration du loyer courant pour fixer l’indemnité mensuelle d’occupation,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE [X] [Y] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 17 avril 2024 et celui de l’assignation du 22 octobre 2024,

DÉBOUTE LA FRANCE MUTUALISTE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 avril 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge